购物中心作为复合程度更高的零售形式，从20世纪90年代后期大规模进入国内市场。目前多个大中城市都有购物中心项目在开发建设。购物中心是人们购物的场所，也是人们休闲娱乐的场所，构成城市居民生活的缩影。因此，购物中心设计的复杂性和综合性是异常明显的，必须精心进行规划。

一、购物中心功能

购物中心功能的核心是集合，它把分散在城市各角落的商店聚集在一起，把遍布在街头巷尾的服务机构集合在一栋建筑物中。因此，购物中心不是一家商店，而是聚集商店的场所。它本身并非创造需求、提高居民购买力，而是调整各种零售形态的布局，疏通买卖通道，让人们方便地购物和享受。

(一) 销售功能

1. 商品齐全

提供完备的商品是购物中心的基本功能。它与百货商场和超级市场不同，百货商场的市场目标是高中收入顾客，超级市场的市场目标是普通大众，而购物中心的市场目标是由包含的各个商店来实现的，因此它包含的顾客遍及各层面。换句话说，无论顾客的职业如何，收入怎样，到购物中心都会买到自己所需要的商品。

当然，并不是每一个购物中心都经营相同等级的商品，购物中心规模不同，所处位置不同，顾客特征会有差异。购物中心可依据自身的定位，在销售环境中进行种种强化设计。

2. 市场定位

购物中心能满足各个阶层顾客的需要，但中心内各家零售商都有自己的市场目标，因此在统一规划和管理的基础上，各家商店应保持独特风格。换句话说，购物中心要有市场定位，根据商圈特征和条件，引进相关的零售商，并根据商品结构特色，塑造不同的卖场空间和风格。

3. 合乎一般人的生理和心理需求

购物中心的内部空间设计必须满足人的生理和心理需求，使顾客能够长时间地停留，尽可能地从事购买活动。例如，应有变化丰富的专卖店，卖场设计应让人感到舒适。

(二) 生活功能

购物中心另一个特征是具有生活功能。顾客来购物中心不仅可以买到各种商品，而且可享受到各种现代化的服务。购物中心不仅是商店，而且还是人们的休闲场所，它汇集了休闲、娱乐、文化、艺术、百货等全方位的内容，为人们提供了一个购物和享受合一的好去处。

1. 多元化组合

购物中心除了商店外，还应设有满足日常生活所需的休闲、娱乐或运动设施，定期提供音乐、戏剧表演和艺术展览等活动，使其成为多元化功能齐全的建筑物。

2. 追赶时代潮流

美国人常把购物中心当作流行、时髦等信息集中传递的场所。现代社会及消费潮流变化异常迅速，不常去购物中心，就可能落伍。现在它已成为流行商品的展示地，未来可能成为时髦、游乐、休闲、运动、旅游、文艺活动等的汇集地。

3. 老少皆宜

购物中心不仅提供一次购足的商品，而且针对不同的年龄层设计各种休闲游乐空间。家庭成员全部来到购物中心，都会得到满意的享受，这不仅为全家性的购物提供便利服务，而且能最大限度地聚集购买者。

4. 生活广场

购物中心汇集了商品、服务、文化、娱乐等多种功能，构成了现代社会生活的一个场景，居民们开始习惯地聚集在购物中心，漫步、闲聊、约会、集会等，无形之中使消费者与购物中心的联系更为密切。

二、购物中心规划的特点

(一) 购物中心开发特点

购物中心的开发规划设计包括购物中心的方案设计、初步设计及施工图设计等。规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重: 方案设计可以称为宏观设计，涉及用地分配、功能分区和规划、外部交通设计及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。因为购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心开发规划设计的特点。

(二) 购物中心运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，少数购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。当然，有一些开发商可能会碰到这种情况: 看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再以回购或回租的方式进行购物中心开发。这种购物中心从形式上看是采取出售的方式，但开发商往往会考虑有效方案，解决统一经营的问题。

(三) 购物中心商铺的特点

1. 商铺的形式

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几万平方米不等。

2. 投资回收形式

购物中心涉及的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心里的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商大多采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万至2万平方米;半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和流水提成结合的方式。

三、购物中心内部组成规划

(一) 商店的组成

对于购物中心的建立，要进行商圈及必要的市场分析。假如已决定在某地设立购物中心，那么接下来的工作就是确定购物中心将招募哪些零售商店和服务机构。

一般来说，购物中心应包括零售商店、餐饮店、电影院、音乐厅，甚至博物馆等。零售商店是其基本组成部分，一般包括百货商场和超级市场、专卖店、邮购商店等。专卖店大多为服装店、鞋店、珠宝店、电器商店、照相器材店、钟表店等。

(二) 商店的结构

购物中心的商店组成结构因规模不同而有所差异，以下以美国购物中心为例。

1. 地方购物中心

地方购物中心是规模最小的购物中心，占地面积约为5万平方英尺。其商店群结构是围绕超级市场来设立的，有若干食品、医药和杂货店，以及洗衣、理发、维修中心等，其目的在于满足附近居民的日常生活需要。

2. 社区购物中心

社区购物中心的规模大于地方购物中心，占地面积通常为10万至40万平方英尺，其商店群结构是围绕着早期的百货商场来设立的，附以超级市场和若干专卖店、杂货店等。这里的专卖商店有一定的规模和水准，但没有销售众多商品的百货商场。其目的在于提供便利商品、个人服务、家庭设施、生活用具等，商品种类有多种尺寸、式样、颜色和价格。

3. 地区性购物中心

地区性购物中心的规模列于第二位，占地面积超过40万平方英尺。其商店群结构是以10万平方英尺以上的百货商场为核心，附以若干杂货商店、服装商店、家具商店、装饰商店和一些娱乐设施。它比小区购物中心的花色种类要多，服务范围更广。

4. 城市购物中心

城市购物中心是规模最大的购物中心，占地面积大约为75万平方英尺，但一般都是在100万平方英尺以上。其商店群结构是围绕着至少3个面积超过10万平方英尺的一流百货商场建立起来的，附以若干超级市场、专卖商店和杂货商店等，配有其他娱乐设施。其目的在于提供杂货、服装、家具和室内陈设品、娱乐等全方位的综合性服务，其商品与服务的花色种类十分齐全。

(三) 超级市场的数量和规模(www.daowen.com)

1. 购物中心的超级市场数量

对于购物中心里应设有几家超级市场并没有一个统一的标准，要依具体情况而定。无论是从专家的意见来看，还是从购物中心现况来看，都有独家和多家两种情况。

(1) 独家，即在购物中心中只有一家大型量贩店或超级市场。

某些超级市场的经营者愿意支付超额的租金，取得独家租用权，排斥其他超级市场进入购物中心。他们认为: 购物中心中有多家大型超级市场，会形成竞争的威胁，甚至出现两败俱伤的局面。

某些购物中心的经营者认为: 购物中心中有一家大型超级市场效益最好。虽然第二家有可能增加总体销售额，但不足以支付提供设备所需的资金。

(2) 多家，即在购物中心里有两家以上的大型量贩店或超级市场。

某些超级市场的经营者愿意见到两家或两家以上的大型超级市场开在较大的购物中心里。他们认为: 两个超级市场会增加对顾客的吸引力，使两家的销售额都大幅上升。

某些购物中心的经营者持有同样的观点，他们认为两家超级市场并存，可产生较大的总销售量，比独家承租会产生更大的效益。

2. 购物中心超级市场的规模

超级市场规模必须与购物中心规模一致。一般的情况是购物中心的规模越大，其中的超级市场规模也越大;反之则越小。

法国的购物中心规模较大，因此购物中心中常有一家大型量贩店，其面积占购物中心的1/3至1/2。

美国的购物中心规模大小不等，因此超级市场也参差不齐。在地区性购物中心中，超级市场面积一般为3万至6万平方英尺;在普通型购物中心中，超级市场面积一般为2.2万至3万平方英尺;在小型购物中心中，超级市场面积一般为1.2万至2.2万平方英尺。

四、购物中心选址及外部规划

(一) 购物中心的选址

购物中心设在哪里要考虑商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等情况。从选择较大地点的方面来看，可选择城郊、城中和商业区。

1. 城市郊区

许多购物中心都位于城市郊区，这也是早期购物中心的共同特征，其主要原因在于城市居民出现移往郊区的热潮，城市中出现萧条，加上城市中地皮昂贵，交通阻塞，大多数家庭拥有小汽车，开车购物成为主流。

2. 非中心地区

一些购物中心并不冒险地选择郊区，因为郊区人少，顾客流动不多，而是选择顾客容易到达的非中心城市区。非中心城区往往是居民汇集地，而且公共交通便利。例如，巴黎市几乎每条市内地铁的终点都有一个购物中心。

3. 中心商业区

随着城市中心的萧条，各国政府都采取了复兴城市中心的若干措施，如改善交通条件，再辟步行区。因此，在中心商业区也出现了购物中心，但数量有限。

(二) 购物中心的规模

购物中心规模的确定要考虑平均消费水平与结构。一般地说，购物中心规模越大，功能越综合;反之则越单调。

1. 特区购物中心

总面积大约为75万平方英尺以上，拥有60家以上的商店，一般位于城郊及其边缘。

2. 地区性购物中心

总面积大约为40万平方英尺以上，拥有25至40家商店，一般位于城郊及其边缘，或小城市之中。地区性购物中心可以控制周围购买环境，具有较大的吸引力。

3. 小区购物中心

总面积约为10万至40万平方英尺，拥有10至25家商店，一般位于住宅区或都市中。

(三) 购物中心的形状

购物中心依地理位置和规模不同，可选择不同的建筑形状。

1. 条型购物中心

条型购物中心是把商店沿着街道成一直线展开，建筑物面向主要街道，停车场在前，美国几乎所有的小区购物中心都是此种形状。

2. 庭院式购物中心

庭院式购物中心是将建筑物规划成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方形。

3. 室内街道型购物中心

室内街道型购物中心是将商店安排成像在街道上一样，但实际上是在室内，没有噪声和汽车往来，通常是在两端各设一个大型商店。

4. 街道连接型购物中心

街道连接型购物中心，是通过将各个购物街道环绕地连接起来，鼓励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。面积超过10万平方英尺的购物中心常采用这种形状。

5. 花团锦簇式购物中心

花团锦簇式购物中心是将商店群围绕着一个大型中心商店进行设立。

(四) 购物中心中超级市场的位置

超级市场和大型量贩店是购物中心里的核心，其位置相当重要。

1. 超级市场应在一端

每一个商店都想占据顾客流量最大的地方，购物中心开发者必须进行统一安排。

一般来说，超级市场应设置在购物中心的一端或周边地带，因为超级市场是顾客购物的重点区域，为方便顾客进出和提货，设在一端或周边地带最为有利，但可能影响顾客在购物中心的滞留和购买的时间。

2. 超级市场应离开百货商场

在购物中心里，如果有超级市场和百货商场，那么超级市场最好不要靠近百货商场。据统计，购物者通常花3分钟在超级市场购物，而花两三个小时在百货商场里浏览。两者相邻而设，百货商场的顾客占据停车场时间很长，而会妨碍超级市场顾客使用停车设施。