7.2.1　假设开发法最基本的公式

根据定义,假设开发法最基本的公式为：

V＝Vp－C

式中：V——待开发房地产在估价时点下的价值,如果估价对象为空地,那么就是该空地在估价时点下的价格;如果估价对象是在建工程,那么就是该在建工程在估价时点下的价格;

　　　Vp——开发完成后的房地产价值,是通过预测得到的;

　　　C——应扣除项目。

式中的C为应扣除项目,对于C具体应包含哪些项目,掌握的基本原则是把握开发完成前(也就是估价时点)和开发完成后两个时间点。设想在估价时点得到估价对象后立即开始开发,直至开发完成,这个期间还需要支出哪些必要的费用、税金,以及开发应获得的利润,这些合理的费用、税金及应获得的利润因尚未实际投入或发生,所以就是应扣除的项目C。如果是已经投入的费用,则它已包含在待开发房地产的价值内了,也就是说评估值中已包含这部分价值了,因此不需扣除。例如,评估毛地的价值,因该土地尚未完成拆迁补偿安置,这时扣除项目C中应包括拆迁补偿安置费;如果评估的是已完成拆迁补偿安置后的熟地价值,因为拆迁补偿安置的价值已经体现在土地价值(即评估值)中了,所以扣除项目C中就不应再包括拆迁补偿安置费。又如,评估在建工程,如果该在建工程规划为20层,目前已完工12层,这时,扣除项目C不包括已完工12层的费用,但应包括尚未完工的剩余8层费用,因为已完工的12层的价值已经包含在待开发房地产的价值里了,而剩余的8层费用因尚未发生,还需要追加投入,故需要扣除。

一般来说,应扣除项目主要包括待开发房地产的续建成本和开发商续建的合理利润两大项,而续建成本又包括建设成本、管理费用、投资利息、税费等。所以,该公式又可细化为：

待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润

－投资者购买待开发房地产应负担的税费

7.2.2　按估价对象细化的公式

如前所述,运用假设开发法公式,最关键的是要弄清楚开发前、后分别处于什么状态,并确定由开发前的状态到开发完成后的状态这个期间所需要投入的各项成本、费用、税费以及应得的合理利润。待开发房地产在投资开发前的状况,即估价对象在估价时点下的状况,有土地(又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房(包括装修改造、改变用途重新利用)三大类,开发完成后的状况主要包括熟地和房地产两类。因此,综合起来,假设开发法公式可归纳为下列几种情况：

(1)估价对象为生地,在生地上进行房屋建设(生地→房地产)

生地是指不具有城市基础设施的土地,该地块已完成土地使用批准手续(如土地使用权出让手续),可用于开发建设,但尚无任何基础设施,如荒地、农地。在生地上进行房屋建设的公式为：

生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本

－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

－房地产开发利润－买方购买生地应负担的税费

(2)估价对象为生地,将生地开发成熟地(生地→熟地)

熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地。

将生地开发成熟地通常也称为土地开发,计算公式为：

生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润

－买方购买生地应负担的税费

(3)估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设(毛地→房地产)

毛地是指具有一定城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。该地块已完成土地使用批准手续(如土地使用权出让手续),具有一定的基础设施(如五通),但未进行完成拆迁补偿安置,如城区中某待拆迁改造的地块。

在毛地上进行房屋建设的公式为：

毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本

－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

－房地产开发利润－买方购买毛地应负担的税费

(4)估价对象为毛地,将毛地开发成熟地(毛地→熟地)(www.daowen.com)

将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本

－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

(5)估价对象为熟地,在熟地上进行房屋建设(熟地→房地产)

熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费

－房地产开发利润－买方购买熟地应负担的税费

(6)估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋

在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润

－买方购买在建工程应负担的税费

在建工程的范围比较广,情况复杂,而且个性差异较大,不同工程之间的可比性较差,因此对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上,并准确界定在建工程评估范围,合理确定需要追加投入的各种费用、税费以及续建利润等。

(7)估价对象为旧房,将旧房装饰装修改造成新房(含转换用途)

旧房价值＝装饰装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润

－买方购买旧房应负担的税费

7.2.3　按开发完成后的经营方式细化的公式

房地产的经营方式主要有销售(包括预售、现售)、出租、营业三种。根据房地产开发完成后可能的经营使用方式,可将房地产分为出售型房地产、出租型房地产和营业型房地产。对于不同类型的房地产,求取开发完成后的房地产价值的方法是不一样的。对于出售型的,可以直接用市场法结合长期趋势法比较求出,而对于出租型和营业型的,则适合用收益法求取。

1)适用于开发完成后出售的公式

V＝Vp－C

式中：V——待开发房地产的价值;

　　　Vp——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值;

　　　C——应扣除项目。

2)适用于开发完成后出租、营业的公式

V＝VR－C

式中：V——待开发房地产的价值;

　　　VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值;

　　　C——应扣除项目。