9.4.1　基准地价系数修正法基本原理

1)基准地价系数修正法概念

基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果,在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上确定相应的修正系数,用此修正系数对基准地价进行修正,从而求取估价对象宗地在估价时点价格的方法。

2)基准地价系数修正法的理论依据

基准地价系数修正法的理论依据是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似条件和使用价值的土地,在交易双方具有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。基准地价是某一级别或均质区域内相同用途的土地使用权平均价格,在该级别或均质区域内该用地的其他宗地的价格都在基准地价上下波动。基准地价所对应的土地条件,是土地级别或均质区域内该类用途土地的一般条件。因此,通过估价对象宗地与级别或均质区域内同类用地一般条件的比较,对照因素修正系数表选取适宜的修正系数,对基准地价进行修正,即可得到估价对象宗地的价格。

3)基准地价系数修正法的特点与适用范围

基准地价系数修正法,是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法,其估价精度与基准地价及宗地价格修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。

9.4.2　基准地价系数修正法的估价步骤

1)确定级别或区域基准地价

2)编制宗地价格修正系数表

宗地价格修正系数表是建立在基准地价、宗地价格及其影响因素之间的相关关系之上,编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地价格的系数体系,以便能在宗地条件调查的基础上,按照对应的修正系数,快速、高效、及时地评估出宗地价格。它分为级别宗地价格修正系数表、区域宗地价格修正系数表和路线价修正系数表三种。下面仅以级别宗地价格修正系数表为例,来说明宗地价格修正系数表编制的步骤与方法。

(1)确定各类用途宗地价格影响因素

宗地价格影响因素主要分为区域因素和个别因素两大类。由于用途不同,影响宗地价格的因素存在差异,所以,通常分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素。

(2)确定各因素的权重

采用特尔斐法、层次分析法等,按各因素对地价的影响程度,确定各因素的权重值。

(3)样点地价整理

在对样点地价进行修正并剔除异常样点之后,以土地级别为单位,将所有收集到的正常样点地价,按商业、住宅和工业三大用途分别进行归类和排序。

(4)计算各级各类用地的最大修正幅度

最大修正幅度的计算公式如下：

式中：F1——各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度;

　　　F2——各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度;

　　　Ilb——某类用地的级别基准地价;(www.daowen.com)

　　　Inb——该类用途、该级别内最高的正常样点地价;

　　　Ini——该类用途、该级别内最低的正常样点地价。

(5)计算各因素影响地价的修正系数

各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下：

F1i＝F1Wi

F2i＝F2Wi

式中：F1i——某因素影响地价的最大上调幅度;

　　　F2i——某因素影响地价的最大下调幅度;

　　　Wi——某因素影响地价的权重值。

基准地价对应的条件为一般水平,设条件一般的修正系数为0;条件优的修正系数为F1i;条件劣的修正系数为－F2i;在条件一般和条件优之间内插条件较优,其修正系数为F1i/2;在条件一般和条件劣之间内插条件较劣,其修正系数为－F2i/2。

(6)编制宗地价格修正系数表

按优、较优、一般、较劣、劣确定各种条件下的修正系数后,量化所有影响因素的标准,按此编制修正系数表,并通过已有地价样点的检验与校核,编制出一个城镇各级别的宗地价格修正系数表。同时,还要一并编制各修正系数对应的指标说明表。

3)确定估价对象宗地的价格修正系数

调查估价对象宗地的所有条件,依据宗地价格修正系数表及其说明表,确定估价对象宗地的价格修正系数。

4)计算宗地价格

宗地价格的计算公式如下：

式中：Pi——估价对象宗地的价格;

　　　P——估价对象宗地所对应的级别基准地价;

　　　Ki——估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数;

　　　Y——年期修正系数;

　　　T——交易时间修正系数。