9.1.1　地租的概念和内涵

地租是一个动态概念,它原指土地出租所获的报酬,但当今西方经济学中的地租已不仅限于土地,而是指物主将其一切房地产如土地、房屋或生产要素的使用权让给他人利用所获取的报酬或收入。

地租有广义、狭义之分,广义地租是使用生产要素所得的超额利润。一般所称的地租大多指狭义地租,是指将土地使用权让渡给他人利用所获取的报酬,其实质只是凭借土地所有者对土地所有权的垄断向土地使用者索取报酬,这称为“真正的地租”(Real Rent)。为什么称为“真正的地租”呢?主要是因为：①地租的发生在作为自然物的土地上最为显著;②在作为非再生稀缺资源土地上的地租不易消除;③土地是关系经济社会进步和可持续发展的基础。所以“真正的地租”常被视为地租的主体和基础。

但是,当今地租的发展已不仅限于土地,其他生产要素亦有地租的发生,特别像房地产的地租已成为普遍的经济现象。更主要的是由于当今作为自然资源的土地大都已经利用而成为“人工土地”,其地租已不只是来自土地自然物,还来自于人们对土地的投资即马克思所说的“土地资本”,从而使土地成为既是资源又是资产的双重内涵的二元构成。已利用土地的“二元构成”就使狭义地租和广义地租在实质内涵上有了本质上的根本差异,即作为自然资源的狭义地租,是使用价值和产权价值转化的,是作为自然资源的土地在利用中产生的超额利润,由土地所有权的垄断产生的;而广义地租除此以外,还附加有“土地资本”的投资和利息及经营利润,因而广义地租和已利用土地的地租均具有双重内涵的二元构成。

持地租“二元构成”的观点,在西方土地经济学常有其说,认为“土地是一种自然增值,又是一种投资报酬”。如美国著名土地经济学家雷利·巴洛维(Raleigh Barlowe)所说：“土地资源、土地不动产通常是自然界的无偿馈赠的土地与人工改良的设施的混合物。”

根据地租的来源和实质内涵,马克思对地租的概念和定义是,“一切地租的占有都是土地所有权借以实现的经济形式”,“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物”。并依据其生产价格的平均利润的理论和计量方法对地租的计量公式是：地租＝土地总产品的社会生产价格(总收入)减全部产品的个别价格(含生产成本＋平均利润)。马克思对地租的定义和概念的表述,是对一切地租的定义和概念的表述,可以说是对一切地租形态所设定的共同的定义,它是对地租规律的精辟概括,完全适应于多种社会经济条件下的地租个性和共性。

代表西方经济学和土地经济学的地租概念的设定者雷·巴洛维的定义则是“地租是一种经济剩余”。其地租的计量公式是：地租＝总产值(总收益)－总要素成本(总成本),即纯收益。这里的总成本,包括工资、利息和正常利润(平均利润),只是对地租的内涵作了定量的表述,却没有对地租的产生来源进行任何定性分析。

9.1.2　地租的形成、种类和基本形式

地租现象和地租范畴由来已久,但它不是在土地利用一开始就产生的。一般来说,地租之所以出现,自然的、历史的原因主要是由于人口、经济、社会发展造成对土地需求的不断增长,而土地有限又有报酬递减现象、土地供不应求,土地产权发生改变。在土地所有权与经营使用权分离的条件下,当直接生产者在利用土地中剩余价值被土地出租者占有时,这种社会形态就有产生地租的基础。加之土地有肥沃度、区位和生态条件的差异,又有租赁关系的发生,就会相应产生适合多种土地关系的地租形态。

特别及至商品经济发展到资本主义社会以后,土地租赁关系日见频繁,契约地租和经济地租的形式更多。至今已形成的基本分类,按广义地租(租金)可分为三种形式：

(1)契约地租或商业地租(Contract Rent,Commercial Rent)。主要租赁双方通过契约(合同)形式,规定承租、承包人为占用物主的土地、房屋等支付的租赁、承包金额及期限。

(2)地租(Land Rent)。是指利用土地资源应支付的经济报酬,主要包括土地及其改良设施地租、位置地租以及因土壤肥力或场地质量带来的地租等。

(3)经济地租(Economic Rent)。即利用土地或其他生产资源所得报酬扣除所费成本的余额,超过成本的纯收入(实际上包括平均利润和超额利润两部分)。

资本主义制度下现行的地租形式很多,历经李嘉图、屠能和马克思以及近代经济学和土地经济学的研究,一般又按经济地租分为以下几种基本形式：

(1)级差地租(即差额地租)。这是19世纪初以来由西方资产阶级古典经济学家和马克思所共创的,并被世界各国所采用。级差地租,是指优等、中等土地的个别生产价格与劣等土地生产价格所决定的一般生产价格之间的差额。级差地租按其形式的条件和特点,又分为级差地租第一形态(级差地租Ⅰ)和级差地租第二形态(级差地租Ⅱ)。(www.daowen.com)

①级差地租Ⅰ。系因土地沃度、区位和宁适度所造成的土地与土地之间差异所形成的差额,是由于其扩张作用和加深作用联合所促成,依其成因目前可分为三种形态。

第一种形态是沃度地租。沃度地租是因土地肥沃有别所形成的差额地租。一般多指农林种植业用地的级差地租,为李嘉图首创,故又称“李嘉图级差地租”。沃度级差地租与粮价等农产品价格的涨跌额直接相关,因此其级差地租数额常随之变动。

第二种形态是区位地租。区位地租是因土地区位有别所形成的差额地租,为德国人屠能所首创,又称“屠能级差地租”。区位级差地租系以生产成本与运输成本表示产品价格的,认为区位地租取决于产地距离中心市场的远近。

第三种形态是宁适地租(宁适级差地租)。宁适地租是因各地环境宁适,含环境、小气候等质量等级的差异度。对居住、旅游、休憩、度假,以及各种生活、生产和公务活动所用土地的选取,无不具有强有力影响而最终体现为用地成本、地价和地租。故应依据各项用地,设定相应的宁适级差地租,以规范各类用地的流转。但此项级差地租的定等分级和指标的设定较为复杂,尚待深入研究。

②级差地租Ⅱ(集约度差额地租或第二形态差额地租)。因追加投资而产生的级差地租,由于集约地租会发生土地报酬现象,故此项地租随着投入资金而发生的资本差额就相应表现为集约度地租的递增递减现象。

(2)绝对地租(为马克思所首创,又名马克思绝对地租)。是指因土地所有权的作用形成地租。马克思通过对资本主义地租的深入分析,发现由于土地被地主所占有和垄断,凡租用土地不论好坏都须缴地租,以作为土地所有权借以实现的经济形式,及至现代西方经济学家以经济地租观点,也认为任何已利用土地均有绝对地租,可见绝对地租也是广泛存在的。但是,绝对地租与土地的自然条件和生产率无关,它既发生在边际土地上,也可以发生在超边际土地上。

(3)垄断地租(又称独占地租)。因某些少数名优产品的特优土地,由于其产品具有垄断价格而产生垄断利润,称为垄断地租。

(4)准地租。准地租是在短时间内因使用固定资本而产生的超额利润。准地租发生在短期,暂时存在,长期即消失;而地租则发生在利用土地上,并永久存在。因准地租是租用固定性耐久生产设备(如建筑物、大型设备机器等),付供占有者租赁费(租金),其实质亦系超额利润,类似地租,故称准地租。

9.1.3　西方经济学地租地价理论

由于地租日益成为社会生产过程发展中重要而普遍存在的问题,因此许多经济学家在早期资本主义时代就对地租问题进行了较为深入系统的研究。其中主要以重商主义派与重农学派的一些奠基人为代表。17世纪后期,英国重商主义派经济学家威廉·配第对地租理论作出了开拓性的贡献。他的名著《赋税与捐赠论》首次提出地租是土地上生产农作物所得的剩余收入,并指出由于土壤肥沃、耕作技术高低的差异,及产地距离市区的远近不同,地租和地价因而也有不同,还阐明了地价可由该土地所获得地租额的资本化测算出,这为土地经济学中的级差地租理论奠定了初步基础。重农学派的代表杜尔阁在《关于财富的形成和分配的考察》一书中指出,由于农业中存在一种特殊的天然生产力,所以能使劳动所生产出来的数量,大于为自己生产劳动力所必需的数量,这是自然恩赐的“纯产品”,也是土地对劳动者的赐予。这种“纯产品”是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富,但被土地所有者占有,这就是地租。土地所有者拥有法律保护的土地私有权,可不劳动而占有“纯产品”。古典经济学派的主要代表人物亚当·斯密在《富国论》这部名著中,把资本主义社会阶级结构划分为三个基本阶级,即工人、资本家和地主阶级。与此相适应,区分了三种收入——工资、利润、地租。他系统研究了地租,认为地租是土地私有制发生以后出现的范畴,把地租确定为因使用土地而支付给地主阶级的代价,并看到了地租的来源是工人阶级的无偿劳动,地租是“一种垄断价格”。而另一位古典经济学家李嘉图则运用劳动时间决定价值量的原理,创立了差额地租学说。他在《政治经济学与赋税原理》中指出,土地的占有产生地租,地租是为使用土地而付给地主的生产品,它同利润一样也是劳动创造的由农业经营者从利润中付给土地所有者剩余所得的一部分。而地主在取得这部分产品时,除了原来占有的土地外,丝毫没有耗费过任何代价。地租的存在有两个条件,即土地的有限性及土地在肥沃和位置上具有特殊便利。据此分析,由于土地的特殊性,农产品的价值是耕种劣质土地的生产条件,即由最大的劳动消耗量决定的,因此优等、中等地的产品在价格上除了补偿生产成本和一般利润外,还有超额利润,而转化为地租归地主所占有。这样,李嘉图得出了差额地租量取决于不同等级土地的劳动生产率的差别这一正确结论。李嘉图还考察了在同一块土地上追加同量劳动和资本,而劳动生产率不同所产生的差额地租,他认为地租总是由于追加的资本和劳动量所获报酬相应地减少而产生的,这实际上是把地租的产生与“土地报酬递减规律”联系在一起了。

9.1.4　马克思主义地租地价理论

马克思认为,“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型都有一个共同点,即地租的占有是土地所有者借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权,以某些个人对某些地块的所有权为前提。”这种土地所有者和土地所有权,可以代表这种或那种不同的关系,或表现为不同的地租形式,但是,“一切地租都是剩余价值,是剩余劳动的产物”。地租是直接生产者所创造的剩余生产物被土地占有者所占有的那部分。

马克思认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形式之一,并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租两类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租。级差地租是指租用较优土地所获取的归土地所有者占有的超额利润。根据形成的基础不同,级差地租又有两种存在形式,即级差地租I和级差地租Ⅱ。级差地租I是指土地肥沃程度不同和位置的差异,等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润;级差地租Ⅱ是指由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差别生产的超额利润。地租既是土地所有权在经济上的体现,也与土地级差收益有关。土地级差收益与土地等级相联系。在等量投入的情况下,土地等级不同,土地收益便不同,因此地租额不同。根据在地域上的表现形式,级差收益有宏观级差收益和微观级差收益两种。

土地作为一种自然资源,不是劳动产品,没有生产费用,因而不具有价值,也没有劳动价值论意义上的价格。但土地具有特殊的使用价值,正如马克思所说的“土地是财富之母”,利用土地会给人们带来源源不断的收益,土地纯收益由土地使用者手中转移到土地所有者手中即为地租,“资本化的地租表现为土地价格”,“土地价格无非是出租土地的资本化的收入”。现实中的土地基本上已被人类利用,在利用过程中凝结了人类劳动,因而地价具有两个层次的价格因素：一是土地资源价格,即以“虚幻价格”形式出现的真正的地租;二是土地资产价格,它是一种长期形成的不能或无法计算的劳动投入对土地所构成的资金的凝结与沉淀,地价即为二者之和。土地的资源价值反映了土地资源的属性,而土地的产权与土地资源的属性又有着密不可分的关联。产权结构的设计是用来在各当事人之间配置各个属性的所有权;其方式是使在管理那些容易产生共同财产问题的属性方面具有比较优势的当事人获得对于这些属性的权利。由于土地资源属性的复杂性,测定每种属性都需要付出成本,这可能使得彻底界定土地产权的代价过于高昂。从经济角度考虑,这种产权界定和执行技术上的困难所产生的交易费用使产权不可能得到充分的界定,并容易导致不能充分界定的产权留在了公共域中。可见,土地价格以及地租的量都与土地产权有着紧密的联系。