9.2.1　路线价法概述

1)路线价法的概念

路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

2)路线价法的理论依据

路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中,“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”;“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格,可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基准,考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地,以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街,梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街,三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处在于：一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合,然后再进行“房地产状况调整”;而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整,然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价,同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格;而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格,已是正常价格;②求得的路线价所对应的日期,与欲求取的其他土地价格的日期一致,都是估价时点时的价格。

3)路线价法适用的对象和条件

路线价法主要适用于城镇商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价,而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理,能节省人力、财力,可以同时对大量土地进行估价的方法,特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

运用路线价法估价的前提条件是街道较规整,临街各宗土地的排列较整齐。

4)路线价法的操作步骤

运用路线价法估价一般分为下列六个步骤进行：①划分路线价区段;②设定标准深度;③选取标准宗地;④调查评估路线价;⑤制作价格修正率表;⑥计算临街各宗土地的价值。

9.2.2　划分路线价区段

路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此,在划分路线价区段时,应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线,原则上是地价有显著差异的地点,一般是从十字路或丁字路中心处划分,两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道,有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道,同一个路线价区段可延长至数个路口。另外,在同一条街道上,如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的,应以街道中心为分界线,将该街道的两侧各自视为一个路线价区段,分别附设不同的路线价。

9.2.3　设定标准深度

从理论上讲,标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向,地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向,地价可视为基本不变。但在实际估价中,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。例如,某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准深度应设定为18m;如果临街深度普遍为25m,则标准深度应设定为25m。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度,可以简化以后各宗土地价值的计算。如果不以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度,由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行修正,这不仅会增加计算的工作量,还会使所求得的路线价失去代表性。

9.2.4　选取标准宗地

标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：①一面临街;②土地形状为矩形;③临街深度为标准深度;④临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数);⑤临街宽度与临街深度比例适当;⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途;⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数);⑧其他方面,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。

9.2.5　调查评估路线价

路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等,分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数,即得该路线价区段的路线价。

路线价通常为土地单价,也可为楼面地价;可用货币表示,也可用相对数表示。例如用点数来表示,将一个城市中路线价最高的路线价区段以1 000点表示,其他路线价区段的点数依此确定。以货币表示的路线价比较容易理解,直观性强,便于土地交易时参考。以点数表示的路线价便于测算,可避免由于币值波动而引起的麻烦。

9.2.6　制作价格修正率表

价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表,是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率是基于临街土地中各部分价值随远离街道而有递减现象,或者说,距街道深度愈深,可及性愈差,价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条,由于越接近街道的细条的利用价值越大,越远离街道的细条的利用价值越小,所以接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。

如图9-1所示,有一临街深度为n m的矩形宗地,假设以某个单位(此处假设为1m)将其划分为许多细条的土地,并从临街方向起,按顺序以a1,a2,a3,…,an来表示各细条的价值,则越接近道路者,利用价值越大。以图9-1而言,an－1大于an,a2大于a3,a1大于a2。随着土地离道路越来越远,单位地价之差逐渐接近于零,深度价格修正率表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。

图9-1　深度指数修正图

最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的土地划分为与街道平行的四等份,如图9-2所示。各等份由于离街道的远近不同,价值有所不同。从街道方向算起,第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%,第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%,第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%,第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如果超过100英尺,则以九八七六法则来补充,即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%,第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%,第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%,第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。

图9-2　深度百分率制作示例

深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。在图9-2中,假设a1,a2,a3,…,an也分别表示各细条的价值占整宗土地价值的比率,则有：

(1)单独深度百分率

(2)累计深度百分率

a1＞a2＞a3＞…＞an

a1＜a1＋a2＜a1＋a2＋a3＜…＜a1＋a2＋a3＋…＋an

(3)平均深度百分率

以四三二一法则为例,单独深度价格修正率为：

40%＞30%＞20%＞10%＞9%＞8%＞7%＞6%

累计深度价格修正率为：

40%＜70%＜90%＜100%＜109%＜117%＜124%＜130%

平均深度价格修正率为：

40%＞35%＞30%＞25%＞21.8%＞19.5%＞17.7%＞16.25%

为简明起见,将上述深度价格修正率用表格来说明,见表9-1。该表中的平均深度价格修正率是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率乘以4转换为100%,同时为保持与其他数字的相对关系不变,其他数字也相应乘以4。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系为：

表9-1　临街深度价格修正率表

制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度;②将标准临街深度分为若干等份;③制作单独深度价格修正率,或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率,并用表格反映。

9.2.7　计算临街各宗土地的价值

1)计算公式

土地价格(单价)＝路线价×深度价格修正率×其他价格修正率

土地价格(总价)＝土地单价×土地面积

2)路线价法计算举例

本章以标准临街宗地的单价作为路线价,采用平均深度价格修正率为例,说明临街土地的价值计算,并且假定临街土地的容积率、使用年限等与路线价的内涵一致。实际估价中,如果估价对象宗地条件与路线价不一致的,还应进行相应的修正。

(1)一面临街矩形土地价值的计算

计算一面临街矩形土地的价值,是先查出其所在区段的路线价,再根据其临街深度查出相应的临街深度价格修正率。其中,单价是路线价与临街深度价格修正率的乘积,总价是再乘以土地面积。计算公式如下：

V＝u·dv·f·d(　)

式中：V——土地价值;(www.daowen.com)

　　　u——路线价(用单价表示);

　　　dv——深度价格修正率(采用平均深度价格修正率);

　　　f——临街宽度;

　　　d——临街深度。

【例9-1】图9-3中是一临街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地,所在区段的路线价(土地单价)为2 000元/m2。根据表9-1中的平均深度价格修正率,其单价和总价分别是多少?

图9-3　一面临街的矩形土地

【解】由于路线价是用土地单价表示的,收益计算时采用表9-1中的平均深度价格修正率。

该宗土地的单价＝路线价×深度价格修正率＝2 000×140%＝2 800(元/m2)

该宗土地的总价＝土地单价×土地面积＝2 800×20×15.24＝85.34(万元)

(2)前后两面临街矩形土地价值的计算

计算前后两面临街矩形土地的价值,通常采用“重叠价值估价法”。该方法是先确定高价街(也称为前街)与低价街(也称为后街)影响范围的分界线,再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分,然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值,再将此两部分的价值加总。计算公式如下：

V＝u0·dv0·f·d0u1·dv1·f·(d－d0)

式中：V——土地价值;

　　　u0——前街路线价;

　　　dv0——前街深度价格修正率;

　　　d0——前街影响深度;

　　　u1——后街路线价;

　　　dv1——后街深度价格修正率;

　　　d——总深度。

前街影响深度、后街影响深度和总深度之间的关系是：

后街影响深度＝总深度－前街影响深度

【例9-2】图9-4是一前后两面临街、总深度为30m的矩形土地,其前街路线价为2 000元/m2,后街路线价为1 000元/m2。求其前街影响深度。

图9-4　前后两面临街的矩形土地

【解】该宗土地前街影响深度计算如下：

(3)矩形街角地的价值计算

矩形街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地,其价值通常采用“正旁两街分别轻重估价法”计算。该方法是先求取高价街(也称正街)的价值,再计算低价街(也称旁街)的影响加价,然后加总。计算公式如下：

V＝(u0dv0＋u1dv1t)(fd)

式中：V——土地价值;

　　　u0——正街路线价;

　　　dv0——正街深度价格修正率;

　　　t——旁街影响加价率;

　　　u1——旁街路线价;

　　　dv1——旁街深度价格修正率。

【例9-3】图9-5中是一矩形街角地,其正街路线价(土地单价)为2 000元/m2,旁街路线价(土地单价)为1 000元/m2,临正街深度为22.86m(即75英尺),临旁街深度为15.24m(即50英尺)。假设旁街影响加价率为20%。根据表9-1中的平均深度价格修正率,该宗土地的单价是多少?

图9-5　矩形街角地

【解】该宗土地的单价计算如下：

该宗土地的单价＝u0dv0＋u1dv1t

　　　　　＝2 000×120%＋1 000×140%×20%

　　　　　＝2 680(元/m2)

(4)三角形土地价值的计算

计算一面临街直角三角形土地的价值,通常是先将该直角三角形土地作辅助线,使其成为一面临街的矩形土地,然后依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算,再乘以三角形土地价格修正率。如果需要计算总价,再乘以该三角形土地的面积。计算公式如下：

式中：V——土地价值;

　　　u——路线价;

　　　dv——深度价格修正率;

　　　h——三角形土地价格修正率;

　　　f——临街宽度;

　　　d——临街深度。

(5)其他形状土地价值的计算

计算其他形状土地的价值,通常是先将其划分成矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值,再相加减。例如图9-6,梯形ABCD土地的价值＝矩形ABEF土地的价值－三角形AFD土地的价值－三角形BEC土地的价值。

图9-6　一面临街的梯形土地