中国台湾地区、香港特别行政区和澳门特别行政区的估价制度与大陆房地产估价制度相比各有特点,本节着重介绍大陆和香港特别行政区的估价制度。

12.1.1　中国大陆房地产估价制度

20世纪80年代末,由于中国对外开放的不断深入,商品经济浪潮的推动,房地产投资在中国的东部经济发达地区开始出现,房地产出租、出售等产权交易现象也公开或半公开地在一些商品经济发达地区产生。为了适应这一经济变革,房地产估价业也在中国复苏和萌芽,随即表现出强大的活力,在诸如土地出让、国企改革、企业重组、房地产税收、抵押贷款等社会经济活动中发挥了重要作用。国土资源部、建设部、财政部等政府部门对房地产估价行为发布了一些行政法规和行业规范标准。

1987年,中国政府明确规定,社会主义的市场体系,不仅包括消费品和生产资料等商品市场,而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。这一规定促进了中国房地产产权的流转。1987年9月,深圳市出让了中国第一块使用权期限为50年的国有土地,这一举动在中国乃至国际上都引起极大的震动。此举不仅拉开建立中国房地产市场的序幕,同时也拉开了探讨中国房地产估价制度的序幕。

由于20世纪80年代末中国的房地产市场刚刚建立,房地产市场交易资料较少。因此,80年代末到90年代初,主要探讨的是土地基准地价评估,而基准地价评估又主要是建立在土地定级基础之上的。90年代中期,由于房地产市场的发展和健全,房地产交易案例不断增多,基准地价评估逐渐过渡到以房地产市场交易资料为主,基准地价的表现形式主要有路段价和区片价。同时,土地宗地地价评估和房地产价格评估也日渐增多。1991年国务院发布91号令《国有资产评估管理办法》,随后,原国家土地管理局制定和发布了《城镇土地估价规程》,原国家国有资产管理局制定和发布了《资产评估操作规范意见》,建设部在1999年3月发布了《房地产估价规范》,这些规定和规程对房地产估价的方法和内容进行了一定程度上的规范。

1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条明确规定,“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”;第33条规定,“国家实行房地产价格评估制度”;第58条规定,“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993年2月23日,原国家土地管理局发布《土地估价师资格考试暂行办法》。1995年3月22日,建设部和人事部联合发布147号文件,公布《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》。1995年5月10日,原国家国有资产管理局和人事部联合发布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》。在以上规定和办法中,对评估师考试资格、注册办法,评估师的权利与义务等都作了明确规定。目前的房地产估价管理部门有三家：国土资源部、住房和城乡建设部与财政部。估价机构资格也相应地有三种,即土地估价机构、房地产估价机构和资产估价机构。估价人员资格也有三种,即土地估价师、房地产估价师和资产评估师。现在,有关部门在制定配套政策,实施注册评估师签字制度,即估价报告必须由注册评估师签字才能生效。

目前,经有关部门发布的与房地产估价有关的法规、规章和标准见表12-1所示。(www.daowen.com)

表12-1　与房地产估价有关的法规、规章和标准

12.1.2　中国香港特别行政区房地产估价制度

香港测量师学会成立于1984年,1990年香港立法局通过了《香港测量师学会条例》,1991年立法局又通过了《测量师注册条例》,奠定了测量师学会及测量师的法律地位。目前,香港测量师学会是唯一代表香港测量师专业的社会团体。香港测量师分为六个组别：建筑测量师、产业测量师、工料测量师、土地测量师、规划及发展组、物业设施管理组。房地产估价是产业测量师的主要业务。《香港测量师注册条例》以及香港测量师学会的章程和细则是各个组别的测量师都要遵守的,这几个文件规定了测量师的管理部门、管理内容和执业的行为准则。关于房地产估价技术方面的标准,香港测量师学会于1988年6月发布了《香港房地产指南》(第1版)。1999年出版了第2版《香港测量师学会物业资产评估指导性说明》,该版本的指南,包括13个指南和10个背景材料,适用于对公司账户和财务报表中所记录的所有固定资产的评估,也适用于股权转让和企业合并时所需进行的评估。目前,香港测量师学会的章程已修订至第6版(2006年12月),内容涉及较为详尽的会员资质要求、学会理事会、执业行为准则和专业发展等内容。

香港测量师学会的会员分为四级,分别是名誉会员级(包括名誉会员)、专业会员级(包括资深专业会员和专业会员)、技术会员级(包括技术协佐会员)、培训会员级(包括见习测量师、技术会员和学生)。其中,专业会员和资深专业会员是正式会员。要想成为学会的专业会员,必须完成学会认可大学的测量专业学位课程,然后必须在专业测量师的指导下,进行不少于两年的在职专业工作实习。实习期满,考生可以向学会报考“专业评估师”(Assessment of Professional Competence),评核通过后才能成为专业会员。会员必须严格遵守由学会制定的专业操守规则。学会的技术协佐会员必须修读完成由香港测量师学会认可的副学士测量专业学位课程,同时必须已取得不少于两年的在职专业工作实习。

香港测量师学会已和英国、澳大利亚、新西兰、新加坡等国家的专业测量及估价学会签署协议,互相认可对方的会员资格。香港测量师学会是多个国际知名测量组织的成员,如国际测量师联合会(FIG)、国际评估准则委员会(IVSC)、世界估价组织协会(WAVO)等。