由于我国的房地产市场还处在发育阶段,难以普遍采用市场资料运用比较法、剩余法和收益法等方法评估房地产的完全价格,因而运用成本法评估房地产价格的现象非常普遍,所以对成本法既不能全盘否定,也不宜夸大其作用,而应根据实际情况灵活运用,作为评估房地产价格的一种方法。但在应用成本法时,应注意以下几点：

(1)土地取得成本和开发成本均应是评估期日的重置费用,即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得成本和开发成本的计费项目和取费标准,而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算,因为企业可能是十几年前,甚至几十年前取得的土地,如果按照当时的标准则难以进行计算,而且也不符合房地产估价的原则。

(2)各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一般情况下,各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定各项费用和标准,在评估过程中要依据这些规定标准进行计算。

(3)成本法评估结果一般作为投入成本价格分析,用于作为市场交易价格应慎重。在市场经济条件下,决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系,而不是商品的成本,相反,如果商品的成本受到不合理的增加,会由于其投入成本过大而失去市场竞争力,最终导致其价格进一步下跌。因此,利用成本法评估出的土地价格作为分析企业开发和取得土地过程中的成本支出是非常好的方法。但如果直接用于市场交易的成交价格,则必须慎重,尽量进行充分的市场分析,甚至采用市场比较法或其他方法评估,然后对评估结果进行相互校核与验证。

下面结合具体实例,阐述成本法的具体应用。

应用案例一

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积3 000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为8 000m2。现时重新取得40年的土地使用权的出让价格为2 500元/m2,重新建造建筑物的建安成本为1 000万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为200万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为150万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产的现时价格(土地资本化率为8%)。

(1)运用成本法的计算公式：

房地产价格＝土地重新取得价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物折旧

(2)求土地的重新取得价格

因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格为：

(3)计算建筑物的重新构建价格

①建安成本＝1 000(万元)

②管理费用＝1 000×3%＝30(万元)

③投资利息＝(1 000＋30)×40%×[(1＋6%)1.5－1]＋(1 000＋30)×60%×[(1＋6%)0.5－1]

　　　　　＝263(万元)

④销售税费＝150(万元)

⑤开发利润＝200(万元)

⑥建筑物的重新构建价格＝1 000＋30＋263＋150＋200＝1 643(万元)

(4)计算建筑物的折旧额

①门窗、墙面等损坏的折旧额＝10(万元)

②装修部分的折旧额＝200×1/5×3＝120(万元)

③设备部分的折旧额＝150×1/10×3＝45(万元)

④长寿命项目的折旧额＝(1 643－10－200－150)×1/38×3＝101(万元)

⑤建筑物的折旧总额＝10＋120＋45＋101＝276(万元)

(5)计算该宗房地产的现时价格

现时价格＝733＋1 643－276＝2 100(万元)

应用案例二

1)估价对象概况

该房地产为某高校科技楼,土地总面积为1 200m2,建筑总面积为5 500m2,建筑物建于1992年1月,建筑结构为钢筋混凝土结构。要求评估该科技楼2008年1月的价值。

2)估价过程

(1)选择估价方法

该房地产为高校内建科技楼,无直接效益,也很少出现交易情况,故选用成本估价法进行估价。

(2)选择计算公式

该房地产属于旧有房地产,故采用成本估价法中的旧有房地产计算公式：

房地产现时价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本　＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

(3)求取土地的重新取得价格

由于该土地坐落在城市建成区内,直接求取土地的重新取得价格很困难,故拟采用间接法求取该土地的重新取得价格。具体可采用两种方法：一是市场比较法,利用政府有偿出让土地的价格作比较求取;二是利用征用农地的费用再加上土地级差收益的办法来求取。

①市场比较法求土地价格

交易实例一：土地面积1 000m2,出让日期2007年8月。出让价格2 000元/m2。

交易实例二：土地面积1 100m2,出让日期2007年10月。出让价格2 100元/m2。

交易实例三：土地面积1 050m2,出让日期2007年11月。出让价格2 150元/m2。

由市场比较法求土地价格见表5-5所示。

表5-5　地价计算表

由表5-5可得待估房地产土地价格为2 167元/m2。

②利用征用农地费用再加上土地级差收益的办法求取土地价格

目前征用农村土地平均每亩需要30万元征地补偿费,约每平方米450元。土地的“三通一平”费用约每平方米90元。以上两项合计540元/m2,可以看作城市边缘土地的价格。该城市土地分为10个级别,该房地产位于第5等级土地上,各级土地之间的价格差异根据当地的规定,本级别的地价是此一级别土地的1.25倍。因此估价对象的土地价格为：

估价对象土地价格＝450×1.255＝2 319元/m2

③土地重新取得价格的确定

上述两种方法取得的土地价格分别为2 167元/m2与2 319元/m2。两种方法都要适当考虑,在征求当地相关专家的意见基础上,并从便于取整的角度,最终确定土地价格为2 200元/m2。因此,土地总价＝2 200×1 200＝264(万元)。

④计算建筑物的重新购建价格

目前类似房地产的建筑造价(不含土地价格)为每平方米建筑面积2 500元(含合理利润、税费等),以此作为建筑物的价格。

建筑物总价＝2 500×5 500＝1 375(万元)

⑤计算建筑物的折旧

采用直线法求取折旧额。根据前文得知,钢筋混凝土结构的耐用年限为60年,残值率为0,因此建筑物的折旧为：

通过现场观察,该建筑物的成新度在七成新左右,与上述计算结果一致。

⑥求取积算价格

估价对象的积算价格为：

264＋1 375－367＝1 272(万元)

3)估价结果

根据上述计算结果,本估价对象某高校科技楼于2008年1月的市场价值总额为1 272万元,折合单位建筑面积造价为2 313元/m2。

应用案例三

某事业单位坐落在市中心,占地面积为600m2,上有建筑总面积为1 800m2的办公楼。该办公楼始建于1990年6月,建筑物为钢筋混凝土框架结构。试评估该房地产2007年6月的市场价格。

评估思路：由于待估对象为事业单位办公楼,无直接收益,也很少有买卖实例,故建筑物拟采用成本法进行。

1)估算土地的市场价值

土地部分的评估可采用市场比较法、成本逼近法等方法进行。具体评估过程省略。评估的价值点假定每平方米为1 500元,土地总价评估价值点为90万元。

2)估算建筑物的重置成本

对待估对象的建筑物重置成本(含利润、税费等)进行测算,该建筑物每平方米重置成本为2 000元,建筑物重置成本总额为360万元。

3)测算建筑物的成新率

评估人员经现场查勘,认为该建筑物尚可使用45年,并根据了国家有关部门对钢筋混凝土框架结构建筑物耐用年限的有关指导性规定或标准进行了简单验证,采用使用年限法测算建筑物的成新率。

故建筑物的成新率为72.6%。

4)测算建筑物的功能性贬值

由于待估对象为一事业单位办公用楼,待产权变动后要用于商业用途,而且待估房地产中土地使用权的评估也是参照用作商业用途的建筑的用地性质等级。因此,待估建筑物的内部格局在某些方面不宜直接用于商业用途,需作内部格局的重新布置。估计建筑物内部格局重新布置的费用约每平方米100元,总费用为18万元。

5)建筑物评估价值的确定

由于被评估建筑物不存在经济性贬值,上述估测值可以加和计算建筑物的评估价值,即：

建筑物评估价值＝重置成本×成新率－功能性贬值

＝360×72.6%－18＝243.4(万元)

6)计算房地产评估价值

房地产评估价值＝土地使用权评估价值＋建筑物评估价值

＝90＋243.4＝333.4(万元)

7)评估结果的确定

待估房地产的总价格为333.4万元,建筑面积单价为1 852元/m2。

应用案例四

下面是一份完整的用成本法求取待估房地产价格的技术报告。

(一)估价对象

1.估价对象全称及范围

××市××区××路21号显示器厂房全座房地产,建筑面积9 836.69m2,土地面积为3 277.47m2。权属人为××电子股份有限公司。

2.估价对象概况

本次估价对象位于××路21号××电子股份有限公司厂区内。该厂区西至××路,南至××路,北至××路,东与××电子器件厂相邻,总占地约79.35亩。厂区布局合理,道路、供排水、电力、电讯等基础设施配套完善,生产运转正常。

显示器厂房位于厂区的东部,是一座三层(局部四层)的钢筋混凝土框架结构的建筑物,建成于1993年,建筑面积为9 836.69m2,土地面积为3 277.47m2。该楼外墙面贴白色玻璃马赛克,正面安装蓝色镀膜玻璃幕墙,外形美观大方,室内底层层高约3.6m,楼地面为水泥砂浆抹面,使用功能主要为大型设备房、机房,局部作为办公用房;二层至三层层高均约为4.0m,楼地面铺防静电地板,局部为彩色水磨石,使用功能为生产用房和管理用房。

该综合楼室内安装有一部垂直电梯,水电设施齐全,保养良好。由于该厂房为精密设备的生产用房,楼内安装先进的恒温、恒湿及吸尘设备,以保证生产的需要。

3.土地说明

估价对象所占用地使用权来源为出让,用途为工业用地,使用终止日期为2050年5月30日。

(二)估价目的

为委托方办理估价对象的“产权转让”提供价值参考依据。

(三)估价时点(基准日)

2007年4月10日。

(四)价值定义

本估价报告中的房地产客观合理价值系估价对象在本次估价目的下的公开市场价值。公开市场价值即是在公开市场上最可能形成的价格。

(五)个别因素分析

本次估价对象显示器厂房建于1993年前后,属于专用为精密设备生产厂房,室内层高较高,水电等设施保养良好,楼内安装先进的恒温、恒湿及吸尘设备,建造成本相对较高。

(六)区域因素分析

估价对象位于××市××区××路北侧,北面邻近××路,西临××路,地理位置较为优越,交通相当便利,停车方便,周围各种基础设施配套较为齐全,工业生产的硬件环境良好。

(七)市场背景分析

2006年全市实现国内生产总值740.92亿元,比上年增长11.6%;一般预算财政收入34.93亿元,同比增长18.6%;全部工业总产值1 469.9亿元,同比增长13.1%;农业总产值84.11亿元,同上年基本持平;社会消费品零售总额400.6亿元,同比增长16.2%;外贸出口总额54.13亿美元,同比增长9.1%;全社会固定资产投资总额176.71亿元,比上年增长13.5%。经济和社会发展主要呈现以下特点：国民经济稳步发展,综合经济质量不断提高;现代效益农业取得新成效,新农村建设有序推进;工业产销衔接良好,效益质量有所优化;企业技术创新活跃,产业竞争力稳步提升;固定资产投资平稳增长,重点建设取得新进展;进出口贸易保持平稳,国内城乡市场商品购销两旺;各项社会事业协调发展,人民生活有所改善。

统计资料表明,2006年××市中心城区房地产交易179 889宗,成交面积232万平方米,成交额51.5亿元,平均房价2 220元/m2,与去年同期相比,增幅分别为6.85%、7.47%、23.2%、14.6%。2006年高层住宅平均房价为3 133元/m2,多层住宅平均房价为2 369元/m2,同比增幅分别为3.1%、10.5%。房地产交投比较活跃,交易数量逐步放大,楼盘品质全面提升,市场供求比例合理,总体上楼市表现强劲,旺销楼盘始终是市场主流,推动房价稳步上升。预计2007年房地产市场将继续保持这种发展势头,市场前景较为乐观。

(八)最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提,估价对象目前作为厂房使用,它所分摊土地的批准用途为工业用地,其所在建筑物的设计用途为厂房,估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析,认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。

(九)估价方法选用

估价对象作为专用厂区,难以获取类似房地产的买卖成交实例或客观的租金水平,无法采用市场比较法或收益法进行估价。因此,估价人员在实地勘察和市场调查的基础上,以委托方提供的有关资料为依据,结合当前房地产市场的行情和估价对象的实际情况,决定采用成本法进行评估,即通过收集有关土地、房屋的成本、税费、开发利润、税金等资料,估算估价对象的重置价格,再估算建筑物的折旧,求出其积算价格,确定估价对象的市场价值。

(十)估价测算过程

房地产重置价格的计算公式为：

房地产重置价格＝土地取得费用＋建筑物现有价值

＝土地取得费用＋建筑物重置价值－建筑物折旧

分别将上述各项费用套入公式汇总即可得出估价对象的重置价格。

1.求取土地取得费用

采用市场比较法测算宗地的价值。

(1)选取可比实例,编制比较因素条件说明表

在近期发生交易的土地成交实例中,选择与待估宗地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例,各实例与估价对象的具体情况见表5-6所示。

表5-6　比较因素条件说明表

续表5-6

(2)编制比较因素条件指数表

根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况,编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①交易日期修正

由于本市存量建设用地逐渐减少,土地价格呈现上升的趋势。根据可比实例A、B、C的成交日期距离估价时点的远近,其价格应略作调整,因而其交易日期修正系数分别取为102/100、101/100、102/100。

②交易情况修正

可比实例A、B、C均为正常交易,因此其交易情况修正系数取为100/100。

③交易方式修正

可比实例A、B、C均属出让,所以其交易方式修正系数均取为100/100。

④土地使用年限修正

根据公式：

K＝[1－1/(1＋r)m]/[1－1/(1＋r)n]

确定年期修正系数K。

式中：r——土地还原利率,采用安全利率加风险值的方法,确定土地还原利率为7%。

　　　m——待估宗地的使用年限,本次待估宗地使用年限为43.17年。

　　　n——可比实例的使用年限,本次估价中可比实例的使用年限分别为50年、48.78年、50年。

由此计算可得各可比实例K分别为0.979、0.982、0.979。

⑤土地用途修正(www.daowen.com)

待估宗地与三个实例的土地用途相同,不需修正。

⑥区域因素条件指数

a．与市区中心的距离。根据宗地距离市区中心的距离,分为2km内、2～5km、5～10km、10km以上四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降4。

b．基础设施配套情况。根据周围道路、供水、排水、供热、供电、供气等状况,分为完善、较完善、一般完善、不完善四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降4。

c．环境质量状况。根据污染排放状况及治理状况、距离危险设施或污染源的远近程度、自然条件等情况,分为好、较好、一般、较差四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降3。

d．交通便捷状况。根据宗地距离交通主干道、火车站、高速公路、码头等的距离及周围交通情况,分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降3。

e．工业区成熟度。根据相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等情况,分为成熟、较成熟、一般、不成熟等四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降5。

由以上五个区域因素,编制《比较因素条件指数表》(见表5-7)。

⑦个别因素条件指数

a．规划容积率。以评估宗地为100,容积率每上升或降低0.2,指数上升或下降1。

b．平面形状。根据宗地平面形状及可利用情况,分为规整、较规整、不规整等三个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降2。

c．“五通一平”情况。根据宗地通水、通电、通路、土地平整状况,分为五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平、一通未平、生地七个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降2。

d．临路状况。根据宗地临路状况,分为临生活性干道、临交通性干道、临小区道路、不临路等四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降4。

e．地势条件。根据地形、地势情况,分为平坦、较平坦、不平坦(山坡地)三个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降2。

f．地质条件。根据宗地的地质条件情况,分为好、较好、一般、差四个等级,以评估宗地为100,每上升或降低一个等级,指数上升或下降2。

根据上述比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表(见表5-7)。

表5-7　比较因素条件指数表

(3)编制比较因素修正系数表,确定估价对象的价格

根据《比较因素条件指数表》,编制《比较因素修正系数表》(见表5-8)。

表5-8　比较因素修正系数表

2.确定建筑物的现有价值

建筑物现有价值＝建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋

销售税费＋开发利润－建筑物的折旧

(1)求取建筑物的开发成本

计算公式为：

开发成本＝建筑物建安工程费用＋专业费用

①建安工程费

估价人员通过广泛的市场调查和测算后,参考当地现时与估价对象类型和结构相同的厂房、仓库的建安工程造价水平,综合确定该建筑物的建安造价为：土建造价800元/m2,水电造价180元/m2,总造价为9 836.69×(800＋180)＝9 639 956(元)。

②专业费用

包括勘察设计及前期工程费、基础设施建设费及公共配套设施建设费、开发过程中的各种收费等。即开发建设过程中所需要的测量费、勘察费、设计费、规划费、报建费、质监费等建设费用以及有关主管部门收取的各项相关费用。

参照当地有关该类费用的收取水平,并结合估价对象的实际情况,确定这些专业费用为建安工程费的5%,总价值为9 639 956×5%＝481 998元。

③开发成本合计

通过上述的分析、计算,可确定开发成本为：9 639 956＋481 998＝10 121 954(元)。

(2)管理费用

管理费用包括开办费用和开发管理人员的工资及办公费等。据测算,按照同等项目的平均水平,房屋开发建造的管理费用为开发成本的2%,即管理费用为10 121 954×2%＝202 439(元)。

(3)投资利息

以当前银行的贷款利率为基础,适当考虑必要的筹资费用,确定年利息率为7%。假设建设期为一年,并假定土地取得费用在建设初期一次性投入,其他各项费用在建设期内均匀投入,则投资利息为：

2 290 952×7%×1＋(10 121 954＋202 439)×7%×0.5＝521 720(元)

(4)开发利润

由于该厂房为自建自用项目,因此,不考虑其开发利润。

(5)销售税费

该厂房为自建自用项目,有别于一般商品房,因此,不考虑其销售税费。

(6)确定建筑物的重置价格

将上述分析和计算的结果汇总,即可得到建筑物的重置价格：

建筑物重置价格＝建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

＝10 121 954＋202 439＋521 720＋0＋0＝10 846 113(元)

(7)估算建筑物的折旧

钢筋混凝土结构厂房的经济耐用年限为50年,腐蚀性厂房的经济耐用年限为40年。估价对象建于1993年,至今已使用了14年。据现场勘察,该建筑物目前主体结构基本保持完好牢固,基础仍保持足够的承载力,无不均匀沉降,大部分房屋楼地面、内外装饰基本完好、平整,水电设施使用正常,符合基本完好房的评定标准。估价人员根据建筑物的实际使用年限和完好程度,结合评估经验确定,显示器厂房的综合成新率为72%,则采用成新折扣法计算出该建筑物的折旧额为：

建筑物的折旧额＝建筑物的重置价格×(1－综合成新率)

＝10 846 113×(1－72%)＝3 036 912(元)

(8)计算建筑物的现有价值

将上述分析计算结果代入公式：

建筑物现有价值＝建筑物重置价格－建筑物的折旧

＝10 846 113－3 036 912＝7 809 201(元)

3.确定估价对象现有价值

估价对象的客观合理价值＝土地现有价值＋建筑物现有价值

＝2 290 952＋7 809 201＝10 100 153(元)

(十一)估价结果确定

经过评定估算,最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币10 100 153元,大写：壹仟零壹拾万零壹佰伍拾叁元整。

复习思考题

一、单项选择题

1.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是(　)。

A．交通拥挤　B．建筑技术减少　C．城市规划改变　D．自然环境恶化

2.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率为6%,年折旧率2.2%,则该建筑物的现值为(　)元。

A．76 880　B．79 104　C．77 952　D．81 562

3.某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A．43.2%　B．50%　C．56.8%　D．70%

4.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2。又知该写字楼可出租面积为1 000m2,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将产生(　)万元的贬值。

A．548.19　B．558.15　C．567.39　D．675.40

5.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命为(　)年。

A．40　B．43　C．47　D．50

6.下列关于农地征收费用的表述中不正确的是(　)。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

7.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(　)。

A．某标准厂房　B．某酒厂厂房　C．某待出让土地　D．某写字楼

8.某企业开发某土地,土地重新取得成本为1 000元/m2,正常开发成本为1 500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为1 005元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为(　)元/m2。

A．1 840　B．2 840　C．2 966　D．3 000

9.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2 000万元,建筑物重新购建价格为3 000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为(　)万元。

A．4 091　B．4 182　C．4 250　D．5 000

10.某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2 000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年,有效经过年数为4年。设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

A．400　B．628　C．656　D．700

11.某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地使用权出让手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为(　)年。

A．45　B．50　C．52　D．55

12.为估算某建筑物的重新购建价格,经测算其土建工程直接费为780元/m2,安装工程直接费为450元/m2(其中人工费为50元/m2),装饰装修工程直接费为900元/m2(其中人工费为45元/m2),又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%,安装工程综合费率为安装工程人工费的75%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%,税金为35%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　)元/m2。

A．2 204.55　B．2 397.99　C．3 237.60　D．3 345.64

13.某房地产的重建价格为2 000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大,比正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

A．1 838.00　B．1 844.55　C．1 845.87　D．1 850.00

14.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场,建设期为2年,该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零,采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为(　)。

A．2.00%　B．2.13%　C．2.22%　D．2.50%

二、多项选择题

1.成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括(　)等。

A．图书馆　B．钢铁厂

C．空置的写字楼　D．单纯的建筑物

E．加油站

2.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(　)等。

A．意外破坏的损毁　B．市场供给过量　C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变　E．周围环境条件恶化

3.下列关于重新购建价格的说法中,正确的有(　)。

A．重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B．重新购建价格是在估价时点的价格

C．重新购建价格是客观的价格

D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

4.在运用成本法时最主要的有(　)。

A．区分计划成本和实际成本　B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值　D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值

5.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有(　)。

A．功能落后　B．功能缺乏　C．环境污染

D．交通拥挤　E．正常使用的磨损

三、简答题

1.简述成本法的含义。

2.成本法的适用条件与理论依据是什么?

3.成本法的三个基本公式如何应用?

4.房地产的价格由哪几部分构成?

5.建筑物重新购建方法的求取方法有哪些?

6.简述重置价格与重建价格的含义及其异同点。

7.建筑物的折旧求取方法有哪些?在计算建筑物折旧时应注意哪些方面?

四、计算题

1.某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权,建设休闲度假村。该项目总用地面积10 000m2,土地使用期限40年,建筑总面积为20 000m2,并于2007年9月1日完成,该公司申请竣工验收。根据环保政策要求,环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。

(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地,土地取得费用为1 000元/m2。新建一个与上述项目功能相同且符合环保要求的项目开发成本为2 500元/m2,销售费用为200万元,管理费用为开发成本的3%,开发建设期为2.5年,开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年内均匀投入,贷款年利率为7.02%,销售税金及附加为售价的5.53%,投资利润率为12%。

(2)经分析,新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元,而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造,发生抵除费用30万元,拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业,当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造,项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日,为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的相同的年净收益,该公司当年需额外支付运营费用100万元,之后将保持预计的盈利水平。

(4)该类度假村项目的报酬率为8%。

2.估价对象为一写字楼,土地总面积1 000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4 500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。收集有关资料如下：

(1)收集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示：

(2)当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5 732万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1 800元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼没有电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算,正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时,由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)。

3.(2005年真题计算题第2题)某幢写字楼,土地面积4 000m2,总建筑面积为9 000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的四十余年土地使用权价格为2 000元/m2,建筑物重置成本为1 300元/m2。建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：

①门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数为9年。

②该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗800元。

③由于写字楼所在区域有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。

④该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。

⑤假设除空调以外,残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。