【例7-7】位于市区的某框架结构旧厂房建筑面积为5 000m2,根据城市规划,拟装修改造成商业写字楼出售。因土地用途变更,须补交土地出让金等相关费用按建筑面积计为500元/m2,同时取得40年的商业出让土地使用权。预计装修改造期为1年,装修改造费为每平方米建筑面积1 200元;装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积6 000元(含土地);销售费用和销售税费合计为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为14%)。

【解】设该旧厂房的正常购买总价为V,则

【例7-8】需要评估一宗熟地于2010年4月的价值。已知该宗土地的面积为5 000m2,容积率为2,适宜建造某种类型的商品住宅。预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 100元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%。第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费,第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%,购买土地时买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%。根据对市场的调查分析,预计在建成当时可售出50%,半年后可再售出50%,售出时的平均价格为每平方米建筑面积5 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2010年4月的总价、单价及楼面地价(折现率为14%)。

【解】设该宗土地的总价为V：

【例7-9】某在建工程开工于2009年11月1日,拟建为商场和办公综合楼;总用地面积3 000m2,土地使用权年限50年,从开工之日起计;规划建筑总面积12 400m2,其中商场建筑面积2 400m2,办公楼建筑面积10 000m2;该工程正常施工期2年,建筑费用每平方米建筑面积1 300元,专业费为建筑费的10%;至2010年5月1日已完成基础工程,已投入总建筑费用及专业费的35%,还需要投入总建筑费及专业费的65%(假设均匀投入)。预计该工程建成后,商场即可全部租出,办公楼即可全部售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5 000元,销售费用和销售税合计为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/m2,建筑面积与可出租面积之比为1∶0.75,正常出租率为85%,出租的成本及税费为年租金的30%。又知购买该在建工程应缴纳的税费为购买价格的3%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2010年5月1日的正常总价格(报酬率为8%,折现率为14%)。

【解】(1)计算公式为：

在建工程价格＝续建完成后的房地产总价值－需投入的建筑费－需投入的专业费

－销售税费－购买该在建工程应缴纳的税费

(2)预期建成后的价值

(4)专业费＝949.73×10%＝94.97(万元)

(5)销售税费＝5 137.45×8%＝411(万元)

(6)购买该在建工程的税费总额＝V×3%＝0.03V(万元)

(7)在建工程的正常总价格：

V＝5 137.45－949.73－94.97－411－0.03V

故　　　V＝3 574.51(万元)

所以　　总价＝3 574.51(万元)

单价＝2 882.67(元/m2)

【例7-10】某在建工程的评估。

一、项目基本情况

1.区域基本情况

估价对象位于市区商业中心繁华地带,位于××路和××路交叉口的东南角,市政基础设施齐全,道路通达性和便捷性较好,区域内客流量较多,周边公共配套能满足商务活动的需要。

2.建筑物装潢及附属设施状况

估价对象为一框架剪力墙结构的综合大楼,地下1层地上17层。地下1层为地下车库,有地下车位46个,1～3层为商铺,4层为综合用房,5～9层为Soho公寓,10～17层为商业写字楼,总建筑面积23 561.87m2,其中可售面积为20 936.38m2,本次委托评估面积为尚未销售的17 121.43m2。

根据勘察,在估价基准日,大楼主体工程已完工,楼地面除一层找平层未做,其余各层均基本达到交付标准,5～17层公共部位的吊顶和地砖尚未完成;内外墙已粉刷,外墙尚有幕墙及干挂石材未安装到位;楼梯贴面已做,扶手尚未安装;水、电、通讯、消防等管线安装基本到位,部分电线未到位,设计中的2部观光电梯、2部普通电梯及4部自动扶梯均未安装。

二、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

三、估价时点

本项目评估的基准日确定为2009年1月19日。

评估基准日的确定是根据评估目的及实地查勘日,由委托方和评估人员共同协商确定。

四、估价方法

根据估价对象的特点和实际情况,选用假设开发法进行测算。

五、估价测算过程

1.运用市场比较法求取续建完成后的不动产总价

(1)求取地下车位总价

根据房地产估价师调查,结合委托方提供的已售地下车位价目表,××市区地下车位的价格从6万元～8万元不等。委估对象位置较好,位于市区繁华地段,有较大停车需求。根据谨慎原则,取其中位数7.5万元/个。

委估对象共有46个车位,故地下车位总价＝46×7.5＝345(万元)。

(2)求取1～3层商铺总价

①选择交易案例进行比较

实例1：××国际大厦商务楼,钢混结构,2008年建成,商业用房,位于市区商务中心繁华地带,公共基础设施完善,物业配套设施齐全,交通便捷,临街状况优,总层数15层,1～3层平均售价12 000元/m2。

实例2：××苑商务楼,钢混结构,2008年建成,商业用房,位于市区商务中心繁华地带,公共基础设施完善,物业配套设施较齐全,交通便捷,临街状况优,总层数18层,1～3层平均售价12 500元/m2。

实例3：××中心商务楼,钢混结构,2007年建成,商业用房,位于市区商务中心一般繁华地带,公共基础设施完善,物业配套设施较齐全,交通较便捷,临街状况较优,总层数11层,1～3层平均售价11 500元/m2。

②进行交易情况修正

交易情况修正,是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差,它是对可比实例价格本身是否正常的修正。由于所选取的案例均属正常交易,故交易情况无须进行修正。

③进行交易日期修正

交易日期修正,是指将可比实例在其成交日期的价格修正到估价时点的价格。由于所选取的案例成交价为2008年底的成交价格,且近期内房地产市场价格较为稳定,故无须再进行交易日期修正。

④进行区域因素修正

区域因素修正,是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。本次评估所选取的交易案例与估价对象的区域因素有所差异,故需进行区域因素的修正。主要包括商业繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境质量状况等。

⑤进行个别因素修正

个别因素修正,是指将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏等方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。可比交易实例与估价对象的个别因素差异主要体现在临街状况、内部格局状况、大堂装修、配套设备设施服务状况、建筑物外观状况、房屋成新率、物业管理、停车位置等。以待估对象的个别因素为基准,设为100,交易案例与之比较评分。

⑥估价对象与可比实例的情况因素说明(略)。

⑦因素条件指数表(略)

⑧比较因素条件指数表

将上述三个结果的算术平均值作为待估房地产的比准价格,则得到比准价格(过程略)。

1～3层商铺总价＝比准单价×建筑面积＝6 413.12(万元)

(3)求取4层综合用房总价

具体测算过程同1～3层商铺总价的测算(略)。

(4)求取5～9层Soho公寓总价

具体测算过程同1～3层商铺总价的测算(略)。

(5)求取10～17层办公用房总价

具体测算过程同1～3层商铺总价的测算(略)。

(6)续建完成后的不动产总价的确定(www.daowen.com)

续建完成后的不动产总价＝地下车位总价＋(1～3层商铺总价)＋(4层综合用房总价)＋(5～9层公寓总价)＋(10～17层写字楼总价)

　　　　　　　　　　　＝345＋6 413.12＋580.05＋2 403.13＋5 373.06

　　　　　　　　　　　＝15 114.36(万元)

2.续建成本的测算

根据委托方提供的资料以及估价师的调查,委估对象主体已完工,续建成本主要包括续建土建费用、装修费用、配套设施费用、景观费用等。

(1)续建土建费用的确定

根据估价师现场勘察,土建已基本完成,现已进入外部装修及设备安装阶段。根据××市建筑工程概预算编制方法和标准,结合委托方提供的委估对象建筑工程施工预算,确定续建土建费用为157.75万元(过程略,下同),续建土建费用设定在估价期日一次性投入。

(2)续建装修费用

根据委托方提供的资料,续建装修主要有外墙幕墙、干挂石材、内部隔断、楼梯扶手、过道吊顶、过道地砖、一楼楼地面找平等,外墙装饰根据委托方资料约需572万元,其他如内部隔断、楼梯扶手等零星工程根据市场行情结合委估对象实际,折合到每平方米建筑面积约250元/m2。则续建装修费用为572＋250×23 561.87＝1 161.05(万元),续建装修费用设定在续建期内均匀投入。

(3)配套设施费用

配套设施费用主要包括给热水、直饮水、智能化、消防、观光电梯及客梯、给水、有线电视、自来水泵房、供电等。根据委托方提供的资料及估价师现场调查,采用形象进度法,确定以上各项续建费用如下：

配套设施费用＝(65×15%)＋(40×50%)＋(31×55%)＋(280×15%)＋(158×55%)＋(45×35%)＋(11×45%)＋(60×15%)＋200＋80＝485.4(万元),配套设施费用设定在续建期内均匀投入。

(4)景观费用

根据委托估价方提供的资料和房地产估价师估算,景观费用取100万元,景观费用设定在续建期内均匀投入。

(5)利息率计息期的确定

投资利息率按中国人民银行最新公布的固定资产1年期贷款年利息率5.58%计。计息期按续建周期计算。根据续建工程量的大小和工程进度,确定续建期为4个月,故计息期也为4个月即0.33年。

(6)续建成本为

157.75＋[(1161.05＋485.4＋100)÷(1＋5.58%)0.33/2]＝1 888.62(万元)

3.续建利润率的确定

根据××省物价局、省建委、省财政厅、省建行《转发国家物价局等四个部门(关于印发商品住宅价格管理暂行办法)的通知》的有关规定,普通商品房的利润率为8%,高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商自主决定,根据委估对象上所建建筑为商务办公楼,结合开发商提供的有关委估对象开发的利润情况,确定本项目投资利润率为10%,利润率的提取基数为续建成本之和。续建利润为

1 888.62×10%＝188.86(万元)

4.续建管理费

续建管理费是指在续建过程中进行必要管理所需的费用,分为两部分：一是续建过程中消耗品价值的货币支出;二是管理人员的工资支出。根据××市的实际情况,管理费取续建成本的3%,即续建管理费＝续建成本×3%＝56.66(万元)。

5.不可预见费的确定

根据××市的实际情况,不可预见费取续建成本之和的3%,即

不可预见费＝续建成本×3%＝56.66(万元)。

6.续建总成本费用

续建总成本费用＝1 888.62＋188.86＋56.66＋56.66＝2 190.8(万元),折合到每平方米可售建筑面积续建成本为2 190.8/20 936.38＝1 046.41(元/m2)。故委托评估对象续建成本为

1 046.41×17 121.43＝1 791.60(万元)

7.房地产价格计算

在建工程价值＝续建完成后不动产总价－续建总成本费用

　　　　　　＝15 114.36－1 791.60

　　　　　　＝13 322.76(万元)

复习思考题

一、简答题

1.什么是假设开发法?其理论依据是什么?

2.假设开发法的适用对象有哪些?

3.运用假设开发法估价,需要具备什么条件?

4.简述假设开发法的操作步骤。

5.假设开发法中的动态法与静态法的主要区别是什么?

6.简述假设开发法与成本法、收益法的异同。

二、计算题

1.某在建工程开工于2009年3月1日,总用地面积3 000m2,规划容积率为4.0,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面地价900元/m2。该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 500元。至2010年9月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用。建成后半年可出租,可出租面积的月租金为65元/m2,可出租面积为建筑面积的75%,正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费合计为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2010年9月1日的正常购买总价(报酬率为8%,折现率为12%)。

2.(2007年真题)某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700m2,容积率为15.0,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工,时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2 300元,管理费用为建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元,花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末),然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以15%的比率增长。为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

3.(2005年真题)某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10 000m2。土地使用年限为2003年10月1日至2043年9月30日,规划容积率为5.0。其中,1～4层规划为商业,建筑面积为20 000m2;5～20层规划为写字楼,建筑面积为30 000m2。项目总开发成本为3 000元/m2,管理费用为开发成本的5%。项目建成后,商业用于经营,写字楼全部出售。经调查,有关数据如下：

(1)项目2004年6月动工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%,预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2)该项目所在区域同类型同档次写字楼的售价为8 000元/m2,销售税费为售价的6%,写字楼在建成后1年末时售出。

(3)商业主体建成后,还需投入2 000元/m2的装修费,装修期为1年,装修均匀投入,预计年经营收入为3亿元,包括税费、经营成本等在内的支出为营业收入的75%,合理商业利润为年经营收入的10%。

(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续,获得了5 000万元贷款,年利率为6%,每半年还款一次,5年内等额还款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5)项目折现率为10%,商业物业报酬率为12%。

(6)转让在建工程时,受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

三、案例分析题

下表为某招商地块的基本情况及其规划要点,摘自××市国土资源局网站的《国有土地使用权招商公告》。

根据以上材料,回答下列问题：

1.以130＃地块为例,可以用哪两种方法进行评估?这两种评估方法的技术路线是什么?运用这两种方法评估,评估前分别需要收集哪些资料?

2.两地块的挂牌起始价相差较大,试分析造成这个价差的主要原因有哪些?