6.2.1　最一般的公式

1)现金流量图

图6-1

2)公式

式中：P——待估房地产的收益价格(下同);

　　　i——收益年份(下同);

　　　n——房地产的收益年限(自估价时点起至未来可获收益的年限,下同);

　　　ai——房地产未来第i年的纯收益(均假设在年末发生,下同)。

　　　r——房地产的资本化率或折现率(下同)。

6.2.2　净收益每年都不变的公式

1)现金流量图

图6-2

2)公式

式中：a——房地产未来每年的纯收益(假设每年不变,下同);

【例6-1】某宗房地产,以出让方式获得,土地使用年限为70年,已使用了5年;预计该房地产正常情况下以后每年可获得净收益3万元;该类房地产的资本化率为7%。则该宗房地产的收益价格为：

【例6-2】某宗房地产预计未来每年的净收益为3万元,收益年限为无限年,该类房地产的资本化率为7%。则该宗房地产的收益价格为：

6.2.3　净收益在未来的前若干年有变化、后来无变化的公式

1)现金流量图

图6-3

2)公式

式中：t——净收益在未来的前t年有变化(含t年),在t年以后无变化为a;

　　　ai——t年前每年变化的纯收益;

　　　a——t年后每年不变的纯收益。(www.daowen.com)

【例6-3】某宗房地产,预计未来三年的净收益分别为4万元、5万元、6万元,从第4年开始到未来无限年,每年的净收益将稳定在8万元,该类房地产的资本化率为7%,则该宗房地产的收益价格为：

6.2.4　净收益按一定数额递增或递减的公式

1)现金流量图

图6-4

2)公式

式中：b——净收益逐年递增或递减的数额,当逐年递增时b为正,当逐年递减时b为负。

【例6-4】某宗房地产,预计未来第一年的净收益10万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元,收益年限为40年,该类房地产的资本化率为7%,则该宗房地产的收益价格为：

6.2.5　净收益按一定比率递增或递减的公式

1)现金流量图

图6-5

2)公式

式中：g——净收益逐年递增或递减的比率,当递增时g为正,当递减时g为负。

式中：g——净收益逐年递增或递减的数额,当逐年递增时g为正,当逐年递减时g为负。

【例6-5】某宗房地产,预计未来第一年的净收益10万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,收益年限为无限年期,该类房地产的资本化率为7%,则该宗房地产的收益价格为：

6.2.6　预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

1)现金流量图

图6-6

2)公式

式中：Pt——预期的第t年末的房地产转售价格。

【例6-6】某宗房地产,预计未来第1～4年的年净收益10万元,第4年年末该房地产可售100万元,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为：