零售店的经营费用可分为固定费用和变动费用两类。固定费用是与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利、折旧、水电费、管理费等;变动费用是随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。对零售店来说，毛利率必须大于费用率，这是一个基本的经营原则。

一、零售店资金需求预估

开店必须投入巨额资金，如果投资开店失败，不仅会影响自身，而且会令全体连锁店陷入困境。因此，在评估店址的预定地时，仅以本身的收支平衡作为投资评估基准并不够，还应综合该资金计划对全体连锁店的收支、资金周转所造成的影响来加以判断。

(一) 零售店规模是否适当

零售店的规模基本上是以消费者的需要、店铺操作和竞争环境为依据，再根据商品组合计划来加以规划。但是，专业食品超市大都以每日购买的顾客为对象，所以距离因素所起的作用远大于卖场规模诉求，因而经营者应将每日购物的顾客所在商圈内的市场规模设定为商场规模。另一方面，新开的店若只求稳健，在实际操作中将会有些困难，因而最好采用“七分稳健，三分积极”的方式，来分析商场规模。

(二) 分租计划

食品超市导入分租经营方式有两个原因，一是使所拥有的商业设施多样化，二是借分租的租金收入来降低损益平衡点。

(1) 商业设施多样化。研究调查显示，当超市食品卖场不超过300平方米时，其投资效率较佳，如欲再加入餐饮业、服务业等其他服务设施分租，则店铺面积可增至400—500平方米。

(2) 降低损益平衡点。小型专柜的装潢、设备等大多由厂商自己负责，不会增加超市的投资成本。此外，引入分租方式的超市也可用租金收入来抵扣房屋固定成本的负担。例如，当直营部门的投资回收率为5%，100万元营业额中有80万元的销货成本，有15万元的其他费用，净利5万元时，5万元租金收入就相当于直营部门100万元的销售额，亦即损益平衡点的销售额降低了100万元。

(三) 实施资金计划的模拟

(1) 直营卖场与分租卖场的构成比例。根据商店概念、适当的卖场规模及分租计划，制定出直营租金负担、分租租金、机器设备的投资构成比。

(2) 店址预定地取得的成本、租金费用。

(3) 初期设备计划。以第(1)项和第(2)项为基础，核算内部装潢、杂项设备、备品等的费用。

(4) 资金计划。设定如何取得调度资金。

(5) 营业额计划。以销售额预估值为基础，预估开店后各年度的销售额。参考因素包括商圈内居民户数的增长、物价上升、竞争店数量增加、阻碍顾客购买行动的因素出现等。若计划在竞争店的商圈开店时，则应按照与计划相同的顺序，先在竞争店所在地区进行营业额预测，预测对竞争店的影响。若阻碍顾客购买行动的因素出现，则以计划的营业额预估资料作为参考，预测影响结果。

(6) 收益计划。从现有的状况、竞争关系来推定各年度的毛利率、毛利额，分租收入也应按年度来设定。

(7) 经费计划。利用现有店的资料，按年度设定管理费用项目。

(四) 长期资金收支计划

有关资金计划中的经常收支及运转资金，应进行五年左右的估算。应根据当年损益的数值及贷款支付、贷款偿还期等来进行判断。如果收支计划产生问题而不能执行时，应控制部分可紧缩的费用项目，如房地产取得成本、设备投资成本等，最后再利用紧缩后的金额再模拟一次。若结果仍不理想，则应分析是否调整卖场规模及分租计划。这一计算过程十分繁杂，但对顺利回收有关的投资来说却最具效率。

二、投资评估指标

(一) 投资效率指标

在投资计划项目之中，以预估营业额为基础来规划其他投资经费的效率指标，是健全的公司所不能欠缺的工作。

(1) 以零售店规模来设定目标单位面积效率:

(2) 以设备资金额来设定目标折旧费率:

(3) 以预估人事费用来控制目标人事薪资率:

(4) 以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当):

(5) 以广告经费来设定广告促销费用率:

(6) 以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率):

以上几项指标是资金回收可行性分析的必要指标。

(二) 企业竞争力方向指标

(1) 毛利率: 商品的附加价值。

(2) 商品周转率: 商品的变现能力。

(3) 商品投资回报率: 每1元的商品投资所能创造的利润。

故当毛利率无法再提高时，应朝提高商品周转率的方面努力。

(4) 劳动生产效率:

(5) 劳动生产力: 平均每人所生产的附加价值。

(6) 单位面积效率: 每平方米的平均营业额。

(7) 单位面积生产力: 平均每平方米所生产的附加价值。

(8) 劳动分配率: 每1元生产附加价值所需的人事费用。

三、损益平衡分析

在开店之前，损益分析及损益平衡点的预估可作为店址预定地取舍的依据。

(一) 损益平衡点的计算

损益的计算方法:

实际损益=税前损益(店责任利润) -费用(分担总部的费用)

式中，税前损益=销售毛利-变动费用-固定费用，销售毛利=营业收入-销售成本。

(1) 损益平衡点的计算方法:

(2) 经营安全率的计算方法:

经营安全率是衡量超市经营状况的重要指标，测定的标准为: 经营安全率在30%以上为优秀店，在20%—30%为优良店，在10%—20%为一般店，10%以下为不良店。

(二)10年损益分析

开店后，必须每月盘点，计算盈余。一般来说，要估算1年或6个月内的损益已很困难，若要预估10年的损益，困难度将更高，因为其中变数太多。

1. 营业额预估(不含加值营业税)

10年间会影响营业额的因素大概有以下六种。(www.daowen.com)

(1) 物价上涨指数。每年物价将因原料价格上涨、人工薪资上涨、土地和房屋成本的上升而上涨，此上涨指数即一般所称的通货膨胀率。

(2) 人口数、户数的变动，如商圈内因住宅区的兴建而搬入一些外来人口、人口出生率提高或人口移出等。

(3) 市场的没落。例如，传统市场因后继无人、消费趋势改变，其顾客流向超市。

(4) 竞争店的加入。例如，市场遭竞争店瓜分。

(5) 道路交通体系的改变。例如，导致交通更为方便或通行不便。

(6) 消费行为改变或产生业态发展的新趋势。

上述第(3)—(6)项很难预测，一般假设为不改变，只根据物价指数及预估的人口增长率，来推估每年的营业额。

2. 销货成本预估(一般含损耗)

一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本。超市可能因采购量扩大而使销货成本降低几个百分点(以美国为例，20家店的毛利率为18%，在成立30家店时毛利率可达到22%—23%)。另外，损耗也会因管理技术的改进而降低。因此，全公司应有一个长期的毛利率目标，并将其作为努力的方向。

3. 管理销售费用(固定费用部分)

(1) 房地产取得成本(地价、房价或租金)的摊提。按税法规定，一般土地不列折旧，房屋则须提列折旧。

(2) 租金，按照租屋合约的规定进行调整。

(3) 开办费用摊提，包括开店前一切费用的摊提。

(4) 开店成本(贷款)的利息，含押金利息负担。

(5) 保险费用(产物保险)。按承保金额，计算每月应交的保险费。

(6) 物业管理费。有些超市附属于大楼地下室，需按使用的面积(平方米数)提列物业管理费用。

(7) 折旧费用。生产设备及办公设备皆有不同的折旧年限，都应列入管理销售费用。

4. 管理销售费用(变动费用部分)

(1) 薪资费用。薪资费用按调薪的幅度进行调整，但须注意薪资在管理销售费用中所占的比例有一定的上限(例如毛利为20%的企业，其人事费用不会超过9%)，如果超过，生产力将出现危机。因此，薪资水准的管理以及员工、兼职员工的比例均应按年度进行调整，以保证生产力的提高。

(2) 水电费用。这项费用也有上升的可能，因为在长达10年的时间内难保没有能源危机事件。美国、日本等发达国家目前已颁布法令，强制规定设备制造业要加强节能设施的使用。

(3) 促销费用。单店的促销费用较高，多店则较低，但促销费用一般不超过营业额的1.5%。

(4) 修缮费用。新开的店可少列一些修缮费用，而开业3年以上的老店则应多提一些修缮费用。

(5) 负税。如因销售烟酒、米等免税商品，造成进货进项的税额不能抵扣。

(6) 其他费用。如煤气费、电话费、教育培训费、文具印刷费、制服费、包装费、损耗品费、标签费、油墨费、差旅费、劳保费、伙食津贴、员工奖金、交通费、杂项费用等。

5. 损益

损益的计算方法如下:

营业收入—销货成本=销货毛利

销货毛利—变动费用—固定费用=税前损益(店责任损益)

税前损益(店责任损益)—分担总部费用(连锁店时) =店实质损益

6. 损益平衡点销售额的预估

损益平衡点销售额是店铺收益与支出相等时的营业额。超过此营业额，店铺即产生盈余;低于此营业额，即表示亏损。其计算方式如下:

(1) 计算固定费用。将上述每月的固定支出项目(如员工薪资、公用事业费、水电费、电话费、煤气费、房地产成本摊提、固定租金、折旧摊提、押金利息、开店贷款利息、保险费用、会计师签证费用、修缮保养费等)累加起来。

(2) 计算销货毛利率。计算销货毛利占营业收入的百分比。

(3) 计算变动费用率。直接营运成本、包装费、广告促销费、计时工资等会随营业额的变动而变动的费用累加之后所占营业额的百分比，称为变动费用率。

(4) 计算损益平衡点销售额:

四、开店投资计划表格实例

表5-3至表5-9为开店投资计划表格实例(资料来源: 安盛管理顾问AMC数据库)。

表5-3 长期(5年)经费计划

续 表

表5-4 店铺投资主计划

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表5-5 投资计划概算

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表5-6 机器设备计划

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表5-7 超市备品(卖场)计划

表5-8 其他计划

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表5-9 预定地10年损益预估表

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