对于不同类型的待开发房地产,运用假设开发法评估的操作步骤基本相同。

7.4.1　调查待开发房地产的基本情况

实地查勘估价对象是房地产估价的基本步骤之一,是运用任何一种估价方法估价时都必须做的。在运用假设开发法估价时,勘察委估房地产的主要目的是为了确定该房地产的最佳开发利用方式,因此勘察的重点要集中在影响开发利用方式的因素方面。

(1)调查土地的位置。土地位置包括土地所在城市的性质、土地所在地区的性质和土地的具体坐落三个方面。弄清楚这些主要是为下一步选择土地的最佳用途服务的。例如,需要评估扬州市广陵区某块待开发建设的商住综合用地的价格,调查土地的位置就是要弄清扬州市的性质、地位,广陵区的性质、地位,以及扬州市政府对广陵区的政策和发展规划等。除此之外,还要弄清楚这块土地在广陵区内部所处的具体位置、周围环境、基础设施配套、交通情况等。

(2)调查土地面积大小、形状、平整程度、基础设施完备程度、地质和水文状况等与土地本身有关的因素。调查这些主要是为估算开发成本、费用等服务。

(3)调查政府的规划限制。对于城市土地而言,“城市规划决定土地价格”,政府的规划限制对土地的价格有直接的影响。同一块土地,如果规划用途、容积率不同,其价格也会不同。因此,实地查勘时必须仔细调查政府的规划限制,包括规定的用途、建筑限高、容积率、建筑密度等,为确定最佳的开发利用方式服务。根据国土资源部、国家工商总局2008年7月发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,其用途范围、土地使用年限、建筑相关要求等内容在土地出让合同中都有约定,受让人只能在规划控制条件下开发利用,因此对于国有出让土地应该重点查阅其出让合同。

(4)调查房地产的各项权利。房地产位置的固定性决定可以转移的并非房地产本身,而是有关该房地产的所有权、使用权等各种权益,实质上评估的也是这些无形的权益价格。房地产的各项权利包括待估房地产的权利性质、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等行为的有关规定等,这些资料主要是为预估未来的售价、租金水平等服务的。

如果估价对象是在建工程,在建工程的特殊性要求评估人员对资料的收集更为严密、全面。不仅要勘察建筑工程的情况,如建筑结构、建筑设计、所使用的材料和设备、施工质量等,还要收集权属证明资料,尤其应重视对“施工方出具的工程款支付凭证”等资料的收集,明晰法定优先受偿款项的金额。由于在建工程估价时点不同,工程进度会相差很大,如购买的电梯设备在运输途中还不能列入评估范围,但第二天运抵现场并安装了就应计算其价值。所以,在建工程的现场勘察日期应该与估价时点相一致。勘察现场时要做好详细的记录,如主体框架完成情况、消防喷淋管及电线是否铺设、设备是否安装、墙面是否粉刷、水电增容是否到位等均应记录在案。

7.4.2　选择最佳的开发利用方式

在整个开发过程中,开发利用方式是核心。因为假设开发法是依据假想的开发利用方式来估价的,对于同一块土地,设定的开发利用方式不同,其评估得出的价格肯定存在差异。最佳的开发利用方式意味着开发完成后能使开发商获得最高的收益。因此,能否准确地判断市场需求并在此基础上根据合法原则和最高最佳使用原则选择出最佳的开发利用方式,是应用假设开发法能否评估出合理价格的关键点和难点之一。

选择最佳的开发利用方式,具体包括确定土地的最佳用途、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、建筑装修档次、建筑规模等。其中,最重要的是选择最佳的利用方式(即土地用途)和最适合的利用强度(即建筑容积率)。土地用途的选择,要考虑到土地所处区域的可接受性,以及这种用途的房地产在市场上的需要程度和未来发展趋势,也就是要分析当地市场对该类用途房地产的接受能力。利用强度的选择,主要是考虑在所有具有经济可行性的使用方式中,哪一种方式能使估价对象的价值达到最大。例如,有一块土地,政府规划用途为商业、写字楼或公寓,但实际估价时应该选择哪种用途?土地用途的选择要与房地产市场的需求相结合,并且要有一定的预测。因此,首先需要调查分析该块土地所在的城市和地区对商业、写字楼和公寓三种物业类型的供求关系及其走向。如果商业、写字楼的出租率呈下降趋势,表明市场对商业、写字楼的需求开始趋于饱和。另一方面,如果希望能租到或买到公寓住房的人数逐渐增加,而近期能提供的公寓数量又较少时,表明市场上的公寓开始出现了供不应求的局面,这时,可以考虑选择建公寓为该地块的最佳用途。在确定了用途后,还需要确定开发利用强度。是建28层还是32层?每层的建筑面积是多少?也就是说还需要确定总建筑面积、建筑密度、建筑容积率和建筑总高度等指标参数。

需要强调的是,最佳开发利用方式的选择是建立在合法原则的基础上,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,只能在法律法规、城市规划、土地规划的控制条件范围内选择。

如果估价对象是在建工程,选择最佳的开发利用方式主要就是分析判断目前的建筑工程是否符合该地块的最佳开发利用方向,继续开发是否可行,以及继续开发的具体方式。

【例7-2】某续建工程的最佳利用方式分析。

委估对象地处××市主城区东部,位于××路与××路交叉口东北角,西与××市人民政府毗邻,其所在的××路南段为××市市区重要的商贸金融区,区位条件优越,商业繁华,交通便利,适宜开发建设高层综合楼。根据规划,委估对象南侧拟拆除现有建筑物,改为公共绿化带及地下停车场,北面现有住宅群也已纳入待拆迁改造范围,改造完成后,区域环境较为优越,有利于商务型酒店的经营。同时,××市宾馆业发展较快,去年全市星级以上(1～3级)客房入住率75%,三星级以上宾馆尤其是××路附近宾馆入住率平均在95%以上,全市经济发展迅猛,大量外商、外企的进入为宾馆业提供了大量商机。另外,××市的居民经济殷实,且新型的消费观念正在不断深入,也为宾馆业的发展打下基础。委估对象原有部分建于1996年,后因故于2000年停工,停工时工程完工率接近80%,但未进行装修,亦未投入使用。2008年,×××以买受形式通过转让取得了委估对象的房屋所有权及相应的土地使用权,并开始改建、扩建的设计及施工,根据××市城市规划局提供的该地块的控制性详细规划,委估对象拟建为集客房、餐饮、娱乐及桑拿四大功能于一体的四星级商务型酒店——××国际大酒店,并在周边建有配套停车场。综合上述分析和规划资料,本次评估确定委估对象的最佳用途为综合用地,其最佳开发利用方式为建设商务型酒店,地上总建筑面积24 589.46m2,容积率为4.03。

7.4.3　估算开发经营期

开发经营期包括了开发建设期和经营期。一个房地产项目开发的整个流程,大体上包括以下几个阶段：提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、交付使用、物业管理等。开发建设期主要是指从开工到竣工所持续的时间。经营期是指房地产市场营销及租售所持续的时间。估算开发经营期的主要目的是为预测建筑物竣工时的价格、建筑费用的投入、利息的负担以及各项收入与支出的折现计算等服务,简而言之,就是为预测整个开发过程中的现金流量服务。

开发建设期有时是由当地建设部门规定,有时是由开发商自己确定。若不能从上述两方面得到,则应参考市场上开发同类项目所需的时间,由估价人员自行确定。在自行确定开发建设周期时,需要考虑到项目的特点、工程技术要求以及房地产市场状况等情况,采用市场比较的方法,根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发建设期来综合确定。对于大型开发项目,还应考虑到其分期施工建设和分期投入资金。开发期一般能较准确地估计,但在现实中因某些特殊因素的影响,可能会使开发期延长,如房屋拆迁过程中遇到“钉子户”、基础开挖过程中发现重要的文物等,都可能使开发期延长,甚至项目下马。但这类特殊的、非正常因素在估计开发期时一般不考虑。

运用假设开发法评估,开发经营期的起点是假设取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。房地产经营结束的日期要根据房地产的收益方式来确定：对于销售型房地产而言,其终点是销售完成;对于出租型房地产和经营型房地产而言,终点是其经济寿命到期。相对于开发期,经营期(如销售期)通常更难准确估计,因此,在估计经营期时,应充分考虑宏观经济形势和房地产市场的现状,分析房地产市场的走势。

7.4.4　预测开发完成后的房地产价值

开发完成后的房地产价值,是指估价对象在未来某个时点开发完成后的市场价值。该市场价值所对应的时点是未来开发完成时,不是过去或现在,也不是取得待开发房地产的时点或估价时点。

开发完成后的房地产价值是通过预测得到的。如前所述,运用假设开发法估价结果的可靠性取决于是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。因此,预测开发完成后的房地产价值时,应基于充分的市场信息来判断未来的楼价。

按房地产开发完成后的利用方式,可分为销售、出租和经营三种。这三种情况下,预测开发完成后的房地产价值的思路是不一样的,一种是直接预测售价,另一种是先预测租金,然后通过报酬的资本化将租金还原成售价。根据《房地产估价规范》的要求,“预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势”,因此不管是预测租金还是预测售价,均应采用市场比较法。

对于习惯出售的不动产,如普通住宅、公寓等,应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格,采用市场比较法求取其售价,比较的单位一般采用房屋单价。

在运用市场比较法求售价时,由于比较案例都是发生在估价时点之前,从可比实例的成交时点到估价对象开发完成进行销售这两个时间点之间一般都比较长。这个时间段可以分成两段：一是从可比实例的成交时点到估价时点;二是从估价时点到估价对象开发完成进行销售。其中,第二个时间段是未来的时间段,因此这里的期日修正不同于一般市场比较法中的期日修正,需要结合一些经济预测的方法,如长期趋势法,来对这一未来时段的价格变化进行预测,即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测开发完成后的不动产总价(总开发价值)。

【例7-3】销售型房地产总价的确定。

待估宗地为待开发地块,规划用途为写字楼,规划建筑面积11 720m2,预计开发建设期为1年,现需确定其开发完成后的房地产价格。根据调查分析,待估宗地所在区域分布有众多类似的商务楼,有比较多的市场销售价格,故该宗地开发完成后的商品房预计售价可根据市场比较法求得。

(1)交易案例选取

本次估价所选择的案例均位于西区商业服务圈内,与待估房产属于同一供需圈。

案例一：××大厦商务楼,1～11层当前销售均价按建筑面积计6 500元/m2;

案例二：××广场商务楼,1～12层当前销售均价按建筑面积计6 550元/m2;

案例三：××广场商务楼,1～11层当前销售均价按建筑面积计6 400元/m2。

(2)案例分析

①交易情况修正

交易案例一、二、三均为正常交易价格,无须修正。

②交易日期修正

交易案例的成交时间均在3个月之内,均为近期交易,而且近期当地房地产市场平稳,没有大的变化,因此无须修正。

③进行区域因素修正

设待估对象区域因素为100,根据各比较案例的区域因素状况,以商服繁华、交通状况、基础设施和环境质量为主要的比较因素,分析得出：案例一的区域因素为100,案例二为101,案例三为99。

④进行个别因素修正

估价对象房屋的结构用途与比较案例的房屋结构用途基本相同,但考虑内部格局状况、大堂装修、配套设备设施服务状况、建筑物外观状况、房屋成新率、物业管理、停车位置等因素对房地产价格的影响,设估价对象个别因素为100,分析得出：案例一的个别因素为101,案例二为100,案例三为98。

(3)价格测算

根据上述对待估对象交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的分析,对各比较案例作逐一修正,得到各比较案例的修正价格,结果见表7-1所示。

表7-1　房地产价格测算表

综合以上因素,采用简单算术平均法计算价格,得出不动产单价为(按建筑面积计)：

(6 435＋6 485＋6 597)÷3＝6 505(元/m2)

上述测算的价格为现时状态的价格,而需要预测的是不动产一年以后的价格,因此需进行期日修正。期日修正采用趋势分析法,根据估价师对目前房地产开发及销售状况和对风险的分析,预测一年后的售价与现时售价相比会上涨2%,故

不动产总价＝(6 505×11 720)×(1＋2%)＝7 776.34(万元)

在预测待开发房地产未来售价时要注意其客观合理性,应根据现时的房地产价格走势、政策影响来预测建成后售价。另外,在预测销售进度时,要根据市场承受条件合理预测。房地产开发项目的销售一般情况下都是分期逐步实行,不大可能一建好就全部销售完毕,因此对于一些总面积较大的房地产项目,应考虑到分期销售及分期销售所带来的资金的时间价值问题。

【例7-4】开发完成后的房地产价值的估算(分期销售)。

估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积10 000m2,规划用途为商住综合,规划容积率≤5,建筑密度≤50%。根据建筑设计方案,商业用途的建筑面积为6 000m2,居住用途的建筑面积为44 000m2。建设期预计共需三年时间才能完全建成投入使用。根据对市场的调查分析,预计商业部分在建成后可全部售出,居住部分在建成当时可售出30%,半年后可再售出50%,其余20%需一年后才能售出;商业部分销售的平均价格为9 000元/m2,居住部分销售的平均价格为5 500元/m2。现需求开发完成后的房地产价值(折现率选取14%)。

【解】建成后的总价值为：

(www.daowen.com)

对于习惯出租的不动产,如商铺、写字楼等,其开发完成后的不动产总价的确定,可先根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件的不动产的租金水平和出租费用水平,采用市场比较法确定所开发不动产未来出租可能实现的纯收益,再采用收益还原法,通过报酬的资本化,将出租纯收益还原为不动产总价。

同收益法一样,预测租金时要考虑出租率情况,并充分考虑租金可能的增长情况。

【例7-5】开发完成后的房地产价值的估算(租金)。

2009年9月1日开始对某写字楼进行装修改造,预计装修改造期为一年,且该写字楼装修改造完成后即可全部租出。根据当前的市场租金水平,预测改造后该写字楼的月租金为每平方米使用面积35元/月,出租率为90%,运营费用占租金的30%,可供出租的使用面积为8 000m2,运营期为37年,如果报酬率为10%,折现率为14%,则该写字楼的未来总价值可估计为多少?

【解】该写字楼的未来总价值可以用收益法来求取。

因P是该写字楼装修改造完成后即2010年9月1日的价格,所以须将该价格折现到估价时点,则该写字楼装修完成后的总价值折现到估价时点2009年9月1日的价格为：

7.4.5　测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费

假设开发法在形式上是成本法的倒算,所以,估算各种费用的方法与成本法相同。需要注意的是,在估算各种费用时,应根据当地房地产价格的实际构成来分项计算,而不必硬性套用本书所列费用的构成。

1)开发成本

开发成本包括土地开发成本和房屋开发成本。

土地开发成本主要是指土地取得费用以及场地平整费用。如果是农地,土地取得费用主要是土地征收的费用,在城市主要是指拆迁补偿安置费用。

房屋开发成本具体包括：

(1)前期工程费。是指规划设计费、建筑设计费、可行性研究、水文地质勘察、测绘、人防设施费、劳保统筹费等。

(2)基础设施建设费。是指小区红线内道路、排水、环卫、绿化、供水、供电、供热、供气等设施建设费用。

(3)房屋建筑安装工程费。是指土建工程施工费和安装工程施工费,由直接费、间接费、利润和税金组成,主要包括主体结构工程、基本装饰工程、水电预埋预留工程的费用。建安费因材料、人工及设计要求各地不一样,所以会有差别。

(4)公共配套设施建设费。指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)等所发生的费用。

(5)开发过程中的税费。

在以上开发成本中,最主要的是确定房屋建筑安装工程费,建筑安装工程费一般是将总建筑面积和单位建筑面积的建安费相乘得出。单位建筑面积的建安费一般可采用比较法来估算,即通过同类建筑物当前开发大致成本来估算,也可采用建筑工程概预算的方法来估算。有些城市根据现行国家规定的建筑工程量定额标准,测算并公布了各种等级房屋重置价,评估时可以参考引用。

在预测开发成本时,与销售进度类似,对于一些总面积较大的房地产项目,应考虑到分期施工及其资金的时间价值问题。

【例7-6】开发建设费用总额的求取。

估价对象是一块“三通一平”的建设用地,土地总面积10 000m2,规划用途为商住综合,规划容积率≤5,建筑密度≤50%。根据建筑设计方案,商业用途的建筑面积为6 000m2,居住用途的建筑面积为44 000m2。2010年4月开工,建设期预计共需三年时间才能完全建成投入使用,即2013年4月建成。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1 150元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积550元;估计在未来三年的开发期内,开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入30%,第二年需投入50%,第三年投入余下的20%。现需估算开发建设费用的总额(折现率取14%)。

【解】开发建设费用总额为：

在开发建设费用总额的求取过程中,需要对折现年限做一个技术处理。建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的实际投入是覆盖全年的,但为计算方便起见,假设各年的投入是集中在各年的年中,即第一年的投入设定在第一年的年中,集中投入,第二年的投入设定在第二年的年中集中投入,第三年的投入设定在第三年的年中集中投入。因此,折现年数分别取0.5、1.5和2.5。

2)管理费用

管理费用是指企业行政、财务、人事等行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用,主要包括人员的工资、福利费、办公费、差旅费、低值易耗品、办公用水用电费等,一般是根据开发成本的一定比率来估算。

3)投资利息

投资利息测算只有在静态法中才需要。

利息,即开发过程中全部预付资本的使用成本。无论资本的来源是借贷资金,还是自有资金,都应计算利息。自有资金要考虑利息是基于资金机会成本的考虑。所谓机会成本,是指为了得到某种东西而要放弃另一些东西的最大价值,使用自有资金意味要放弃可得的存款利息。

在计算投资利息时,应注意计息基数、利率、计息期和计息方法等问题。

(1)计息基数和计息期

房地产开发的预付资本包括地价款、建安费、专业费和不可预见费等,这些费用在房地产开发建设过程中投入的时间是不同的。例如,地价款是取得土地使用权的代价,在取得土地使用权时就要支出,是一次性投入的;建安费、专业费及不可预见费则是随着工程开工才开始投入并随着工程进度逐步增加投入的,在工程竣工时这部分费用停止投入。估价时,这部分费用可以理解为在开发期内均匀投入或分段均匀投入。这些预付资本都是在租售完毕才全部回收,因此这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不相同,所以在确定利息额时,必须根据地价款、建安费用、专业费用的投入额以及各自在开发过程中所占用的时间长短和当时利率的高低来进行计算。例如,预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算;建安费、专业费在建筑期内的利息以全部建安费、专业费按建筑期的一半计算。若是分年度投入,则需进一步细化。例如开发期为两年,即第一年的投入设定在第一年的年中集中投入,计息期按1.5年计算;第二年的投入设定在第二年的年中集中投入,计息期按0.5年计算;建安费、专业费在建筑物竣工后的空置以及销售期内应按全额全期计息。

(2)利率

通常可选银行同期贷款利率。

(3)计息方式

利息的计算可分为单利与复利两种,一般是选用复利计息方式。

4)销售税费

销售税费包括销售费用(即广告宣传费、委托销售代理费等)、销售税金及附加(即营业税、城市维护建设税、教育税附加)。销售税费一般是根据房地产实现的销售价值的一定比率来估算。

5)投资者购买待开发房地产应负担的税费

根据国家和当地政府的税费政策,估算从获得土地至出售建筑物期间可能发生的税费,如获得土地或待开发房地产时由买方缴纳的契税,以及房地产开发完成销售时由卖方负担的土地增值税、交易手续费等。

投资者购买待开发房地产应负担的税费也是根据房地产未来实现的销售价值的一定比率来估算,也可以根据过去或其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算。

6)确定开发商的合理利润

开发利润测算也只有在静态法中才需要。

利润率有几种,在测算时要注意计算基数与利润率的对应。开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算,相应的利润率称为销售利润率或投资利润率。

利润率的高低随地区和项目类型的不同而有所不同,不同区域,或同一区域不同开发项目类型,利润率不同。确定开发商的合理利润时,利润率通常取该地区类似项目正常要求的平均利润率。

利润率与投资年限相关,利润的计算可采用总利润率计算,也可采用年利润率来计算。

7)折现率

折现率是在采用动态法时需要确定的一个重要参数,是一种特定条件下的收益率,是指将未来有限期的预期收益折算成现值的比率。折现率说明了资产取得该项收益的收益率水平,综合反映了投资者对投资收益的期望以及对投资风险的态度。与折现率类似的概念是还原率,后者通常是指将未来无限期预期收益折算成现值的比率。

利率是资金的报酬,只表示资金本身的获利能力,与使用条件、占用者和使用途径没有直接联系。而折现率是管理的报酬,与资金以及所有者使用效果相关。因此,折现率不等同于利率。

折现率的求取方法与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。因此,在动态法计算中,利息和开发利润不单独显现出来。

7.4.6　求取待开发房地产的价值

各项参数求出来之后,代入相应公式计算。