9.6.1　高层建筑地价分摊的意义

为了满足人们日益增长的房地产需求,增加城市房地产供给,可选择横向向城市外围地区扩张的平面发展模式,也可选择纵向向高空拓展和向地下延伸的立体发展模式。随着城市社会经济的发展,土地供给越来越紧张,价格越来越高,客观上要求采用立体发展模式以充分利用土地。而经济实力的逐渐强大,科学技术的不断发展,尤其是建筑技术的发展,又为这种土地利用方式提供了现实可能性。目前,城市房地产发展,平面发展和立体发展交织在一起。

现代城市中房地产的立体发展,使土地利用呈现出建筑高层化、用途立体化、所有者或使用者多元化的特点。建筑高层化,包括向空中发展和向地下延伸。城市中高层建筑越来越多,不仅有高层办公楼、写字楼、酒店和商场,也有高层住宅,还有地下商场、停车场等;用途立体化,指与传统的对土地用途的平面选择不同,不是一块土地同时只能选择一种用途,而是同时可以选择多种用途,房地产的各种用途在同一块土地上高低错落、有序排列,呈纵向分布。现实中的高层建筑物,往往多是集停车场、商场、酒店、写字楼等于一身的综合楼,其用途的最佳立体分布一般为：地下是停车场、仓库,地面为商场,中层为酒店,高层为客房、办公楼、写字楼,或下面为商铺等营业用房,上面为住宅的商住楼。所有者或使用者多元化,是指一座高层建筑的所有者或使用者往往有多个。由于高层建筑价格更加高昂,人们的经济实力有限,市场经济合作方式的多样化,以及经营管理专业化的要求,多个所有者或使用者往往根据自身情况采用多种形式分别拥有或使用高层建筑的相应部分。

任何权利和义务都是相辅相成的,土地也不例外,拥有一块土地,在享有相应的收益权利的同时,也必须承担由此产生的缴纳相应的土地税费的义务。高层建筑的实物可以分成多部分为多方分别拥有或使用,但高层建筑占用的土地在实物形态上却无法分割,只能为全部所有者共同拥有,分别拥有相应的份额。当因灾害发生等原因需一次性处理土地时,其收益如何在各方之间进行分配,以及平常应缴纳的土地税费如何在各方之间进行分摊等,这一切都要依据各方拥有的土地份额来进行。高层建筑地价分摊就是要对有多个所有者或使用者的高层建筑,科学、合理地计算各方应分得多少土地份额。

9.6.2　高层建筑地价分摊的方法

1)按建筑面积进行分摊

按建筑面积分摊,就是以各方拥有的建筑面积占高层建筑总建筑面积的比例作为其占有的土地份额,享有或承担该份额相应的权利和义务。按建筑面积分摊高层建筑地价,用公式可表示为：

如某建筑总面积1 000m2的商住楼,甲拥有100m2的底层商业用房,乙拥有上面100m2的住宅,按建筑面积分摊地价,100/1 000＝10%,则甲、乙一样分别拥有10%的土地份额,享有或承担土地10%的权利和义务。现实中,底层商业用房的收益能力远远大于住宅,应缴纳的土地税费也应高于住宅。按建筑面积分摊地价,底层商业用房分摊的地价份额等同于同样面积的住宅分摊的地价份额,对底层商业用房来说,获得较多的土地收益能力却只需缴纳较少的土地税费,对住宅用户来说,取得较少的土地收益能力却需支付较多的土地税费,权利和义务不相当,这显然有失公平,不尽合理。

对不同用途的房地产所有者或使用者来说,由于不同楼层的通达便捷程度、舒适性以及景观效果等不同,其效用肯定不同,房地产效用随楼层的变化而变动。对土地的立体利用来说,由于土地价值的空间分布不同,肯定不会是完全平均分布,各部分应分摊的地价份额也应不同。建筑面积对建筑物价值有一定的决定作用,但并不能正确地反映土地价值不同的空间分布情况,简单地用建筑面积来分摊地价。和用建筑物价值来分摊地价一样,抹杀了土地价值空间分布的差异,等同于将土地价值视为在不同的空间均匀分布,缺乏理论依据和现实意义。但对单一用途的高层建筑,如其土地价值的空间分布差异不大,对分摊地价份额精度要求不高,则按建筑面积分摊地价份额也不失为一种简单可行的方法。因为按建筑面积分摊地价份额,只需收集建筑物总面积和某方拥有的建筑面积,资料的获取比较容易。

2)按房地价值分摊

按房地价值分摊,是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额,享有或承担该份额相应的权利和义务。按房地价值分摊高层建筑地价,用公式可表示为：

如有一综合楼,房地总价值10 000(万元);地价为2 000万元,甲拥有其中的商场部分,价值3 000万元,乙拥有其中的酒店部分,价值2 000万元。按房地价值分摊地价,则甲拥有的土地份额为3 000/10 000＝30%,享有或承担土地30%的权利和义务,分摊的地价为2 000×30%＝600(万元);乙拥有的土地份额为2 000/10 000＝20%,享有或承担土地20%的权利和义务,分摊的地价为2 000×20%＝400(万元)。

按房地价值分摊地价较按建筑面积分摊地价有所改进,因为房地价值包括土地价值和建筑物价值,土地价值的立体分布不同,则高层建筑不同楼层的房地产价格水平也会不同,并且现实中的房价也是如此变化的。现实中的房价其实已包含地价,或者说,地价要通过房价来实现,效用不同的楼层,其房价自然不同,如商住楼中底层商业用房的房价一定比住宅的房价要高得多。房地价值部分地反映了土地价值不同的空间分布情况,用房地价值来分摊地价,一定程度上体现了土地价值空间分布的差异,具有一定的理论依据和较强的现实说服力。但是,按房地价值分摊地价仍有一些缺陷,由于建筑物的价值主要由建筑成本决定,和土地价值无直接关系,因房地价值中包含了建筑物的价值,用房地价值来分摊地价,其中与土地无直接关系的建筑物价值也直接参与了地价的分摊,这将会影响地价分摊的准确性,难以准确反映地价分布的空间差异。另外,假如撇开各个楼层的具体装饰装修不谈,一般来说,各楼层的建筑造价基本接近,各楼层建筑物价格水平无明显差异。但用这种方法对地价进行分摊后,从各楼层房地价值中减去分摊的地价,剩余的各楼层建筑物价格水平却可能相差较大,不合情理。如对分摊地价份额精度要求不是很高,则按房地价值分摊地价份额是一种简单有效的方法。现实中房地的价值往往非常明确,易于收集。

3)按土地价值分摊

按土地价值分摊,是以剩余技术的原理为思路,即地价等于房地价值减去建筑物价值,用各方拥有的房地价值减去该部分的建筑物价值与高层建筑房地总价值减去建筑物总价值之比作为其占有的土地份额,享有或承担该份额相应的权利和义务。按土地价值分摊高层建筑地价,用公式可表示为：

现实中,高层建筑的房地总价值和土地总价值以及某部分的房地价值一般是客观存在的,较易收集,但建筑物总价值和该部分的建筑物价值往往不被人们所关注,数据难以取得,上述公式的应用有一定的困难。因建筑物的造价一般主要由建筑面积决定,因此我们可以根据某部分的建筑面积占建筑总面积的比例来推算该部分应分摊的建筑物价值,对建筑物总价值,可应用剩余技术,由房地总价值减去土地总价值求得。所以,按剩余技术分摊高层建筑地价,更适用的公式可表示为：

某方占有的土地份额

按土地价值分摊高层建筑地价,是用剩余技术求出土地价值,直接用土地价值来确定应分摊的地价份额,在三种高层建筑地价分摊方法中,应该说是理论上最为完善的。

复习思考题

1.什么是地租?其本质是什么?(www.daowen.com)

2.地租是如何形成的?包括哪些种类?

3.什么是路线价?什么是路线价法?

4.路线价法的理论依据是什么?

5.路线价法的适用对象和适用条件分别是什么?

6.如何划分路线价区段?

7.什么是四三二一法则?

8.一面临街矩形土地的价值如何计算?

9.如何计算前后两面临街矩形土地的价值?

10.街角地的价值计算有什么特点?

11.三角形土地的价值如何计算?

12.什么是基准地价?有何特点?

13.基准地价有什么作用?

14.简述基准地价评估的原理。

15.试述城镇基准地价评估步骤。

16.农用地基准地价评估有哪些技术路线?

17.基准地价系数修正法包括哪些估价步骤?

18.什么是补地价?其测算公式是什么?

19.高层建筑地价分摊是为了解决什么问题?如何进行分摊?