商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街店铺。(虽然商业街不属于一种独立的零售业态，是多种零售业态的混合，不应放在本章进行讨论，但是考虑到商业街在选址上的特殊性以及独特要求，因此，为了保证本书内容上的完整性，仍然把其放在这里进行讨论。)

从宏观上讲，北京王府井商业街、上海南京路都属于商业街，但事实上，它们都是由多个规模不同的购物中心、百货大楼、体育用品商店、娱乐、餐饮等各类商业房地产组成;微观上讲，我们常见的商业街有建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

一、商业街店铺的类型

商业街店铺的分类可以有多种形式，可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，下面就按照这三种分类方式对商业街商铺进行分类。

(一) 按照商品的复合程度划分

按照商业街经营的商品是专业类别还是不加确定的复合形式，可将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。

专业商业街商铺往往集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等;复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街、北京西城区的大都市街等。专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性。所以，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高引起的竞争力降低的情况。复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等技术问题。

(二) 按照建筑形式划分

商业街商铺按照商业街的建筑形式可以分为单层商业街商铺和多层商业街商铺。单层商业街商铺指采取单层建筑结构的商业街里面的商铺，多层商业街商铺指建筑形式为多层建筑的商业街里面的商铺。

单层商业街里面的商铺因为都位于一层，所以不存在楼层对商铺租金的影响。之所以强调楼层对商铺价值、租金的影响，是因为一层的租金水平和二层的租金水平差距很大——有可能一层租金达到二层租金的一倍。在商业运营中，必须充分考虑楼层因素，避免价值损失，争取创造最大的价值增值。

(三) 按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分

专业商业街商铺大多数属于铺位性质，较少属于铺面。众所周知，铺面的价值要明显高于铺位，在同一市场里最好选择铺面。复合商业街商铺里，有可能铺面和铺位的数量不相上下，尤其对于已经经过了长期市场积淀的类似王府井商业街之类的项目，其铺面价值会大大高于铺位价值几倍，甚至10倍以上。

二、商业街的特点

(一) 专业商业街的特点

1. 商业街规模特点

商业街规模大小不一，与经营的商品类型有关。比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街”属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街”规模约10000平方米;而北京十里河建材街，建筑规模达到近10万平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承受力不够引发的经营困境。

2. 商业街规划设计特点

商业街沿街两侧布置商铺，单层建筑居多;商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街;商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

3. 专业商业街商铺特点

有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街;有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”;其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于商铺开发商来讲，却意味着可开发面积减少。物品购买业态商品商业街因为针对的客户群广泛，所以很少采取铺面形式，这样可以建设更多铺位;服务业态、体验业态商业街则恰好相反，主要采取铺面方式。要关注的是，凡是采取铺面形式的专业商业街，整个街取得成功的概率很高。

(二) 复合商业街的特点

1. 商业街规模特点

复合商业街大多数规模庞大，如北京的王府井商业街和上海南京路商业街，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商很重要，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发商很容易失败。

2. 商业街规划设计特点

沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长(有的复合商业街长度达到23公里)。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学地考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导等问题。否则，有可能导致项目失败。

3. 复合商业街商铺特点

商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。在运营成熟的复合商业街，铺面商铺的价值极高。

在投资回收形式上主要采取出租经营的方式。有些很大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发。这种多家开发商共同开发大规模商业街的情况，商铺投资者不仅要考虑拟投资项目的个案情况，而且要考虑商业街整体的规划等问题。也有一些新建复合商业街采取出售经营的方式。如果该类商业街是一个没有历史铺垫的项目，这类项目的投资风险比较大。

三、徒步商业街的交通选择

徒步商业街的核心问题之一是交通，交通的基本要求是方便和安全。方便是指顾客容易到达，主要涉及对外交通。安全是指顾客能放心大胆地散步、浏览、购物，主要涉及内部交通。

(一) 方便的对外交通

营业地点的重要性是如何强调也不过分的。有顾客才有生意，而客源多少和交通关系密切，将零售商业发展史称为交通史也并不为过。正是由于城市交通便利，才吸引了大批商人落脚，开办商店，造就商业城市;正是由于城市交通变得拥挤，人们才迁往郊区，带来了郊区商业的繁荣。然而，假如没有汽车为人们提供便利的交通，绝不可能出现郊区的繁荣，同样地，城市中心区的复兴也必须为人们提供便利的交通条件。

1. 公共交通

公共汽车必须设有若干站在徒步商业区两端或周围，以不超过5分钟的步行为宜。地铁行驶于地下，因此完全可以进入徒步商业区，不会对地面交通产生太大的影响。有些城市把公共汽车系统转移到地下，地面上皆是雕塑、花园、喷泉等景观，将购物、休闲、游玩功能结为一体，给人以世外桃源的感觉。

另外，对于比较大的徒步商业区，要保证顾客容易到达，诸如从车站、码头、机场等都有便利的交通工具直达。

2. 停车场

虽然城市中心区地价昂贵，停车场占地面积大是让人头痛的问题，但徒步商业区的停车场不可不建，城市中心商业第一次萧条的原因之一就是大型百货商场没有停车场。小汽车已成为顾客购物的双腿，如果到商店来买东西，连停车的地方都没有，顾客会兴趣大减。另外，有时虽然公共交通方便，但商品买多了不便携带。因此，有必要在大型商店附设停车场。

无疑停车场应建在徒步商业区两端或周围，最好是专门的场地而非道路旁。为了节省费用可将停车场建在建筑物顶楼或者地下，适当收费。如果停车场归属于一个大的零售企业，这家企业可以根据顾客在此购物花费的金额减收停车费。

3. 进货车

徒步街内商店的进货车、送货车都不得任意来往穿行，只能在夜间，或者是从后面街道进入。

(二) 安全的内部交通

安全的内部交通的实现在于严格禁止汽车等机动车入内，婴儿车、残障人专用轮椅除外。

1. 完全封闭

世界上有许多城市的徒步商业区实行完全封闭措施，在任何时间以及任何地点，都绝对禁止车辆通行。其好处是便于管理，使顾客的安全购物达到最理想状态。但是，商店进货送货不太方便，如果徒步商业区规模过大会造成城市交通系统中断。

2. 半封闭

半封闭徒步商业区的交通包括时间半封闭和空间半封闭两种。时间半封闭是指在店铺营业时间内封闭车辆交通，仅供行人观光、游览和购物，而在店铺关门休息时间里允许车辆进入。这种做法的好处是既保障了顾客的购物安全，又考虑了周围地区交通的平衡，并给店家上货预留出了时间，但时开时关的状态不便于管理。

空间半封闭是指在街道中央辟出封闭机动车行道，低于地面，可供机动车穿行，但不能停、靠、转弯等，两边设有较宽的人行道，横过马路通过对街天桥或地下道，人行道与机动车道完全隔离。这种做法照顾了正常交通与步行两方面的要求，但是一旦发生堵车就会影响环境，同时噪声、污染会破坏徒步商业区的悠闲气氛。

3. 管制

徒步商业区路口要设置专门人员管理内部交通，防止不懂或不遵守规则者贸然进入，对于故意违反者要进行罚款处理。

四、徒步商业街的地域及规模确定

徒步商业区拥有现代情调，同时又立足于旧街改造，因此特色如何，对其发展有着重要影响。

(一) 地域选择

选择徒步商业街的地域并不十分困难，因为它不是新建的一条街道，而是在现有的街道基础上进行改造，因此徒步商业街的地域应该选择在旧城的商业中。由于城市的复兴是一个系统工程，地域选择应着重那些牵一发而动全身、盘根错节、环境比较突出的街区。

1. 市级商业区(www.daowen.com)

市级商业区常常具有人口流动、交通拥挤、起步较早、设施较落后的特点。如果将其改造为徒步商业区，可以使城市的核心商业区矛盾缓解，并带动整个城市商业的繁荣。

2. 店铺较多的商业区

店铺数达到一定规模，才能形成声势和街区效应。如果店铺数量过小，改造花费过大，企业无力承担过多费用，改造后也不会带来明显效益。另外，徒步商业区常会形成内部交通安全、外部交通不便的问题。店铺数过少难以消除人们忧虑交通不便的心理。

3. 小街巷

一些传统的小街巷，道路不宽，但店铺林立，顾客较多，还有一些慕名而来的观光客。这类小街巷常常以其独特风格享誉全市、全国乃至全世界。对这些街巷实行步行计划，不仅可以保证顾客安全，也能使游客体会到此地的传统风味。另外，对于一些食品街、小商品街、服装街等都可实行步行计划。

(二) 规模确定

徒步商业街的规模确定，不仅是步行街道宽窄问题，而且是整个中心商业区复兴的问题，其核心是商业规模确定的问题。一旦商业规模确定，步行街道的确定就变得轻而易举了。

1. 影响徒步商业街规模的因素

徒步商业街的规模大小，受诸多因素的影响和制约，了解这些影响因素，对确定徒步商业街的规模有着重要意义。

(1) 旧有商业街的规模。徒步商业区规模主要受旧有商业街规模的限制。在一个市级商业区里，可以形成一个较大的徒步商业区;而在一个传统型的小街道，只能形成一个规模较小的徒步商业区，甚至成为仅提供某一类商品或服务的步行街。

(2) 所确定商业街的潜力。徒步商业街规模还受商业街未来发展潜力的限制，一个难以向四面延伸的商业街，面对新兴商业街的挑战，无论从商店设施和服务环境方面都显得过于传统和老化，现代人对此逐渐冷落。假如商业中心区复兴计划不能使其走向繁荣，那么就不应确定过于庞大的商业街计划。

(3) 商业街的结构。传统的商业街大多为直线型，街道两侧布满店铺。店铺排列组合方式、距街道远近等直接影响步行商业区的宽窄，为保持已有的传统店铺风格，往往会保持原有规模。

(4) 城市商业整体布局。城市商业的整体布局，也会影响某一具体商业街的步行规模。如果某一地区商业网点不足，或是一个新兴的卫星城区，那么它的步行区规模会较大，为弥补原有商业网点的不足，常常伴随着新建和改建工程。如果某一地区商业网点过剩，步行区只需保持传统特色，维持原有规模就可以了。

2. 规模计划的制定

商业计划的制定，除了考虑以上的因素外，还必须考虑城市中心商业区整体复兴计划，即把徒步商业街规模的确定纳入城市中心商业区的复兴整体规划之中。

(1) 城市中心商业区复兴的目的在于创造人们的游览热情和购物兴趣。具体措施是创造一个优美、活泼、诱人的活动、娱乐和购物场所，并通过此举为城市增加特色和魅力。

(2) 城市中心商业区复兴的内容也是徒步商业区计划的内容。它包括: 营业时间扩大后需要哪些设施来吸引人潮，如戏院、体育运动设施、音乐设施等;是否为人们提供更多的就业机会，改善工作环境和条件;附近住宅区如何发展;与商业、娱乐服务搭配的设施和停车场设施如何设立;古建筑如何保存和恢复;连接主要商店、办公楼的高架或地下道如何设置等。因此，徒步商业街的建设是一个系统工程，并非仅是封闭交通的问题，其规模计划必须与城市整体复兴计划相协调。

(3) 徒步商业街的规模可分为大中小三个等级。一级徒步商业街是规模最大，商圈范围遍及整个城市的商业街，店铺范围涉及城中某个区域范围内，店铺总量200家左右，街长500米以上。二级徒步商业街规模中等，商圈范围涉及城中某个区域范围内，店铺数量100家左右，街长200—300米。三级徒步商业街是小型街道，具有传统街巷韵味，通道狭窄，以经营某一类商品为特色，游客常为外地观光旅游者，店铺数量多而店面小，街道很长但非常狭窄。几乎所有的徒步商业区都会在上述类型中找到自己的位置。

五、徒步商业街的特色规划

徒步商业街的生命力不仅在于步行，还在于各自的独特风格，这种风格的形成要考虑许多因素，而不可随心所欲。

(一) 因地制宜

城市中心商业区的每一条街道，每一条小巷，都有自己的特征，把这些特征加以明确，作为徒步商业街追求的目标，会收到很好的效果。

1. 确定主题

现代商业活动已成为一种文化活动，徒步商业街的特征之一是具备满足人们休闲、娱乐与购物的综合功能，主题布局则是实现这一功能的重要手段。对于一个步行街来说，可以确定吃、穿、用、玩等某一方面的主题。诸如食品步行街、服装步行街等，也可以是综合性主题，满足人们全方位的需求。在确定用途主题后，还有必要确定时间主题，即该徒步商业区是以现代流行为特征，还是以传统特色为特征。通过格局、经费、种类、品牌及店号等情感性手段来突出主题，会激发人们的生活热情和对步行区的喜爱。通过环境布置和饰物装饰，会引起人们的联想，会触动人们的情感，以达到享受的目的。

2. 巧用旧建筑

无论是购物中心还是徒步商业街都在一定程度上改变了人们的生活方式。购物中心常是另起炉灶，步行街常是“修旧利废”。后者更重视文化色彩和古城保护，这与其位于城市繁华区有关系。因此，徒步商业街必须巧妙利用旧有建筑，而不是一概推倒重建。美国一些步行区就是利用旧有的仓库、消防驻地用房、文化建筑等改建，使徒步商业区充满了神秘色彩和文化情趣。

3. 弘扬传统特色

对于一些新建的徒步商业街，选定新潮风格较为恰当;然而，对于本身已具有历史文化传统的旧有街道来讲，应充分利用其特色及优势进行修建。纵观世界各国的徒步商业区，绝大多数是在传统的、历史悠久的商业街上改建的，它将古老的商业街自然地保留下来，一个招牌、一个景色、一个路牌，都不轻易地弃旧图新，而是将其精心地组织到新环境中去。实际上，历史传统与现代化并不对立，现代化的东西并不只是钢铁、水泥和计算机，而有其浓厚的文化和情感色彩。

(二) 追求情调

徒步商业街为设计者们提供了发挥创造力和想象力的广阔空间，它将人们的一切活动几乎都包含在一条街上，使追求情调成为必要和可能。

1. 步行道

步行道是徒步商业街风格的主要呈现，如果是与高速公路一样的路面设计，会让人感觉是走在嘈杂的公路上，不会产生散步兴趣，只会匆匆地赶路。

国外诸多徒步商业街的设计追求变化的线条，努力提供多种多样的步行空间，为漫步者创造一个令人留恋的空间形象。诸如在步行街上设置小型广场、艺术走廊、上升式拱桥及下沉式通道等，使人产生在公园散步的感觉，或是在艺术博物馆欣赏艺术。美国威斯康星州奥什帕克广场的步行区，地面按四季更换颜色，棕色、蓝色、橘黄色用于秋天;暖色、柔和色用于春天，使人心旷神怡。

2. 店铺

店铺建筑是一种高尚的艺术，西方诸多城市的步行街里，店铺的情调及招牌，是吸引不少顾客前往的原因之一。店铺的情调不仅在于造型与外观，更在于充满人情味的内涵。步行，是人们欣赏和享受的条件，但如果所观所感令人乏味，那么，该步行街显而易见是不可能成功的。

一个城市的情调常由店铺的情调来呈现，徒步商业街是城市的窗口，因此步行街上的店铺一定要相当考究。这并不意味着要花很多钱，如一个木屋酒楼的造价远远低于豪华的酒吧，但前者会更有情调。有人说，没到过巴黎咖啡馆，就等于没到过巴黎，因为巴黎咖啡馆有自己浓厚情调，能给人一种独特的感受，这正是巴黎市政当局费尽心力获得的成果。

可见，徒步商业区的店铺建筑群是最容易形成具有一定特色的城市景观，它会为城市增色。

3. 环境

环境是构造徒步商业区情调的重要条件，它必须与整体建筑风格相协调，并且创造一个综合性的休闲空间。这一切都围绕着“以顾客满意舒服为宗旨”的核心，是现代市场营销观念的反映。

最初，人们建设徒步商业区，只是被动地解决交通与城市萧条问题，后来，人们开始主动地为顾客提供一个轻松愉快的购物环境，一切为顾客着想，一切为顾客服务。

徒步商业区环境的构造，包括自然景观和便于游客服务的设施等。前者包括精心布置绿地、铺设色彩、材质讲究的道路，设置相应的雕塑、路牌、建设林荫道等。后者包括提供舒适的休息设施，诸如艺术石凳、坐椅、建造方便顾客购物的各种街头小商摊，诸如书报摊、冷饮摊等，引进街头艺术活动，诸如各种艺术展览和文艺演出。突出生活气息，围绕“人”这个主题，创造一个高情调的生活文化空间。

六、徒步商业街的商店结构

徒步商业区的商店结构与购物中心不同。购物中心常是设计规划的结果，无论是地点选择还是店铺构成比例，都有诸多人为的痕迹。徒步商业街常是以历史上自然形成的街区为基础，地点选择与店铺结构都有自然存在的特点。但是，也并不是任凭其自由，而要有松散的管理。

(一) 依街型定店

每一区徒步商业街都有自己的特色，归属于一定的类型，这个类型决定着商店结构。

对于综合性都市徒步商业街来说，必须至少有一两家大型百货商场，200家以上的各类型中小型店铺，经营范围应涉及食品、穿着、日用品、文化用品、图书、影音制品、体育用品等各个方面。

对于专门徒步商业街来说，主要突出所强调的领域。食品街，就要汇集各种风味的小吃、食品和餐馆;古文化街，就要突出“古”字，设置专卖商店应包括旧书店、古钱币店、古字画店、文物店等;服装街就要聚集经营各类服装的店铺;首饰街就要设置首饰店、珠宝店等。总之，徒步商业街多种多样，商店结构的确定要与其类型相适应。

(二) 广纳同业者

在激烈的市场竞争中，竞争者之间常使用一种躲避策略，这实际上是一种错误。

在店铺布局理论中，有一个两立法则，即经营相同生意的商店，外表竞争激烈，但竞争结果对每个经营者都有利。因为顾客步行游览购物，常要在各商店之间进行比较和挑选，比较程度高的主要是同业竞争者;反之，则意味着非同业竞争者。

实验证明，有同业竞争者集中的地区，容易形成聚积效应，使生意扩大，甚至招来远方顾客前往购物，这样会使客流量增加，市场扩大，每一家店铺都可受益。食品街、服装街、饰品街的繁荣就证明了这一理论的科学性。

因此，在规划徒步商业区时，不要排斥同业者，应有意开办一些同类型的商店，形成规模效应，促进商业街的繁荣。经营者也不必顾虑商业街同行太多，而放弃进入经营。

(三) 塑造不同的风格

同业竞争者聚集不会自然地带来繁荣，为实现繁荣和避免互相残杀，各家店铺必须塑造不同的风格，寻求不同的经营重点，这样才能使徒步商业街更具吸引力。

具体做法是: 从外表看来各店铺所出售的商品相同，实际上都有差别，正是这种差别构成每家店铺的特色。食品街上可以有饮食店、水果店、蔬菜店、杂货店等。各类店又由侧重点不同的店铺组成，如生鲜店可分为: 以供应一般鱼类为主的A店，以卖生鱼片为主的B店，以销售贝类为主的C店，以出售干燥海产类制品为主的D店。饮食店可分为川菜、粤菜、鲁菜、淮阴菜等各种店铺。它们各具特色，不仅不会产生恶性竞争，反而会促使顾客云集此处，各家都有成功的机会。