一、店址审核

(一) 成立评估小组

如果开发人员对店址评估资料的判断过于主观，就容易造成开店的失败，不可不慎。为避免作业疏忽，有必要成立店址评估小组。

1. 评估小组进行商圈调查

调查问卷的设计方式、调查访问的方法、对调查人员的培训、抽样是否具代表性、调查访问时的情境、诱导方法等都会影响调查结果，因此进行商圈调查时应相当谨慎。应注意的事项有七项。

(1) 从政府部门收集来的资料是否最新、有效。

(2) 商圈调查的方法是否正确。

(3) 资料的分析是否正确。

(4) 是否根据资料来判断结果。

(5) 进行损益平衡分析时，应注意是否低估了费用和投资，是否高估了营业额和毛利率。

(6) 预估营业额是否在上限值或下限值的范围内。

(7) 是否考虑了其他费用，如利息、折旧等。

2. 评估小组的职责

(1) 寻找店址。

(2) 店址的评估、资料的收集。

(3) 实施商圈调查。

(4) 资料的分析、判断。

(5) 制定门店投资计划。

(二) 成立决策委员会

决策的正确与否对店铺日后的经营成败有着直接的影响，所以连锁店必须成立决策委员会，对评估小组收集的资料进行审核。

1. 委员会成员

(1) 开发委员: 对其他委员的质疑提出合理解释。

(2) 财务委员: 对评估小组的投资与费用明细进行仔细审核。

(3) 营业及商品委员: 判断对营业额的预估是否过于乐观，对商品方面的能力达成共识，并确认行销能力。

(4) 设备工程委员: 确认投资项目，控制成本。

(5) 人事委员: 确认人事及人力资源。

2. 委员会的职责

委员会的职责主要有投资规划、成本控制的审核、政策的引导、商品销售政策的战略引导、进行微调和作出决定。

二、销售额预测

连锁企业是否在某地区开设新店，取决于这个地区市场规模的大小，或能否在将来迅速成长起来，保证分店开张后能够获利。因此，企业通过对各重点区域潜在需求量的定量分析，可以发现各区域的预计需求量以及分店设立后的获利可能性，从而有助于企业选定具体的分店地点位置。此外，通过销售额预测，还可以了解顾客的偏好和心理，进一步分析市场商品需求的特性，作为日后经营中发现商机的依据。因此，销售额预测是分店开发计划过程必须考虑的因素之一。

所谓销售额就是分店开张后可能吸引的顾客数与区域内顾客购买单价(顾客平均购买金额)的乘积。这里顾客数等于商圈区域内的家庭数(或总人口)与顾客对分店支持率的乘积;顾客购买单价等于所售商品平均单价与顾客平均购买件数的乘积。

(一) 销售额预测方法

1. 类推法

(1) 根据商圈分析的预测方法，如使用商圈内总需求额乘以本企业分店的占有率。

(2) 根据现有数据的预测方法，如使用营业面积乘以单位面积销售额。

(3) 根据与类似店铺相比较的预测方法，主要从相同商圈、区域中的店铺中选定一店来推定。

2. 模型计算法

主要有哈夫模型法。

(二) 具体测算方法

1. 营业面积占有率法

预计销售额=潜在需要额×商圈内占有率

式中: 潜在需要额=每个家庭平均需要额×商圈内家庭数

商圈内占有率=营业面积占有率

具体八个步骤如下:

(1) 确定已设想的商圈;

(2) 计算潜在需要额;

(3) 计算商圈外流入额;

(4) 计算商圈内总需要额;

(5) 调查商圈内竞争店的营业面积;

(6) 估计拟开发分店的营业面积;

(7) 计算出分店营业面积的占有率;

(8) 计算出预测销售额。

其中，确定已设想的商圈很重要，该项工作应在地图上按以下五个步骤来进行:

◆ 准备1∶ 1000的地图;

◆ 标上本企业分店、竞争店、互补店的位置;

◆ 以自家分店为中心，在图上分别画出半径为500米、1公里、2公里的圆标记;

◆ 确认商圈分段延伸的因素及地点和方向，如河流、山地、铁道、公路、工厂区等;

◆ 在地图上标注出商圈的外轮廓线。

因分段或延伸因素的不同，商圈可以有不同的形状，见图3-5。

图3-5 商圈形状图

2. 营业面积相对占有率法

这是由杰·肯(J. Ken)创造的将标准的既有店铺的销售额用于选择相似新开分店的销售额预测方法。下面是一个具体的实例。

首先，要计算出既有的标准店的销售实绩及营业面积相对占有率:

◆ 某企业标准分店的年销售额　1250万元

◆ 同商圈内的潜在需求额　5000万元

◆ 在同商圈内的市场占有率　25%

◆ 该分店的营业面积　400平方米

◆ 商圈内所有竞争店的营业面积　800平方米

◆ 该分店的营业面积比率　50%

◆ 该分店的营业面积相对占有率　50%

其次，使用上述标准店铺的实际销售额推算在×市相似情况下开分店的销售额:

◆ 拟开分店的预定营业面积　286平方米

◆ ×市的总营业面积　1000平方米

◆ 分店开张后与总营业面积之比　28.6%

◆ 上述标准分店的营业面积占有率　50%

◆ 拟开分店的市场占有率　14.3%

◆ ×市商圈内潜在需求总额　6000万元

◆ 推测销售额　858万元

3. 哈夫模型

前面我们曾提到哈夫模型，但前面是用于商圈的确定与判断。哈夫模型也可用于销售额预测。本书在此省略对其的具体测算。

三、中心地理论与选址

中心地理论也称中心地方论，是由德国地理学家克里斯泰勒(W. Christaller)在其著作《德国南部的中心地原理》中提出的，他是第一位对零散的中心地研究成果进行系统化和理论化的学者。

(一) 中心地理论的内容

中心地是周围区域的中心，是指能够向周围区域的消费者提供各种商品和服务的地点。中心地可以是一个城市，可以是一个镇或大的居民聚集点，也可以是一个商业或服务业的中心。

中心性是指中心地对其周围地区的相对重要程度，也可理解为中心地发挥中心职能的程度。中心性可用下式来表示:

C=B1-B2

式中，C为中心地的中心性;B1为中心地供给和提供商品和服务的总量;B2为中心地为自身供给和提供的商品和服务量。从上式可知，中心性是指中心地为其周围区域供给和提供商品和服务的总量。

货物的供给范围，指由中心地供给的货物能够到达的范围。当消费者到中心地购买货物时，它是指消费者从居住地到中心地的移动距离;如果由商店送货的话，是指发送货物的移动距离。货物供给范围的最大极限称为货物供给范围的上限或外侧界线，供给货物的商店能够获得正常利润所需要的最低限度的消费者的范围称为货物的供给下限或内侧界限。如果货物的供给范围的上限和下限都大的话，说明中心地具有供给高级货物和服务的职能，即中心职能高，一般形成的是“高级中心地”;相反，如果两个界限都小，说明中心地的中心职能低，形成的是“低级中心地”。

中心地提供的货物和服务有高低等级之分。中心地的等级取决于其能够提供的货物和服务的水平，一般能够提供高级货物和服务的中心地等级相对较高;反之则较低。为消费者提供日常生活所需要的商品和服务，如小百货、副食品店、加油站等属于低级中心地。这类中心地数量多，分布广，服务范围小，提供的货物和服务档次低，种类也少。高档家具、贵重物品(如珠宝店)、大商业中心和医院则属于高级中心地，此类中心地数量少，服务范围广，提供的货物和服务种类也多。中心地的等级和中心职能是相互对应的。最低等级的中心地具有最低的中心职能;而比其高一级的中心地不仅具有自己固有的职能，同时也兼有最低中心地的中心职能，依此类推;最高级的中心地具备所有等级的中心职能。同时，同一等级的中心地以一定的间隔布局。

中心地的空间分布形态受市场因素、交通因素和行政因素的制约，形成不同的中心地系统空间模型。

市场原则是中心地系统模型建立的基础。在构建市场原则基础上的中心地系统时，首先有四个假定。

第一，中心地分布的区域为自然条件和资源状况相同，且均质分布的平原;人口也是均匀地分布，居民的收入和需求，以及消费方式都相同。

第二，具有相同的交通条件，且运费与距离成正比。

第三，消费者都利用离自己最近的中心地，即就近购买。

第四，相同的商品和服务在任何一个中心地价格都一致，消费者购买商品和享受服务的实际价格等于销售价格加上交通费。

在上述假定条件下，中心地均匀地分布在平原上，同类中心地间的距离也相同，且每个中心地的市场区域都为半径相等的圆形区域。如图3-6-A所示，任何一个中心地都与6个和自己相同等级的中心地为邻。如果我们进一步假定这些中心地位于比自己更高的具有同样性质的中心地(B级中心地)组成的平原中，那么，每个中心地(B级中心地)与6个和自己相同的中心地为邻。不管是哪一级的中心地(图3-6-B的B级中心地)，在每3个相邻中心地的市场区域之间都存在着一个空白区(图3-6-B的阴影部分)，空白区得不到该级(B级)中心地的服务，或者说没有包含在该级(B级)中心地的市场区域中。这时就会在空白区出现一个低于B级中心地的次一级中心地(如图3-6-B的K级中心地)，以满足空白区居民的消费。同样，每3个相邻的K级中心地之间也会出现一个空白区，这样比K级中心地低一级的中心地A就会在此布局。依此类推，不同等级的中心地就逐渐形成。

由于各等级的中心地间的相互竞争，结果每两个中心地的市场区域会出现重复(图3-6-C)，而新产生的中心地就位于3个中心地的市场地域相交处。按照运费最低化的原则，阴影区内的消费者将选择接近自己的中心地，最终相邻的两中心地把阴影区平分，中心地的市场区域由圆变为了六边形结构(图3-6-D)。六边形是仅次于圆的最优结构。结果每个中心地就成为比自己高一级的中心地所组成的六边形的一个顶点，图3-6-E中的B级中心地为G级中心地的顶点。各级中心地组成一个有规律递减的多级六边形空间模型，此时所有中心地达到了空间均衡。

图3-6 市场原则下的中心地系统(www.daowen.com)

上述分析的是在市场原则基础上，中心地系统的均衡过程。克里斯泰勒认为，中心地的市场区域规模是按照一定的比例变化的。比如，上述分析的在市场原则上形成的中心地系统(图3-6-E)，各中心地的市场区域是其低一级中心地市场区域的3倍。也就是说，等级m(m＞1)的中心地的市场区域内包含着3个等级m-1中心地的市场区域。

如图3-6-E所示，B级中心地的市场区域，包括1个完整的K级中心地的市场区域(中心部)，并且，在其周围还有6个部分是由1/3的K级中心地的市场区域组成。这样1个B级中心地的市场区域等于1+1/3×6=3个K级中心地的市场区域，依此类推，可以得出各等级中心地的市场区域比例关系，即1-3-9-27-81-…。从这一数字排列关系可看出，是按3的倍数在变化，因此在市场原则基础上形成的中心地系统也称为K=3的中心地系统。

综上所述，在市场原则基础上的中心地系统具有如下特点: 一是中心地具有等级性，且其各级的中心地与中心职能相对应;二是中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点;三是各等级间的中心地数量和市场区域面积呈几何数变化。

中心地理论在商业区位选择中有广泛的应用。根据提供的服务或产品的等级，企业有不同的门槛和范围。高级产品或服务要求规模更大的消费或服务市场，受距离衰减规律的限制也较低。销售商之间的距离也相对较远;低级产品或服务购买率较高，市场范围小，销售商之间的距离很近。

(二) 中心地理论在商业选址中的应用

中心地理论的指导意义在于，通常把城市内部不同的商业区域划分成若干等级，如市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心、街道级商业和散布商业等。各级商业各自提供不同等级的服务功能，具有不同的辐射范围，通过功能互补，形成一个完整的商业网络体系。

1. 人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响

克氏理论一直假定: 人口的地域分布是绝对均匀的。事实上，人口密度的地域差异会影响到商业布局的模式。根据克氏理论，任何一级中心地市场区的大小都取决于其经营商品的界限值。因此，在平均利润的引导下，人口稠密区商业中心的市场区面积会缩小，而人口稀疏区商业中心的市场区面积会扩大。或者说，在人口稠密区，商业中心的等级和数量会提高，而在人口稀疏区则正好相反。

2. 交通运输条件地域差异对商业选址的影响

克氏理论假定区域内存在一个均一的交通面。事实上，交通运输条件在各个方向上是不均等的，快捷低廉交通工具的应用增加了高等级商业中心的吸引力和影响力，使其具有更大的吸引范围，影响到次一级商业中心功能的发挥，并使区域内商业中心的数量减少，从而替代了高等级中心地购买高级产品、低等级中心地购买日用品的规律。

3. 顾客购买行为对商业选址的影响

中心地理论有一个假设，即最近中心原则。事实上，顾客往往将购买低级商品和高级商品、购物与其他休闲活动结合起来，从而使消费者摆脱了中心地等级的严格束缚，高等级商业中心的市场区(服务范围)会因此而扩大，而被绕过的低等级商业中心的服务范围则会因此而缩小。

四、地理信息系统在零售店选址中的应用

(一) 应用地理信息系统进行零售店选址的流程

据估算，超过80%的商业经济数据具有空间特性或者与空间位置有关，合理有效地开发和利用这些空间数据，不仅可以优化资源配置，降低商业运行成本，同时还可用于规划、监测、改善区域商业和经济环境。

早在20世纪70年代，美国就曾利用地理信息系统(GIS)为一座大型火电厂的选址问题服务，并因此取得了良好的经济和社会效益。在我国，由于多种原因特别是商家对地理信息技术缺乏足够的了解，而且目前政府部门还没有形成一套全面的社会经济普查制度和商业数据共享机制，很大程度上制约了GIS技术在商业领域中的应用。

GIS在商业上的应用是商业现代化的产物。在过去物质较匮乏的时代，生产厂商是推动商业活动的主力，主要依赖商品数量上的优势和大众媒体的促销掌握商业发展的方向。随着经济的发展，人们的收入水平有了明显的提高，消费群体也出现了明显的分化，各有其偏好。因此，商业活动不能再像以前那样，以全体消费者为对象，而是要了解特定客户群的组成及偏好，并以此设计商家的行销策略。于是，信息的收集及分析成为商业竞争中成败的关键。

现代社会的发展日新月异，商业环境变化迅速，往往谁能最先掌握变化，谁就能成为赢家。对于连锁超市而言，其所处的位置和布局直接决定了其商圈的大小和销售额的高低，而且也影响到连锁超市在这个地区的市场地位和形象。在进行连锁超市选址分析时，要以便利消费者为首要原则，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买相关费用支出的角度出发，最大限度地满足消费者的需求。否则，失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。GIS拥有的数据管理及空间信息的分析功能，将在连锁超市规划选址中起到重要的帮助作用。下面我们以连锁超市为例，来说明应用GIS进行商业选址的一般流程。

超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径，即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有三步。

第一步，在深入研究之前先以专题地图(见图3-7)的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再进一步分析。

第二步，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置(如图3-8)。

第三步，结合GIS的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素进行评价，评价结果最优者即为理想店址。主要评价因素有五类。

1. 地形特点

(1) 用地形状(图上表示的实际形状)。

图3-7 专题图的制作

图3-8 商业优化选址分析

(2) 用地的可进入性(是否临街)。

(3) 用地的视觉可见性(是否临街、有无交叉路口)。

(4) 用地面积(可在图上量算得到)。

2. 人口状况

(1) 家庭户数。

(2) 人口文化程度(初等、中等、高等)。

(3) 常住人口数量。

(4) 人口密度。

(5) 人口收入状况。

(6) 人口年龄结构(青少年、中年、老年)。

(7) 人均月零售消费支出。

3. 城市设施状况

(1) 学校(数量、学生人数、消费水平)。

(2) 中小企业(数量、职工人数、收入状况、消费水平)。

(3) 政府机关(数量、编制人数、收入状况、消费水平)。

(4) 娱乐场所(数量、人口保有量)。

(5) 大型车站(数量、运量)。

4. 交通条件

(1) 车流密度。

(2) 人流密度。

(3) 停车场数量。

(4) 道路宽度(可在图上量算得到)。

5. 竞争环境

(1) 商店数量。

(2) 商店面积。

(3) 营业额。

(4) 消费人口保有量。

(二) 地理信息系统在零售店选址中的功能

一般而言，地理信息系统中进行零售企业选址的功能包括七项。

(1) 基本的地图操作: 漫游、地图缩放、全幅显示、地图选择、刷新等。

(2) 图例管理及简单的图层控制功能。用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于决策的科学化。

(3) 图上测量计算距离和面积(图3-9)。

图3-9 测量两家超市的距离

(4) 查看图层及其单个或多个对象的属性信息。决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策(图3-10)。

图3-10 查看目标区域的信息

(5) 利用专题地图对专题要素进行可视化分析，并允许用户修改和自定义专题图(图3-11)。

图3-11 目标店址与周围同类店址的竞争商圈

(6) 评估预测计算功能。按照选址的要素指标要求，在对选址区域数据及其特点分析统计的基础上，遵照一般的商业选址模型，提供简单的商圈评估和营业额预测计算功能，从而最终实现在GIS环境中比较科学而直观的选址辅助决策功能。

(7) 地图布局的设置及打印输出功能。用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印，方便分发和使用。

(三) 地理信息系统在零售店选址中的具体应用

在零售选址中区域地理分析可以借助地理信息系统，将人口统计等诸多数据纳入地理数据库的社会经济要素数据库中，并结合地理数据库中的自然地理要素、行政区划和有关的地理位置数据，使零售商很直观地对区域内各方面条件作出综合分析和判断，并对不同区域的情况进行比较，对零售商的投资与开发产生积极的作用。全球最大的零售商——美国沃尔玛也是地理信息系统的受益者。

可将GIS应用于零售店选址中的商圈地理分析，根据人口分布模型、交通可达性模型、商圈模型，结合GIS技术辅助超市选址。

1. 应用GIS计算人口分布状况

根据一定区域的人口数，模拟出人口的详细分布模型。其具体思路和步骤如下:

(1) 将研究的区域划分为一定分辨率的格网;

(2) 每个区域放置一个中心点，并把人口数连到中心点;

(3) 使用内插方法把中心点上的人口密度内插到格网表面。

常用的内插方法很多，其中吕安民以核心估计方法进行内插方法。核心估计最初的目的是根据观测值获得单变量或多变量概率密度的平滑估计值。在没有任何先验密度假设的情况下，只要给定一个合适的带宽，核心估计就能得出一个高质量的概率密度估计值。另外，核心估计在保持整体结构特性不变的同时能平滑数据，是一个从一些随机的采样点重建概率密度函数的方法。

要估计空间点模型的人口，这实际上和估计双变量的概率密度是一样的道理，所以双变量的核心估计可以应用于空间点属性值的估计。实验表明，用核心估计方法的思路可以模拟出符合人口实际分布的人口连续分布表面，并且适合多中心的城市。

借助于地理信息系统，人口—地理数据已普遍具有地图化的特点，使不同地理区域的人口和社会经济特征能够直观地显示在地图上，为用户选择目标市场、选址等市场营销活动提供了极大的方便。人口的空间分布在超市选址中处于十分重要的地位，根据商圈及人口空间分布图可以大致了解商圈内的人口数量，了解选址范围内的人口密度及人口重心。

在我国人口普查数据资料中含有许多与工商有关的人口年龄、民族、教育、职业和户规模等数据。全国及各省市出版的普查数据资料是以县市级为最小单位统计的，未发表更小区域的人口特征数据;每年进行的城镇、农村居民生活抽样调查中含有大量的居民消费水平和结构数据，但它反映的是市、县一级的水平。在市场研究中需要的则更多的是街区一级的人口及其社会经济特征，以及消费构成和方式的数据，以便于规划、选址和进行其他市场研究。工商人口数据集在国外已非常普及。美国有许多数据咨询公司从事收集、编辑和出版各种类型的工商人口数据集。第五次人口普查已经结束，我们现在可以得到的数据是街道居委会一级的人口总数，但该数据没有与空间位置相关，无法得到人口的空间分布及重心。本书将基于GIS，按居住面积比例分配人口，然后求出人口重心，再利用核心估计的方法将人口重心处的人口在空间上合理分布，满足零售店选址中的人口分析。

基于GIS的人口空间分布模型算法如下。

(1) 建立研究区域的基础源数据库，在GIS软件支持下，采集研究区域内的平面位置图(包括建构筑物、主要道路、绿地、河流等)等数据，建立图形数据库: 基于图形数据建立属性数据库，记录各基本统计单元的基本属性，建立图形数据与属性数据的联接。在属性库中要记录居住区与非居住区、各居住建筑物的楼层等属性信息。

(2) 将基础源数据与街道居委会界限图进行空间叠加形成新的目标数据图层。这种空间叠加比较简单，大多数GIS软件中都包含了这种功能。地图叠加的过程是两幅或更多的地图、或者数据层，通过叠加生成一幅合成的地图，这幅新地图表现的是两层地图的交叉区域的内容。目标数据层除基础源数据的属性还包含街道居委会的属性信息。将目标数据层的各街道居委会以网格划分，网格一般为正方形，其大小根据研究区域的面积确定。该数据的形成可通过GIS空间分析技术来完成，即将代表街道居委会、网格及源数据的图层进行空间叠加分析，直接对街道居委会与源数据进行空间叠加而得到带有网格的地块;然后建立拓扑关系，利用GIS空间查询功能，即可统计出每个网格内居住建筑物的面积及建筑物的层数，再根据各网格的属性(即属于哪一个街道居委会)，可以统计出各街道居委会总的居住区建筑面积，再根据面积比例将街道居委会的人口数量分配到各网格内，进而求出各居住区内的每个网格的人口密度。

(3) 使用GIS软件将各居住区的人口密度图转化为栅格数据，主要是方便求出各街道居委会的人口重心。将栅格数据以文本文件形式输出，每个栅格的值由该栅格的人口密度值确定。

(4) 人口重心模型及其计算。采用美国人弗朗西斯·沃尔克(Francis Volcker)于1874年提出的人口重心模型，该模型假设某地域内每个居民的重量都相等，则在该地域全部空间平面上力矩达到平衡的一点就是人口分布重心。

(5) 人口统计数据的空间分布化。采用前述的核心估计法，在GIS软件中，读取各居住区人口重心坐标的文本文件，通过空间内插的方法估计出各栅格的人口值。

2. 基于GIS的店铺可达性

在通常的规划中，服务半径是常用的分析方法，往往用于表达服务设施分布的合理性，这种方法也可解释为“等距可达范围”分析，具体方法是在地图上，在分析对象周围绘制等距线，在等距线所包络的范围之内，离开或到达分析对象的直线交通距离小于服务半径，在等距线包络区之外，则大于服务半径。由于这方法简单、常用，很多GIS软件都提供这种功能。

如在所分析的地理范围内同时有m个交通出发点，n个交通吸引点，从m个出发点中任取一点i，在一定的交通条件下，计算出到达n个吸引点所需的平均交通时间，可以认为该值是i点的宏观可达性指标。如果能用专题地图表达m个出发点到达n个吸引点的可达性指标，就便于人们从宏观角度观察不同地点的相对可达性，如果再对m个出发点的可达性指标平均，就可反映可达性的总体状况。显然，这一方法可对同一地区城市形态、交通系统的变化进行比较，也可对多个规划方案进行比较。现实生活中甲乙两地之间的出行机会主要受两个因素的影响:一是乙地对甲地基于某种出行目的的吸引力有多大;二是交通成本有多高。这种同时考虑出行目的和交通成本两个因素的最常用的计算模型是引力模型，将交通成本、吸引力这两个因素放入上面讨论的m个出发点和n个吸引点之间的交通联系，就使宏观可达性的分析包含了出行目的的因素。

此外，计算店铺的公交可达性。采用空间相互作用模型，结合公交最短路径算法，在GIS软件支持下予以实现。将选址区域以一定大小的栅格进行划分，将公交网络图置于其上，读取各超市、公交站点的坐标，每个栅格到公交站点的距离以该栅格的中心到公交站点的距离来代表。由于顾客到零售店步行可接受的距离是有一定限度的，先计算该栅格到各零售店的距离，如在可接受的限度内，则认为该栅格内的顾客是步行到超市的，时间为t=s/v(t表示时间，s表示里程，v表示平均速度)，否则，在该栅格的一定范围内寻找公交站点，根据公交最短路径时间矩阵、零售店经营面积分别计算至各超市的最短时间，计算出各栅格的可达性指标(见图3-12)。

3. 基于GIS的商圈分析

在GIS软件中将包含有空间点位坐标的矢量图层数据转换为栅格数据，并把栅格数据放置在一个文本文件中，将数据读入到一个数组中，该数组是栅格中所有栅格单元的原始代码。计算每一个栅格单元与各发生点间的加权距离，以距离最短的发生点栅格的代码作为该栅格单元的隶属代码，如此下去，直至所有栅格单元的归属都被确定为止，把新的栅格单元代码放入一个代码数组中，然后将该数组中数据写入到一个新的文本文件中，再在GIS软件中将该代码数据转变为一个点的加权voronoi图图层。

图3-12 基于GIS的零售店可达性计算流程图

首先，将选址区域以一定大小的栅格进行划分，根据公交最短路径时间矩阵、超市面积分别计算各栅格到各超市的概率，取其中概率最大的超市作为该栅格的代码，依此计算出所有栅格的代码，将代码值写入文本文件，再用GIS软件将该代码数据转变为一个点的加权voronoi图图层，实现零售店商圈的划分。然后，叠加各个图层，包括人口分布图层、公交以及步行的时间分布图层、加权voronoi图图层等，在此基础上构建市场饱和度分析、需求估计等商业应用分析模型，实现对商圈的定量及可视化分析。

五、现代信息技术在选址中应用的展望

现代信息技术给管理人员制定选址决策带来的帮助是巨大的，国外许多企业都已经应用了这些先进的现代信息技术，国内很多企业也开始应用。这些技术之所以如此受欢迎，其主要原因是它们提供了解决企业管理中重大问题的决策依据;它们强大有效，可以多次重复用于各种形式的选址决策，且能提供规划所需的细节;适用选址决策模型的成本不高，而使用带来的收益远远超出其应用成本;模型要求的数据信息在大多数企业很容易获得，从土地经济学家的早期模型开始，这些模型已经经历了漫长的发展过程，从而更具代表性。然而，这些模型依然存在一些问题: 选址模型应该得到进一步的发展，应该更好地解决选址中的各种复杂的问题，而不应该分别以近似的方法解决各个问题;如何准确地解决非线性、不连续的成本关系仍然是数学上的难题，总之，尽管各种模型的适用范围和解法不同，但是任何模型都可以由具备一定技能的分析人员或管理人员来得出有价值的结果。使现代信息技术更易于使用，更便于决策者利用，必然成为未来的发展方向。

正在各个领域普遍应用的GIS技术，为在现代激烈的市场竞争环境下有效选址提供了一个可行的解决途径。通过对GIS系统功能特点和在实践中的运用，分析GIS系统对选址的直观性、信息量统计的便捷性，可建立选址销售模型，将模型在实践中进行运用，然后可得出店面选址的确切地址。这是GIS支持下的选址的具体应用和实现，是更加科学化、合理化地实现选址问题的解决方案。本着科学、严格的原则，应用GIS等现代信息技术对选址进行更有效的决策，以此来提高传统行业的竞争力，以应对激烈复杂的竞争环境。

结合网络技术和GIS技术发展起来的Web GIS更是利用互联网和WWW技术，将分布于不同地域空间、不同平台和不同数据结构的地理信息按照系统化、结构一体化的运行模式进行数据组织、管理、信息查询与分析、信息成果分布的一门新技术，利用它，人们可以方便地在广阔的互联网空间中搜索和发布用户所要求的各种空间数据(矢量数据)以及与此相关的属性数据，使得全社会范围内的各个领域、各个部门之间的数据信息实现最大的共享。

使用Web GIS可以定位对象的位置以全面了解企业的资源情况;分析符合特定条件的各个对象以比较各地区的生产销售情况;了解趋势发展以发现生产经营在时间、空间维度下的发展模式;创建对象的分布在各种空间下的模式以寻找商业机会;模拟未来发展情况以综合作出科学的决策。

随着各种现代信息技术的发展，商业环境的竞争越来越激烈，现代信息技术必将在商业选址中发挥着不可替代的作用。