住房制度改革过程中，颁布了一系列的政策法规，深入分析政策变迁轨迹与变迁特征，有助于理顺改革的进展与不足。

1.住房福利制度改革的主要政策

我国住房福利制度的改革是由一系列的临时性改革政策和一些中长远的条例、规则、法规等组成，具体见表2-3：

表2-3　中国住房福利制度改革历程中的主要住房政策（1980—1998年）^[10]

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从以上住房改革的规章制度演化过程可以看到，我国住房制度的改革进程缓慢，政策变更比较频繁，思想和意识形态、权力结构、经济条件和社会转变等都是住房制度变迁缓慢的重要制约因素，改革方向和变迁策略共识的缺乏是造成改革进程中政策改变频繁的重要原因。

2.住房福利制度变迁的特征分析

基于以上住房福利制度改革的主要政策，可将其特征归纳如下：

第一，住房制度变迁是以国家为主导的强制性制度变迁。由于住房供给落后于住房需求，强劲的住房消费需求对政府有限的财政能力形成极大的压力，推动国家主动对住房资源的配置制度进行变革，促进住房制度供给与需求的均衡，形成强制性制度变迁。

第二，住房制度变迁的渐进性和问题导向性。由于城市住房制度改革涉及“姓公姓私”、“社会主义优越性”等思想认识问题，涉及建设、土地、规划、税收、财政、银行等多个相关部门，每个方面变革都会对住房制度变迁产生重要影响，而改革过程中政策定位、政策执行等对原有住房福利制度变迁路径的依赖是改革渐进性特征形成的主要影响因素之一。问题导向性亦是制度变迁的另一主要特征，是遇到一个问题解决一个问题的思路，在问题解决过程中特别强调不同群体利益之间的协调，成为改革进程缓慢的重要原因之一。(www.daowen.com)

第三，住房制度的变迁是以思想理论变革为基础的，如住房的属性问题，二次分配理论问题，土地的使用权和所有权分离问题，以及土地使用权可以转让、买卖、出租，这些理念的变革为住房制度的变革奠定了理论基础。

第四，租金制度和产权制度变革是住房福利制度变迁的主线，新房新改、旧房慢改，以增量全面启动改革是住房制度变迁的主要路径，在避免重大摩擦中推动着改革前行。

第五，形成了以住房分配货币化政策、住房分层供应政策、旧有公房市场出售政策和住房个人抵押贷款政策为主轴的住房制度系统化的改革模式，使得市场逐步成为我国住房资源配置的基础性机制。

3.住房福利制度改革路径依赖的特征分析

几十年的住房福利分配制度已形成了现存体制既得利益的压力集团，他们基于自身利益对原有住房制度有着强烈的需求，形成了中国住房制度改革特有的福利依赖路径，主要体现为以下三个方面：

第一，住房供给制度的路径依赖。原有体制下，国家住房投资下放到企业，通过企业住房的建设、分配、管理、维修等，形成了以企业所有为主体的住房公有制，完全不同于其他社会主义国家，特别是苏联、原东欧社会主义国家的以国家所有为主体的住房公有制。这一模式在改革进程中并没有弱化，反而在一定阶段一定程度上不断强化，表现为改革进程中，政府对企业放权让利的经济体制改革，为企业住房建设资金的获得提供了有效的途径，单位职工住房需求的压力促进了企业加大住房建设规模^[11]，这一模式实质是原有福利模式的进一步强化，也为既得利益集团获利提供了条件。

第二，住房分配制度的路径依赖。我国改革是一种渐进性改革，是通过试点到推广再到全面展开的过程，而试点过程至少有10年。在这10年之中，占绝大多数的非试点企事业单位，是住房实物分配制度、行政分配方式、职级、工龄、人口分配标准以及分配轮候制度全面充分演绎的10年，是政治精英阶层不断学习，将“位置”能力转化为真正实际利益的10年^[12]。

第三，住房消费制度的路径依赖。一方面，福利住房的建设促进了福利消费模式迅速蔓延，是既得利益集团牟取福利住房利益的时期；另一方面，试点改革也体现了福利消费制度的路径依赖，如“三三制”公房出售，是福利租房消费模式转向为有产权的福利分房消费模式，提租补贴中小步提租方式更是典型福利制度的路径依赖，增量房改避免改革中的阻力，更是典型福利制度路径依赖中的典型。