实物配租是指县级以上地方人民政府向申请租赁性住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。若资金与土地能得到保障，实物配租模式能起到立竿见影的效果。然而，相对于货币补贴，实物配租模式还存在其他风险。

1.实物配租的目标风险分析

一般实物配租可能存在多重目标，尤其对我国现阶段大规模租赁性保障住房建设而言。其中，提高或改善低收入人群的居住水平，促进国民经济经济增长是保障房建设中两种常见的政策目标。

提高居住水平目标风险显然与资金土地的可获得性相关。资金的可获得性风险正如货币补贴资金获得风险一样，面临中央政府与地方政府之间财权与事权边界的模糊，资金来源缺乏制度性保障等问题。土地获得性方面，尽管土地房屋具有不可移动性使得地方政府有一定积极性参与住房保障建设，但租赁性保障住房后期管理困难，仍需投入大量资金到后期管理，且在经营城市、土地财政的理念下，地方政府财政收入更多来源于土地出让，使得地方政府在土地供给上存在两难的境地，因为GDP考核使得地方政府更多偏向于土地出让。因此，在租赁性保障住房资金与土地可获得性难以得到保障的情况，提高目标群体居住水平显然存在很大的潜在风险。

促进经济增长的目标风险分析。近年来，租赁性保障住房大规模的投资既有改善低收入人群居住困难的目的，也有拉动国民经济增长的意图。但经济增长目标，由于公共投资存在挤出效应使得这一目标也面临不确定性风险。基于住房过滤理论[129-133]，以图3-4，图3-5分析这一目标的潜在风险。假定住房市场简单地划分为低端租赁市场和高端租赁市场（假定住房市场完善，租购不存在套利，则租购具有同等效应），两市场均衡点分别为A，C，租赁价格为r0，R0。若政府供给租赁性保障住房并低价租赁给低收入人群，则导致低端租赁市场需求人群减少，即d0向左下方移动到d1，均衡租价下降到r1。由于住房的过滤效应，必然导致高端住房市场的联动效应。一方面，低端住房市场租价下降将导致部分高端人群到低端住房市场租房，从而高端市场DD0左平移到DD1；另一方面，租赁性保障住房建设对高端住房市场住房过滤减缓，相对于该市场住房供给增加，供给曲线SS0右平移到SS1。因此，市场联动效应使得高端住房市场租价下跌，从而高端住房市场出现利润率下降，严重影响开发商投资积极性，即租赁性保障住房建设通过住房过滤效应，必然对私人住房投资产生挤出效应。此时，促进经济增长的目标面临很大的市场风险。

图3-4　低端租赁市场价格变动示意图

图3-5　高端租赁市场价格变动示意图(www.daowen.com)

2.实物配租的社会风险分析

实物配租大多采取政府集中兴建租赁性保障住房的模式解决中低收入人群的住房问题，然而政策的实施效果可能偏离政府原有意图。

公平性风险。由于实物配租较租金补贴，腾退问题尤为突出，因而实物配租风险更体现为制度运行中的公平性问题。由于收入为时间的动态变量，租赁性保障住房应面临不断变动的租赁主体。但租赁性保障住房既得利益者的收入超过规定标准时，由于各种原因，如退出依然难以承担市场住房消费所支付的费用，一般不愿退出。此时，制度不公平问题就产生了。

目标群体向主流社会迁移的风险。政府给予低收入人群租赁性保障住房的本意，是让低收入人群享有体面住宅的同时，减轻该群体住房消费支出对家庭其他必要支出的影响，尤其家庭成员劳动力资本支出的影响。然而，实物配租往往可能面临相反的实施效果，不仅会出现货币补贴所产生的劳动力供给的减少，不愿自食其力；而且由于租赁性保障住房的集中，保障家庭小孩受环境的影响必然导致其不利行为习惯形成，其成长后的就业必然受到社会歧视等，导致社会贫困的再生产，难以融入主流社会。

贫困聚集的社会风险。租赁性保障住房建设，因开发商代建中的实际需要或政府建设中要实现土地综合利用价值最大化以及政府管理的需要，大多采取集中建设的方式。在我国，即使分散建设，也多在经济适用住房小区中配建。而贫困聚集的社会风险首先表现为能力低下有暴力倾向的人群聚集，使得聚集区内治安难以得到保障，且这类人群的聚集所产生的破坏作用必然扩散到聚集区域外，不利于社会的稳定和社会的进步。另一方面，当贫困家庭集中居住，常常会出现贫富居住空间的隔离，引致该区域家庭受到来自社会各界歧视，不被社会主流所接受，逼迫该区域群体不利于社会稳定的亚文化形成，贫富阶层可能形成相互敌视的局面，其结果极有可能是阶层对立与冲突，法国2005年的大骚乱即为典型事例。