前已述及,房地产估价方法主要有市场法、收益法和成本法三种。其中,市场法是以市场为导向,根据替代原理,将委估房地产与类似房地产进行比较,以类似房地产的实际成交价格为参照,修正得出委估房地产最可能实现的合理价格。收益法是以预期收益为导向,根据预期原理,通过将房地产的纯收益进行资本化,从而求出房地产价格。成本法是以客观成本为导向,根据生产费用价值论,求取开发与估价对象类似的房地产所需的成本总额,以此来估算房地产的价格。这三种估价方法的原理、理论依据、适用对象和条件、操作步骤都不相同,三个方法之间相互独立,因此我们称之为房地产估价的“三大基本方法”。而本章讲述的假设开发法并不是一个独立的、新的方法,其本质上同收益法,形式上是成本法的倒算。

假设开发法来源于房地产的开发实际,是一种实用的估价方法。假设开发法最早主要用于待开发土地(主要是空地)的估价,是房地产开发商在拿地过程中确定土地最高可接受价格时最常用的估价方法之一。在房地产开发项目的可行性研究中,假设开发法也被广泛采用。此外,当土地价格已确定时,还可用来估测开发项目的预期利润。(www.daowen.com)

由于假设开发法估价是建立在预测的基础之上,而预测包含较多的可变因素,如果不具备相关基础条件,估算结果的准确性将会大打折扣。因此,与其他方法相比较,假设开发法显得相对粗略。不过,当估价对象具有潜在的开发价值,而市场又不够发育、难以采取市场比较法对委估房地产进行估价时,假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。