6.1.1　收益法的概念

收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法在国外被广泛地运用于收益性房地产价格的评估,在我国也是常用的评估方法之一。通常,我们把通过收益法求取得到的房地产价格称为收益价格。

6.1.2　收益法的理论依据

收益法的理论依据是预期原理,即某宗房地产的客观合理价格或价值,为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。预期原理说明,房地产的价值取决于未来而不是过去的因素。具体地说,房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况,而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。

房地产在交易时,随着房地产所有者权利的让渡,房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现,房地产购买者必须一次性支付一定的金额,补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于其每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格,用公式表示为：(www.daowen.com)

这种理论的抽象,包含着三个假设前提：①纯收益每年不变;②利率固定,且房地产投资风险与利息收入风险相当;③收益为无限年期。例如：假设有一宗房地产每年能产生100万元的纯收益,同时在年利率为10%的前提下,存入银行1 000万元也能产生100万元的年收益,因此,对房屋所有者来说,1 000万元的资本与房屋每年所能带来的100万元的纯收益是等价的。

6.1.3　收益法的适用条件

收益法适用于有收益或潜在收益的房地产,并且房地产的收益和风险都能够量化。收益法适用于商场、写字楼、公寓、餐馆等收益类房地产的估价,但对政府办公楼、学校、公园等公益性房地产一般不适用。