要分析房地产估价报告的错误,必须仔细阅读估价报告,了解估价基本事项,了解价值定义,了解估价方法和技术思路、估价依据、估价假设限制条件、特殊说明,检查估价测算过程,审核估价结果。

10.2.1　房地产估价报告错误的主要类型

(1)不规范。术语不规范;表达方式不规范(带有感情色彩,模棱两可);有错别字。

(2)不充分。取值依据不充分(数据来源,报酬率取值);推理说明不充分;各种方法最后综合取值的理论依据不充分。

(3)不一致。结果报告与技术报告不一致;两种方法之间参数不一致(基准地价、年限修正、报酬率);前面的因素分析和后面的取值计算不一致;推理说明与结论不一致。

(4)不正确。推理分析不正确(与常理相悖);方法选用不正确;技术路线(公式、价值内涵、估价时点、形成过程)不正确。

10.2.2　估价报告书中的内容不完整

(1)缺估价委托方。有时误将房地产所有权人当成委托估价单位而不在估价报告书中加以说明。

(2)缺估价受理方。估价报告中无估价机构。

(3)缺估价目的。估价报告中没有说明估价目的,或者对估价目的的叙述不准确,如为什么而估价,是什么状态下的评估价格,是生地还是熟地,是现房还是期房。

(4)缺估价时点。误将估价日期当成估价时点。

(5)估价的主要依据未交代或交代不清。

(6)估价对象房地产概况描述不全面、不清楚。如估价对象房地产的产权归属(土地使用权、房屋产权以及他项权利)未交代或交代不清楚,土地的利用现状或开发利用方式未交代,土地使用权的取得方式(行政划拨或有偿出让、转让)未交代,土地使用权的起止日期模糊不清等。

(7)估价所采用的技术路线或采用某种估价方法的理由未作必要说明。

(8)缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告。

(9)估价结论和确定最终估价额的理由未交代或交代不清楚。

(10)缺少必要的说明,如估价结论的应用范围及有效时间,本次估价依据的前提条件,应用估价结论时的注意事项,外币与人民币的汇率等。

(11)缺估价人员及相关情况说明。

(12)缺估价时期或与估价日期相混淆。

(13)缺少必要的附件,如土地使用权证、地籍图、四至图、地形图、房屋所有权证书、建筑平面图、估价人员和估价机构证书等。

(14)估价结论的金额应同时用大、小写注明,往往容易漏掉大写。

10.2.3　不同估价方法中可能的错误

1)市场法常见错误类型

(1)修正系数的确定没有充足的理由。

(2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。

(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。(www.daowen.com)

(6)可比实例不符合条件。

(7)区位状况与实物状况混淆不清。

(8)区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

(9)间接比较与直接比较混淆不清。

(10)比较修正项目有漏项。

2)收益法常见错误类型

(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来变化。

(4)收益的测算错误,没有考虑出租率或入住率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错等。

(5)正常费用的测算错误,有如下几种类型：

①费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。如将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用;对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税;自营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润;把所得税也作为总费用的一个组成部分等。

②费用的计算中计费基础错误。

③费用的计算方法错误。

④参数确定错误。

⑤总费用中包含了折旧费。

⑥对于带租约的房地产转让的评估,租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

(6)报酬率确定错误,有如下几种类型：①报酬率选定错误;②用途不同的部分采用了相同的报酬率;③安全利率选择错误;④把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

3)成本法常见错误类型

(1)客观成本与实际成本混淆。

(2)物业的价格构成错误。

(3)房地产保险估价计入了地价。

(4)销售税费的依据应是销售收入而误以为是成本,税费的构成错误。

(5)长寿命的折旧未减去短寿命的重置价格。

(6)计税方式错误。

(7)折旧计算错误(包括年限和项目以及公式)。