国外房地产估价行业以英国和美国为两种各有特色并具有代表性的管理模式,本节对这两个国家的房地产估价制度着重进行介绍。

12.2.1　英国房地产估价制度

1)英国估价行业概况

英国房地产估价行业基本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两大体系。

政府管理下的房地产估价体系,主要服务于征税目的,在组织上分为三个层次,即中央、大区和区估价办公室。中央级估价办公室设在财政部税务局之下,主要职能是制定有关政策,管理大区和区的估价工作。大区级估价办公室,全国共设有五个,主要职能是协调其所辖区内的估价工作。最初,大区和区级估价办公室都归当地税务部门直接管辖,由于估价工作的技术性、独立性越来越强,加之政府为减少行政开支而精简人员,因此,在随后的发展中,大区级和区级估价办公室逐渐从税务部门中独立出来,每个地区一般都设有总估价师、主任估价师、副主任估价师、督察估价师、初级估价师和估价助理员等,其主要职能是为政府对房地产征税及为公共部门提供估价服务,除此之外,也承揽一些其他的估价项目。

民间的估价机构则是完全不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介服务组织,其组织形式主要是合伙制和有限责任公司,也有少量独资形式的。这些机构大都以咨询、顾问公司的形式存在,除估价业务外,还承揽许多相关的服务业务,如接受委托从事房地产买卖、销售、出租、承租、投资等业务。

民间估价机构在发展过程中,逐渐建立了自律性的行业协会组织。目前有关估价的协会有三家,其中影响最大的是英国皇家特许测量师学会(RICS),另外两家分别是估价师与拍卖师联合会(ISVA)和税收估价协会(IRRV)。

2)英国皇家特许测量师学会(RICS)

1868年,英国测量师学会成立,这是由当时分布在全国各地的规模不一的测量师协会和俱乐部经过充分协商联合组成的。1881年获颁“皇家”荣誉,1946年正式启用皇家特许测量师学会名称(The Royal Institution of Chartered Surveyor,RICS),然而其创会时间一般都追溯到1868年。英国皇家特许测量师学会是英国规模最大、最具权威性的估价行业组织,对于整个英联邦地区的评估业都具有非常重要的影响。因此,深入分析RICS自律管理体制变化,不仅可以把握英国评估行业管理理念的变化,也可以从一个侧面了解全球评估行业管理体制的发展脉络。英国皇家特许测量师学会目前在全世界拥有会员约13万人,批准全球约300个相关专业学位课程,每年出版500多篇研究和政策论文,同大约50个国家或地区的协会或团队建立联系。

英国皇家特许测量师学会依据专业分工不同,分为七个小组,分别是土地及海洋测量组、矿业测量组、农业测量组、规划和发展测量组、产业测量组、建筑测量组、工料测量组。专业测量组主要对各个专业的操作规范进行修订,对本专业的测量师进行监管,其中地产和房产评估属于产业测量小组。

英国皇家特许测量师学会设有理事会,理事会是整个学会的最高决策机构,制定学会的发展方向和战略。理事会由来自全世界的六十多位理事组成。理事由会员选举产生,理事会是协会的权力机构,协会的重要规章出台,都要经理事会通过。主席(President)经理事会产生,由资深测量师轮流担任,每届任期一年。学会设主席一名,副主席三名。

英国皇家特许测量师学会是一个行业自律性组织,它不是直接对政府负责,而是对测量师负责。尽管如此,它与政府许多部门还是保持着密切的关系,以便及时了解政府部门有关房地产法规的变化,分析其对整个社会经济的影响及对评估行业的影响,并相应调整行业内部的规章制度,对政府有关部门的决策提供相关的咨询和建议。

作为行业自律性组织,RICS的一个主要职能就是制定并且不断修订和完善行业操作规范,这些规范意见包括评估的理论、方法和经验,测量师(Surveyor)在作业过程中,必须以这些基本的程序和规范为基础。RICS会员必须不断地接受培训和教育,以便及时掌握理论与实践的发展状况,并接受学会的监督和管理。

与专业小组相对应,测量师也分为七类,分别是土地及海洋测量师(LS)、矿业测量师(MS)、农业测量师(RPS)、规划和发展测量师(PDS)、产业测量师(CRS)、建筑测量师(BS)和工料测量师(QS)。土地测量师(LS)的主要职责并不是对土地进行估价,而是主要进行地形测量和坐标定位,并收集和管理这方面的资料信息。对房地产进行估价的是产业测量师(CRS),这是七类测量师中最大的一个分支,主要工作包括物业评估、投资咨询和物业管理。①物业评估：评估各类物业出租、转让及抵押时的价值;在公司上市、收购、合并时评估公司的房地产价值;政府对房地产征税时为客户评估房地产价值;在有关物业价值的纠纷诉讼中提供专业意见等。②投资咨询：为诸如养老金基金会、保险公司、慈善机构以及其他投资机构提供房地产买卖的咨询,帮助他们从中获得最大的收益。③物业管理：代理客户洽商房地产的购买、销售、出租、承租等业务,并代理客户洽商有关租金调整、续约及楼宇转租等事宜。其中进行房地产评估是产业测量师的主要任务。农业测量师(RPS)也涉及房地产评估业务,他们主要是对农村的房地产及牲畜栏进行评估。

RICS对测量师实行分级制,共分为五级,分别是：名誉会员(AHM)、学生会员(PM)、实习会员(DM)、执业会员(PAM)、资深会员(FM)。其中名誉会员是对测量师行业有特殊帮助和贡献的人士,并非真正从事测量师职业。学生会员和见习会员没有正式执业资格。执业会员和资深会员具有正式执业资格。从执业会员到资深会员,一般需要15年左右的时间。

3)英国皇家特许测量师学会会员资格取得

要想取得RICS的会员资格,必须由RICS对申请人在知识水平、评估实践经验和执业能力三个方面进行考试、考核和答辩。

(1)知识水平的测试

该测试通过三个途径：

①逐次通过RICS组织的三次考试,考试科目包括估价、法律、经济学、规划、建筑、城市土地开发等。

②取得各英国大学与评估有关的专业的学士学位及有两年以上的评估实践经验,以此资格报考只要参加第三次考试。在英国经RICS认可的有资格参加产业测量资格考试的有英国亚伯汀(Aberdeen)、剑桥(Cambridge)、里丁(Reading)、优斯特(Ulster)四所大学及14所理工学院的有关学系毕业生,这些学系有土地经济系、房地产管理系、城市经济系、环境经济系等。

③年满35岁及从事有关评估专业工作超过15年者,以此资格报考只要参加第三次考试。

(2)实践经验考核

以上三类申请者,除了具备第三种资格者可直接参加评估师考试外,其他两种资格者都必须从事评估工作两年以上。在整个实践过程中,由RICS委派测量师对其所从事工作进行记录,向RICS提交训练日记,由RICS对其从事的评估业务工作的数量和质量进行考核,经审查通过后方可参加测量师考试。

(3)执业能力测试

具备了上述两项条件,还要通过由RICS组织的执业能力的评定。RICS组织专门委员会对申请人进行答辩,申请人要能够回答委员会提出的各种问题,并对委员会设计的模拟实物工作提出解决方案。

只有通过上述三个方面的测试,才能成为一名皇家特许产业测量师,取得测量师资格。

4)评估准则和行为准则的制定和修订

RICS作为行业自律组织,其主要职能之一是制定、修订和完善行业执业技术标准。英国的房地产评估发展历史较早,评估准则最早也是在英国面世,并于20世纪70年代出版,主要规范以财务报告估价为目的的估价行为以及测量师出具的其他公众使用的评估报告。英国的评估准则由RICS的评估与估价准则委员会(ACSB)制定,该委员会由20人组成,每年在伦敦总部召开四次正式会议。评估准则在规范RICS会员执业行为等方面发挥了重要作用。

1995年,英国皇家特许测量师学会与另外两家规模较小的协会共同出版的《评估与估价指南》(被称为红皮书)主要包括三个部分的内容——引论、执业规范和执业规范附录、指南,其内容主要是针对房地产评估的。RICS最新出版的第5版红皮书,将名称改为《评估与估价标准》。该标准于2003年5月1日起执行。新红皮书根据国际评估行业的发展趋势,参考并借鉴了《国际评估准则》的重要理念和思路,形成了英国的评估实务准则,适用于RICS世界各地的所有会员从事各种目的的评估业务,供全球100多个国家的RICS会员及其客户遵循和参考。2007年4月,RICS在中国发布《评估与估价标准》(红皮书第5版)中文版。

RICS的《行为守则》用于指导和规范测量师的执业行为。除特殊说明外,对所有的测量师都具有效力。为了与RICS章程和细则进行的变更相适应,理事会对行为守则也进行了重新修订,对原来的行为守则进行了简化和更新,使之更贴近会员的日常工作。《行为守则》规定了测量师与委托人、雇主的关系,包含了更广泛的工作责任。该守则于2003年1月1日起开始实施。

《行为守则》对测量师的行为规范提出的具体要求包括九个部分：总则,个人和专业标准,执业活动和经营行为,操作细节与合作,利益冲突,公正与独立性,执业保险,测量师的账户,终身学习,测量师陈述事实的失误。《行为守则》提出了测量师的核心职业道德标准,测量师的所有行为和判断必须基于下列核心道德标准：行为正直,诚实,工作公开、透明,对自己的行为负责,了解自己的能力并在此范围内行事,客观,尊重他人,树立榜样;有奋斗的勇气。这些职业道德要求测量师对其负有专业责任的客户或其他人负责,要时刻尊重他们的个人隐私并且在判断过程中始终考虑社会利益。

5)英国评估行业的收费、仲裁与纪律惩戒

在英国,评估收费完全是由市场来调节的,政府部门和行业协会都不规定收费标准,收费额通过市场竞争来实现,收费高低取决于测量师的服务水平和信誉,而不是与待估房地产的评估值相联系。

评估值的大小及其是否客观公正关系到多方利益。在英国,因税收而发生的房地产评估是大量的、经常性的,房地产价值的评估结果直接关系到国家的税收和纳税人的经济利益,因此,税务部门和纳税人都对评估结果非常关心。其他因产权变更或土地征用等发生的评估也具有类似的情况,只要有一方提出异议,便会产生争议。解决争议的途径可以通过有关各方进行友好协商,重新评定评估结果。如果协商不能取得一致意见,则上诉到土地法庭。土地法庭一般由7人组成,其中主席1人,估价师3人,律师3人。主席必须曾任高等法院法官7年以上,估价师和律师必须是资深的。

RICS要求会员必须遵守执业规范的要求,违反规范会给予不同程度的惩戒,主要包括三个层次的惩戒：警告、罚款和取消会员资格。惩戒还需遵循一定的程序,是否构成违规由学会组织陪审团进行审理。陪审团一般由10名资深评估师组成,负责研究具体案例,并作出决定。对最严重的违规行为,会取消其资格,使之永远离开评估行业,并在报纸上公告。法庭也会根据执业标准的规定判断测量师是否有过失。对于参考性的评估指南,虽然不具有强制性,不要求会员必须遵守,但由于其长期形成的权威地位,法庭判断测量师是否有专业疏忽时,在没有法律明确规定的情况下,也会参照评估指南的有关规定。对于一般的违法行为,法院会作出罚款的处罚,RICS同时给予其内部惩戒。

综上所述,具有悠久历史的RICS根据全球经济一体化以及房地产市场变化对测量师行业的要求,在学会的发展方向、会员管理、教育标准、行为守则以及各个专业的发展战略等方面都进行了一系列变革。近几年,作为英国评估行业自律管理组织,在评估行业的管理方面也进行了较大的改革,如对评估专业的设置与分类、评估准则的重大修改等,体现了国际评估行业的发展方向,值得我国评估行业完善管理体制时借鉴与参考。

12.2.2　美国房地产估价制度

美国房地产估价业约有100多年的历史,最初的估价目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产侵害等,到19世纪80年代末,开始参与涉及联邦权益的估价,对房地产估价人员进行注册管理。房地产评估行业发展过程中,评估者自发地成立了许多综合或专业性的民间自律性评估组织,这些组织均有自己的规章制度。从规范资产评估业务与职业道德出发,美国一些协会又自发成立了资产评估促进委员会(Appraisal Foundation,简称AF),并制定了统一的行业标准USPAP。

1)美国房地产估价的行政管理

20世纪80年代以前,美国政府对房地产评估行业不予直接管理。但80年代中期,美国出现银行贷款呆账、坏账严重的现象,一大批金融机构倒闭,损失了数千亿美元的联邦储备基金。一些金融分析家认为,这种状况是由于政府放任房地产评估行业管理造成的。为了依照统一标准考核房地产评估人员的能力,规范其职业道德,以此来整顿房地产交易活动中的评估行为,维护联邦金融秩序,1989年美国制定了《金融机构改革、复原和强制执行法令》(FIRREA),其中包括《房地产评估改革》(第11号文件)。《房地产评估改革》是美国联邦政府有关房地产评估的最具代表性的法律文件。根据该文件设立了联邦金融制度监察委员会评估分会(Appraisal Subcommittee of the Federal Financial Institutions Examination Council),简称评监委。该文件的主要内容有：制定该法令的目的,评监委的主要职责与权力,制定评估标准的程序和对注册评估人员的要求;联邦金融管理机构对评估标准的管理权限、对评估人员资格的管理办法;州注册评估人员的职能、州注册评估部门的建立;评监委对州评估人员注册部门的监督,以及对违反规定的处罚和对意外灾祸的处理等等。(www.daowen.com)

根据《房地产评估改革》文件,评监委的职责除了监督评估促进委员会的日常工作与人事组织外,主要有：①监督各州评估人员注册制度的实施,要求凡涉及联邦权益的评估必须具备一定的资格,并获得相应的证书;②监督联邦金融管理机构与联邦信托公司所制定法规的施行,包括与联邦利益有关的交易中的评估标准、确定参与涉及联邦权益评估的注册人员的执业要求等;③推行涉及联邦权益评估人员的全国性注册工作;④每年向国会报送上一年的年报,汇报评监委对国会每一项指派任务的执行情况。

2)美国房地产估价的行业管理

(1)组织体系

美国房地产评估行业自律性组织较多,主要有美国评估学会(Appraisal Institute)、美国注册评估师协会(American Association of Certified Appraisers)、美国评估师协会(American Society of Appraisers),以及一些专业性协会,如机器设备、房地产、公路、铁路评估师协会等。这些组织成立时间早,都有自己的章程和执业标准,并制发会员证书。随着资产评估行业的发展,各协会认识到需要统一的资产评估执业标准来规范整个行业。由全美八家主要评估社团发起,于1987年成立了资产评估促进委员会(Appraisal Foundation,AF)。这八家社团是：美国评估师协会、美国注册评估师协会、美国农场管理者及乡村评估者协会、评估学会、评估官员国际协会、国际通行权协会、国家独立继承房地产评估者协会、国家名作评估者协会。目前AF的会员机构已有100多家。

AF下设评估资格审查部(Appraisal Qualifications,AQB)和评估标准部(Appraisal Standards Board,ASB)。评估资格审查部负责对申请加入该协会的会员进行资历审查,按规定的课程进行考试及再培训;评估标准部负责制定、修改全行业的评估标准USPAP。

AF以建立统一的专业评估标准为目的,并于1989年被国会认定为制定和颁布评估标准和职业资格的专业机构。它的任务是颁布统一的执业评估操作标准(USPAP)以促进评估的职业化。于1986～1987年编写了USPAP,1987年获得特许。USPAP包括总则、原则、具体内容和咨询意见。USPAP已经发展到不仅为从事评估的单位所采用,而且为制定与房地产有关的土地法所采用。它不是一成不变的文件,而是依据评估师及政府行政管理人员在实践中的建议和意见而不断变化、发展。USPAP修订的程序是：考虑评估标准委员会关注的问题;公开讨论和公布草案;对公众进行书面或口头调查;将收集的资料进行筛选、采纳以补充、修改草案。

美国评估学会(AI)于1991年由美国房地产评估学会和房地产评估协会联合成立,是美国最大的自律性组织之一,也是AF的主要成员。该组织在全球拥有22 000名会员、92个会员组织。AI旨在支持和推动会员进步,在房地产评估领域不断提高评估技术和商品,维护行业信誉、执业标准和执业道德。协会会员通过专业教育和各种推广支持项目中获益。

美国评估师协会(ASA)成立于20世纪30年代,是一个国际性、非盈利性和独立的评估组织,也是美国最早成立的一个有重要的全国性和多学科的评估协会,总部在华盛顿,也是AF的主要成员。它教授有关课程,进行相关考试并授予职业证书。早在20世纪60年代,ASA就认识到综合化发展对评估行业和评估理论的重要性,适时地进行改革,增设了机器设备评估分会、动产评估分会、企业价值分会等与房地产评估分会平行的专业分会,开展相应的理论研究。

(2)会员管理

任何一个协会的会员,均需在学历、评估工作经历、专业培训等方面经过必要的考核,但不同的协会所掌握的标准不同,管理方式也各有差异。

美国评估学会(AI)规定申请加入该组织的条件是：①具有五年以上资产评估工作经历;②具有四年制以上的大学学历(专业不限);③参加资产评估专业培训约400小时,培训内容主要有职业道德、资产评估基本原理、资产评估程序、收益资本化、基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等10～11门课程。考试合格后,发给“MAI”会员证书,取得证书后每年还需接受继续教育30～40小时。

美国评估师协会(ASA)会员分为两种：一是凡从事资产评估工作两年的可成为会员;二是取得“ASA”证书的会员,此类会员须具有四年制大学学历,具有五年的资产评估工作经验,参加过ASA规定的课程培训且考试合格,并按照USPAP标准进行资产评估。凡是不遵守职业道德及违反该协会规定的,取消其会员资格。

3)职业道德

评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款,这些条款规范了评估师个人的义务和责任,对于从事评估业务的团体和组织同样具有约束力,其职业道德条款由四部分组成：行为、管理、保密和档案保管。

(1)行为

评估师必须遵循这些道德标准并且称职地执业,不能从事非法、不道德或不适当的行为。如果一个评估师能被人合理地称为在提供无偏见的评估、复核或咨询的服务中充当无利害关系的第三者,他就必须客观、公正、独立,并不受个人利益的影响……在执业过程中,评估师使用或传播会引起误导或欺诈的报告,或默许雇员或其他人员传播会引起误导或欺诈的报告是不道德的。

(2)管理

评估师的报酬如果是依赖于下列条件,则是违反职业道德的：评估值事先确定;评估的价值量事先约定;取得与评估、复核或咨询服务有关的未经披露的付款、佣金或有价值物品。为招揽业务而进行虚假、误导或夸大的广告或以上述不正当手段拉拢评估项目的行为都是违反职业道德的。如果评估师并不是以无利害关系的方式从业,应在评估报告中披露报酬是与评估结果有关的,并在报告中及提供结果的文件中声明这种关系的基础。

(3)保密

评估师必须保守其与客户之间的保密关系。除以下个人或机构外,评估师不得向任何人泄露从客户获取的保密数据或为客户提供的评估结果：①客户或由客户特别授权的人;②法律程序允许的第三方;③经授权的专业检查委员会。当然,经授权的专业检查委员会成员泄露提供给委员会的信息或数据也是违反职业道德的。

(4)档案保管

评估业务书面材料包括书面报告原件,口头论证和报告的总结、准则所要求的所有数据和说明,其他用以支持评估师论点、结论的资料,工作档案,存在电子、磁媒介或其他载体中的资料以及说明评估中所使用的其他资料存放地点的索引。

评估师必须有包括口头证据和报告在内的关于评估、评估复核或咨询服务的书面记录,并至少将其保存五年,在司法诉讼过程中提供的文件在结束后至少保存两年。工作档案应在法律程序需要时可由评估师调用。

4)执业能力

在接受一项评估业务前,或达成评估业务协议前,评估师必须明确将要解决的问题并且必须具有相应的专业知识和富有成效的经验完成评估业务。否则应该：

(1)接受业务前向客户披露缺乏专业知识或经验;

(2)采取所有适当的措施,富有成效地完成评估任务;

(3)在报告中说明专业知识或经验的缺乏,并说明为有效完成评估业务所采取的措施。

如果评估师获得一项评估业务,但缺乏足以完成该业务的专业知识或经验,该评估师必须在接受业务委托前,向客户披露本人缺乏足以有效完成该业务的专业知识或经验,并采取有效措施有效地完成该项评估业务。这些措施主要包括以下几种：评估师个人研习,与其他可以合理认为具有相关专业知识和经验的评估师共同进行评估;聘用其他具有所需知识或经验的人士。

虽然能力条款要求评估师在承接业务前明确问题,披露任何在能力上的缺乏,但在进行评估过程中,一些事实、条件也可能会使评估师认识到他缺乏有效完成该评估业务所必需的专业知识或经验。如发生这种情况,评估师有义务向客户通报,并遵守上述条款。

一个评估师在他人提供的房地产评估报告上签字,就要对该项评估和评估报告的内容负全部责任。

每个书面房地产评估报告应包括一个与以下内容类似的署名证明书：

我以我的知识和信仰保证：

报告中陈述的事实是真实的和正确的。

报告的分析、观点和结论仅限于在报告的假设和限制性条件下成立,是我个人公正的专业化分析、观点和结论。

我与本报告中的被估资产没有现实的和未来的利益关系,也同有关当事人没有个人利益关系或对他们持有偏见。

我的报酬与评估的价值、有关的评估结果或以后发生的事无关。

我的分析、观点、结论和这份报告符合专业评估统一执业标准。

我已经(或尚未)对报告中的被估资产进行过个人检查(如果一人以上人签署该报告,该证明书应清楚地说明哪个人对被估资产做过或未做过检查)。

没有人对报告署名者提供过重要的专业帮助(如果有特例,提供重要的专业帮助者的姓名应说明)。