根据收益法的评估思路,《房地产估价规范》中要求运用收益法估价应按下列步骤进行：①搜集有关收入和费用的资料;②估算潜在毛收入;③估算有效毛收入;④估算运营费用;⑤估算净收益;⑥选用适当的资本比率;⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。其中,估算潜在毛收入、有效毛收入、运营费用,都是为估算净收益作准备,因而可以合并到净收益估算中去。本节将从搜集有关收入和费用的资料、求取净收益、求取资本化率、选用适当的计算公式求取收益价格四个环节对收益法的操作步骤进行一一介绍。

6.3.1　搜集有关收入和费用的资料

对于具体的房地产估价项目,除搜集所处区域的社会经济资料、城市规划资料、交通条件资料、基础设施资料等对区域内房地产价格产生普遍影响的资料和估价对象自身状况等共性资料外,还应针对每一种方法的自身特点,结合其估算要求,搜集适用于每种方法的有侧重性的资料。就收益法的运用而言,应专门搜集与类似房地产的收益、成本等相关的资料,比如估价时点前三年的、类似房地产的市场租金和空置率水平资料;估价时点前三年的、类似房地产平均经营收益水平、经营成本与费用资料;估价对象所在地区一年期存贷款利率、同行业及相关行业平均收益率与风险水平、同类物业租售比率等资料。资料搜集后,还应对所搜集资料进行验证审核,以确保资料的准确性和真实性,提高评估准确率。

6.3.2　净收益的求取

1)净收益的内涵

净收益是指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于待估房地产的客观收益。估价结果对净收益较为敏感。在其他因素不变的情况下,净收益大则房地产价格高;净收益小,则房地产价格低。

房地产的净收益有实际净收益和客观净收益之分。实际净收益是指待估房地产在目前使用状态下所取得的净收益,它与房地产的现用途和经营者的经营能力有密切关系。若以此作为估价依据,所得结果缺乏客观性。如某房地产处于空置或自用状态,现状下无任何收益发生,但是这并不表示该房地产无收益。即便某房地产处于经营使用状态,由于经营者的经营能力有限可能导致该房地产的收益很小甚至为负,也不能以此认为该房地产无价值。同样,由于垄断等原因造成的房地产收益偏高的情况下,简单地以其实际收益计算收益价格也有失公允。因此,估价中更强调采用客观净收益作为估价依据。客观净收益是指与待估房地产类似的房地产在合理使用状态下所取得的一般正常收益。它是在良好的市场意识和正常经营管理情况下产生的规则、安全而持续的收益。由于客观净收益求取的过程中排除了实际收益中的特殊、偶然因素,以此为基础计算收益价格更能反映待估房地产的客观合理价格水平,具有普遍意义和现实性。

净收益的估算是收益法运用的关键点和难点之一。只有全面了解收益性房地产的各种收益情况,才能客观地求取房地产的净收益,准确估算房地产价格。在估价实务中,预测净收益甚至比求取资本化率更为困难。

2)净收益的计算公式

净收益的求取一般以年为单位,由总收益扣除各项费用求得。其基本计算公式为：

净收益＝总收益－总费用

＝潜在毛收入－空置等原因造成的收入损失－运营费用

＝有效毛收入－运营费用

总收益的产生形式包括通过出租房地产获取的租金总收入和企业利用该房地产进行生产经营获取生产经营总收益。总费用是为创造总收益所投入的直接必要的各项费用。实际估价时,将一般正常合理的年支出加总求和即为总费用。在不

同情况下总费用包括的内容不同,见下文“不同类型房地产净收益的求取”。

潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用与会计上的成本费用有所不同。从估价角度出发,该费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计折旧额、房地产改扩建费用和所得税等。对于以经营方式获得收益的房地产来讲,其运营费用中还包括归属于其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。运营费用与有效毛收入之比,称为运营费用率。不同类型的房地产,其各自的运营费用率可能相对固定。估价人员可以通过市场提取法,找出市场不同类型的房地产的运营费用率,以此来估算待估房地产运营费用。

潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益通常以年度计,并假设发生在年末。估价过程中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等数据,除有租约限制以外,都应采用正常客观的收入和费用数据。利用估价对象自身的资料直接推算出的各项数据应与类似房地产正常情况下的相关数据进行比较,如有不符,应进行适当调整。

3)不同收益类型房地产的净收益求取

(1)出租型房地产净收益的求取

出租是收益型房地产常见的经营利用方式,因而出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、工业厂房、土地等。根据租赁资料,从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、税金以及租赁代理费等由出租人负担的费用,所得余额即为出租型房地产的净收益。其中,租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等利息收入。有效毛租金收入是在潜在毛租金收入(即待估房地产出租所收取的包括租金、押金及利息等在内的全部租金收入)的基础上扣除房屋空置、拖欠等原因造成的租金损失后得到的。在实际求取时,应注意：

①净收益在租约期内按租约求取,在租约期外应按类似房地产的客观净收益求取。

②租约期内,应结合租赁合约分析判断是否从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等费用项目。如果保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租人负担,则应将其全部扣除;如果全部由承租人承担,则出租人所得的租赁收入相当于净收益;如果部分由承租人承担,可相应减少扣除部分,仅扣除由出租人负担的部分。如果租金中包含了为承租人无偿提供的水、电、气、暖等费用,则应从租金中相应扣除这部分费用。如果出租时连带家具等物品一起出租,且评估价值中不包含这些物品的价值时,应从租赁收入中扣除家具等物品的贡献,以求取净收益。

【例6-7】某出租旧办公楼的租约尚有三年到期,在此最后三年的租期中,每年可收取净租金200万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为3 000万元,拆除费用为150万元,该类房地产的资本化率为8%。该旧办公楼的价值为：

(2)直接经营型房地产的净收益求取

直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。

①商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

②工业生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

③农地净收益的估算,是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。

(3)自用或尚未使用的房地产的净收益求取

自用或尚未使用的房地产,可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。

(4)混合型房地产的净收益求取

对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取,可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合,先分别求取,然后进行综合。

4)净收益流量的类型

收益法本质上是现金流量折现法(或称折现现金流量法)。在求取净收益时,应根据净收益过去、现在和未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型,以便选择相应的计算公式进行计算：①每年基本上固定不变;②每年基本上按某个固定的数额递增或递减;③每年基本上按某个固定的比率递增或递减;④其他有规则的变动情形。

计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式。在实际估价中使用最多的是净收益每年固定不变的公式,其净收益a的求取方法有下列几种：

(1)调查求取估价对象过去若干年(如过去三年或五年)的净收益,然后将其简单算术平均数作为a。

(2)调查预测估价对象未来若干年(如未来三年或五年)的净收益,然后将其简单算术平均数作为a。

(3)调查预测估价对象未来若干年(如未来三年或五年)的净收益,然后采用下列等式求出a(这也可视为一种加权算术平均数)：

或

5)收益年限的确定

(1)单独土地或单独建筑物的估价

对于单独土地或单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限或建筑物经济寿命确定未来可获益年限,并选用对应的有限年的收益法计算公式。

(2)房地合一的估价对象的估价

对于房地合一的估价对象,应结合建筑物的经济寿命和土地使用年限确定未来可获益年限。

如果建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的,从建筑物竣工之日起至土地使用年限结束之日为未来可获益年限。如图6-7所示,估价对象获取的出让土地使用权为40年,地上建筑物建造期为3年,建筑物经济寿命50年,至估价时点已使用4年,则该估价对象的收益年限为33年。

如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,如图6-8所示,可采用以下方式处理。

图6-7　建筑物经济寿命晚于土地使用年限

图6-8　建筑物经济寿命早于土地使用年限结束

①先根据建筑物的经济寿命确定未来可获益的年限,选用对应的有限年的收益法计算房地产合一状态下的收益价格;然后估算超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。

②将未来可获益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式估算收益价格。其中净收益求取时应扣除建筑物折旧费和土地摊提费,以用于对建筑物和土地进行不断的“复制”,相当于无限拓展房地产的收益年限,即

或

式中：DB——建筑物折旧费;

　　　DL——土地摊提费;

　　　dB——建筑物折旧率;

　　　dL——土地费用摊提率。

6.3.3　资本化率的求取

1)资本化率的内涵

资本化率是用以将净收益转换为价格的一种比率。实质上是一种投资收益率。购买收益性房地产的行为可以视为一种投资。这种投资需要投入的资本是房地产价格,试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益。在一个完善的市场中,要获取较高的投资收益,就意味着要承担较大的风险;有较大的风险,投资者必然要求较高的收益。因此,从全社会来看,资本化率与投资风险正相关,风险越大的投资,资本化率越高,反之则低。资本化率与投资风险的关系如图6-9所示。

图6-9　资本化率与投资风险的关系示意图

同样地,对于不同地区、不同时期、不同类型的房地产,或者同一类型但是具有不同权益、不同收益的房地产来讲,由于投资风险不同,资本化率也不尽相同。

运用收益法估价时,房地产价格对资本化率这一参数变化反应最为敏感,确定合适的资本化率是个很困难的问题。由于资本化率的微小变化将导致房地产价格的很大差异,从而直接影响估价结果的准确性,因此如果资本化率选取不当,即使净收益的估算很精确,计算结果仍然不可信任,见表6-1所示。

表6-1　产生定额净收益的房地产在不同资本化率下的评估价值

注：表中使用的估价公式为房地产价格＝净收益÷资本化率。

从表6-1中可以看出,每年都产生5万元净收益的房地产,在4%的资本化率下,评估价值约125万元,在5%的资本化率下,评估价值约100万元,资本化率发生1%的变化,评估价值相差25万元,因此,实际估价中对资本化率选取的精度要求非常高。在运用收益法时,房地产价格对资本化率反应极为敏感,确定合适的资本化率也是收益法运用过程中的关键点和难点之一。如果资本化率选取不当,即使净收益的估算很精确,计算结果也可能偏离正常价格水平。

2)资本化率的种类

(1)综合资本化率(www.daowen.com)

这是把土地和附着于其上的建筑物看成一个整体进行评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价格,采用的纯收益也是房地合一的纯收益。

(2)建筑物资本化率

建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。这时采用的纯收益是建筑物自身所产生的

纯收益,把房地产整体收益中的土地纯收益排除在外。(3)土地资本化率

土地资本化率用于求取土地自身的价格。这时采用的纯收益是土地自身的收益,把房地产整体收益中的建筑物纯收益排除在外。

综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系,可用公式表示如下：

或

式中：r——综合资本化率;

　　　r1——土地资本化率;

　　　r2——建筑物资本化率;

　　　L——土地价格;

　　　B——建筑物价格;

　　　x——土地价格占房地产价格的比例;

　　　y——建筑物价格占房地产价格的比例,x＋y＝100%。

【例6-8】某房地产,土地价值为100万元,土地资本化率为7%,建筑物价值为150万元,建筑物资本化率为9%,求其综合资本化率。

【例6-9】某房地产,土地价值占总价值的60%,土地资本化率为7%;建筑物价值占总价值的40%,建筑物资本化率为9%,求其综合资本化率。

【解】r＝r1x＋r2y＝7%×60%＋9%×40%＝7.8%

3)资本化率的求取方法

合理地确定资本化率是科学、准确地确定估价结果的关键,目前可以采用以下方法确定资本化率：

(1)市场提取法

市场提取法又称实例法,是利用收益还原法公式,通过收集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料,反求出资本化率的方法。如果房地产市场比较发达,容易获得可靠的房地产交易资料,则市场提取法是一种有效而实用的方法。运用市场提取法求取资本化率时,所选取的实例必须是与待估房地产相类似的实例。为了避免偶然性所带来的误差,需要抽取多宗类似房地产交易实例来求取。具体要求是,选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。通过收集的类似房地产的价格、净收益等资料,分析净收益的现金流量,选用相应的收益法计算公式,反求出资本化率。

①在P＝a/r的情况下,通过r＝a/P来求取r,即采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。

例如,在房地产市场中收集到五个待估房地产类似的交易实例,见表6-2所示。

表6-2　净收益与房地产价格交易实例

对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：

以上例子是假设交易价格为无限年期价格,在估价实务中一般是有限年期的交易价格,需要采用其他公式来反求。

②在P＝[1－]的情况下,通过P－[1－)n] ＝0来求取r。具体先采用试错法,计算到一定精度后再采用线性内插法求取。也可编程通过计算机来完成。

③在P＝a/(r－g)的情况下,通过r＝a/P＋g来求取r。

将所选取的三宗以上类似房地产的资本化率分别求出后,可采用简单算术平均或加权算术平均等方法计算其平均值,作为该类房地产在这一市场中的资本化率,代入收益公式中计算待估房地产的收益价格。

(2)安全利率加风险调整值法

安全利率加风险调整值法又称累加法,是以安全利率加上风险调整值作为资本化率的方法。该方法将资本化率分为无风险投资收益率和风险投资收益率两大部分,分别求出每一部分,然后相加得到资本化率。其中：

①无风险投资收益率又称安全利率,由于现实经济生活中不存在完全无风险的投资,所以通常可选用风险相对较低的投资收益率来代替安全利率,如同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率。

②风险投资收益率又称风险调整值,是超出无风险投资收益率的部分,是承担额外风险所要求的补偿。通常情况下,可按照下式估算风险调整值：

资本化率＝安全利率＋风险调整值

＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠

上式部分组成要素的含义解释如下：

①投资风险补偿。投资者对所承担的额外风险要求的补偿。

②管理负担补偿。房地产投资所要求的管理工作超过一般投资所要求的对所承担的额外管理的补偿。

③缺乏流动性补偿。由于房地产投资变现速度慢,投资者对房地产投资缺乏流动性所要求的补偿。其中流动性是指在不损失太多价值的条件下,将非显见资产转换为现金的速度。速度越快流动性越好,反之越差。

④投资带来的优惠。投资者因房地产投资可能带来税收减免或信用度提高等好处而降低所要求的投资收益率。

当安全利率为一年期定期存款法定利率时,上述各项补偿值变为估价对象相对于投资一年期定期存款的各项补偿和优惠。

这种方法的显著缺点是对风险调整值的估算不够准确,且较主观。但是在一些西方国家,受到估价人员的重视。我国房地产评估界对风险调整值的研究较少,实务应用也不多。

(3)复合投资收益率法

复合投资收益率法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率的方法。其计算公式为

r＝Mrm＋(1－M)rE

式中：r——资本化率(%);

　　　rm——抵押贷款资本化率(%);

　　　rE——自有资本收益率(%);

　　　M——贷款价值比率(%),即抵押贷款占房地产价值的比率。

上述公式的推导思路和推导过程如下：

①可以把购买房地产视为一种投资行为,房地产价格为投资额,房地产净收益为投资收益。

②在房地产与金融紧密联系的现代社会,可以把购买房地产的资金来源分为抵押贷款和自有资金两部分,即：

抵押贷款额＋自有资金额＝房地产价格

③房地产的收益相应的也由这两部分来分享,即：

房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益

④于是有：房地产价格×资本化率＝抵押贷款额×抵押贷款利率＋自有资金额×自有资金收益率

⑤于是有：

【例6-10】通常情况下购买某类房地产抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为7%,自有资金要求的年收益率为12%,求该类房地产的资本化率。

【解】r＝Mrm＋(1一M)rE

　　　＝70%×7%＋(1－70%)×12%＝8.5%

(4)投资收益率排序插入法

投资收益率排序插入法是指找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较、判断,从而确定资本化率的方法。具体操作时,可按照下列步骤进行：

①调查收集同一地区各相关投资的投资收益率和风险程度的资料,如银行存款利率、股票投资收益率等。

②将所收集到的投资收益率从低到高排列,并制成图表,如图6-10所示。

③将估价对象与所选择的投资类型的风险程度进行比较,判断估价对象风险程度应落位置,并依据图6-10,找出对应的资本化率。

图6-10　投资收益率排序插入示意图

需要注意的是,在一定时期,资本化率大体上有一个合理的区间,但是很难确切地讲,某一项房地产投资的资本化率究竟是10%还是11%。因此,资本化率的确定不是一个简单的数学计算过程,估价人员应结合实际估价经验和对当地市场的充分了解,做出综合性判断。

4)选用适当的计算公式求出收益价格

确定净收益和资本化率后,可以根据所求取的净收益流量类型、收益年限及资本化率,结合本章第二节中所列各公式的运用前提,选择适当公式进行计算。