9.3.1　基准地价概述

1)基准地价的概念与特点

基准地价是指在宗地估价的基础上,评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

基准地价具有以下特点：

(1)基准地价是一种区域性的价格。基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的,此区域称为基准地价的评估区域。所以,基准地价不是一种宗地价格,而是区域性的价格,它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估区域一般有级别、区片和区段三种形式,相应地,基准地价通常有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。

(2)基准地价是一种分用途的价格。在同一区域中,不同用途的土地有不同的价格水平。所以,不同用途的土地,其基准地价也是不一样的。城镇基准地价通常包括三大类,即商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价;个别城镇根据其特殊情况,还包括其他用途的基准地价,如旅游用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前,一些地区所评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。

(3)基准地价是一种平均价格。基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中,具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以,在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系,用以评估具体宗地的价格。

(4)基准地价是有限年期的价格。基准地价是土地使用权的价格,土地使用权是一种有时间限制的产权,所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言,不同用途土地使用权的出让最高年限不同,不同用途基准地价的年期也不同。一般而言,各用途基准地价的年期应以各用途的法定最高出让年期为准,如工业用地为40年,商业用地为50年,住宅用地为70年。就农用地而言,目前还没有明文规定,一般取30年为农用地基准地价的年期。

(5)基准地价具有时效性。基准地价反映的只是一定时期的地价标准,为了保持基准地价的现实性,每隔一定时期应对基准地价进行更新。

(6)基准地价是一种控制性的价格。基准地价是国家调控土地市场的一种价格,不是市场交易价格。市场上最终达成的价格,是以基准地价为依据根据市场行情确定的。

2)基准地价的作用

基准地价的作用主要表现在以下几个方面：

(1)基准地价是宏观控制土地市场的依据。基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势,为政府制定土地市场管理措施提供依据。

(2)基准地价是国家征收土地使用税的依据。根据国外经验,土地税都是从价计征。我国目前还未达到这一步,土地使用税征收的税额偏低,不能体现土地收益的级差,不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。因此,科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。

(3)调节土地利用。政府评估并公布基准地价,可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势,从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式,以促进土地有序流转,最终达到土地合理利用的目的。

(4)基准地价是进一步评估宗地地价的基础。基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格,该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动,因此根据宗地条件对基准地价进行修订,即可方便地得到具体宗地的地价。

3)基准地价评估的原理

(1)土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化,市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映,土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此,正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。

(2)各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同,其用地效益存在较大的差异,因此,所评估的各类用地基准地价是不一样的。

(3)各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位,使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论,区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例,由于土地区位的差异,同一行业在不同区位上所能获得的利用效益相差很大,不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小,决定了土地所有者收取地租的多少,也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场竞争的条件下,每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低找到其最佳区位。因此,不同用途的基准地价就具有不同的变化规律,在城镇中呈现出不同的空间格局。

(4)土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。由于土地利用格局是土地市场竞争的产物,在一定时期内,土地市场具有相对稳定性,所以土地利用具有相对的稳定性;另外,土地利用方式具有历史继承性,也决定了土地利用具有相对的稳定性。土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。但是,随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化,过去合理的土地利用格局现在不一定合理,这就需要对不合理的土地利用格局进行调整,从而使基准地价发生变化。因此,基准地价主要是现实土地利用效益的体现,并将随着土地利用的变化而变化。

4)基准地价评估的原则

(1)土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则。土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度,市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下,相同使用价值的土地在同一市场供需圈内应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下,宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格,土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格(即收益价格)相差较大。因此,通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析,可排除其他因素对地价的非正常影响,较好地评估出基准地价。这也就要求我们在评估基准地价时,应将土地定级和土地估价紧密地结合起来。

(2)以现实的土地用途为主,适当考虑规划的原则。基准地价的市场导向性等作用,要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据,以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。另外,由于土地利用具有历史继承性,目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物,要想在很短的时间内改变它是不可能的,也是不现实的。所以,应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价,同时以其土地利用总体规划为参考,使最终的估价结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。

(3)各类用地分别评估,多种方法综合运用的原则。如前所述,各类用地的利用效益存在较大的差异,各类用地价格的变化规律也不相同,所以城乡各类用地的价格应分别评估,不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外,由于各类用地特点不同,同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响,应采用多种方法计算,使之相互比较、互为补充。

(4)与社会经济水平相适合、相协调的原则。经济发展水平决定了地价水平的高低,反过来,地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时,既要从土地的使用价值和价值出发,又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此,在评估基准地价时,应有一个基准点,就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失,也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低,也不能太高,必须适应改革开放和经济发展的形势,并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。

(5)根据各地的具体条件和土地市场状况选择相应的基准地价评估的技术路线。

9.3.2　城镇基准地价评估

城镇基准地价是以一个城镇为对象,在该城镇一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

城镇基准地价评估的方法和步骤一般是：

(1)确定基准地价评估的区域范围。这是以一个具体城镇为对象,确定其基准地价评估的区域范围,例如是该城镇的整个行政区域,还是规划区、市区或建成区等。评估的区域范围大小,主要是根据实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定。

(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况,包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。

(3)划分地价区段。所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为三类地价区段：①商业路线价区段;②住宅片区段;③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究,将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准,但商业路线价区段应以标准深度为分界线。

(4)抽查评估标准宗地的价格。这是在划分出的各地价区段内,选择数宗具有代表性的宗地,再由估价人员调查收集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等,运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值,通常应求出单价或楼面地价。

(5)计算区段地价。区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价,它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算,是分别以一个地价区段为范围,求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是路线价,对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。

(6)确定基准地价。在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时,应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序),再把握其间的地价高低层次,以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。

(7)提出基准地价应用的建议和技术。包括该基准地价的作用,将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数,例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。

9.3.3　农用地基准地价评估

1)农用地基准地价评估的技术路线

(1)技术路线一

农用地基准地价评估的技术路线之一是在农用地定级的基础上,采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价。具体而言,是在农用地定级的基础上,划分基准地价区片,调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料,并计算样本地价,以样本地价的平均值评估农用地基准地价。

(2)技术路线二

农用地基准地价评估的技术路线之二是通过设置标准地块,并评估其价格,以标准地块的平均价格评估基准地价。具体而言,是先根据农用地定级成果或按农用地均质区域划分基准地价区片,然后在各区片内选择若干标准地块,并根据农用地投入产出资料和市场交易资料评估标准地块的价格,将同一地价区片内标准地块的平均价格作为该区片的基准地价。

(3)技术路线三

农用地基准地价评估的技术路线之三是根据农用地定级综合分值、市场交易资料和投入产出资料,建立综合分值与地价的数学模型,用以评估基准地价。具体而言,是根据农用地的质量条件或农用地的定级成果,划分均质区域作为基准地价评估单元,利用农用地市场交易资料和投入产出资料评估出各评估单元的平均地价,根据各评估单元的地价影响因素综合分值(或定级分值)和平均地价,建立综合分值与地价的关系模型,并利用该模型评估区片基准地价和级别基准地价。

2)采用技术路线一评估基准地价

(1)划分基准地价区片

划分基准地价区片,要求区片内的土地质量和价格基本一致。一般而言,划分基准地价区片可以采用以下方法：

①以土地级别为基础划分基准地价区片。即在农用地定级的基础上,根据定级单元总分值划分基准地价区片。

②根据土地质量划分基准地价区片。对于没有进行农用土地定级的地区,可以将土地质量相对一致的区域划分为一个区片,并以此作为基准地价区片。采用该方法划分基准地价区片,可以根据地形图、土地利用现状图、土壤图等,对地形、土壤、土地利用类型和水利设施状况进行综合考虑,然后将条件相似的土地划为一个基准地价区片。

采用以上方法所得到的区片只是初步的,还应根据所调查的各种样本地价资料进行调整,并最终确定基准地价区片。

(2)确定土地利用类型

根据土地利用现状分区,同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求,确定各区片的主要用地类型、各类型中的用地亚类和当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。

(3)资料调查

①资料调查的主要内容包括以下几个方面：

第一,农用地定级成果资料。包括农用地定级工作报告与技术报告、农用地级别图等。

第二,影响农用地价格的因素资料。影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。自然因素主要包括气候、地形地貌、土壤、水文状况等;社会经济因素主要包括社会经济发展水平、交通条件、农田基本设施状况、土地管理制度等;特殊因素主要是指特殊的气候条件、特殊的土壤条件和特殊的环境条件。结合当地的实际情况确定农用地基准地价影响因素体系,并调查各评估区片的影响因素状况。

第三,农用地市场交易资料。主要包括农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等。

第四,农用地投入产出资料。投入资料是指在农副产品生产过程中所必须支付的直接及间接费用,主要包括种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、税金与利息等。产出资料是指在农业生产过程中的主产物和副产物收入。

②资料调查的一般要求

第一,市场交易样本资料调查应以区片为单位进行。

第二,投入产出样本资料调查采用分类抽样调查方式进行,即按用地类型分组,根据实际情况,少数用地类型可区分到亚类;样本单位可以是一定面积的地块,也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块;样本数据应是最近连续三年的资料;样本要有代表性,分布要均匀。

第三,将调查得到的市场交易样本资料和投入产出资料按实际位置标注到估价工作底图上,工作底图一般为土地利用现状图。

第四,及时审查所调查得到的资料。对主要数据不全或不准确的应进行补充调查;将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本剔除。

第五,及时整理调查得到的资料。将初步审查合格的样本资料,分别按土地级别、土地用途等进行归类,当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。

(4)样本地价计算(www.daowen.com)

①市场交易样本地价计算

农用地市场交易样本资料主要包括土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等类型。各类型样本地价,可以参照城镇基准地价评估中相应的样点地价计算公式,并根据当地农用地交易的具体情况进行计算。

②投入产出样本地价计算

根据投入与产出数量,计算土地年纯收益,并确定适当的土地资本化率,采用收益法计算样本地价。

(5)样本地价修正与处理

①样本地价修正

样本地价修正是把样本地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价,主要包括：年期修正、交易期日修正、交易情况修正和农用地熟化程度修正。农用地熟化程度修正,是指将在不同农田基础设施配套程度下的样本地价修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的地价。基准地价评估中的基础设施配套程度,可按各级(区片)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。具体修正可参照城镇基准地价评估中的样本地价修正公式进行。

②样本地价处理

样本地价处理主要包括绘制样本地价分布图、进行样本数据检验。应按不同用途在工作底图上分别绘制样本地价分布图,图上要有清晰的土地级别界限和区片界限;当地价样本较多时,可以用分级图来表示。样本数据检验主要包括同一性检验和T检验或均质—方差检验。经过修正与处理后的样本地价,应按土地级别、基准地价区片、用地类型和交易方式等顺序进行整理,并填入相应的表格。

(6)基准地价的计算

①计算区片基准地价

以区片为单位,按不同用途,采用以下公式计算各区片的基准地价。

或

式中：Pla——某区片的基准地价;

　　　Pli——某区片有效样本的单位面积地价;

　　　M——区片内有效的地价样本数;

　　　S——各有效样本的宗地面积。

②级别基准地价计算

在对以上得到的各区片基准地价进行比较、实地检验之后,调整各区片基准地价,并最终确定区片基准地价。在此基础上,采用加权平均法计算各级别的基准地价,并最终确定级别基准地价。

3)采用技术路线二评估基准地价

(1)划分基准地价区片

划分方法同技术路线一。

(2)选定标准地块

在各个基准地价区片内,根据土壤、灌溉、排水、面积、形状、耕作制度等方面的条件,选择一定数量的具有代表性的宗地作为标准地块。每个基准地价区片的标准地块数量或面积应占该基准地价区片内田块总数或面积的10%～20%。具体而言,标准地块选择应考虑以下条件：

①地块的干湿、保水、排水、坡度等自然条件应属于一般。

②耕作距离、距市场的远近、交通条件等应属于一般。

③面积、形状、土壤条件应属于一般。

④在耕作制度、土地利用程度、单产水平等方面应属于一般;

⑤灾害条件应属于一般。

(3)调查有关资料

主要调查农用地市场交易资料、投入产出资料及农用地开发成本资料。

(4)评估标准地块价格

标准地块价格的评估方法主要有以下三种,通常应采用其中的两种方法进行评估。

①根据市场交易资料,采用市场比较法评估标准地块的价格。

②根据标准地块本身的投入产出资料,采用收益法评估标准地块的价格。

③根据农用地开发成本资料,采用成本逼近法评估标准地块的价格。

(5)计算基准地价

①基准地价区片的调整。根据各区片标准地块的价格水平,对初步划分的基准地价区片进行合理性分析,并对不合理的划分进行调整。

②计算区片基准地价。根据调整后的基准地价区片内的标准地块价格,采用适当的平均方法计算各区片的平均价格,以此作为该区片的基准地价。

③计算级别基准地价。根据同一级别内各区片的基准地价,采用加权平均法计算并最终确定级别基准地价。

4)采用技术路线三评估基准地价

(1)调查有关资料

(2)确定农用地价格影响因素及其权重

应按照不同用地类型,根据评估地区的具体条件,确定各用地类型的基准地价影响因素体系。影响因素权重可以采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等确定。在完成农用地定级的地区,可以直接利用农用地的定级成果。

(3)划分基准地价评估单元

基准地价评估单元的划分应满足以下条件：同一单元内用地类型、耕作制度要一致;同一单元内的土地质量应一致。在完成农用地定级的地区,可以采用农用地定级评价单元作为基准地价的评估单元。

(4)计算各评估单元的影响因素综合分值

一般采用专家打分法计算各评估单元的影响因素综合分值。在完成农用地定级的地区,可以直接采用定级单元总分值作为评估单元的影响因素综合分值。

(5)划分基准地价区片

在得到评估单元影响因素综合分值后,采用数轴法、聚类判别法、总分值频率曲线统计判断法等划分基准地价区片。对于完成农用地定级的地区,应以农用地级别为控制划分基准地价区片。

(6)样本地价的计算、修正与整理

(7)计算有样本的评估单元地价

利用市场交易样本地价和投入产出样本地价,计算有样本的评估单元的地价。

(8)建立评估单元地价与影响因素综合分值的数学模型,评估各区片及级别基准地价

地价与综合分值的基本模型有：

①线性模型：Y＝aX＋b

②对数模型：Y＝a×ln(X)＋b

③乘幂模型：Y＝aXb

④指数模型：Y＝aebX

⑤多项式模型：Y＝aX2＋bX＋c

式中：Y——评估单元地价;

　　　X——评估单元影响因素综合分值;

　　　a、b、c——常数。

利用上述建立的评估单元地价与影响因素综合分值模型,计算所有评估单元的地价,并根据评估单元的地价计算各区片及级别的基准地价。