零售企业店铺开发的目的从宏观上分，包括自己直接经营和租赁(或出售)经营。前者主要是指购物空间独立的单体店的零售经营，经营的主要目的是获取零售利润;后者主要是针对百货商场、购物中心等大型店铺的开发，开发的目的是为了租赁或出售，这将涉及商铺投资的概念。本章将对第一种类型店铺的投资进行介绍。

一、零售企业投资原则

投资计划的拟定是立地开发业务中最终也是最重要的一环。这是因为，立地调查仅能估计店铺本身的营业额，对成本控制及规模经济效益的评估并无直接帮助，而投资计划的拟定却可能影响今后10年以上的经营成本、投资效率等。因此，在拟定投资计划时必须根据立地调查所搜集来的资料，制定下列四项大的原则，作为投资指导的纲要。

(1) 商店定位。商店的价格政策、商品组合策略以及物流系统(是否有配送处理中心)等均会影响规划和投资成本。

(2) 卖场规模与复合业种。卖场规模越大，其集客力越强;但在一定的市场规模下，卖场越大，单位面积效率反而会降低，究竟降到多少才算适当，应仔细考虑。一般而言，应以达到单位面积的损益平衡点为目标。在复合设施方面，某些具有市场潜力的业种如能与本身的业种相互搭配，便可增加集客力。家庭日用中心、饮食街常与超市结合便是一例，这种结合其他复合业种的做法将使双方的投资成本降低，并提高停车场的使用效率。

(3) 预定回收投资的年限。每个行业的特性不同，设备投资互异，折旧年限也不同，因此投资回收的年限也不同。美国、日本的超市经常以10年或更长的时间为回收年限，我国的情况特殊，如以5年为回收年限则风险较高，保守者一般可预定在8—10年内回收投资。

(4) 设定投资与损益平衡点。超市的固定成本高，而纯利率、毛利率却较低，因此经常必须靠大量进货来降低成本，因此，配送中心可以说是经营成本的变化转折点。

二、零售企业开店决定因素

(一) 立地是否适当

通过立地调查所得来的情报和资料，可以对立地条件进行判断。立地判断的重点包括立地现有的业态、业种、商品经营内容、是否有更好的立地、现有立地的情况如何及其他相关情报。通过对以上各项重点进行综合性的分析，即可判断该地点是否适合开设超市。

(二) 营业额预估的准确性

首先应预估整个市场的规模，包括总市场规模。预估方法通常以户数乘以每户每月的家庭生活支出，推算出商圈总规模;其次是调查相关业种、业态的店数、规模、面积，其和即为总市场的商业设施。

(三) 适当规模的设定

规模过大则投资效益不明显，规模太小则集客力不足。如果目前的店址具有很大的发展潜力，则采用分期扩充商业设施的做法较佳。

(四) 同行竞争力的比较

好的商圈永远不会孤独，进入某个商圈之前，对竞争对手的实力(包括营业面积、营业额、竞争力等)均要事先进行调查和比较，如无把握，就不要轻易尝试开店。

(五) 投资、损益平衡点及回收年限的分析

这三者均有所关联。若投资小，则损益平衡点较低，回收可能较顺利;若投资大，则损益平衡点提高，需要大的市场规模来支撑，同时商圈占有率也应提高。在难度倍增的情况下，风险也伴随而来，而且初期的财务赤字及市场不景气可能在往后数年内还会持续发生。

(六) 本店人员补充、营运资金的考虑

超市的人员流动比较大，因此必须考虑员工补充计划。此外，对于要不断投入资金但却不知何时才能回收投资的企业，决策者常进退两难。若自有资金不足，举债扩充营业规模将承担很大的风险。一般来说，举债经营的利息负担以不超过营业额的1.5%为宜。

(七) 可行性的评估

对预估的10年营业额及损益进行确认，确认多久才可达到损益平衡、可以回收投资。

三、零售企业开店投资的主要项目

零售企业开店投资的主要项目(以超市为例)包括四项。(www.daowen.com)

(一) 设备

设备包括冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、仓储设备、卖场陈列设备。对于连锁超市而言，设备投资必不可少，且花费巨大。在设备的选择上，应遵循以下三项原则。

1. 规范并优先考虑基本的必要的设备，通过联合采购来节省成本

(1) 将各项设备按其重要性进行排名。

(2) 根据预算，慎选便宜适用的资产设备。

(3) 仅购买必要的设备(如推车、货架等)，用联合采购(如制服等)的方式降低成本，对可有可无的设备暂不考虑。

2. 以长远的眼光，考虑采用标准化及可变化的设备

(1) 标准化。要考虑到购买的设备其他部门也可使用，如货架、配件、栈板等。不可一味选择仅适用某类商品的最佳设备，因为一旦此类商品滞销或须调整时，就要浪费设备。

(2) 可变化。设备应可移动、可组合，这样有利于空间的灵活使用，并能适应不同的商品陈列方案。

(3) 长远的眼光。小心使用设备并经常维修保养，避免购买那些易损坏、不易维修的设备。

3. 尽量由自己购买

这是基于不希望卖场被供货商所控制而采取的对策。供货商有时愿意为自己的商品提供免费的陈列架，但他们都是从自身商品的条件出发，要么商品陈列面太大，要么不适合超市的整体规划。

(二) 工程

工程包括内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。

(三) 场地租金

场地租金包括店面的租金。

(四) 设计装修费用

单店与连锁店的装潢设备投资差异很大。连锁店可以通过连锁方式，使各门店受到同样条件的后勤支援，从而降低装潢设备方面的投资成本(后勤代表配送处理中心的功能和总部统合的能力)。连锁公司总部在事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。下面以连锁超市为例来说明单店的装潢设备投资。

表5-1是超市装潢设备投资摘要，表5-2是超市各部门冷冻冷藏设备投资需求明细。

表5-1 超市装潢设备投资摘要

表5-2 超市各部门冷冻冷藏设备投资需求明细

续 表