10.1.1　房地产估价报告概念和形式

房地产估价报告是估价机构屡行估价委托合同,记述估价过程,反映估价结果的文件,是估价机构提供给委托人的“产品”,是给予委托人关于估价对象价值的正式答复,是关于估价对象价值的专业意见,也是关于估价对象的研究报告。

估价报告的形式分为书面报告和口头报告(如专家证词)两种。书面报告按照其格式,又可分为叙述式报告和表格式报告。对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时,估价报告可以采取表格的形式,如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押报告,也可以采取表格的形式。叙述式报告能够充分论证和解释估价分析、意见和结论,使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以,叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。

无论是书面报告还是口头报告,也无论是叙述式还是表格式报告,都只是表现形式不同,对它们的基本要求是相同的。

10.1.2　房地产估价报告的写作原则

在长期的实践中,房地产估价报告形成了若干基本的写作原则。其中,客观性原则、目标性原则、规范性原则是房地产估价报告写作必须特别把握的根本性原则,要深刻地理解和熟知。

1)客观性原则

房地产估价报告写作的客观性原则是要求所采用的写作材料、分析过程和最终的估价结论必须客观真实,不能虚构,不能夸大,不能缩小,写作细节也要经得起客观事实的推敲。

2)目标性原则

房地产估价报告的目标性原则是指估价报告源于估价委托人特定的需要,整个写作过程都要有一个明确的目标,写作材料的收集,篇章结构的整合,技术路线的确定,估价结果的说明,都要围绕明确的目标进行。也就是说,房地产估价报告的写作必须把握目标,紧扣主题。

3)规范性原则

房地产估价报告写作的规范性原则,是对估价报告的结构形式而言,即房地产估价报告的篇章结构要程式化,符合统一的要求。

除了上述三项特定的原则之外,作为应用文写作,其他应用文写作的原则对房地产估价报告也同样适用,如文章的逻辑推理性原则、语言简约性原则等,也是需要了解和掌握的。

10.1.3　对估价报告的总要求

估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到以下几点：

(1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论。正文内容和附件资料应齐全,配套,使估价报告使用者能够合理理解估价结果。

(2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,做出的结论应有充分的依据。

(3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确,避免使用模棱两可或易产生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。

(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价报告中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性,能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

(5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量,尽量做到图文并茂。估价报告文本的外形尺寸应当统一,尽量采用A4纸张。

10.1.4　房地产估价报告对用词用句的要求

1)房地产估价报告对词语的要求

(1)用词准确。这是对用词的基本要求,要善于根据内容表达的需要,在众多同义词,近义词中选用最确切的词语,以准确地表现事物的特征和表述写作的意图。

(2)用词表意清晰。表达如范围、程度、条件等的词,在房地产估价报告中会经常使用,要客观恰当地把握。不能使用“大概”、“可能”等字样,特别是估价结论不能模棱两可。如“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右”,“大约”、“左右”这样的词出现在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额,不妨说“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790～810元之间”。这样的表达比“大约”要准确得多,可以确定价格的变动范围。

(3)尽量采用中性词汇。估价报告中用词要得当,尽量使用中性词汇,避免采用过于华丽的辞藻。过分带有感情色彩的词汇应避免。

(4)用词简练、标准,不可生造。例如,有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象,有的估价报告则采用一些非标准的用语等。

(5)规范用词说明。为执行规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下：

①表示很严格。即非这样做不可的用词。正面词采用“必须”,反面词采用“严禁”。

②表示严格。即在正常情况下均应该这么做的用词。正面词采用“应”,反面词采用“不应”或“不得”。

③表示允许稍有选择。即在条件许可时首先应这样做的用词。正面词采用“宜”,反面词采用“不宜”。

④表示有选择。即在一定条件下可以这样做的,采用“可”。

⑤规范中指定应按其他有关标准、规范执行时,写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。

⑥避免出现错误的词语。撰写房地产估价报告中容易混淆的词语举例如下：

坐落(不是“座落”)

坐标(不是“座标”)

制定(不是“制订”)

签订(不是“签定”)

图像(不是“图象”)

部分(不是“部份”)

内涵(不是“内含”)

账目(不是“帐目”)

抵消(不是“抵销”)

(6)正确运用专业名词。撰写房地产估价报告,一些专业名词不能混淆。举例如下：

①估价作业日期与估价时点。估价作业日期说明本次估价的起止年月日;估价时点是指估价结果对应的日期。

②单位地价与楼面地价。单位地价是单位土地面积的土地价格。楼面地价,又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积的土地价格。

③基准地价与标定地价。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

④建筑密度与容积率。建筑密度又称建筑覆盖率,通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该土地总面积的比例,即

容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值,即

⑤重置价格和重建价格。重置价格是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

⑥自然寿命和经济寿命。自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。

⑦客观成本与实际成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费。客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费。在估价中要采用客观成本而不是实际成本。

⑧客观收益和实际收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说不能用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益,它才是估价的依据。

⑨估价折旧与会计折旧。估价折旧注重的是市场价值的真实减损,严格地说不是折旧,而是减价修正。会计折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或收回。

2)房地产估价报告对语句的要求

(1)句子完整。在房地产估价报告中,句子成分该省的一定要省,句子精练。但是不该省的省掉了,句子就会残缺不全,让人摸不着头脑。

(2)搭配得当。在房地产估价报告中,语义上要符合情理,符合语法规则,同时要衔接。语句与语句之间意思也要衔接连贯,不能脱节。

(3)逻辑严密。在房地产估价报告中,不能出现自相矛盾的现象。造成逻辑混乱的情况主要有：前后没有呼应;数据来源没有出处或是有错;判断推理没有充足的理由。

(4)句子简洁。在房地产估价报告中,句子不能出现杂糅、冗余等毛病。

10.1.5　房地产估价报告中估价对象状况的说明

房地产估价报告中应充分说明估价对象状况,包括估价对象的物质实体状况和权益状况。其中对土地的描述说明应包括：名称,坐落,面积,形状,四至,周围环境,景观,基础设备完备程度,土地平整程度,地势,地质,水文状况,规划限制条件,利用现状,权属状况。对建筑物的描述说明应包括：名称,坐落,面积,层数,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护,保养,使用情况,地基的稳定性,公共配套设施完备程度,利用现状,权属状况。尤其应当注意阐明估价对象的权益状况,对建筑物权益状况的描述说明,主要包括建筑物的产权性质和归属,如建筑物的所有权人,是否完全产权,产权共有状况,是否设定有他项权利,产权人是否与他人订有租约等。如当估价对象的规定用途与实际用途不符时,应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途,描述用途转换的背景,阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。又如对于土地使用权,应当注意区分是通过划拨方式取得的,还是通过有偿方式取得的。如果是通过有偿出让或转让方式取得的,应当说明原土地使用权出让合同约定的使用年限、已使用年限和剩余使用年限。

10.1.6　房地产估价报告的基本内容及写作实例

1)房地产估价报告的基本内容

房地产估价规范中对估价报告应包括的内容作了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少,否则,不仅估价报告不完整,更重要的是会失去估价报告的效力。

一份完整的估价报告通常包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件八个部分。

2)房地产估价报告写作实例

××市××区××广场估价报告

项目名称：××市××区××广场房地产估价报告

委托方：××公司

估价机构：××房地产估价有限公司

估价人员：×××××

估价作业日期：2004年1月6日至2004年1月25日

估价报告编号：××估字(2004)011201

一、致委托方函

××公司：

受贵公司委托,我公司于二〇〇四年一月六日至二〇〇四年一月二十五日对贵公司坐落于××市××区××广场(在建工程)房地产的市场进行了估价,现估价工作已经完成。

根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议,估价目的是为贵公司进行市场交易提供估价对象于估价时点(二〇〇四年一月十二日)的市场价值。我公司按照《房地产估价规范》(GB/T50291－1999)的要求进行估价,在该估价时点估价对象的市场价值为人民币13 332.86万元(大写：人民币壹亿叁仟叁佰叁拾贰万捌仟陆佰元整)。

现随函附上《××市××区××广场房地产估价报告》一式肆份,请查收。

××房地产估价有限公司

法定代表人：×××

二〇〇四年一月二十五日

二、估价师声明

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系或偏见。

4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本评估报告。

5.估价人员已对本估价报告中的估计对象进行了实地查勘。

6.有人对本估价报告提供重要专业报告。

7.在估价过程中未受到任何干扰。

注册房地产估价师

×××(签章)：

×　×(签章)：

三、估价的假设和限制条件

1.本报告所谓公开市场价值基于以下假设：

(1)市场为公开公平的市场,卖方愿意出售,并有合理的时间让买卖双方来讨价还价。

(2)议价期间物业市场基本保持稳定。

(3)不考虑特殊买家的追加出价。

(4)买卖程序符合法律规定。

2.本报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的,并以此作为评估的重要依据之一,若因委托方提供的资料有误而引起的责任,估价方不予承担。

3.本次估价以估价对象现状权属状态完整,不考虑估价对象可能存在的其他债权债务为前提。若假定或假设状态与实际情况不符,则评估结果不成立,须重新评估。

4.本次估价以估价对象开发地块已获得政府规划、计委和房地产等部门批准的规划指数参数为评估依据,未考虑在今后续建过程中部分规划参数可能作变更修改对估价对象价值的影响。

5.估价人员仅对估价对象房地产作一般性的查勘,查勘了评估物业视力可及部分,在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修,并未对其结构等内在质量进行测试,故不能确定其有无内部缺陷。本次估价以估价对象不仅在已建部位,而且在今后按规划部门批准容许的且按设计要求续建的全部分项及总体均达到国家或行业规定的标准要求为前提。

6.估价对象已建部分工程费用的价值以现状市场价格折算,并假设仍能起到原设计要求的作用,若因各种因素的变动,发现其不能完全达到设计要求应承担的作用,则该部分计入的价值应作调整,估价结果也应重新评估。

7.未经评估双方书面同意,本报告的全部或任何一部分不得用于公开的文件、通告或报告中,不得以任何形式公开发表。

四、房地产估价结果报告

(一)委托方

名称：××公司

地址：××路××号

法定代表人：×××

联系电话：××××××××

(二)估价方

名称：××房地产估价有限公司

地址：××路××号

决定代表人：×××

联系电话：××××××××

估价机构资质：××××级

估价机构证书编号：×房地资估(2004)第×××号

(三)估价对象

1.房地产概况

估价对象东至××路,西临××路,南至××路,北临××路。根据规划,项目总用地面积4 257m2,总建筑面积34 799m2,其中地上建筑面积29 541m2,容积率6.94,绿化率15%。

项目由××公司开发,规划建造一幢28层商办楼,地上建筑面积29 541m2,地下车位78个。

设施安装标准：六台合资电梯,中央空调。

主要装饰标准：外装修为部分玻璃幕墙,部分大理石及面砖;内装修,大堂、电梯厅做较高级装修,地上建筑物完成主分管道安装,内部精装修由二次装修完成,办公房卫厨安装中档设备及墙地砖铺设。

2.房地产状况和权利

根据××市人民政府土地管理文件——××府土征〔2000〕×××号,××广场项目由××公司取得。

3.估价对象状况

至估价时点止,估价对象土地已全部完成动迁,且部分地块已经完成桩基工程。

4.环境状况

估价对象所处位置是××区中心商业区。该商业区以××为中心,北起××路,东至××路,南临××路,西至××路,总面积2km2,综合购物、办公、餐饮、娱乐等功能,以塑造全新的现代化城市大型活动中心为目标。现该商业区基础设施完善,交通便利,商服齐全。

(四)估价目的

为估价对象权利人进行市场交易提供估价对象在估价时点的市场价值。

(五)估价时点

二〇〇四年一月十二日。

(六)价值定义

本报告所评估的价格为估价对象在上述全部假设和限制条件下于估价时点的公开市场价值。公开市场价值是指：

1.买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值;

2.有一段合理交易时间;

3.在此期间房地产市场保持稳定;

4.房地产买卖符合国家法律规定。

(七)估价依据(www.daowen.com)

1.委托评估协议;

2.××市建设委员会(批复)[×建字〔2000〕第××××号];

3.××市建设委员会土地管理文件[××府土征〔2000〕×××号];

4.《中华人民共和国城市房地产管理法》;

5.国家及××市其他有关法律、法规、政策;

6.委托方提供的其他资料;

7.估价人员现场查勘及收集的有关资料。

(八)估价原则

1.合法原则

即严格按照有关的法律法规、各种相关规定及城市规划要求。当房地产权属明确,房地产使用合法,其房地产权受法律保护。因此,在评估中首先以委估对象的合法性为前提。

2.替代原则

两个以上有替代性的商品同时存在时,商品的价格是经过两者相互影响之后决定的。房地产也有同样现象。某房地产的价格,受同类型的其他房地产价格所牵制。换言之,同类型而有替代可能的房地产之间会互相竞争,使其价格互相牵制而趋于一致。

3.估价时点原则

由于房地产市场是动态的,随着时间的推移和经济状况的发展变化,同一宗房地产在不同的时点上往往会有不同的价格,因此,估价时必须确定某一时点。

4.最高最佳使用原则

房地产估价必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。房地产的最高最佳使用是指通过法律上允许的、技术上支持的、经济上可行的方式实现。

(九)估价思路及方法

估价人员通过对××市尤其是××区的社会经济发展状况及房地产市场的调查了解,并针对估价对象所处区域将开发成高标准商、住、办综合群楼的特点,选用周边地区或处于同一供需圈内的同类房地产的市场租售价格为参照,决定选用假设开发法和基准地价法作为本次评估的基本方法。

假设开发法指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(十)估价结果

估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则,按照国家规定的技术规范和估价程序,在估价人员进行了详细勘察,了解了估价对象及其周边地区的房地产市场现状,并在认真分析现有资料的基础上,运用假设开发法和成本法,经过周密细致的测算,并结合估价师的专业经验,综合评估出估价对象在估价时点的市场价值。结论如下：

房地产总价值为人民币13 332.86万元

(大写：人民币壹亿叁仟叁佰叁拾贰万捌仟陆佰元整)

(十一)估价人员

注册房地产估价师　×××　(签章)

注册房地产估价师　×　×　(签章)

(十二)估价作业日期

二〇〇四年一月六日至二〇〇四年一月二十五日

(十三)估价报告应用有效期

当房地产市场较为稳定时,本报告的适用期原则上为半年(即2004年1月25日始至2004年7月24日止)。评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化,或发生其他不可抗力对估价结果的影响。

五、房地产估价技术报告

(一)个别因素分析

1.房地产概况

估价对象东至××路,西临××路,南至××路,北临××路。根据规划,项目总用地面积4 257m2,总建筑面积34 799m2,其中地上建筑面积29 541m2,容积率6.94,绿化率15%。

项目由××公司开发,规划建造一幢28层商办楼,地上建筑面积29 541m2,地下车位78个。

设施安装标准：六台合资电梯,中央空调。

主要装饰标准：外装修为部分玻璃幕墙,部分大理石及面砖;内装修,大堂、电梯厅做较高级装修,地上建筑物完成主分管道安装,内部精装修由二次装修完成,办公房卫厨安装中档设备及墙地砖铺设。

2.房地产状况和权利

根据××市人民政府土地管理文件——×府土征〔2000〕×××号,××广场项目由××公司取得。

3.估价对象状况

至估价时点止,估价对象土地已全部完成动迁,且部分地块已完成桩基工程。

(二)区域因素分析

估价对象所处位置是××区中心商业区。该商业区以××为中心,北起××路,东至××路,南临××路,西至××路,总面积2km2,综合购物、办公、餐饮、娱乐等功能,以塑造全新的现代化城市大型活动中心为目标。现该商业区基础设施完善,交通便利,商服齐全。

(三)市场背景分析

受非典及其他因素影响回落后,2003年第三季度,××市的商务楼市场又开始活跃,总投资额达到××亿元,新开工面积××万平方米,租金保持平稳,空置率逐渐下降,当前有效需求稳步上升。

作为一个金融中心,经济发展的一个重要指标就是城市中商务楼投资、开发、交易和使用的情况。可以说,我国加入WTO以后,随着服务业、金融业、保险业、电信服务和商业运输等行业市场限制的取消,这些行业的外资机构势必会在中国建立各种类型的办事处,如此将对商务楼的面积有更大的需求。

(四)估价方法选用

估价人员通过××市尤其是××区的社会经济发展状况及房地产市场的调查了解,并针对估价对象所处区域将开发成高标准商、住、办综合群楼的特点,选用周边地区或处于同一供需圈内的同类房地产的市场租售价格为参照,决定选用假设开发法和基准地价法作为本次评估的基本方法。

假设开发法：首先采用市场比较法并考虑类似房产价格的未来变动趋势,预测开发完成后的房地产价值(其中办公房部分直接以市场比较法求取,车位部分先采用市场比较法确定租金,然后以收益还原法求取价值),再扣除未完工程的开发成本、管理费用、投资利息、销售税金及开发利润等,并根据市场的资本化率,采用动态折现的方法来确定估价对象的市场价格。

成本法：首先根据××市公布的基准地价为基础,结合本项目宗地的特点,分别进行交易情况修正(交通便捷程度、商业繁华度、城市设施完备度及环境优劣度等)、个别因素修正(临街状况、宗地形状、宗地面积、容积率等),从而求出估价对象的地价;再根据估价对象的建造标准,在目前建设程度下,确定合理的已完工程建造成本,并根据房地产业的情况考虑正常的开发商利息及利润等相关费用,得出估算对象的积算单价。

(五)估价测算过程

1.假设开发法

(1)求取假设开发完成之后的市场价格

运用市场比较法,选择与估价对象处同一供需圈内的比较案例,如表10-1所示。

表10-1　与估价对象处同一供需圈内的比较案例

考虑办公楼对层次的敏感性较弱,故比准价格取均价,不另作层次修正。

比较因素条件修正：

①交易情况：案例一、二为成交价,故不作修正;案例三为挂牌价,取修正值108。

②案例一、三为近期案例,不作修正;案例二根据中房××办公楼指数取修正值103。

③区域因素

聚集度：比较案例与估价对象处于同一供求圈,不作修正;

交通便捷度：比较案例均位于××路和××路交汇处,而估价对象处于××路,故均取修正值102;

商业繁华度：比较案例与估价对象相似,不作修正：

公共配套设施：比较案例与估价对象相似,不作修正。

④个别因素

建筑结构：比较案例与估价对象结构类似,不作修正;

内外装修：装修状况相似,但估价对象为新装修,故取修正值97;

设备设施及场地：案例三的设备设施情况较其他案例及估价对象好,且停车位较多,场地较宽敞,故取修正值102;

平面设计：估价对象设计较新,结构安排紧凑合理,便于布局,故比较案例取修正值98。

比较因素条件修正表如表10-2所示。

表10-2　比较因素条件修正表

比较因素修正如表10-3所示。

表10-3　比较因素修正表

比较案例修正价格较接近,故取平均值为比准价格,则

比准价格＝(16 911＋16 848＋16 878)÷3＝16 879.00(元/m2)

另除地面建筑外,还有规划地下车位78个,根据市场调查得知该区域类似物业地下车位现状平均租金为1 500元/m2,采用收益还原法确定车位价格,具体公式为：

测算过程如下：

①确定年纯收益a

根据估价对象周边环境及同地区类似物业车位出租情况,取年出租率为80%,年成本税费为15%,则估价对象每个车位年纯收益为

a＝1 500×12×80%×(1－15%)＝12 240(元)

②还原利率r的确定

根据银行一年期贷款利率5.31%为安全利率,考虑车位风险因素较低,故取6.5%作为车位价格评估的还原利率。

③确定土地使用年限

估价对象为综合用地,最大使用年限为50年,××公司于1999年1月取得建设用地规划许可证,剩余土地使用年限为45年。

④确定收益价格

估价对象收益价格

将车位总价按地上建筑面积分摊,得

177 238×78÷29 541＝467.98(元/m2)

估价对象预计两年建成,根据市场分析预测未来两年同类商务物业价格将以每年0.5%的幅度略有上扬。按安全利率加风险调整值取资本化率8%,根据上述比准价格,预计估价对象未来建成后的价格现值为

(16 879.00＋467.98)×(1＋0.5%)2÷(1＋8%)2＝1 5021.33(元/m2)

(2)未完工程费用

工程造价：

①建安费

根据资料分析,××市目前同类建设工程项目平均造价为6 000元(包括总体和绿化)。

②配套增容费

按每平方米500元计算。

③专业费：建安费×8%

6 000×8%＝480(元/m2)

造价小计为6 980(元/m2)。

项目已完成部分桩基工程,剩余工程尚需两年完成。根据委托方提供的决算报告,已建部分投入金额为905.64万元,分摊到地上建筑面积为306.57元/m2。但因已建工程主要在2002年施工,根据材料市场行情,估价时点钢筋、木材、水泥及人工机械价格较当时有所上涨,综合调整取值7.25%。故已建部分现值单价应为：

306.57×(1＋7.25%)＝328.80(元/m2)

假设仍需投入工程造价在两年内均匀投入,则其现值为：

④税费：售价×5.55%

15 021.33×5.55%＝833.68(元/m2)

⑤销售费用：售价×3%

15 021.33×3%＝450.64(元/m2)

⑥利润

目前该地区同类房地产投资年利润率为10%～15%,本报告取12%。设现状市价为X,则利润为：

现状市价×12%×2＋未完工程费用×12%×1＝0.24X＋739.02(元/m2)

⑦购买在建工程税费：X×3%

⑧现状市价＝开发完成后售价－未完工程费用－税费－销售费用－利润－购买在建工程税费

X＝15 021.33－6 158.52－833.68－450.64－0.24X－739.02－0.03X

X＝5 385.41(元/m2)

2.成本法

根据××市基准地价表,估价对象位于三级地段。该地段综合用途的基准地价(熟地价格)为4 070元/m2,作如下交易因素、交易时间、区域因素、个别因素修正,求取估价对象土地价格。

基准地价修正见表10-4所示。

表10-4　基准地价修正表

续表10-4

修正结果：

另估价对象已完成部分桩基工程,按前面测算,其现值为328.80元/m2。

利息(利息率取6%)：

税费(营业税及附加5.55%,销售费用3%)：8.55%

设现状市价单位为X,则：

X＝3 875.10＋328.80＋273.15＋456.56＋0.0855X

X＝5 394.87(元/m2)

(六)估价结果确定

通过以上测算,假设开发法评估结果为5 385.41元/m2,成本法测算结果为5 394.87元/m2,取其平均值为最终估价结果,估价对象市场单价为(5 385.41＋5 394.87)÷2＝5 390.14(元/m2),总价为5 390.14×29 541＝15 923.01(万元)。

六、附件

1.估价对象位置图

2.估价对象照片

3.××市建设委员会(批复)[×建字〔2000〕第××××号]

4.××市建设委员会土地管理文件[××府土征〔2000〕×××号]

5.估价机构资质证书