11.3.1　房地产估价信息系统的开发背景

房地产估价就是估价人员依据房地产估计的原则、理论和方法,根据房地产的经济和自然属性,按房地产的质量、等级及其在现实经济活动中的收益状况,充分考虑社会经济发展、房地产用途、房地产预期收益和土地利用政策等因素对房地产收益的影响,综合评定出某宗房地产或多宗房地产在某一权属状态下的某一时点的价格。影响房地产价格的因素复杂多变,加上估价人员素质良莠不齐,以及计算机等先进技术手段还未能充分地应用到房地产价格评估工作中来,导致中国当前房地产评估工作存在一些问题,主要表现在以下几个方面：

1)大量信息资料缺乏先进的管理手段,信息资源浪费严重

房地产估价是一项复杂的工作,是一项涉及众多领域的综合性工作,而且影响房地产价格的因素很多。为了正确进行房地产估价,必须充分收集各方面相关资料,这些资料不仅数据量庞大,而且种类繁多,每一项资料都来之不易。但是评估项目结束之后,这些宝贵的资料就被搁置一旁。不仅如此,大多数评估机构对每一个项目的评估都是单独进行的,项目结果之间缺乏可比性,评估结果等档案保存过程缺乏先进的计算机、数据库等技术手段,查询检索极为不便,资料的利用率极低,对估价师、信息咨询者都不能提供及时、准确的决策依据,造成信息严重浪费。

2)有许多手工劳动,计算机技术、数据库等先进手段运用不充分

由于计算机、数据库等先进的技术手段发展很快,再加上估价人员的素质参差不齐,有些地方基层工作人员对新事物的接受能力较弱,我国目前有一些估价师的估价处理仍然停留在手工计算阶段,不仅速度很慢,而且容易出错,重复性劳动过多,不利于估价工作的深入开展。

3)现有的房地产估价系统大多与GIS的结合较为松散,处于初步探索阶段

在现有的房地产估价信息系统中,大多数系统缺乏空间分析能力,没有能够很好地结合GIS这一新技术,利用GIS的空间分析能力。即使少数系统结合了GIS的部分功能,也因为停留在松散结合阶段,即评估专业模型和GIS分开运行,仅以数据文件交换为接口。

4)已有的房地产估价系统用户交互性差,界面不够友好

目前很多专业评估机构聘请计算机专业人员设计了不少评估系统,但是因为懂计算机程序设计的人员不懂估价模型,懂估价模型的人不懂计算机程序设计,缺乏必要的沟通,使得耗费巨资设计出来的软件要么达不到要求,要么因为用户交互性差、界面不够友好,导致用户宁愿手工计算也不愿使用软件的情况屡见不鲜。

11.3.2　房地产估价信息系统的开发要求

开发房地产估价信息系统的根本目的在于把中国房地产估价工作推向一个新水平,实现从定性概念提高到定量分析、从静态分析上升到动态研究、从有限的计算机分析方式上升为灵活多样的方式、从传统的手工制图上升到计算机辅助制图、从日常工作转化为具有高层次决策支持、从少数专家研究发展为具有综合性专家集成技术处理与分析功能,从而推动土地管理工作向科学化、现代化方向发展。

房地产估价是整个房地产经济活动过程中必不可少的重要环节。它是以房地产为对象,由专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格进行客观、合理的估计、推测或判断。房地产估价不是对房地产价格的主观给定,而是估价师根据严密的估价理论,借鉴以往的估价经验,把房地产的客观实际价值通过估价活动正确地反映出来,是科学、艺术和经验三者结合的产物。

但是,在房地产估价过程中,现有的以手工为主的估价系统从接受估价委托开始,了解估价对象情况、明确估价目的、初步确定估价方法、制定估价作业计划、搜集分析资料,直到确定具体估价方法、计算估价额、决定估价结果、撰写估价报告,均不同程度地存在理论依据不严密、估价方法不科学、估价结论与客观实际价值背离、估价报告不严谨,以及估价数据资料不共享等诸多问题。这些问题直接或间接地影响到估价结果的准确性,妨碍了房地产估价理论和方法的发展。

房地产估价信息系统作为房地产估价工作的计算机辅助支持系统,应当充分地体现房地产估价的本质特征,克服现有房地产估价系统中存在的弊端。因此,至少应当做到：

(1)系统的数据处理必须以严谨的房地产估价理论为依据。

(2)系统能够在对估价师提供的估价项目原始数据进行分析判断后,给估价师提供一个比较贴切的建议,以协助估价师对房地产客观实际价值做出最为准确的判定。

(3)随着估价活动的进行,系统能够进行自我积累,即把估价师的经验变成系统自身的经验。

要做到以上三点,在房地产估价信息系统设计时,应当着重从数据库设计、系统结构设计、系统功能设计三大方面入手。

11.3.3　房地产估价信息系统的作用

建立房地产估价信息系统的意义在于：通过运用适当的理论、科学的方法和手段,对房地产质量和使用效益及其空间分布差异或优劣程度状况进行评定,明确城市中房地产经济价值的差异。这样,既可以从充分发挥城市土地价值的角度来合理开展其有偿使用工作,为房地产的出让、转让、收费、征税等提供科学依据,也能更科学合理地确定城市用地发展的结构和布局,对于完善和深化土地使用制度改革、住房制度改革,搞好城市土地利用规划和城市建设,提高城市土地利用的经济效益、社会效益和生态效益具有重大意义。

房地产估价信息系统的分析如下：

1)房地产估价信息系统的需求分析

需求分析是软件生命周期中相当重要的一个阶段。由于开发人员熟悉计算机但却不熟悉应用领域的业务,用户熟悉应用领域的业务却不熟悉计算机,因此,对于同一个问题,开发人员与用户之间可能存在认识上的差异。在需求分析阶段,通过开发人员与用户之间的广泛交流,不断理清一些模糊的认识,最终形成一个完整的、清晰的、一致的需求说明。可以说,需求分析的好坏将直接影响到开发软件的成败。

在广泛征求房地产估价师的意见并反复探讨之后,得出房地产估价信息系统的用户需求信息,主要有以下几个方面：

(1)系统的功能要求

①系统不仅要能完成房地产价格的评估工作,而且需具备项目查询、估价师业绩查询、公司年度业绩查询以及统计、分析等功能,因为该系统的用户不仅包括具备专业知识的房地产估价师,而且包括房地产估价过程中的其他人员,如管理人员等。

②系统能够提供友好的可视化操作界面,操作流程符合估价规程。

③系统能够提供适用于各种情况的评估专业模型,能够自动确定估价中常用的各种参数,同时能够允许估价人员对于有异议的参数进行人工确定,即该系统不仅有自动化的功能,而且具有灵活性。

④系统对于不同身份的用户,如系统管理员、估价师、普通用户,给予不同的权限,避免因越权操作而带来不良后果,同时实现了信息的保密性。

⑤系统能够实现房地产估价报告和估价技术报告的自动生成,估价师还可以对已经生成的估价报告进行编辑,同时能够自动打印房地产位置缩略图,而且这些估价信息能够分阶段存储起来,以备估价师查询。

⑥为了适应网络时代的要求,应具有网络功能,比如网络查询、在线概略评估等。

(2)系统的技术要求

①系统运行速度应该满足日常办公的需要。系统作为评估公司房地产估价师进行评估时的辅助决策手段,虽然对实时性要求不高,但应具有较快的响应速度以减少用户等待时间。

②系统操作必须简单实用。该系统用户为房地产估价师,对计算机和数据库及GIS等了解不多,因此系统的操作应尽可能规范、简单、实用,以减少用户的培训时间。

③系统应具有安全性。该系统所涉及的基准地价资料、市场交易资料、房地产估价报告等是房地产估价师和评估公司的商业机密,具有法律效力,因此,这些数据的准确性和安全性至关重要。系统除了应保证在数据处理过程中准确无误外,还需要建立一些安全保护机制以防数据被其他用户非法使用或遭受人为的破坏,对系统的不同用户设置不同的访问和处理权限,对重要数据应能自动备份。

(3)系统的自动化要求

房地产估价信息系统作为房地产评估的辅助决策信息系统,绝不仅仅是估价公式的简单组合,即它不应该是一个简单的计算器的功能。因为房地产估价工作的难度不在于数学计算,而在于估价资料的收集、整理和分析。如估价参数的准备,这其中存在很多非定量化和非程序化的问题,比如市场交易实例的选择、估价模型的选择、估价参数的选择、房地产价格影响因素分析、房地产估价报告的自动生成等。对于上述问题,系统都要给予充分的考虑,能够自动解决。下面,具体介绍该系统对自动化功能的要求。

①自动判断和选择估价模型。系统能够根据待估房地产的用途自动提取估价模型供用户选择,用户也可以自己根据实际情况再次选择估价模型。

②自动选择搜索比较案例。市场比较法模型要求市场交易案例资料有10个以上,最基本需有3个,才能满足要求。为此,系统要建立市场交易案例资料数据库。市场交易案例资料数据库存储有关比较案例的土地等级状况、所处区域、用地类型以及个别情况等。运用市场比较法模型时,系统首先根据待估房地产情况,参照以下原则进行比较案例的选取：a．与待估房地产用途相同;b．与待估房地产交易类型相同;c．与待估房地产处于同一土地级别;d．交易时间与待估房地产的估价期日接近或者可以进行比较修正,一般认为交易案例的有效期最长不超过5年。这样可以初步为估价师搜索出符合条件的交易案例。之后,通过人机交互,根据估价师经验确定比较案例。

③自动生成估价报告。房地产估价最终成果是通过估价报告来反映的。由于相同类型、估价目的、价格内涵和估价方法的估价报告形式相对稳定,仅仅是描述和数据的不同,可以通过数据库中数据和Word文档的关联来实现报告自动生成。要能自动生成报告,首先要建立起所有可能的用地类型、估价目的、地价内涵和估价方法组合之下的估价报告的模板。报告模板作为一种数据存储和管理,同时也提供对报告模板的增加、修改和删除功能。在形成评估成果时,根据估价师输入的房地产具体情况,自动填充到报告相应位置,生成报告初稿。

④自动确定估价参数。在房地产评估过程中,需要很多的估价参数,如土地还原利率、房屋还原利率、管理费率、利息率、维修费率等,其中一些参数是固定的常量,另一些参数之间存在固定的相关关系。房地产估价信息系统应该能够存储这些常量和参数之间的相互关系,当模型进行计算时,能够自动根据需要调出。

(4)系统的开放性要求

系统的开发性包括对异构数据的开放性、应用功能的开放性和系统的可扩充性。该系统的开放性主要表现在估价参数的开放、估价过程的开放、估价模型的开放、估价结果的开放、估价结果数据库的开放等方面。

①估价参数的开放

估价参数仅仅在一段时间内是固定的,因此系统应能够根据实际情况的变化,允许授权用户在参数发生变化时及时更新估价系统的参数库。

②估价过程的开放

房地产估价的正确性,不可能靠既定的数学公式计算出来,在很大程度上它是靠估价师对估价方法的选择和灵活运用来实现的,因此,房地产估价信息系统除了要为估价师提供足够的辅助估价信息之外,还应为估价师保留必要的发挥空间。

③估价模型的开放

估价模型也不应是一成不变的,因此,系统的估价模型应该具有较强的开放性,即根据实际情况,可以修改、新增和删除估价模型。就目前情况来看,如果系统模型库的实现形式采用子程序的方式,那么,这方面的开放性可能难以实现,必须进行代码的重新编译;如果采用插件的方式,模型库的开放性将会有比较好的效果。

④估价结果的开放

系统估价结果的开放包括中间估价结果和最终估价结果的开放。中间结果的开放是指估价过程中形成的数据库等能够提供给估价用户,以备其发现和解决问题;最终结果的开放是指估价结果以文档的形式表现出来,可供估价师查询和修改,提高了估价成果的灵活性。

⑤估价数据库的开放

估价数据库的开放主要指系统客户能够基于局域网和互联网对某些范围内的数据进行查询,达到信息的共享。

(5)系统的可视化要求

系统的可视化包括房地产估价过程中属性信息和空间信息的可视,尤其是空间信息的管理、分析和应用,在技术实现上,需要专业地理信息系统软件(GIS)的支持。系统基于GIS构建,可视化性能主要表现在以下几个方面：

①估价信息的可视化。估价信息包括待估房地产的属性信息、空间位置、范围以及待估房地产背景信息的可视化。房地产属性信息通过图标等方式表现。通过使用地形图和专题图可以实现对上述空间信息的可视化。地形图包括地形、建筑物、街道、植被、水系等信息;而专题图通过将文件和统计资料中涉及的有关地价、环境、交通以及其他许多现实信息抽象成图形,使文字数据实现可视化,并可交互使用。

②估价结果的可视化。主要包括房地产位置图的可视化表达、估价报告的可视化表达等,其中前者可以利用GIS功能实现,后者利用文本方式实现。

(6)系统的网络化要求

随着社会日新月异的进步,网络已经成为人们现实生活中必不可少的部分,因此在系统设计时应当充分考虑这一点,发展系统的网络部分,以增强该系统的特色。该系统网络化性能主要体现在以下两个方面：

①局域网内估价用户完成估价工作,同时查询用户也可以进行相应的信息查询。

②基于Internet的网络客户的信息查询。

(7)系统数据管理需求分析

房地产估价信息系统的基本数据种类繁多,来源广泛,形式丰富多样,因而需要建立一套科学、合理而有效的数据管理规范对评估的基本数据进行存储和管理。该系统的数据管理遵循以下原则：

①在系统运行过程中将数据划分为原始库、中间库、成果库,这就需要系统在进行历史数据存档过程中只保留原始库与成果库,而将中间库只作为临时文件,不进行专门存储,以免浪费资源。

②在数据内容上,系统数据主要包括基础制图和专题制图数据,调查统计数据,属性数据三大类。具体有以下几种：底图数据、各种影响因素因子的空间分布数据及其属性特征数据、指标体系及权重数据、样点地价分布及其属性数据、模型数据库。

③在数据的形式上,各种数据包括各种城市土地定级图件、基础图件以及影响土地质量的各种自然、经济、社会因素因子调查表、权重调查表、市场交易资料调查表等。《房地产估价规范》将数据分成十二大类,但是,从数据本身特点来看主要分成两大类：空间数据和非空间数据。空间数据是反映估价因素、因子所处的空间位置或地理位置的数据,其基本表示方法是利用坐标系表示,如工作地图、环境状况、人口分布、土地级别等都是空间数据;非空间数据也称属性数据,它反映实体的类型、等级和数量等方面的特征。

2)系统的可行性分析

房地产估价是一项相当重要的工作,在多年的实际工作中已经形成了一些具有较高应用价值的专业模型,并通过计算机予以实现。但这些应用模型存在一个缺陷,就是在评估信息管理,特别是涉及多源、复杂的图形、属性信息时缺乏有效的方式,导致应用受到限制,同时专业模型的应用仍保持在较低的水平,尚未向信息化、系统化的方向发展,这应是今后重点研究的问题。随着地理信息系统(GIS)的发展及其在各个应用领域中显示出的巨大优越性,将其应用于房地产评估的各项工作,必将提高工作效率,促进新技术应用,为进一步的评估工作打下基础。

GIS由于具有空间与属性数据一体化管理、空间分析等强大的功能,因此得到了广泛的应用。近年来,由于GIS具有强大的多源信息管理和空间分析能力,如果将房地产评估专业模型与GIS结合,就能既充分利用GIS的数据管理和空间分析功能,又可应用房地产评估专业模型进行各项评估工作,无疑具有突出的优越性,可以实现优势互补,资源共享。

近年来,GIS与专业模型的集成、结合一直是GIS领域的一个重要研究方向。对于房地产评估来说,GIS可以对评估全过程的各种信息进行综合管理以供评估使用,但就一项具体的评估工程来说,仅仅依靠GIS则不能胜任。因此,将GIS与房地产评估专业模型结合是GIS应用于房地产评估领域的必然要求,也是充分利用两者各自的优越性、实现优势互补的有效措施。GIS与房地产评估专业模型的结合将使两者相得益彰,其优越性主要表现在以下方面：

(1)GIS为房地产估价提供了有效的辅助工具

GIS的数据采集、管理、处理、空间分析、输出等模块都可以用于房地产评估信息的管理与处理,从而为评估工作提供了有力的辅助工具,同时也促进了评估技术信息化、自动化的实现。

(2)房地产评估模型拓宽了GIS的应用

GIS的应用领域广泛,一个重要的原因就是它能与各种专业结合、集成,将其与房地产评估专业模型集成,则可以促进GIS在该领域的应用,开拓GIS新的应用领域和方向。

(3)两者的结合将促进房地产评估工作的发展

房地产评估工作在市场经济体制下将发挥更重要的作用,同时也面临着来自信息时代的挑战,将GIS应用于该领域,必将促进评估工作的信息化、智能化、自动化、集成化,推动房地产评估工作的发展。

3)GIS与房地产评估模型结合途径分析

根据目前国内外的现状来看,GIS与房地产评估专业模型的结合途径主要有以下几种：

(1)以数据交换为中介的松散结合方式

其主要思想是：GIS和房地产评估专业模型分属于两个独立的系统,各自拥有自己的用户界面,两者的集合体现在GIS数据库和房地产评估专业模型之间增加数据交换接口,使得GIS能为房地产评估模型提供所需要的信息和数据处理,而模型的处理结果又可以在GIS中以简单或复合的图形及其他形式予以显示和处理,其结合仅停留在数据文件交换的水平上。

(2)采用共用界面的外挂式结合(www.daowen.com)

在这种集成途径下,GIS和房地产评估系统仍然是两个独立的系统,但是在两者之上建立统一的用户界面,通过该用户界面来对GIS和房地产评估系统的运行进行控制、协调。一个典型的流程就是：用户界面首先驱动GIS对房地产评估系统进行整理,以供评估使用,然后调用房地产评估模型从GIS数据库中取出信息进行处理,并将结果返回GIS,采用共同用户界面的结合方式,最后再次利用GIS的空间模块对评估结果进行显示、输出。这是一种表面无缝的结合方式,提供给用户使用的是一个表面上一体化,而系统内部仍是独立操作、数据联系的结合方式,这种结合方式降低了在两个独立系统间文件交换的频率和出错率。

(3)完全一体化的内嵌式结合

最有效的结合方式就是完全一体化的内嵌式结合,即在GIS中建立房地产评估专业模块,实现GIS系统中统一的操作。其基本方法是进行GIS的二次开发,建立房地产评估模块。一般的GIS都具有良好的二次开发功能,所以这项工作是可行的。一体化的内嵌式结合系统不仅能进行数据之间的交换,更主要的是实现了内核一体化,在操作方式、功能模块方面可以进行内部的无缝链接,实现了整体的集成。

根据以上提出的开发模式和集成途径,建立基于GIS的房地产估价系统。按这一结构进行系统的构建,既可获得城市房地产估价模型,又可使系统充分发挥GIS在数据采集、数据管理、数据处理、分析、输出等方面的优越性。

11.3.4　房地产价格评估分析应用系统

房地产价格评估分析应用系统是房地产价格评估微机系统的关键部分,也是用户最为关心的部分,它提供了房地产价格评估各种方法的实现功能,即各种评估模型。

1)模型建立的一般方法

所谓模型,就是将系统的每个要素,通过适当筛选,用一定的表现规则所描写出来的简明映象。它是用一定程度的简化和抽象去把握客观事物的本质特征,是研究对象及其过程的抽象表示和简化,由与分析有关的重要因素构成,而不一定包括研究对象本身的全部因素,表明了研究对象与有关的诸因素的关系。

房地产估价是一个复杂的系统,涉及面广,影响因素繁多。房地产价格评估模型是用来描述影响房地产价格的各因素之间的相互关系及各因素与房地产价格的关系的数学的、语言的或其他形式的表达形式,用于反映房地产价格形成过程、发展趋势和结果。

(1)模型化的一般方法

模型的建立过程可由下式表示：

XOY＝M

式中：X——某个体体系,可以看作是房地产评估体系中被主观选取的某个局部;

　　　Y——表示某种介体,具体来讲就是某种模型化方法;

　　　O——代表Y对X产生的作用;

　　　M——体系X通过介体Y产生的作用O所建立的模型。

(2)常用估价模型分析

国内外的房地产估价方法很多,归纳起来可以分为基本估价法和应用估价法。在中国台湾,基本估价法是指为评估个别房地产而采用的方法,包括成本法、比较法、收益还原法。应用估价法是为评估大规模范围的房地产而采用的简便方法,其方法主要有：路线价估价法、评分法、地价控制点法、标准田法和回收估价法等。中国学者和土地、房地产管理部门在十多年的估价研究和实践中,也逐步探索和研究出了符合中国实际情况的估价方法,其中基本估价法包括收益还原法、市场比较法和成本法,应用估价法包括假设开发法、路线价估价法、标准房地产估价法和基准地价修正法。实践证明,以上七种估价方法在不同类型的房地产估价项目中各有自己的优势,但是因为标准房地产估价法属于比较法的一种特例,而且在中国目前标准房地产设定尚且不成熟的情况下很少使用,因此,该系统以收益还原法、市场比较法、成本法、路线价估价法、假设开发法和基准地价修正法六种方法为基础抽象出六种常用的估价模型,现介绍如下：

①收益还原法模型

收益还原法是房地产估价中最常用的方法之一,也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。此方法应用于土地估价时,把购买土地或房屋作为一种投资,房、地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的成本。因此,收益还原法是将评估地产在未来每年预期的纯收益,以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。

②市场比较法模型

市场比较法简称比较法,是房地产估价方法中最重要、最常用的基本方法之一。市场比较法的基本含义是：在求取一宗待估房地产的价格时,根据替代原则,将待估房地产与近期内已经发生交易的类似地产实例进行比较,并根据后者已知的价格,参照该宗房地产的交易情况,期日、区域以及个别因素等差别,修正得到待估房地产在估价时点的房价或地价的方法。这里的“类似案例”,是指所在区域特性,以及影响房地产价格的因素和条件均能与待估房地产相类似的房地产。

③假设开发法模型

假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法等。从发展的观点看,土地之所以有价,完全在于其可以开发、利用、建房,并从中获取收益。为了获取土地而支付的地价,显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用以及社会平均预期收益后的“剩余价格”,即房地产价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此,假设开发法是在估算开发完成后房地产正常价格的基础上,扣除建筑物建造费用以及与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象房地产价格的一种方法。

房地产价格评估模型的建立,要在仔细分析各评估方法原理的基础上选择合适的模型类型。

④成本法模型

成本法是以房地产开发所耗费的成本构成来确定房地产价格的方法,也称为成本逼近法。该方法是以开发房地产所耗费的各项费用值之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地所有权受益来确定房地产价格。

⑤路线价估价法模型

路线价估价法是对面临特定街道、使用价值相等的市街地设定标准深度,求取在该深度上数宗房地产的平均单价并附设于特定街道上,即得到街道的路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。因而路线价估价法主要用来进行土地价格的评估。

⑥基准地价修正法模型

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等先期评估结果,按照替代原则,就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

(3)估价模型选择

估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集的资料状况等,选择土地估价的收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法和基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法,在评估房地产价格时,根据要求,一般应不少于两种方法。

房地产估价信息系统应能够根据待估房地产的用途、估价师调查取得的资料等自动提取估价模型供用户选择,用户也可以自己根据实际情况再次选择评估模型。系统所提供的模型和待估房地产情况的适配情况如表11-1所示。

表11-1　估价模型的适用范围及条件

对于采用多种估价模型计算出来的房地产价格,估价师根据实际情况可以选择以下三种方法最后确定房地产价格：

①简单平均法。直接以多个估价模型评估结果的平均值作为待估房地产最后的价格。如果多个模型评估的结果相差不大,可以采用这种方法最后确定房地产价格。

②综合分析法。对于多个估价模型评估结果的可信度进行分析,以可信度最大的一个模型的评估结果作为待估房地产最后的价格。当多个评估模型的结果相差较大时,可以采取这种方法最后确定房地产价格。

③中位数或众数。取多个评估结果的中位数或众数,作为待估房地产价格最后的评估结果。在选择的估价模型数量比较多时,可以采用这种方法最后确定待估房地产价格。

房地产价格评估工作不仅仅是数学公式的计算,估价师的经验对于评估结果的可信度同样至关重要。因此,在实际估价工作中,待估房地产最终合理估价额的确定应该是根据数学处理结果,再加上估价师多方面的经验分析和判断来综合确定的,尤其在取消了房地产评估价格确认制度之后,评估结果的可信度对于估价师和评估公司都更加至关重要。

(4)估价功能技术路线

进行房地产估价时,首先需要获取待估房地产和评估项目的基础信息,如估价对象所处区域位置、建筑结构、设备、装修、楼层、朝向、形状、进深、用途、外观、质量、购建时间、新旧、权属等属性指标,以及估价目的、估价日期和估价期日、估价师、建筑物和地面附着物状况、土地开发水平、估价依据、评估项目合同编号、委托评估单位和受托估价单位等信息;然后,采用人机结合的方式选择估价模型。因为进行房地产估价时,一般要求应用一种以上的估价模型,所以系统允许估价人员反复、多次的对估价模型进行选择和调整。

当估价师认为已经获得比较满意的多个估价模型的结果之后,就可以最终确定房地产价格。因此,系统的估价功能的技术路线如图11-8所示。

图11-8　房地产估价信息系统估价功能的技术

2)房地产价格评估的分析应用系统实例

由于种种原因,现在国内还没有功能完善的房地产价格评估系统,房地产价格的评估在很大程度上还依赖专家的经验,还没有实用的评估模型,已开发的微机系统主要用在城镇土地定级估价方面。所以,这里只简单介绍动态地价预测模型和南京大学大地海洋科学系开发的土地定级信息系统的分析应用系统及其运用。

(1)地价—定级分值关系模型

由于小城市所用于测算地价的样本极为有限,而且局限于几条繁华街道,大部分区域缺乏可用于直接测算地价的资料,因此,浙江农业大学土地科学系通过概念开发,在土地定级的基础上,采用地价—分值换算法,寻找已有地价与定级分值间的数学关系,建立地价—定级分值关系模型,推算每一单元的理论地价,再计算区块或土地级别基准。经过运算,认为指数拟合模型最为合理,其数学表达式为

Y＝aebx

式中：Y——单元地价;

　　　x——单元定级分值;

　　　a、b——参数。

表11-2是某市的样本地价与样本所在单元的定级分值,经拟合,其具体模型为

Y＝105.027 6e0.04939687x

r＝0.923 8

式中：r——相关系数。

表11-2　某市区商业用地地价测算结果统计表

续表11-2

根据该模型,可算出各单元的地价(略),并可由此计算各土地级别的基准地价,如表11-3所示。

表11-3　某市商业用地各土地级别基准地价

(2)土地定级分析应用系统

土地定级信息系统是南京大学大地海洋科学系为配合镇江市土地定级估价工作而研制开发的,它由数据采集系统、数据库、因素分析子系统、因素复合子系统、级别划分子系统、量算统计子系统、管理查询子系统、成果输出子系统构成。其中,因素分析子系统、因素复合子系统、级别划分子系统、量算统计子系统构成了土地定级信息系统的应用分析软件系统,是土地定级信息系统的关键部分。

①因素分析子系统

其作用是通过空间分析生成定级因素各因子的作用分值。空间分析的方式多且较有针对性,不同类型的因子采用不同的方式,如点状因子采用点源扩散分布,面状因子采用空间内插分析,进行区域赋值等等。

②因素复合子系统

对各因素的各因子以及各因素,采用叠置分析方法得到各单元的作用总分值。

③级别划分子系统

采用总分频率曲线法和剖面法相结合。选择突变处作为分级界限,然后进行级差收益测算,根据测算结果,同时考虑到实地情况,在人工干预下调整分级界限,从而划分土地级别。

④量算统计子系统

根据已划定的土地级别,计算机自动按土地级别进行面积量算并汇总,同时进行土地利用与土地级别复合统计、行政区划与土地级别分宗归户复合统计、土地利用效益增减系数统计等。

该土地定级信息系统在镇江市土地定级估价中取得了较好的结果。

复习思考题

1.简述信息的概念及其具备哪些特性。

2.简述信息系统的内涵。

3.房地产估价信息系统的开发有哪些要求?

4.房地产估价信息系统有哪些要求?