从以上叙述可以看出,假设开发法的计算公式反映了房地产开发项目全过程中所有的支出与收入,而且公式中的各个收支项目发生在不同的时点,因此从资金的时间价值角度来划分,假设开发法的计算分为动态和静态两种方式。

所谓动态方式,也称为现金流量折现法,就是运用折现现金流的方法,将不同时点的现金流量全部折现到同一时间点上,然后再代入公式进行计算,这时公式中所有的项目都对应于估价时点。在动态法中,投资利息和投资利润都以折现率的形式隐含在折现过程中,不再单独显现。因为动态法中需要将所有的现金流量进行折现,所以动态法的难点在于折现率的确定。

静态方式,也称为传统方式,它不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是先直接相加减,然后再以单利或复利方式(一般是按复利)分别计算各项目的利息。不同的计息项目,计息期是不同的。静态法的难点在于确定计息基础、利率和计息期。

房地产开发持续的时间较长,是一个时间段而不是一个时间点。由于动态法时间结点清楚,且将所有现金流入和现金流出通过折现都统一到了估价时点,相对来说测算的结果比较精确,更符合估价的要求。根据《房地产估价规范》的要求：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。”所以,在实际运用假设开发法时一般均采用动态法来进行评估。

【例7-1】静态法和动态法的比较。

有一块“五通一平”的空地,土地总面积为1 000m2,形状规则,规划用途为商业居住综合,规划容积率≤7.0,规划建筑密度≤50%,土地使用权年限为50年,现要求评估该宗土地2010年4月的价格。

【解】1.选择估价方法。该宗土地为待开发建设土地,可采用假设开发法估价。

2.选择最佳开发利用方式。土地总面积为1 000m2,规划容积率≤7.0,本次评估取7.0,即建筑面积为7 000m2。因规划建筑密度≤50%,根据设计方案,建筑物总层数确定为14层,各层建筑面积均为500m2。其中地上1～2为商店,总面积为1 000m2,地上3～14层为住宅,总面积为6 000m2。

3.估计开发建设期。预计共需三年时间完成全部建筑,即到2013年4月完成。

4.预测开发完成后的房地产总价。开发完成后商业部分即可全部售出。住宅部分的30%在建造完成后即可售出,50%在半年后可售出,20%在一年后才能售出。预计商业楼出售的平均售价为8 000元/m2,住宅楼出售的平均售价为4 000元/m2。

5.估算开发费用及开发利润。根据测算,包括建安费、勘察设计费等在内的开发成本合计为700万元;管理费用为开发成本的6%;年利率为10%;销售费用为楼价的3%;销售税费(即建成销售时由卖方承担的营业税、土地增值税等)为楼价的4%;投资利润率为20%。

在未来三年的建设期内,开发费用的投入情况为：第一年需投入50%的开发成本及相应的管理费用;第二年需投入30%的开发成本及相应的管理费用;第三年需投入20%的开发成本及相应的管理费用。

6.计算地价。分别采用静态法和动态法两种方式进行计算：

(1)静态法

①开发完成后的房地产总价＝8 000×1 000＋4 000×6 000＝3 200(万元)

②开发成本＝700(万元)

③管理费用＝开发成本×6%＝700×6%＝42(万元)

④利息＝(土地成本＋开发成本＋管理费用)×利息率×计息期

　　　＝地价×10%×3＋700×(1＋6%)×50%×10%×2.5＋700×(1＋6%)×30%×10%×1.5＋700×(1＋6%)×20%×10%×0.5

　　　＝地价×0.30＋133.56(万元)

上述利息的计算采用的是单利,计算期至2013年4月止。各年开发成本和管理费用的投

入实际上是覆盖全年的,但计息时假设各年开发成本和管理费用的投入集中在各年的年中,这(www.daowen.com)

样上述利息计算中的计算期分别取2.5、1.5和0.5。

⑤销售费用＝开发完成后的房地产总价×3%＝3 200×3%＝96(万元)

⑥销售税费＝开发完成后的房地产总价×4%＝3 200×4%＝128(万元)

⑦投资利润＝(地价＋开发成本＋管理费用)×利润率

　　　　　＝地价×20%＋(700＋42)×20%

　　　　　＝地价×0.20＋148.4(万元)

⑧地价＝3 200－700－42－(地价×0.30＋133.56)－96－128－(地价×0.20＋148.4)

(2)采用动态方式进行地价试算

计算的基准时间确定为估价时点,即2010年4月,折现率取14%。

①开发完成后的房地产总价＝商业楼价＋住宅楼价

各年开发成本的投入实际上是覆盖全年的,但为折现计算的方便,假设各年开发成本的投入集中在各年的年中,这样上述开发成本计算中的贴现年数分别是0.5、1.5和2.5。

③管理费用＝开发成本×6%＝601.23×6%＝36.07(万元)

④利息＝(地价＋开发成本＋管理费用)×利息率×计息期

在动态法中,投资利息已隐含在折现过程中,因此,投资利息不再单独显现。

⑤销售费用＝楼价×3%＝2 068.76×3%＝62.06(万元)

⑥销售税费＝楼价×4%＝2 068.76×4%＝82.75(万元)

⑦投资利润＝(地价＋开发成本＋管理费用)×利润率

在动态法中,投资利润已隐含在折现过程中,因此,投资利润不再单独显现。

⑧地价＝2 068.76－601.23－36.07－62.06－82.75＝1 286.65(万元)

7.动态与静态计算的差异分析

从例中可以看出,静态法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,是先直接相加减,然后再分别计算各项目的利息(本例中的计息期只计算至开发完成,比实际应计的计息期短。另外,采用的是单利计息,实际中一般采用复利)。利润的计算是采用利润率与相应的基数相乘得到。在静态法中,利息和利润两项都是单独显现出来的;而在动态法中,由于折现率中包含了投资利息和投资利润这两项,因此利息和利润两项都隐含在折现过程中,不再单独显现。