随着市场经济体制的逐步建立和完善,房地产作为一项巨大的社会财富和生产要素,开始进入商品的流通过程。房地产买卖、转让、抵押和租赁等业务大大扩大。正确把握房地产价格,已成为房地产投资决策和交易行为必不可少的关键环节,因此,科学的价格评估技术和手段越来越受到重视。由于影响房地产价格的因素多且复杂,而且房地产不存在完全竞争市场,不会自发形成人人都容易认可的市场价格,只有对它进行综合分析和运用技术性的评估方法,才能求得一个比较合理的价格。正确的房地产价格的评估必须依赖一套科学严谨的房地产估价理论和方法,还要结合估价经验对影响房地产价格的因素进行综合分析判断。因此,研制开发协助进行房地产价格评估的信息系统就有其现实性和必要性。

11.2.1　房地产估价信息系统的构成

房地产估价信息系统是一个以微机为核心、以房地产价格评估为目的的计算机系统。它把有关房地产价格评估的信息存储于计算机系统,在以微机为主机的计算机软件以及专门开发的各种软件的支持下,实现房地产估价有关信息的查询、检索、更新、统计分析、报表制图,以及对房地产价格的动态检测等功能。

房地产估价信息系统主要包括计算机硬件系统、计算机软件系统和数据库三大部分,其核心部分是计算机系统,数据库反映了房地产价格评估的内容,系统逻辑结构如图11-1所示。

图11-1　房地产价格评估微机系统逻辑结构框图

1)计算机硬件系统

计算机硬件系统一般包括四个部分,以微机为主机,另外包括数据输入输出、数据存储设备和数据输出设备。目前,功能较完备的基本配置如图11-2所示。

图11-2　常见计算机硬件结构示意图

2)计算机软件系统

计算机软件系统指房地产估价信息系统运行所需的各种程序,通常包括：

(1)计算机系统软件

最常采用的系统软件是由美国微软公司研制的各种版本的MS DOS系统,Windows95/98,中文系统常采用我国版本中文之星系统,目前应用Office97系统,或者安装已开发的商品化的各类汉卡。

(2)房地产价格评估系统软件和其他支撑软件

可以是由有关单位提供的工具系统或专门开发的房地产价格评估软件包,也可以包括数据库管理系统等,用于支持对数据输入、存储、转换、输出以及与用户接口。

①数据输入与校验

数据输入指通过各种数字化设备数字化各种资料地图,或者通过通讯或读磁盘的方式录入其他系统已存在的数据,以及用适当的方式通过键盘录入各种系统数据、调查数据等。

数据校验即通过观察、统计分析和逻辑分析检查数据中存在的错误,并通过适当的编辑方式加以改正。图形数字化结束后的数据编辑是指消除数字化过程中引入的错误,以及将数字化数据重新组织以便得到便于进一步处理和使用的格式。数字化过程引入的错误可能包括空间点位和线段的丢失或重复,线段过长或过短,区域中心识别码的遗漏及错误等。图形编辑往往要将数字化数据恢复成图形在显示器上显示或在绘图仪上绘出,并与原图对照,加以修改。

录入计算机的原始数据均需经校验、编辑净化后才可供系统使用。

②数据存储与管理

数据存储包括空间地物的位置,如所需评估的房地产的地理位置、影响房地产价格的各因素的地理分布等等,它们之间的相互关系、地理意义(属性)的结构、组织和房地产价格有关信息的存储。数据管理包括数据形式的选择和转换,数据压缩编码,数据的链接、查询、提取等。

③数据分析处理

为取得对估价有用的信息,对原始数据进行分析处理,包括比例尺变换、数据的逻辑提取和计算,以及空间模型的建立等。

④数据输出与表示

是指将系统内的原始数据或已经过系统分析、转换、重新组织的数据,如评估中的中间结果及系统评估的最终结果,以用户可以理解的方式提交给用户。一般可通过调配颜色、尺寸缩放、边框注记和其他附加信息产生、表格格式安排、图形的分割、拼接和复合等处理,以地图、表格、数字的形式表示于某种介质上。可采用显示器、胶片拷贝、点阵打印机、笔式绘图仪等作为输出设备,也包括将数据记录于磁盘、磁带或通过通讯线路传输到用户的其他计算机系统。其中,地图是最常用的输出形式。一般房地产评估,特别是城镇土地的定级估价结果,往往要以直观、形象的地价图表示。

⑤用户接口

该软件模块用于接收用户的指令和程序,系统通过菜单和命令解释方式接收、解释并运行完成用户要求的任务的系统程序。

(3)应用分析程序

这是房地产估价信息系统的具体内容,是用户最关心的,真正用于房地产价格评估的部分,也是从所录入的数据中提取有用信息的关键。它是系统开发人员或用户根据房地产评估目的和各种评估方法而编制的用于某一特定评估任务的程序,如各种评估模型,是系统功能的扩充和延伸。有关评估模型,在第三节中详细介绍。

房地产价格评估微机系统的软件结构如图11-3所示。

图11-3　房地产价格评估微机系统的软件结构图

3)数据库

在本节后面详细介绍。

11.2.2　房地产估价信息系统的设计

1)房地产估价信息系统的设计目标

通过需求分析和业务流程分析,可以确定建立房地产估价信息系统的目标是：以房地产信息及相关的社会经济要素为研究对象,综合运用信息科学、系统科学和计算机科学的方法和手段,以房地产评估为主要目标的综合性区域信息系统。要求房地产估价信息系统实现的功能有：

(1)利用计算机硬件系统建立区域房地产信息和相关社会经济信息在内的房地产价格基础空间数据库,对房地产价格进行动态管理,达到信息资源的有效积累、科学管理和共享。

(2)通过建立具有数据采集、编辑、数据库管理、制图等功能的软件系统,实现房地产估价信息以及相关社会经济信息的查询、检索、分析、预测、处理和输出,保证数据的完整性和正确性、系统的安全性和数据的现时性。

(3)根据房地产价格理论,通过查询所需的相关资料、图文,对各种影响房地产价格的因素进行整理、分析,及一些估价数学模型的建立,系统能够辅助估价师进行房地产估价。

(4)房地产估价作业的计算机化,改变目前估价业以手工作业为主的现状,弱化主管因素的随意性,利用计算机辅助自动生成估价报告等,提高估价工作效率。

(5)作为一个信息系统,还必须能够实现对估价业务及估价流程的管理,包括业务量的统计查询、估价项目监控、工作量提示等等。根据房地产估价的业务流程,实现业务流转“无纸化”办公。

(6)系统操作简单,用户界面友好,具有灵活性与通用性。

2)房地产估价信息系统的总体设计

房地产估价信息系统的结构与功能如图11-4所示。

(1)基础数据获取

作为一个地理信息系统平台上的估价信息系统,必然包括空间数据(即图形数据)和属性数据(实际上是以对象形式并存于数据库中)。通过GIS提取若干半径范围以内的可比实例。

图11-4　房地产估价信息系统功能模块

房地产估价信息系统的基础数据来自数字化城市路网数据和特定比例尺的数字化地形图。比如社区、物业、公交、水电、学校、超市、道路等市政设施的分布等等。此外,还包括基准地价图形数据、城市规划数据、房地产基础数据(包括物业要素、分类、物业详图和平面图)等等。图形数据的采集主要由地形图、行政图等地图的数字化或扫描后进行矢量化输入;属性数据的采集主要是通过键盘输入,也可以将已经存在的数据文件经过格式转换来读取。

(2)数据日常更新与管理

数据的现时性对于系统的生命力具有重要意义。无论信息系统采用的是多么先进的技术手段,如果大量数据不能及时更新,系统的使用寿命将随着数据的陈旧而结束。数据的日常更新和维护有两种方式：第一,批量的更新数据库。适用于从系统以外其他渠道获取的信息入库与更新。这种方法的缺点在于周期较长,无法灵活掌握短期内的动向。第二,将数据库分为历史库与现实库,通过日常估价成功案例的信息建立实时动态的数据更新体系,使房地产数据真正具有时间维持性。这种方法的局限在于数据来源限于系统内的实例。因此,必须将两种方法结合起来,在系统内的市场案例实时更新数据的同时,还必须组织人力定时采集系统外的市场案例信息。估价过程中涉及的数据类型很多,包括来自市场的信息资料：各种统计报表、年鉴期刊、手册、报告等。由于数据分散,自然加大了数据的采集难度,要保证原始数据记录的齐全、准确,则无论是采集、整理还是利用,都需要有组织、有计划、有步骤地进行管理,同时也是一个积累过程。

(3)GIS辅助估价

辅助估价：根据选择的估价方法、预定义的数学模型,进行相关数据的计算,提供房地产的参考价格。GIS技术可以实现辅助估价,增强房地产估价数据的可视性,实现图文并茂式的管理。例如在使用市场比较法评估案例时,需要根据一定的条件筛选出可用的比较案例。应用GIS辅助估价,可以使估价师根据物业空间位置直接从图上选取。利用GIS的点(线、面)缓冲区分析,自动获得某物业若干半径范围以内的可比实例。

还可以利用GIS的点(线、面)缓冲区分析,获得某物业若干半径范围以内的周边信息,如商业、学校、银行、交通等服务配套信息,充分利用房地产数据的空间特性,根据其对估价过程及结果的影响辅助估价师进行分析。此外,利用属性信息和空间地理位置,利用GIS空间查询与空间分析功能,可以自动生成估价报告中的区位描述——区域因素通过GIS平台和数据库中的属性数据快速成文,自动生成估价报告所需的附图(物业位置图等),为提高估价工作效率和质量提供了全新的解决方法。在此基础上,估价师再对估价过程和结果进行修正,并自动生成估价报告。

(4)自动生成估价报告及归档管理

系统可根据估价人员在评估过程中的有关参数设置及评估模型的选择,并根据初步评估结果自动生成估价报告及技术报告,估价师可根据系统自动生成的估价报告,结合自己编写估价报告的经验和风格,对估价报告进行修订,并将修订后的估价报告存储在估价报告数据库中,同时,在估价经验数据库中记录估价报告修订经验。还可进行估价报告以及估价工作过程中需要的其他资料,如估价项目数据、区域环境数据、房地产交易实例数据、估价活动分析数据等的输出。系统根据估价师对估价工作资料的需要指令,从各个数据库中提取数据,按照特定的数据输出格式,通过显示器或打印机将其传递给估价师。

(5)估价管理

引入“工作流”(Workflow)的概念,建立完整合理的估价业务流程,包括申请业务、撤销业务、接受业务、查询业务、估价任务发派、估价、审核等,如图11-5所示。此外,还包括对估价员信息、估价员业绩等进行的管理和统计。而且还可以利用GIS的电子数据处理系统进行业务处理。利用计算机硬、软件系统建立区域房地产信息和相关社会经济信息在内的基础数据库,有利于进行信息资源的有效积累、科学管理和共享。在房地产估价中,一般房地产估价操作流程是固定的和成熟的,对于这种固定的、流程式的估价工作,可用GIS平台建立固定流程系统,按部就班地开展工作,其目标是迅速、及时、准确地处理大量空间信息,能够有效地进行日常事务的自动化处理。

估价业务统计分析主要提供估价经验数据的分析功能,包括估价方法选择分析、估价数据修正原因分析、系统与估价师估价差异分析三项功能。

(6)系统维护

主要提供系统数据、公共数据、估价项目数据的维护与扩充功能,并根据系统安全性的要求进行用户管理,分配用户权限。

通过以上系统功能设计,房地产估价信息系统可以规范估价师对各种估价方法参数取舍的任意性,实现估价方法的科学性、估价理论的严密性;系统有选择地向估价师实时提供估价过程控制信息和估价经验数据,并及时分析估价项目数据,提供最适当的估价方案,既实现了估价师对房地产估价过程实时的参与与控制,又能够让房地产信息系统最大限度地给估价师以支持。

3)房地产估价信息系统的结构设计

(1)常用系统体系结构的比较

所谓体系结构或称计算机体系结构,是指计算机体系及各组成部分之间的相互关系,它是硬件、软件、算法和语言的综合性概念。

图11-5　房地产估价信息系统的“工作流”

房地产估价信息系统以数据和模型为核心,而模型又以数据为基础。无论是估价模型的实现,还是估价结果的查询,都离不开数据库的主持,因此数据库的组织方式成为系统体系结构的关键,系统体系结构也即数据库系统体系结构。目前数据库系统体系结构大体上可以划分为四类：

①集中式结构

在集中式结构中,所有的系统组成部分,包括地价信息数据库、数据库管理信息系统(DBMS)、应用程序、估价模型以及与估价和查询用户终端进行通信的软件等都运行在一台宿主计算机上,所有的数据处理都在宿主计算机上进行。该结构的主要优点是集中的安全控制、具有处理大量数据和支持许多并发用户的能力。其主要缺点是购买和维护这样的系统一次性投资太大。(www.daowen.com)

②单机结构

单机结构与集中式结构不同,在PC机上运行的DBMS的数据和数据库应用功能是与应用程序结合在一起的,这就提高了DBMS的灵活性和速度,但同时也降低了数据库的安全性和完整性。这种系统的明显缺点是,不管文件服务器速度多快,性能多强,数据库的性能都会受到实际运行DBMS的那个PC的性能的限制。

③客户/服务器结构

客户/服务器(Client/Server)结构,用来表示两类协作程序之间的关系,其中一类为客户机程序,另一类为服务器程序。客户机程序与服务器程序可以运行在一台计算机中,也可以运行在网络环境中的两台或多台计算机中。在网络环境中,客户机程序向服务器程序发出服务请求,服务器程序接收、处理客户机程序的请求,并将处理结果回送客户机程序。客户/服务器结构代表了20世纪90年代开放式系统的协同处理工作模式。与文件服务器相比,数据库服务器具有明显的优势,它把数据处理任务分开在客户机和数据库服务器上进行,充分利用网络上的计算机资源。分开操作还大大减少了网络上的传输量,从客户发往数据库服务器的只是查询请求,从数据库服务器传回给客户的只是查询结果。

④浏览器/服务器结构

根据以上的介绍,客户/服务器结构可以划分成两层,以此结构为主体的房地产估价信息系统也可以分为两层,即房地产价格数据被统一放在服务器端,用户界面和大部分业务逻辑被一起放在客户端。这种结构对于规模较小、复杂程度较低的信息系统比较合适,但在开发较复杂的大规模企业应用系统中就逐渐显现出以下不足之处：

第一,缺乏集中的控制,不能将应用中包含通用业务逻辑的组件在某个集中的位置存放。

第二,安全性较差。在两层结构中由于大部分业务逻辑被相同的分布在每台客户机上,要保证其中涉及商业机密的部分(如重要的估价模型、计算规则等)不被泄漏就比较困难。

第三,客户端负荷太大。因为所有的表示逻辑和应用逻辑都放在客户端,使之非常臃肿而且负载太重,从而影响了效率;服务端作为数据库、文件服务器,进行业务数据的处理和维护,功能相对简单,造成应用系统的性能、可伸缩性低下,对用户的投资缺乏保护。

三层结构的基本思想是将用户界面同业务逻辑分离,把信息系统功能划分为三大块,即客户端——应用服务器——数据库服务器。

显而易见,三层计算结构同二层客户/服务器结构最主要的区别就在于是否存在业务服务层。业务服务层,其实就是一个应用程序服务器,它包含用于实现商业规则的业务逻辑和用于操纵数据的工具,这样实现了对业务逻辑和数据访问的集中控制,极大地提高了系统的安全性,同时减轻了客户端的负荷。

(2)系统结构模式的选择

在以上所介绍的四种体系结构中,除集中式结构已经很少被采用之外,其他模式都是目前系统开发中比较常用的,而且各有其特点和使用范围。基于GIS的房地产估价信息系统在进行系统结构选择时,主要应考虑以下原则：

①房地产估价信息系统以数据为核心,大量的基础数据、修正系数、估计系数、估价结果等都是需要处理的数据,因此,必须采用专门的数据库管理系统进行大量数据的管理。

②应根据实际估价业务情况及用户需求选择适当的体系结构,如果估价业务比较繁重,用户数量较多,可以采用客户/服务器结构或者三层计算结构,否则可以考虑选择单机结构。

③一个系统并不一定仅采用一种体系结构,绝不可拘泥于其中。

④选择结构应尽可能灵活,为今后发展留有空间。

基于以上考虑,房地产估价信息系统在进行系统开发时,采用了目前较为流行的组件式开发方式。组件式开发是软件开发的一次革命,是一种广泛的体系结构,支持包括设计、开发和部署在内的整个生命周期计算的理念。所谓组件式开发,即根据需要将不同的独立软件组件,进行快速组合,构成新的软件结构。组件式开发方式不仅便于系统体系结构的转化,而且有利于组件间的各自升级,在房地产估价信息系统中,因为涉及与其他系统的数据接口问题,如与基准地价评估信息系统和地籍管理信息系统等数据库的衔接,所以采用组件式开发技术,建立了一种较为复杂,但是非常实用的混合式软件系统体系结构,以客户/服务器结构为主,集单机结构、客户/服务器结构与浏览器/服务器结构(三层计算结构)的优势和特点于一身。系统主体部分采用客户/服务器结构,系统网络部分采用浏览器/服务器结构(三层计算结构)。

4)房地产估价信息系统工作流程设计

(1)系统总体工作流程

系统总体工作流程如图11-6所示。

图11-6　系统总体工作流程

(2)系统估价工作流程设计

系统估价工作流程设计如图11-7所示。

图11-7　系统维护工作流程

11.2.3　房地产估价信息系统数据库设计

1)数据库概述

简单地说,数据库是以一定的组织方式存储在一起的相互关联的数据集合,能以最佳方式、最少重复为多种目的服务。数据库的数据存储独立于使用它的程序,对数据库插入新的数据、检索和修改原有数据均能按一种公用的和可控制的方法进行,并且,数据被结构化,为今后的应用研究提供基础。

房地产价格评估微机系统的数据库是有关影响房地产价格变化的数据的集合,它与一般数据库相比具有以下特点：

(1)数据类型多。既有描述影响房地产价格因素的地理位置空间数据,又有描述这些因素的属性数据。与一般数据库的数据性质相比,这两种数据间具有自然的逻辑联系,而且,还有描述那些没有空间特征的因素,如有关制度、法规、政策等行政因素,这些数据同时存储在数据库内。

(2)数据量特别大。从数据类型和内容看,房地产估价系统的数据实际上是一种空间(地理)数据库,它有地理数据库的特点。要用数据描述各因素的空间位置,其数据量往往大得惊人。

上述特点,决定我们在设计、建立房地产价格评估数据库时,既要遵循和利用通用数据库的原理和方法,也要采取一些特殊的技术和方法,来解决其特有的问题。

2)数据库模型

(1)数据间的逻辑联系

数据库中的数据组织一般可以分成数据项、记录、文件和数据库四级。数据项是可以定义数据的最小单位。记录由若干相关联的数据项组成,是应用程序输入、输出的逻辑单位。对大多数数据库系统而言,记录是处理和存储信息的基本单位。记录是关于一个实体的逻辑总和,构成该记录的数据项表示实体的若干属性。文件是一给定类型的记录的全部具体值的集合。文件用文件名称标识。文件根据记录的组织方式和存取方式可分为顺序文件、索引文件、直接文件和倒排文件等。数据库是比文件更大的数据组织,它是具有特定联系的数据的集合,也可以看成是具有特定联系的多种类型的记录的集合。数据库的内部构造是文件的集合,这些文件之间存在某种联系,不能孤立存在。

数据间的逻辑联系主要是指记录与记录间的联系。记录是表示现实世界的实体的。实体间的联系有多种,反映在记录间的联系上也多种多样。实体间(记录间)的单个联系实际上是实体集间的函数关系。这种表示数据间逻辑联系的函数关系可以有下面几种：

①一一对应关系,这种关系可以写为1∶1联系,如学校与校长间的联系即具有一一对应的函数关系。

②一多对应关系或多一对应关系,这两种联系又可以写成1∶M或M∶1联系,如学生与其宿舍之间的联系是多一对应关系。

③多多对应关系,这个关系可以写成M∶N联系,如教师与学生这两个实体集间的教与学的联系是多多对应关系。

(2)数据库模型

数据库模型是表达实体和实体之间的联系形式,数据库中数据之间的联系主要通过数据库模型来实现,数据库模型是数据库管理系统研究的一个最主要问题。由于建立规格化结构的不同考虑,从而形成了多种不同的数据库模型。目前最常用的有层次模型、网络模型和关系模型。选择何种模型建立数据库,取决于问题的性质和所要表达的实体间联系的形式。

3)系统数据库设计

根据房地产估价的特性以及房地产估价数据的特征,数据库的设计从数据的独立性、数据的共享性、最小冗余度、完整性、数据间的逻辑关系等要求出发,按照关系型数据库关系模型和范式的要求,分析设计房地产估价信息系统的数据库系统。房地产估价信息系统数据库分为三部分：

(1)系统数据库

①估价方法模型数据库

它是以国家建设部颁布的《房地产估价规范》为依据,结合不同房地产市场区域房地产估价管理部门颁布的地方性估价规范而建立,描述估价方法参数的来源、性质、逻辑关系以及计算公式的模型,主要包括市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、路线价法以及它们的衍生方法的模型。

②房地产估价指标数据库

房地产估价指标数据库主要包括房地产重置成本指标、房地产收益指标、土地基准地价指标、土地标定地价指标、房地产物价变动指数、房地产属性指标、房地产投资收益率指标、建筑物折旧评定标准、房地产税费标准等等。

③估价报告格式数据库

它是根据国家建设部颁布的《房地产估价规范》中对房地产估价报告要求以及估价师的个人喜好建立的。

(2)公共数据库

①房地产交易实例数据库

它主要用于存储实际发生交易的房地产的交易价格、交易时间、交易情况、交易房地产所处的区域环境、交易房地产的个体特征等各项属性数据和交易数据。

第一,属性数据库的建立。

采集的数据分组构建属性数据库,具体信息为：a．房地产自然状态信息;b．房地产交易信息;c．房地产区域信息;d．规划限制条件;e．房地产相关经济指数;f．法定权属状况。

第二,空间数据库的建立。

空间地理数据是由GIS通过建立被研究地区的拓扑结构而形成的,可分为建筑物、交通网、商业网、水域、城区边界及景观等层次。

第三,属性数据库与空间数据库的关联。

通过将属性数据库与该地区GIS资料或数字化地籍图结合,可以创建一个房地产估价信息数据库。一般来讲,将各个交易实例申报信息按类别放入不同的信息数据库中,数据的输入应将申报的信息资料再加上申报的房地产的中心点坐标,即在编辑属性数据库的同时建立一个与空间数据库的连接,这样结合该城市的数字地籍图,就可以得到一个城市房地产交易的空间地理信息库,即每宗房地产在地图上就可以有一个地理坐标(X,Y),从而建立了图—数的相互关系。于是,房地产交易信息数据库就建立了。房地产交易数据库一般可分为以下几类：a．住宅交易信息数据库;b．商业房地产交易信息数据库;c．工业厂房交易信息数据库;d．特殊房地产交易信息数据库。

②区域环境数据库

它记录影响个别房地产价格的地理位置、人文环境、基础设施、公共设施、交通、规划、自然环境等因素的特征描述及量化指标。

③估价经验数据库

它主要记载估价师对系统数据处理过程和结果的修正项目、修正结果和差异。随着估价工作的进行,系统不断地进行经验的积累,以便能够提供更符合估价师思路的建议。此类数据库主要通过估价师的估价工作过程而形成和扩充。

(3)估价项目数据库

①估价项目特征数据库

它主要用于描述估价对象所处区域位置、建筑结构、设备、装修、楼层、朝向、形状、进深、用途、外观、质量、构建时间、新旧、权属等属性指标。

②项目估价数据库

它主要用于记载估价对象面积、成本费用、折旧、收益、所有权(使用权)年限、已使用年限等价值指标。

③估价报告数据库

它主要存放系统完成估价过程之后,按照特定的估价报告格式生成的估价报告(包括估价结果报告和估价技术报告)。