7.1.1　假设开发法的概念

假设开发法(The Hypothetical Development Method),简单地说就是依据设想的开发方案来评估待开发房地产的价格。具体来说,就是先预测估价对象未来开发完成后的价值,然后减去未来需要投入的、但在估价时点尚未投入的正常开发成本、税费以及开发应得的利润等,以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法还有一些其他名称,如剩余法(Residual Method)、残余法、倒算法、预期开发法等。

7.1.2　假设开发法的原理

假设开发法的基本原理主要有价格构成原理、预期原理和地租原理。

1)价格构成原理

根据价格构成原理,任何商品的销售价格均由其成本、税金和利润构成,房地产这一特殊的商品也不例外,只不过其成本构成比一般商品要更复杂些。

根据成本法的内容,开发完成后的房地产价值＝土地价格＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＋投资者购买土地应负担的税费。所以,土地的价值可以用下面的计算公式求得：

土地价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用

－销售税费－开发利润－投资者购买土地应负担的税费

由上可以看出,假设开发法在形式上是成本法的“倒算”。两者的区别在于：在成本法中,土地价格是已知的,需要求取的是开发完成后房地产的价格;而在假设开发法中,开发完成后的房地产的价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地的价格。成本法是将各项成本相加,如果说成本法的基本运算思路是做“加法”,那么假设开发法就是做“减法”。

虽然假设开发法中房地产价格的构成与成本法中房地产价格的构成是一样的,但在实际估价中,成本法是在已实际发生的客观数据的基础上求取估价对象的价格,而假设开发法的基础在于“假设”,其相关的费用数据都是预测的,需要对开发完成后的房地产未来可实现的销售价格、建设周期、建造成本、销售费用等数据进行科学合理且准确的判断,而这要比成本法估价困难得多。

2)预期原理

因为假设开发法是依据设想的开发方案来评估待开发房地产的价格,所以其基本原理与收益法相同,是预期原理。在假设开发法估价过程中,同样要遵循预期收益原则,应以估价对象在正常利用下的未来客观合理的预期收益为基准。具体来说,假设开发法中的预期收益主要是指估价对象未来开发完成后的价值减去未来的正常开发成本、税费和利润等之后的剩余值。

3)地租剩余理论

假设开发法的理论依据还包括古典经济学的地租剩余理论,其理论渊源可以追溯到亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》一书中关于“地租量的决定问题”的论述,以及杜能在《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中的有关论述,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

亚当·斯密在《国民财富的性质和原因的研究》一书中对地租决定原理有如下的论述：“作为使用土地的代价的地租,自然是租地人按照土地实际情状所支给的最高价格。在决定租约条件时,地主都设法使租地人所得的土地生产物份额,仅能够补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本,并提供当地农业资本的普通利润。这一数额,显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额,而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分,要是多于这一数额,换言之,生产物中分给租地人那一部分的价格,要是多于这一数额的价格,地主自然要设法把超过额留为己用,作为地租。因此,地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。诚然,有时由于存心宽大,更经常是由于无知,地主接受比这一数额略低的地租;同样,有时也由于无知(但比较少见),租地人缴纳比这一数额略高的地租,即甘愿承受比当地农业资本普通利润略低的利润。但这一数额,仍可视为土地的自然地租。而所谓自然地租,当然是大部分出租土地应得的地租。”亚当·斯密关于地租量的计算用现在的概念来表达即为：

地租＝市场价格－生产成本－普通利润(平均利润)

杜能在《孤立国同农业和国民经济的关系》中的论述更接近假设开发法的基本思想：“有一田庄,庄上全部房屋树木、垣篱都遇焚毁,凡想购置这一田庄的人,在估值时首先考虑田庄建设完备之后,这块土地的纯收益是多少,然后扣除建造房屋等投资的利息,根据剩余之数额确定买价。”

7.1.3　假设开发法的思路

从定义我们可以看出,假设开发法的基本思路就是“假设开发”。因假设开发法广泛运用于房地产开发商的拿地过程中,所以,我们可以通过模拟一个典型房地产开发商在土地市场为取得土地使用权而确定投标底价的思想活动,来反映假设开发法估价的基本思路。

例如,某市的国土资源管理部门以招、拍、挂的形式推出一块可供开发建设的土地。作为房地产开发商,获取土地也就是获得生产的原材料,没有土地,房地产开发也就成了“无米之炊”。因此,该房地产开发商打算买下该块土地。因为该块土地是以招标、拍卖、挂牌的形式公开出让,所以想得到这块土地的开发商不止一个,其他的开发企业都怀有类似的动机。为获得该块土地,开发商必须审慎地报价：报价太高,意味着拿地成本太高,获得的利润降低甚至亏本;报价太低,则意味投标失败,得不到该块土地,从而会一无所获。

那么作为开发商,应该如何来确定合理的报价呢?

首先,要分析该土地的地理位置、交通条件、商业繁华程度、周围环境等区位条件和土地的面积、形状、地质条件、地形地势等自身条件,以及规划用途、规划容积率、建筑密度、建筑高度等规划控制指标。

其次,在规划条件控制下,拟定最佳的房地产开发方案,包括确定最佳用途和最佳利用强度。例如,是开发成商铺、写字楼、还是住宅楼?是用途单一的房地产还是综合楼?

再次,估算通过此项目的开发能获得多少利润。前已述及,众多的开发商都想获得这块土地,这也就决定了不管是哪个开发公司取得该块土地,都只能获得社会平均利润(社会上同类房地产开发项目的一般正常利润)。期望值既不能过高,过高会使开发商在竞标中处于不利地位;也不能过低,过低则意味着低于正常的社会平均利润率,显然这不符合投资者的投资期望。

然后,根据房地产市场的供求状况,预测该房地产项目建成后可实现的销售价格或租赁价格。

最后,估算从拿地开始到开发完成所需要的时间,以及拿地之后到开发完成这段时间内所需要投入的各种费用、规费、税费等各项成本,包括建筑安装工程费、专业费、管理费、销售费用、利息、税费等。

有了这些以后,便知道了开发商愿意为这块土地支付的最高价格是多少了。毫无疑问,它等于预测的开发完成后的价值减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润之后的余额。即：

待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用

－投资利息－销售费用－销售税费

－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费

7.1.4　假设开发法的适用对象

从以上分析我们可以看到,假设开发法就是通过对待开发的房地产(如空地、在建工程)进行分析,在规划控制条件下拟定开发建设方案,预测开发完成后可实现的销售价格,然后估算尚需追加的各种投入,以此来倒算待开发房地产的价格。因此,假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产。所谓具有投资开发或再开发潜力的房地产,具体有以下几种类型：

1)单纯土地的估价

(1)土地开发的估价,主要是指将生地、毛地开发成熟地的土地估价。(www.daowen.com)

(2)待开发建设土地的估价,主要是指在待开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)上进行房地产开发的土地估价,例如在熟地上建造商品房并销售。

2)房地产的估价

(1)可改变用途的旧房地产的估价,如临街工业厂房转换用途变为商业用房。

(2)具有装修改造潜力的旧房地产的估价,如旧的写字楼重新装修。

3)在建工程的估价

所谓在建工程,是指正在施工建设的房屋,这些房屋已经开工建设并完成一定的工程量,但尚未达到竣工交付使用条件。

7.1.5　假设开发法的适用条件

运用假设开发法估价需要同时满足以下两方面条件：

1)主观条件方面

假设开发法与市场法、成本法、收益法有所不同,这些方法主要是基于现实数据的评估。例如,市场法是对已成交案例进行修正,成本法是将各项客观合理的成本进行累加然后扣除折旧,收益法是将市场上的客观收益进行报酬资本化。而假设开发法因受房地产开发时间长的制约,需要对评估过程中的有关参数进行预测,估价结果的合理性取决于预测的准确性。因建安费、专业费、管理费、销售费用、利息、税费等值的确定相对容易、准确,所以在实际估价中,假设开发法估价结果的可靠性取决于下列两个预测：

(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。

(2)是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

为提高预测的精准性,必须遵循以下基本要求：

(1)待估房地产开发利用方式的确定必须遵循合法原则,这是基本前提。

(2)在合法原则下,待估房地产开发利用的方式必须是最高最佳使用,包括其用途、使用强度、建筑物的规模、档次等。

(3)售价的预测和成本的测算必须符合国家有关政策和标准。

(4)正确分析房地产市场行情,掌握房地产市场中的有关数据信息,正确预测开发成本和开发完成后的售价。

(5)在开发期间的各项成本,设定是均匀或分段均匀投入的。

(6)开发商的利润和开发成本应该为社会正常平均水平。

2)客观条件方面

假设开发法估价结果的可靠性,除了取决于估价人员对相关参数的预测精度外,还要求有一个良好的社会经济环境。只有房地产市场比较规范和稳定,预测才能达到一定的精确性。如果外部条件不具备,在运用假设开发法估价时,会使预测的主观性与市场的不稳定性相叠加,使未来的房地产市场变得更加无法确定,从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难,估算结果的准确性也将大打折扣。

具体来说,房地产市场应具备如下条件：

(1)房地产的投资、开发按市场经济机制来运行。

(2)要有一整套稳定、健全及长远的房地产政策与法规。

(3)国家对有关房地产投资与交易的税费有一套稳定、清晰的规定。

(4)要有一个长远、公开及稳定的政府土地供给(出让)计划。

(5)要有一个完整、公开的房地产信息库。

7.1.6　假设开发法的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：

(1)调查待开发房地产的基本情况。

(2)选择最佳的开发利用方式。

(3)估算开发经营期。

(4)预测开发完成后的房地产价值。

(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费。

(6)进行具体计算,求出待开发房地产的价值。