【例6-11】某房地产建成于2003年年底,此后收益年限为70年,2004年年底至2006年年底分别获得净收益65万元、70万元、75万元,预计2007年年底至2009年年底可分别获得净收益80万元、85万元、90万元,从2010年年底开始每年可获得的净收益稳定在95万元。购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款,抵押贷款年利率为8%,自有资本要求的收益率为12%,试利用上述资料评估该房地产2005年年底的收益价格。

【解】由题意,运用收益法进行估价。

(1)根据复合投资收益率法公式,求取该类房地产的资本化率r。

r＝Mrm＋(1－M)rE＝70%×8%＋30%×12%＝9.2%

(2)由于该房地产的净收益流量为前若干年有变化、第t年后稳定不变的类型,所以该房地产2005年年底的价格P为：

【例6-12】某房地产占地面积250m2,建筑面积300m2,2000年1月1日起获得该宗地70年土地使用权。地上建筑2001年1月1日建成投入使用,耐用年限70年。建筑物原值800元/m2,残值率为1%。在同一供需圈内,类似房地产的正常租金水平为6 000元/月,押金1万元。押金运用收益4%,资本化率为8%。租金损失按每年1个月租金收入计。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加,四税合计为年租金的17.5%。管理费按年租金收入的3%计提。维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试依据上述资料,评估该房地产2004年1月1日的收益价格。

【解】由题意,运用收益法进行估价。

(1)潜在毛收入＝6 000×12＋10 000×4%＝72 400(元)

(2)有效毛收入＝72 400－6 000＝66 400(元)

(3)运营费用＝税费＋管理费＋维修及保险费

　　　　　＝6 000×11×17.5%＋6 000×11×3%＋800×300×2%×2

　　　　　＝23 130(元)

(4)年净收益＝有效毛收入－运营费用＝66 400－23 130＝43 270(元)

(5)该房地产2004年1月1日的收益价格P为：

【例6-13】某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有200张床位,平均每张床位每天向客人实收100元,年平均空房率为40%,该宾馆营业平均每月花费15万元;当地同档次宾馆一般床位为每床每天80元,年平均空房率为30%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的25%;该类房地产的资本化率为9%。试选用所给资料估算该宾馆的价值。

【解】由题意,运用收益法进行估价。

(1)年有效毛收入＝80×200×365×(1－30%)＝438(万元)

(2)年运营费用＝438×25%＝109.5(万元)

(3)年净收益＝438－109.50＝328.5(万元)

(4)宾馆价值＝328.5/9%＝3 650(万元)

【例6-14】某公司于2005年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2006年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1 200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1 500元,残值率为0%,A地块面积450m2,建筑面积为400m2,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10 000元。据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价格的2%,年保险费为重置价格的0.2%。试根据上述资料估算A地块在2009年11月的土地使用权价格。

【解】由题意,运用收益法进行估价。

(1)年总收益

年总收益＝30×400×12＝144 000(元)

(2)年总费用

①年税金＝20×400＝8 000(元)

②年管理费＝30×400×12×4%＝5 760(元)

③年维修费＝1 500×400×2%＝12 000(元)

④年保险费＝1 500×400×0.2%＝1 200(元)

⑤房屋年折旧费＝＝＝12 245(元)

总费用＝①＋②＋③＋④＋⑤＝39 205(元)

(3)年房地产纯收益

年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝144 000－39 205＝104 795(元)

(4)年房屋纯收益

①房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限

　　　　　＝1 500×400－12 245×3＝563 265(元)

②年房屋纯收益＝房屋现值×房屋还原率

　　　　　　　＝563 265×6%＝33 795.9(元)

(5)年土地纯收益

年土地纯收益＝年房地产纯收益－年房屋纯收益

＝104 795－33 795.9＝70 999.1(元)

(6)土地使用权价格

复习思考题

一、简答题

1.何谓收益法?

2.收益法的理论依据是什么?(www.daowen.com)

3.收益法的适用条件是什么?

4.列举收益法的各种计算公式及其应用条件。

5.土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系如何?

二、单项选择题

1.资本化率是(　)的倒数。

A．毛租金乘数　B．潜在毛租金乘数　　C．有效毛收入乘数　D．净收益乘数

2.建筑物净收益＝(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价格B．建筑物现值　C．土地价格　D．房地产价格

3.收益法中所指的收益是(　)。

A．估价时点前一年的收益　B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益　D．估价时点前最高盈利年份的收益

4.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取(　)净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观　B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高　D．类似房地产的最低

5.收益法适用的条件是房地产的(　)。

A．收益能够量化　B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化　D．收益和风险均能量化

三、多项选择题

1.收益性房地产的价值高低主要取决于(　)。

A．已经获得净收益的大小　B．未来获得净收益的风险

C．未来获得净收益的大小　D．目前总收益的大小

E．未来获得净收益期限的长短

2.收益性房地产包括(　)。

A．未出租的餐馆　B．旅店　C．加油站

D．农地　E．未开发的土地

3.某写字楼因有一大型跨国公司入住,致使其声誉提高,收益有较大增加,由此带来的新增收益属于(　)。

A．有形收益　B．无形收益　C．正常收益

D．实际收益　E．广告收益

4.从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含(　)等。

A．房地产改扩建费用　B．抵押贷款还本付息额

C．房屋设备折旧费　D．所得税

E．房屋装修折旧费

5.收益法中确定报酬率的基本方法有(　)。

A．市场提取法　B．累加法

C．指数调整法　D．投资报酬率排序插入法

E．收益乘数法

四、判断题

1.在求取整体房地产的价值时,期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。　(　)

2.应用收益法评估出租型房地产价格时,净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。　(　)

3.用收益法估算某大型商场的价值时,其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。　(　)

4.在同一地区、同一时期的房地产,其资本化率相同。　(　)

5.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元,则该宗房地产的合理经营期限为12年。　(　)

五、计算题

1.某房地产的收益年限为70年,预测未来3年的净收益分别为30万元、35万元、40万元,从第4年起,每年的净收益将稳定在45万元左右,如果资本化率为10%,则该房地产的收益价格是多少?

2.某商场的土地使用权年限为40年,从1998年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积为2 000m2,可出租面积占建筑面积的60%。一层于2000年5月31日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2,出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2002年5月31日租约出售时的正常总价格。