制度的研究，因科斯《企业的性质》（1937）、《社会成本问题》（1960）两篇文章而引起人们的高度关注；其后，诺斯、舒尔茨、青木昌彦、张五常等人不断深化了对制度经济学的研究，其概念外延不断拓广。本书在制度界定的基础上，对所研究的住房制度进行界定。

1.制度的界定及内涵

制度的内涵。例如，凡勃伦（T.B.Veblen）从习俗的角度来理解制度，他认为制度是大多数人所共同认可的一些“固定的思维习惯、行为准则、权利与财富的原则”，“至于经济制度，就是在社会的生活过程中接触到它处的物质环境时如何继续前进的习惯方式”[66]。康芒斯（Commons）则从制度中人的行为视角，将制度定义为：制度是集体行动控制个体行动的规则[67]。T.W.舒尔茨（T.W.Schultz）在《制度与人的经济价值的不断提高》中将制度定义为一种行为规则，这些行为规则涉及社会、政治及经济行为；即制度是约束人们行为的一系列规范，被用于支配特定行为模式与相互关系。诺斯则认为制度是一种社会的博弈规则，是人们所创造的用以限制人们相互交往的行为的框架，并将这些博弈规则分为正式规则和非正式规则两类，等等。显然，上述各种界定都没有脱离“规则”这一核心词汇，或者说用以限定人们行为的规则是制度的核心，与《辞海》对制度的解释非常接近，即要求制度范围内所有成员共同遵守的、按照一定程序办事的过程。因此，制度可简单明了地界定为规范和约束人的行为的各种规则的集合。

制度的结构构成。制度的差异体现在具体的规则上，因而制度是具体的，并非抽象的。此时制度可以看成是具体的制度安排。而制度安排可能是长期的，也可能是短期的；可能是正规的，也可能是非正规的等。因此，制度的结构由社会所认可的非正式约束、正式约束和实施机制构成。[68]

第一，非正式约束。是指在长期交往中自发形成并被人们无意识接受，具有持久生命力的行为规范。包括价值观、伦理规范、道德、风俗文化习惯、意识形态等，其中，意识形态处于核心地位。

第二，正式约束。是指有意识设计或规定的规则，包括政治规则（宪法、政府管制等）、经济规则和契约，以及由这些规则构成一种等级结构。其常常表现为界定两人在分工中的责任规则，界定每个人可以干什么，不可以干什么的规则，界定奖惩的规则以及度量规则等。

第三，实施机制。是指制度如何得以执行的方式，一般衡量的标准是看违约成本的高低。强有力的实施机制将使得违约成本极高，从而使任何违约行为都变得不划算，即违约的成本大于违约的收益。(www.daowen.com)

本书探讨和研究的制度是指正式的约束及其实施机制，即由政府有意识制定的规则。这种规则可以是法律法规，也可以是政府颁布的条例、通则、政令等规则，也可以是为实现规则目标而采用的某种具体的政策工具。

2.住房制度

依据以上制度定义及其内涵分析，可以界定住房制度是指在住房领域内涉及住房的生产、交易、分配、消费与管理过程中的具体制度安排，包含非正式的制度安排、正式的制度安排以及实施机制。

非正式的住房制度可以作为广义的住房制度安排或行为规则，体现为住房行为的习俗、惯例、道德规范和传统文化。整体上看，我国住房领域尚缺乏与市场经济相适应的行为道德规范。具体表现为：开发商等寻租行为猖獗，寻租和创租行为成为获得产业规模报酬递增收益的潜规则；市场投机行为盛行；住房消费的非理性，如重购买轻租赁、重大户型轻小户型的非集约化消费模式；行业自律机制没有完全建立，企业损害消费者行为的现象层出不穷。

正式的住房制度安排，是指人们为解决住房问题，而有意识创造的一系列政策法规。一般包括有关住房的建设、分配、交换、消费、管理等方面的法律、法规及政策等，是用来调整相关各方关系并约束其行为的规范与规则。在法律法规方面，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等从土地权属、土地开发管理、产权保护等方面进行有关住房建设与管理等方面的制度安排。目前我国缺乏解决中低收入人群住房问题的住房保障法^[2]。在政策方面，如经济适用住房政策、住房公积金管理条例、限价房政策、租赁性保障住房政策、住房建设标准、土地供给政策、房地产信息披露制度等住房政策都属于住房制度安排。显然，住房制度的界定范围十分广泛，一般难以穷举人们在社会经济生活中的住房制度。

本书的住房制度，主要考察正式的住房制度安排及其实施机制，尤其是住房保障政策，如租赁性保障住房政策，经济适用住房政策，限价商品住房政策，住房公积金管理条例，等等。当然，也包含各项政策运行中的各项政策工具。