20世纪初，世界各国工业化过程中相继出现了城市住房问题，政府在解决城市居民住房问题的过程中，逐步建立了相应的住房保障体系，对低收入人群的住房政策及其影响的研究也随之大量涌现。其中，低收入人群住房供应方式与政府对低收入人群住房援助所产生的各种效应成为研究的重点。

在国外，低收入人群住房供应模式一直都是住房政策关注的焦点之一。针对政府是否应直接建设住房来解决低收入人群的住房问题，众多学者普遍接受的观点是，应减少政府直接供给公共住房，更多依赖私人市场，即以租金补贴方式取代集中兴建公共住房的实物补贴模式（Ohls，1975[29]；Olsen，1983[89]；Kimm，1987[90]；World Bank，1988[91]；Israel，1990[92]；Malpezzi 1994[93]；Burman，1992[94]；Yeager 1996[95]）。但也有学者持不同观点，如Stephen E.Barton（1996）[96]认为低收入人群的住房供给方式与资助人数、管理方式等有关，对不同政策的评价很大程度上取决于一个人对国家经济未来的预期。Laferrère，Anne and David Le Blanc（2004）[97]基于法国住房补贴政策，认为住房补贴的效率及其对私人市场的影响优于政府直接建造公共住房，但住房补贴推高了住房市场的租金水平，因而难以评估两种方案总体福利的大小。Apgar（1990）[98]认为一个好的住房政策与政策目标、政策实施所产生的价格增长程度以及外部效应有关，住房券在某些条件下可能是合适的，但并不是在任何情况和任何时候都是最优的政策。经验数据分析中，L Deng（2005）[99]基于美国六大都市数据，从经验的角度论证了租金优惠券计划（Voucher Program）比低收入住房建设减免计划（LIHTC Program）更富有效率，尽管在各城市之间所体现的效率不同。Kirk Mc Clure（2006）[100]针对美国已实行了20年的低收入人群住房建设税收减免（LIHTC）计划进行实证分析，研究发现随着税收减免额度上升，开发商更愿意开发，其产生的政策效果甚至超过了住房优惠券。低收入人群住房补贴效应成为人们关注的另一焦点。Murray（1999）[101]，S.Malpezzi和K.Vandell（2002）[102]分别应用横截面数据和时间序列数据探讨了补贴住房对市场住房的挤出效应。Chu land Lee（2007）[103]则基于Granger因果面板模型分析公共住房投资与市场私人住房投资的互动关系，在设定好省市虚拟变量和年度虚拟变量等的基础上，模型的实证研究显示，公共住房投资与私人住房投资之间存在非对称性的Granger因果关系，而挤出效应与城镇居民住房可获得比有关。Victoria Loe Hicks（2006）[104]以德克萨斯州达拉斯城20年内单身家庭住房销售记录，比较1.5公里以内采用LI HTC模式建设的或修缮的住房的销售价值，与较更近范围内（如0.5公里以内）所销售住房的价值进行比较，研究显示越接近LIHTC不动产的住房销售比那些离其更远的不动产有略高的销售价格，与人们经验判断相反。Mark Shroder（2002）[105]重点关注低收入人群住房政策的间接效应，其基于美国住房援助间接效应分析的大量文献，综述了住房援助对受助家庭自给自足影响的主要证据，如是否从根本上破坏了家庭在住房领域向上迁移的能力。分析结果显示：住房援助对居民就业影响的证据缺乏有利的说服力，而对人力资本积累影响的证据不完全，但住房援助与单身家庭结构有着很强的联系。

尽管公共租赁房相关问题与廉租房相似，但直接针对公租房的研究很少，国内对住房补贴方式的争论体现为对廉租住房是应提倡住房货币补贴，或支持实物配租模式，以及政策的相机抉择三种观点。住房货币补贴的倡导者中，姚玲珍（2003）[106]认为租金货币补贴优于实物配租，有利于促进廉租住房保障体系的建立，有利于建立轮候配租制度，有利于建立解决“双困户”分级分批的解困机制。唐旭君（2005）[107]也认为实物配租方式可能导致房地产市场退化、资源的浪费以及许多社会问题。宋博通（2001）[52]简单拓展了Ohls住房过滤模型，基于政府兴建住房及货币补贴两种住房政策的定量模拟分析认为，从政府支出成本最小角度衡量，政府货币补贴政策比直接兴建政策更为有效。而基于三市场住房过滤模型，许多学者也认为解决低收入人群住房问题应提倡货币补贴方式（陈灿煌，2009[108]；宋博通，2002[109]；赖华东，2007[110]）。同样，许多学者认为不宜大量进行货币化补贴，提倡政府应兴建廉租住房。周晓红（2010）[111]基于上海市廉租家庭调查，发现租金补贴大多转化为家庭收入而用于家庭日常支出，并没有起到改善低收入家庭居住现状的作用。张维军，张吕（2010）[112]也持有同样的观点，认为租金补贴方式所占比例过大是弱化武汉市廉租住房保障工作效果的一个重要原因。陈予军（2007）[113]认为货币配租是在实物配租的基础上产生的，不能先于实物配租，鉴于中国现阶段廉租住房房源潜在不足以及地方政府建设廉租住房的动力不足等基本国情下，还应该严格要求地方政府建设一定数量廉租住房，以实物配置形式为主。方建国（2008）[56]认为“补砖头”的效率高于“补人头”的效率是有其前提条件的，并构建相应模型说明在动态补贴过程中“补砖头”的效率高于“补人头”的效率。赵燕菁（2005）[114]从廉租住房公建对宏观经济影响入手，论证政府在城市化高速发展阶段大规模介入房地产的必要性，认为应将廉租住房建设上升为国家战略，可一揽子解决高速城市化阶段社会财富的再分配、公共秩序建立、劳动力就业、金融泡沫风险等一些战略层面的问题，有利于把我国经济的成长更多地建立在自主的基础上，从而掌握更多的经济主权。在补贴模式的相机抉择分析中，熊国平、朱祁连、杨东峰（2009）[115]阐述了特定社会经济条件下廉租住房补贴方式的选择机制，认为可以根据地区的住房存量水平、政府住房保障财政支出、非营利住房机构成员数目、市场化率、福利水平等指标来选择适合的模式，地方政府应根据住房增量的需求和地方政府财政能力决策廉租住房补贴方式。孙冰、刘洪玉、卢玉玲（2005）[116]归纳了国内外典型的中低收入家庭住房补贴形式，并对两种模式的社会福利差异进行了比较，认为应根据现状合理运用生产者补贴和消费者补贴，设计可持续发展的住房补贴形式。(www.daowen.com)

在租赁性住房保障中，除住房补贴模式争议之外，许多学者也对我国廉租住房制度（在很大程度上也是公租房）发展所受到各种实际制约因素进行了探讨。冯宗容（2002）[117]从廉租住房分配对象、分配标准、分配方式、分配程序以及退出机制和管理体制对廉租住房存在的问题进行了剖析。任晓敏（2009）[118]将廉租住房问题总结为财政资金支持不足，建设资金不稳定；实物配租的廉租住房比例小，建设和管理难度大；廉租住房房源紧缺，租金补贴有限，供需矛盾突出。王吓忠、巫月娥（2006）[119]也对廉租住房对象、供给主体、房源、资金来源进行了分析。在融资渠道中，莫连光、郭慧芳（2006）[120]认为廉租住房建设政府不应是唯一的出资主体，可通过信用担保、租金回收和兑现利息的形式吸引社会的闲置资金流入。聂梅生（2006）[121]提议建立廉租住房信托基金（REITS），他认为REITS方式是我国有效缓解廉租住房融资困境的有效手段。廖俊平、田怡琳（2005）[122]认为中国廉租住房建设引入公私合伙制（Public—Private—Partnership）模式具有较强的可行性。在廉租住房退出机制研究中，刘颖（2009）[123]从压力机制、推力机制、引力机制等方面分析如何构建我国廉租住房的退出机制。蔡玉峰（2009）[124]认为，廉租住房的退出必须明确廉租住房的产权代理主体及其职能，租房期限实行合约制，合理调整廉租住房租金，以及廉租住房产权转让的制约等方面入手。

综上所述，政府为解决低收入人群住房问题而干预住房市场，国内外学者已达成高度一致，但对于住房市场干预方式却存在重大分歧。与国外探讨各种不同形式的住房补贴所产生的直接效应和间接效应不同，我国租赁保障住房制度研究的特点是，受廉租住房、公租住房制度发展历程短的约束，我国对住房补贴方式的探讨多基于国外理论的转述和再分析，较多的研究则在于分析如何使得租赁性保障住房制度顺利运行，实现低收入人群住有所居的问题。本章将基于租赁性保障住房制度的实际运行，首先回顾我国廉租住房、公共租赁住房制度的演化历程及其实践，然后从风险的角度分析和归纳不同住房补贴模式所面临的问题或存在的弊端。再次，基于政策效率的界定，建立数学模型，在一定的前提条件下，严格推导政府供给方干预和需求方干预的政策效率差异，分析不同补贴模式的风险程度及其变化。最后，针对租赁性保障住房制度可能出现的不同风险，探讨不同环境下风险的规避路径。