案例: 巴黎德方斯

德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750万平方米，先期开发250万平方米，其中商务区160万平方米，公园区90万平方米。规划建设写字楼250万平方米，供12万雇员适用，共容纳1200个公司。截至1992年，国家已投资160亿法郎。

法国最大的企业一半在这里，共10家;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人;并建成了面积大10.5万平方米的欧洲最大的商业中心。这里是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速铁路、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67万平方米的步行系统，集中管理的停车场有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25万平方米的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境和完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。

德方斯区的交通系统设计为行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界上是仅有的。德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡(路面层次)、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑和广场等所组成的街道空间的设计。德方斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观。从此，德方斯游乐中心有了标志和精神支柱，增强了吸引力。巨门建成之前，人们都认为德方斯离巴黎市区远、景观平淡、缺乏吸引力;而巨门建成后，改变了原来的看法，认为该区非常值得到此一游。

(资料来源: 王庆海: 《现代城市规划与管理》，中国建筑工业出版社，2007年。)

一、城市功能布局

城市是一个承载多种经济活动和社会活动的综合性地域空间。城市的功能是城市在社会经济发展中所应有的作用和能力。城市作为政治、经济、科技、文化、交通、金融、信息等的中心，人口的集聚地和第二、三产业的密集地，是一个多功能的实体。现代城市的功能是多方面的，主要有以下七个方面: 工业生产基地的功能，贸易中心的功能，金融中心的功能，信息中心的功能，政治中心的功能，科技、教育、文化中心的功能，服务中心的功能。多种功能是相互联系、相互制约的，它们都是城市整体功能中的一个分支，它们之间的联系形成了一个城市功能的综合体。

(一) 城市功能分区

城市的功能分区，在不同的历史时期具有不同的内容和特点。

中国古代城市的功能分区，早在《考工记》中就有“左祖右社，面朝后市”的记载。隋以后的历代都城，大都采取以宫城为中心的功能分区布局形式，如隋大兴城、明清北京城等。宋代以前，市场一般集中布置在独立的地段。

产业革命后，城市中出现了大工业、铁路枢纽等新的物质要素。1933年的《雅典宪章》提出，城市应按居住、工作、休憩进行分区和平衡的布置，建立三者联系起来的交通网，以保证居住、工作、休憩和交通四大活动的正常进行。这就使城市功能分区的思想更为明确。

在现代，各个国家的城市功能用地分类各不相同。中国早年城市用地功能地域划分有住宅区、工业区、商业区及文教区等类别;中国台湾省台北市1983年颁布的土地使用分区管理规定中，将城市用地分为住宅、商业、工业、行政、文教、仓库、风景、农业和保护等九种用途;美国的小城市用地可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、交通用地、通信用地、基础设施用地、公共用地、文教用地等;日本将城市用地划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、商务用地、商业用地、公园绿地及休憩用地、交通设施用地等。

根据2012年1月1日起实施的中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地和绿地等八大类，并进一步划分为35个中类和42个小类(见表2-1)。

表2-1 城乡用地分类和代码

续 表

续 表

续 表

续 表

续 表

(二) 城市商业区

商业服务用地的状况最能综合反映一个城市商品经济的发展水平及其经济吸引力和辐射力，因此常被成为“城市的橱窗”。按照商业经营性质的不同，商业服务用地又可细分为零售商业用地、批发业用地和配套服务用地等几类。

零售商业用地是最重要的部分，大多位于交通方便、行人流量较大的枢纽地带，如市中心、居民小区。对于批发商业，由于大量的库存需要较大面积的占地，消费对象主要是为数不多的零售商，而不是为数众多的消费者，为节约地租支付，也为有效利用城市土地，批发商业用地一般位于非市中心地带。对于其他从事服务业的第三产业部门，如金融机构、饭店、邮局等，由于供给和消费在时间、空间上的同一性要求，就需要尽量接近其客户。服务范围较广的通用服务用地要设在交通便利、顾客易达之地，而服务对象较窄的服务机构则不必接近闹市区，只要与其主要的目标顾客群接近即可。

(三) 城市中央商务区

城市中央商务区(CBD)最早产生于20世纪20年代的美国。CBD是商务产业的核心聚集区，能为商贸金融产业创造高效的运行环境，是经济中心城市发展的必然战略选择。CBD一般集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的环境。

1. CBD区位选择影响因素

CBD的主要服务对象不是城市普通市民，而是面向城市和整个地区的生产单位和经济机构。它的主要服务职能是为整个地区的市场和经济活动提供金融、信息、咨询和管理等生产性服务。因而，与城市商业中心的区位要求比较，CBD对城市普通市民分布的相对依赖程度不高，CBD的区位选择往往需要在最佳经营环境和最低建设成本之间作出抉择。在符合城市总体格局的基础上，需要考虑交通便捷程度、可开发用地的分布和开发潜力、环境因素和周边用地性质等的影响。

2. CBD的区位类型

在理想状态下，CBD的区位接近城市的地理几何中心，这是由于现代CBD早期发展通常依赖传统商业中心形成。但是，受城市形态、交通格局、城市经济环境和发展速度等因素影响，CBD的区位不一定接近城市的地理中心，而有多种类型。

(1) 城市中心。在城市地势平坦、道路网络均衡的情况下，城市地理中心和交通中心会重合在城市中心部位，商务空间的聚集优先在城市中心部位产生。这是最常见的CBD区位，出现在如上海、重庆、南京、成都、福州和宁波等地。

(2) 城市偏心。由于自然条件或其他因素的制约，城市向某些方向的发展缓慢甚至停滞，从而产生在各方向上不均衡延展的形态。典型的情况就是滨水城市，这类城市的用地和交通分布通常是不均衡的，海湾、内湖周边由于拥有秀丽的自然环境、开阔的滨水视野、较多的可开发用地和良好的交通条件，因此商务中心通常不在城市的中心部位，而在城市滨水地带形成和发展起来。属于这种类型的有大连、青岛和厦门等。

(3) 城市发展轴延伸线。随着城市的发展、规模的扩大，城市在某个方向上沿轴向发展，商务空间在城市发展轴延伸线上聚集，逐渐形成条带状分布，属于这种类型的有深圳和广州的CBD等。

(4) 城市交通环路。自然地势平整的城市，商务空间一般在城市中心周围聚集，但有些城市的内城历史文化遗留较多，用地存量有限，道路网络化较低，而对建筑高度有严格的限定，CBD的发展空间不大。因此，城市商务功能会围绕城市中心在城市交通环路附近发展。北京、杭州、武汉和天津的CBD就是这种类型。

(四) 城市居住区

城市居民住宅用地是城市各类用地中比例最大的，占25%—40%。居住用地中除建有房屋外，往往还设置与居民住宅相配套的商店、菜场、花园和幼儿园等文化、生活服务机构，以及与住宅连为一体的道路、场地等。居住区通常被城市干道或自然分界线所围合，并由若干个居住小区和居住组团组成，在城市中其规模为1—1.6万户，包括3—5万居民。

居住区的分类有多种。按建设条件，居住区可分为新建居住区和城市旧居住区。按居住区所处位置可分为城市内居住区和独立的工矿企业居住区。按住宅层数的不同可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合修建的居住区。按居住聚集类型又可分为居住小区、居住组团、住宅街坊、住宅群和社区。

(五) 城市工业区

工业区是城市最主要的生产性区域，一般设有各类工矿及其服务型企业、非居住用构筑物以及与生产直接相连的厂内铁路支线、汽车道路、文化生活服务设施等。工业用地占城市用地的比例在15%—30%。(www.daowen.com)

(六) 城市其他功能区

政府行政、通信网线、水电气管道、交通道路等公共服务与设施，使得城市的生产和生活得以正常进行。城市中要规划处专门的区域，用以设置各级行政机关、经济管理组织和社会团体的办公设施，修建体育馆、展览馆、图书馆等文化体育设施，修建铁路、公路、机场、车站、供电站、供水及排水设施等基础市政工程。

城市还要划出部分区域作为市民公共休闲场所或绿化带的建设，或专门修建各类学校、研究所、设计院、实验中心、信息中心、计算中心、医院、文化生活服务设施及其附属的道路、绿地和场地等。

公共管理与公共服务用地占城市建设用地的比例在5%—8%，交通设施用地占10%—30%，绿地占10%—15%。

二、零售企业区位布局

零售企业主要为消费者提供商品和服务，城市对零售商业企业的布局受到消费市场、历史发展、商业功能和规模等的影响。

(一) 零售商业区的等级体系

一般来说，零售商业企业在城市中以商业中心的形式进行规划，城市内部的商业区域等级可以分为四级。

1. 市级商业中心

市级商业中心是全市最高等级的商业中心地，其服务范围基本覆盖全市，甚至超过市域范围。市级商业中心一般占据通达性较好的市中心，能够提供等级连续、品种齐全的商品和服务，如北京市的前门、王府井、西单商业区，上海市的南京路、淮海路、四川北路，广州市的中山五路等。这些市级商业中心大多位于历史上形成的市中心传统商业区内，商店数量多，经营品种多，特色店和名店多，行人流量和营业额都很大。

2. 区级商业中心

区级商业中心一般分布在城市各个区片交通较方便的地方，有的临近区政府所在地，有的则处于历史悠久的商业街。区级商业中心主要提供中间档次但购物频率较高的消费品。另外，随着商业中心地的不断发展和整个城市功能的调整，某些区位条件好、交通便利的区级商业中心将充分发育，演变成为市级或副市级商业中心，与传统的市级商业中心相对抗。当然，也有一些区级商业中心会在竞争中落败，衰退为小区级商业中心。

3. 小区级商业中心

小区级商业中心是比区级商业中心的服务等级更低的商业中心地，主要由供给中档商品和日用品的一些商业设施组成，并且多与银行、邮局、代理店等服务设施想毗邻。一般来说，规模较大的居住区都设有小区级商业中心，以满足居民的日常需求。

4. 邻里级商业中心

邻里级商业中心指一些位于居住小区内的由小商店、小型超市、理发店、小饭馆和洗衣店等满足居民日常需求的便民店组成的处于基层的商业中心。邻里级与小区级商业中心的区分并不明显。

(二) 零售商业区的布局结构

按照空间分布结构的特征，可以将零售商业中心分为点状、带状和块状三大类型。

1. 点状商业中心

点状商业中心是以核心商店为中心，由许多不同类型零售商业布局在某一地区而形成的商业集中地区。一般来说，在城市重要的交通路口或广场容易形成点状商业中心。

2. 带状商业中心

沿城市的交通路线形成的带状或扇状商业空间形态，统称为带状商业中心。城市内部的商业带既包括沿袭历史而逐渐形成的城市中心传统商业街，也包括沿城市干道或对外公路逐渐兴起的商业带，如高速公路沿线商业带、郊区新开发道路沿线的新郊区商业带和城市干道商业带。特别是由于城市内外交通体系的完善、高速公路的建设、郊区化的推进以及汽车购物的普及，新郊区商业带和高速公路沿线商业带逐渐发展为与城市的传统商业街、城市干道商业带并驾齐驱的商业形态。

3. 块状商业中心

块状的商业地区往往是追求集聚经济的结果。专业的商业区，如家具街、书市、古董市场、服装城和电子城等，一般是由规模和档次不等的专卖店、专业市场组成，销售同种商品，构成城市零售商业的特色区。

在现实情况中，以上三种商业中心的布局结构往往是相互包容和渗透，很难在地域上严格界定、区分其空间形态。

(三) 零售企业区位布局的原则

1. 规范性原则

零售企业进行区位布局，需要首先保证符合城市规划的总体要求，主要是用地性质要符合城市用地的规划目标。

2. 系统性原则

零售企业在城市中的区位安排，目标是建立一个连锁商业网点系统，最大限度覆盖目标消费者群体，满足消费者需求，因此商业网点的时间和空间规划需要进行系统思考。要充分考虑城市的功能定位、城市经济发展水平等，使未来商业网点的建设与城市发展的总体相协调。

3. 前瞻性原则

零售区位的选择需要跟踪城市居民未来生活和服务的需求变化，预测连锁商业网点在未来时空条件下的布局、规模和结构等。根据城市经济发展速度推断未来商业网点系统的总规模，根据城市建设发展趋势规划未来商业网点建设的空间布局，考虑科学技术、尤其是信息技术对企业组织形式和分店建设的影响，并把握消费者生活方式和购买行为的变化趋势。

4. 适应性原则

城市的区位特征、城市的人文环境和交通状况是企业区位布局需要考虑的重要因素。零售企业的区位选择需要考虑城市的定位、发展方向，同时还要适应不同地区的消费传统、文化习俗、自然环境、资源等的限制。

5. 科学性原则

零售企业进行科学区位规划，就是从实际出发，提高商业资源的配置效率、提高经济效益、确立可持续发展的观念，做到超前性、适应性和可行性的统一。不片面追求规模和增长速度，设定可行性的指标，根据企业特点进行规划。