一、零售店开业的用地计划

对于开店的意向决定之后，接着就是开店的实施了。第一阶段就是用地计划的实施。在进行用地计划时，一般可分成三个步骤，即用地选定、用地确保与用地整备，下面分别作说明。

(一) 用地选定

对于开店适当地点的选定，可依下列五项因素进行:

(1) 能够大量吸引顾客的位置;

(2) 拥有可供开店的相当面积，尤其是大型百货店，更要考虑其应有的规模，以供建筑之用;

(3) 适合于政府在建筑方面有关的各项法令;

(4) 取得用地所需的费用，在经营上能够负担;

(5) 用地取得的困难不大。

在用地选定之际，往往难以完全找到充分满足条件的用地。因此，在地点选定时也要考虑其他候补地点，至于适合条件的判断基准，可依表6-3所示，针对各项目加以评分，作为用地考虑的判断之用。

表6-3 用地选择判断基准

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(二) 用地确保

有关适合的地点选定之后，接着就需展开用地确保的活动，可能的情况有:

(1) 用地的购得(即土地所有权的转移);

(2) 地上权或土地租赁权的设定;

(3) 建筑物租赁权的确保。

(三) 用地整备

在用地确保后，应开始实施地质的调查、既存建筑物的撤除等工作，即整备的内容包括与开店作业有关系的所有项目，如店前道路的改善、电气、煤气、自来水道等公共设施，以及建筑时各项危险的防止措施等;若有影响到附近机构工作或居民休息时，亦必须取得这些被影响者的权利者同意。

二、零售店开业的建设计划

建设计划是依据市场调查、立地条件及经营方针的综合分析结果，为实现经营效果所实施的门店建筑作业，其中包括主体店铺的建设计划及关联设施建设计划。零售店建设计划又可分成建设计划、设备计划、装潢计划及物品计划，重点包括五个方面。

(一) 建筑计划

有关建筑计划的重点，大致可以分成三个方面。

1. 店铺配置及面积的决定

对于建筑法规的规定事项如容积率、高度限制等，以及周围环境的状况、建筑施工的安全问题及施工障碍问题的克服等均要统筹考虑。在整个建筑面积的运用上，对于零售店面积及后勤诸设施的空间与配置，乃至于将来扩建的可能因素等，均必须配合资金状况、管理体制而作整体性的规划。

2. 平面计划的决定

这是决定零售店店铺经营效率的重要因素，对于出入口及动线的处理，关系到整个商店入口及商品的流量，诸如顾客出入口、职员出入口、商品出入口以及楼面的顾客动线、职员动线及商品运送动线等，都必须考虑有效运用零售商场面积，从而作详细的规划。

3. 建筑物外装的决定

为求整个建筑物能具有吸引力而加深顾客对商店的印象，对于建筑物的外观设计以及使用的建材要予以考虑，要树立一个观念，建筑物并不仅仅具有容纳商品及防风雨的功能，还具有销售促进的功能。

(二) 设备计划

设备对于顾客、工作人员及商品三者均具有相当的重要性。对顾客而言，要为他们提供适当且愉快的购物环境;对员工而言，要为他们提供提高工作效率及安全感的工作环境;对商品而言，要有一个具有保管功能及展示商品的空间。因此，设备计划必须包括: (1) 空调设备; (2) 给水与排水设备; (3) 电力照明设备; (4) 通信设备; (5) 运送设备; (6) 消防安全设备等。

(三) 装潢计划

有关装潢计划方面，首先要确定的就是商品的配置，在建筑计划阶段将商场与非商场区分之后，对于零售商店要进一步划分成销售空间(如一般商品商场、特殊商品商场等)、服务提供空间(如休闲区、咖啡座等)、商品陈列空间、作业空间(如收银台、包装台等)等，对于每个空间在装潢上要考虑采取固定式或移动式，以配合顾客动线、商品动线、售货员动线以及楼面的视觉。

其次就是装潢的施工，主要内容有以下四个方面。

(1) 各楼层天顶、墙壁、柱子、地面色彩系列的运用，达到区别各楼面与卖场的变化。

(2) 对于天顶、墙壁、柱子、地面等装潢材料的使用，要配合商品特性的表现。

(3) 地毯、陈列器材等使用的场合与色彩的决定，要力求卖场变化及气氛的塑造。

(4) 照明器材种类的决定及位置的配备，要发挥商场整体的灯光效果。

除此之外，对于商场内意外事件的避难通路及安全消防设施，均必须配合设备计划实施。总之，在零售店的装潢计划上，有三点原则应予注意。

(1) 设计的个性化及标准化。在单店时可以考虑店铺的个性化，以强调特性，但如果成立连锁店时，则同时也必须考虑标准化，以建立整体企业形象。

(2) 低成本化。力求以最低的装潢成本，表现出最佳的店铺效果。

(3) 无公害化。做到令来店的顾客及工作人员均有安全感，提供舒适的营业空间。

(四) 物品计划

物品计划与装潢计划是一体的，但对于物品的三项基本功能，在从事设计时必须考虑以下三个方面。

(1) 商品管理功能。除了做到商品的保管外，还必须强调商品展示功能，表现出商品特性及诉求重点，以引起顾客的购买欲望。

(2) 顾客动机引导功能。对于物品功能的组合，能在零售店内发挥引导作用，使顾客对商品能够容易看见、容易接触，且在选购上方便。

(3) 零售店环境塑造功能。利用物品的配合，表现出零售商店的气氛与格调，以给顾客提供满意的购物环境。

在设计时要配合商店形象的一致性，而在装潢形式及材料的使用上作统一的决定。

(五) 关联设施建设计划

在关联设施方面，诸如停车场、配送中心、员工宿舍等，有必要配合资金的状况运用，而在进行设施计划时，要考虑与店铺本身的关联性，以便在业务上或使用上更为方便。

三、开店宣传活动计划

开店宣传活动的内容包括开店日期、宣传主题、宣传标语、宣传期、重点宣传地区、媒体运用、商品企划配合等。

(一) 开店宣传计划的进度

(1) 宣传活动计划的立案与决定。最理想的是在开店前2个半月能够立案，在开店前2个月能定案。开店日期(年、月、日)、宣传主题与重点、宣传文案、宣传期、商圈的重点地区、店铺特性、行政业务等均应在计划中加以考虑。

(2) 开店实施前的引导宣传。如召开招商会、工程及内装修进度发表会、记者招待会、工地现场标示及筹备情况说明会等，以通过各种媒体展开开店前的公共关系活动。

(3) 开店宣传活动的实施。在开店前1个月左右展开，在开店当天达到活动的高潮。其实施方式与内容要与员工对商圈内家庭的访问、各种广告媒体的运用、公共关系活动的开展、开店当天庆祝活动的实施，以及所提供的特别服务项目相结合。

(4) 开店后的宣传活动。开店后的宣传活动配合上述系列宣传活动的内容，是开店宣传活动的持续，包括文化性活动、商品促销和服务性措施。

(二) 宣传活动开展的重点

(1) 开店宣传活动计划形成之际，应考虑公司内外的因素及预算情况，协调营业、总务、人事、财务等部门，经研究分析后再做调整或进入实施阶段。

(2) 在宣传活动的内容方面，应列出开店预定日、宣传标题、文案表现、店铺特性、楼层构成特色等开店诸项活动的重点。

(3) 施工现场外观和周围建筑物也可作为宣传之用。

(4) 在广告媒体的运用方面，应针对诉求对象进行有效组合，以求发挥最大的宣传效果。

四、零售店开业的收支、资金计划(www.daowen.com)

收支、资金计划是将整个开店的计划用数字表示出来，虽然收支、资金计划可能会随着用地计划与建设计划的变更而发生变动，但对于整体的收支、资金计划的设定是开店计划实施上的目标数值。因此，在实际进行时，应力求朝着设定的目标数值进行，以免造成太大的出入而影响资金的运用。当然，对于中途各项难以预测的突发事件，在从事计划时，也要考虑临时营运措施的准备。

(一) 收支、资金计划的构成

对于整体的收支、资金计划大致可以分成收支计划、利益分配计划、资金计划等三个部分。其中值得注意的重点是开店前可能需要大量的资金，而在开店后收支情况对资金的运用则有很大的关系，所以对于有关经营环境、业界动向乃至公司本身的经营能力等，在从事收支、资金计划时，均要多方面的进行检查，慎重地制订计划，因此开店后五年乃至十年的中、长期计划有必要列入整体的考虑。

1. 收支计划

(1) 营业额推算。对于第一年度的营业额依照市场调查结果、卖场面积、卖场构成以及本店的立地条件、经营能力与同业相比较而加以估算。第二年度以后则根据国民收入与消费支出增长状况，配合已设商店的年度增长状况予以估算。当然，中途若再有扩建计划时对于营业额的预估也要予以计入。

(2) 收入面推算。在毛利额方面可以依据毛利率及营业额进行估计，在其他的收入方面，如利息收入、其他类收入或租赁收入等，则依可能发生情况予以推算。

(3) 费用支出推算。根据经营的需要，费用支出可分成变动费用与固定费用。变动费用是依营业额的高低而按比例发生的，如包装费、营业税等。固定费用则包括人事费、水电费、广告费、邮电费、事务用品费及其他各项管理费等，当然在固定费用内也有部分费用仍与营业额的高低多少有连带关系。除此之外，固定资产等折旧的计提及开办费等应列入经营费用内。

2. 利益分配计划

在有关公司的利益分配方面，除了缴纳各项税款外，可依公司营运的需要提取公积金，或是作为股东、员工的红利分配之用。

3. 资金计划

资金计划可以分成资金使用计划及资金调配计划。

(1) 资金使用计划。又可分为开店前计划及开店后计划，开店前使用计划可包括用地费、建筑费、有关保证金、开办费及商品准备费等。开店后使用计划则包括经营运转资金、商品采购费、贷款利息或扩建费等。在资金的运用计划上必须针对各费用项目的必需时期、金额、内容等作明确的划分。

(2) 资金调配计划。可分成开店前计划及开店后计划、开店前调配计划是配合开店前资金使用的需要而准备，来自自有资本或借入资金，若调配时能确实控制，对于投资成本的降低甚有帮助。开店后调配计划是配合营业活动情形，对于扣除经营费用的剩余金、折旧摊销额以及各项应收、应付费用等作一调配，以实现资金的灵活运用。

(二) 收支、资金计划表

为求整体资金的收支状况能表现出连续性，见表6-4，有关表内项目的增减可以配合公司营运的实际情况加以变动。

表6-4 收支、资金计划表

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五、开业典礼的策划与实施

零售商店开业典礼的策划主要包括三项内容: 广告宣传策划、试营业策划及开业典礼仪式策划。

(一) 开业前后的广告宣传策划

(1) 零售店开业广告的内容。一般包括告诉顾客开业的准确日期和所处位置、告诉顾客开业后有哪些酬宾活动。

(2) 媒体选择。零售店的开业广告，一般适合选用路牌、入户传单等媒体，小范围、高密度地进行信息传播。采用路牌广告需设置在商圈范围内，传单则可直接送入居民的信箱。最好不选择电视、广播、报纸等媒体。因为选择其中任何一个，都不能保证所有目标顾客都能看到，而且费用较高。

(3) 零售店开业广告的实施时间。零售商店的开业广告，最好在开业前一个月开始实施，商圈范围较大的大型超级市场可以提前3个月实施。这样，既可以不花费过多的广告费，又能使信息传播相对集中，赢得开业的较大人流。

(4) 零售店开业广告实施情况评估。

AEI是广告效果指数的缩写，AEI是通过收集广告促销对象在接受广告宣传后的情况来反映广告促销的效果。对广告宣传对象进行抽样调查时，只要求回答两个问题，看没看过(听没听过)广告，去或未去过刚开业的零售店(见表6-5)。

表6-5 零售店广告效果调查表

根据表6-5中所列数据，应用下面公式计算开业广告效果指数:

式中，a: 看过广告并到过零售店的人数;

b: 未看过广告而到过零售店的人数;

c: 看过广告而未到过零售店的人数;

d: 未看过广告而且也未到过零售店的人数;

N: 被调查的总人数。

AEI的变化范围是0—1，AEI值越大，说明了广告效果越好。

例如: 某零售店做过某种产品的广告之后，随机抽选了200名消费者进行调查，结果如表6-6所示:

表6-6 某零售店广告效果调查表

根据表6-6，可以计算出广告指数为

(二) 试营业策划

许多零售店在正式开业前5天左右，都要进行试营业。规模越大的零售商店，涉及的部门与环节越多，试营业就越有必要。商家可以通过试营业来发现问题、评价优劣、及时进行调查与改进，为正式营业打下良好基础。

1. 试营业的内容策划

试营业的目的非常明确，是保证正式开业的圆满成功。时间一般半天或一天即可。试营业时，可以让顾客自由进入选购，也可以邀请部分嘉宾光顾，凭请柬入场。在试营业后，零售店应拿出3—5天时间进行总结，以利于正式营业的成功。

某零售店试营业计划安排表见表6-7。

表6-7 某零售店试营业计划表

2. 试营业须注意的问题

只有将试营业视为同正式营业一样重要，才能达到试营业的目的，存在的问题才会暴露出来，并得到及时修正。因此，在试营业中必须注意以下五个问题。

(1) 一切活动按正式营业加以约束与要求，不允许有丝毫的例外和特殊。如营业人员必须按规定路线行走、穿着制服、佩戴证章等。

(2) 在试营业前的例会中，必须提高全体员工对试营业的认识，讲明应注意的事项，要求其兢兢业业地工作。

(3) 对于试营业中暴露出来的问题要随时记录，并加以具体说明，以供参考。

(4) 理货员与收款员各就各位，按照规范的操作程序进行运作，并摸索相应的工作量情况。

(5) 试营业中，各种设备都要启动起来，进行安全检查时不得走过场，而应一项一项地进行核对与检查，特别是防火、防盗系统的检查更应认真仔细。

(三) 开业典礼仪式策划

在选择开业典礼时通常要考虑到零售店企业良好形象的树立。一般有以下三种常用形式可供选择，如表6-8所示。

表6-8 零售店开业常用形式

1. 开业典礼仪式的准备

无论是选择一般型开业典礼还是选择公关型开业典礼，都必须进行精心的准备。尽管其准备的重点不同，但有些工作是共同的。

(1) 请好嘉宾。嘉宾的构成及出席率是开业典礼是否成功的重要影响因素。超级市场开业典礼邀请的嘉宾应是在业内有影响力的人物，社区内各居委会的成员应成为被邀请的对象，因为他们有评价和传播店铺形象的作用与爱好。还应邀请社区内的工商、环保、公安、税收等部门的人员。请柬一般应在一周之前发出，如是名人需要提前预约。

(2) 拟好程序。一般开业典礼的程序是宣布典礼开始、介绍到场来宾、致开幕词、欢迎词、来宾贺词、剪彩、进店。另外，需要确定致辞人员，并准备好简短的发言稿;剪彩人员也需要事先确定好。

(3) 布置好现场。零售店开业典礼一般在店前举行，应事先安排好现场，确定各种接待及服务人员。例如，客人签到、领取赠品、休息、就餐等。剪彩、摄影、播音、音乐等各方面人员也要有良好的安排。

2. 开业典礼程序安排

零售店开业典礼，不仅包括仪式，还包括店堂的正式营业，必须进行统筹安排。

某零售店开业典礼程序安排表见表6-9。

表6-9 某零售店开业典礼程序安排表