成本法评估房地产价格的步骤包括：①收集整理有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;②测算重新构建价格;③测算建筑物折旧;④房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限确定;⑤求取积算价格。

5.2.1　收集整理有关资料

收集整理有关资料包括待估房地产价格的背景、成本、税费与利润等资料。

1)收集整理与待估土地价格相关的资料

待估土地价格相关的资料包括：待估土地的形状、面积、位置、用途,周围环境,土地征用中的征地费、补偿费、劳力安置补助费及新菜地开发基金等,各种债券的正常利率,银行存贷款利率,当地各行业正常的投资回报率,土地使用权的出让年限及剩余年限,当地基准地价评估与修正系数体系资料等。

2)收集整理与待估建筑物价格相关的资料

待估建筑物价格相关的资料包括：建筑物面积、结构、用途、区位、朝向、已使用年限、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等。

3)收集税费、利润等资料

收集待估房地产所在地区的房地产税费的征收类型与标准,同类房地产开发的平均利润等情况。

5.2.2　重新购建价格的估算

1)重新购建价格的概念与分类

(1)重新购建价格的概念

重新购建价格又称为重新购建成本(Construction Cost-New),是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。在这里,应特别记住三点：

①重新购建价格是估价时点时的。如在重新开发建设的情况下,重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但估价时点并非总是现在,也可能为过去或未来。

②重新购建价格是客观的。具体来说,重新取得或重新开发建设的支出,不是个别单位或个人的实际耗费,而是必需的耗费,应能体现社会或行业的平均水平,即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平,超出的部分不仅不能构成价格,而且是一种浪费;而低于社会或行业平均水平的部分,不会降低价格,只会形成个别单位或个人的超额利润。

③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧;土地的重新购建价格(即重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。因此,建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧,而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如,估价对象的土地是5年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权,求取其估价时点重新购建价格时不是求取其40年土地使用权的价格,而是求取其35年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善,求取其重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格,而是求取其目前交通状况下的价格。

(2)建筑物重新购建价格的分类

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同,分为重置价格(成本)和重建价格(成本)。

建筑物重置价格(Replacement Cost)是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

建筑物重建价格(Reproduction Cost)是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格(所必需的支出和应获得的利润)。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此,重建价格进一步来说,是在原址,按原规格和原建筑形式,使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备,采用原有建筑技术和工艺等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

上述两种重新建造方式往往得出的重新购建价格不同。有特殊保护价值的建筑物,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使“复制”有困难的建筑物,一般只有使用重置价格。重置价格的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。由于技术进步,使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时、落后或成本过高,而采用新材料、新技术等,不仅功能更加完善,成本也会降低,因此,重置价格通常要比重建价格低。

2)重新购建价格的求取思路

求取房地的重新购建价格,是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本,再求取建筑物的重新购建价格,然后相加。在实际估价中,也可以采用类似于评估新建房地产价格的成本法来求取。

求取土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用市场法、基准地价修正法等求取其重新取得价格,这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格,也可采用成本法求取其重新开发成本。

求取建筑物的重新购建价格,是假设旧建筑物所在的土地已取得,且此土地为空地,但除了旧建筑物不存在之外,其他状况均维持不变,然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润,即为建筑物的重新购建价格;或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造,由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人,在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用,再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润,即为建筑物的重新购建价格。

3)建筑物重新购建价格的求取方法

建筑物的重新购建价格可以采用成本法、市场法求取,也可以采用工程计价的方法求取,还可以通过政府或者其授权的部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格后的调整来求取。重新购建价格的求取方法具体有下列四种：

(1)单位比较法

单位比较法(Comparative-Unit Method)是以建筑物为整体,选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位,通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本,并对其做适当的调整修正类估算建筑物重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。另外,如停车场的比较单位通常为每个车位,旅馆的比较单位通常为每个房间或床位,保龄球馆的比较单位通常为每个球道。

单位面积法(Square-Foot Method)是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价,对其做适当的调整修正(调整修正的内容和方法类似于市场比较法),然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。

【例5-1】某建筑物的建筑面积为500m2,该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为2 000元/m2,则该建筑物的重新购建价格可估计为500×2 000＝100(万元)。

在现实房地产估价中,往往将建筑物划分为不同的建筑结构、用途或等级,制作不同时期的基准重置价格表,以供求取某个具体建筑物的重置价格时使用。建筑物重置价格表的格式参见表5-1。

表5-1　建筑物基准重置价格表

单位体积法(Cubic-Foot Method)与单位面积法相似,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价,对其做适当的调整修正,然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物。

【例5-2】某建筑物的体积为500m3,该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1 000元/m3,则该建筑物的重新购建价格可估计为500×1 000＝50(万元)。

(2)分部分项法

分部分项法(The Unit-In-Place Method)是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新购建价格的方法。即先估算各个独立构件或工程的数量,然后乘以相应的单位价格或成本,再相加。

在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时,需要注意两点：一是应结合各构件或工程的特点使用计量单位;二是不要漏项或重复计算,以免造成估算不准。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格就是将建筑物的基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程、给排水工程、供暖工程、电气工程等分项工程的成本之和,加上税费、利息和管理费后所得的价格总和。采用分部分项法估算建筑物的重新购建价格的一个简化例子参见表5-2。

表5-2　分部分项法计算建筑物重新购建价格表

(3)工料测量法

工料测量法(The Quantity Survey Method)是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数,然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准,再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似,即先估算工程量,再配上概(预)算定额的单价和取费标准来估算。

工料测量法的优点是详实,缺点是费时费力并需有其他专家(如建筑师)的参与,它主要用于具有历史价值的建筑物估价。采用工料测量法估算建筑物重新购建价格的一个简化例子见表5-3。

表5-3　工料测量法计算建筑物重新购建价格表

续表5-3

(4)指数调整法

指数调整法(The Index Method)是运用建筑成本(造价)指数或变动率,将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值的具体方法,与市场比较法中交易日期调整的方法相同。

5.2.3　建筑物折旧的估算

1)建筑物折旧的概念和原因

这里所讲的建筑物折旧,是指估价上的折旧而非会计上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧虽然有相似之处,但也有本质上的区别。估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失,其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从重新购建价格中扣除折旧,即是进行减价调整。在实际估价中,建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。

(1)物质折旧

物质折旧(Physical Depreciation,Physical Deterioration),又称物质磨损、有形损耗,是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为四个方面：①自然老化;②正常使用的磨损;③意外的破坏损毁;④延迟维修的损坏残存。

自然老化是由于自然力的作用而引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化和基础沉降等,与建筑物的实际经过年数成正相关;同时,还受建筑物所在地区的气候与环境条件的影响,如酸雨多的地区,建筑物的损耗就大。

正常使用所造成的磨损主要是由于人工使用引起的,与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。例如,居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损。工业用途建筑物又可分为受腐蚀的和不受腐蚀的。受腐蚀的建筑物,由于会受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液等的不良影响,其损毁程度要大于不受腐蚀的建筑物。

意外的破坏损毁主要因突发性的灾害所引起的,这里所讲的灾害主要包括自然的和人为的两方面,如地震、水灾、风灾、失火、碰撞等。对于这些损毁即使进行了修复,但可能仍然有“内伤”。

延迟维护所造成的损坏主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时,造成不应有的损坏或提前损坏。

(2)功能折旧

功能折旧(Functional Depreciation,Functional Obsolescence),又称精神磨损、无形损耗,是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失,它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的缺乏、落后或不适用所造成的价值损失;也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因,可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。

功能缺乏是指建筑物没有其应具备的某些部件、设备、设施或系统等。例如,住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。

功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。例如,设备、设施陈旧落后或容量不够,建筑式样过时,空间布局欠佳等。以住宅为例,现在时兴“三大、一小、一多”式住宅,即客厅、厨房、卫生间大,卧室小,壁橱多的住宅,过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅,相对而言就过时了。再如高档办公楼,现在要求有较好的智能化系统,如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够,相对而言其功能就落后了。

功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。例如,某幢厂房的层高为6m,但如果当地厂房的标准层高为5m,则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本。

(3)经济折旧

经济折旧(Economic Depreciation,Economic Obsolescence),又称外部性折旧(External Obsolescence),是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。例如,一个高级居住区附近建设了一座工厂,该居住区的房地产价值下降,这就是一种经济折旧。这种经济折旧一般是不可恢复的。再如,在经济不景气时期以及高税率、高失业率等,房地产的价值降低,这也是一种经济折旧。但这种现象不会永久下去,当经济复苏后,这方面的折旧也就消失了。

2)求取建筑物折旧的方法

求取建筑物折旧的方法很多,可归纳为五类：①年限法;②实际观察法;③成新折扣法;④市场提取法;⑤更新成本法。这些方法还可以综合运用。

(1)年限法

年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。

建筑物的寿命(Life)分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命(Physical Life)是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命(Economic Life)是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命,具体是根据建筑物的结构、用途和维修养护情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合判断作出的。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等,自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。

建筑物的经过年数(Age)分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数(Actual Age)是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数(Effective Age)是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：①建筑物的维修养护正常的,有效经过年数与实际经过年数相当;②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的,有效经过年数短于实际经过年数,剩余经济寿命相应较长;③建筑物的维修养护比正常维修养护差的,有效经过年数长于实际经过年数,剩余经济寿命相应较短。

在成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为经济寿命,经过年数应为有效经过年数,剩余寿命应为剩余经济寿命。因此,有效经过年数＝经济寿命－剩余经济寿命。

在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。例如,有两座实际经过年数相同的同类建筑物,如果维修养护不同,其市场价值也会不同,但如果采用实际经过年数计算折旧,则它们的价值会相同。实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考,即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的调整后得到。

年限法中最主要的是直线法。直线法(Straight-Line Method)是最简单的和应用得最普遍的一种折旧方法,它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为：

式中：Di——第i年的折旧额;

　　　C——建筑物的重新建造成本;

　　　S——预计的建筑物的净残值;

　　　N——建筑物的经济寿命;

　　　R——建筑物的残值率。

每年的折旧额与重新购建价格的比率称为折旧率,用d表示,则有：

有效经过年数为t年的建筑物折旧总额(用Et表示)的计算公式为：

采用直线法计算的估价时点建筑物现值(V)的公式为：

【例5-3】某建筑的建筑面积为200m2,经过年数为15年,单位建筑面积的重置价格为1 000元/m2,经济寿命为50年,残值率为3%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并估算其现值。

已知：C＝200×1 000＝200 000(元),R＝3%,N＝50年,t＝15年,则有：

(2)实际观察法

实际观察法(Actual Observation Method)不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度。因为早期建成的建筑物未必损坏严重,从而价值未必低;而新近建造的建筑物未必维护良好,特别是施工质量、设计等方面存在缺陷,从而价值未必高。实际观察法是由估价人员亲临现场,直接用观察、分析、测算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。

建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况,有时是修理,有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的,为可修复的损耗,即：修复所需的费用≤修复后房地产的价值－修复前房地产的价值。反之,为不可修复的损耗。对于可修复的损耗,可直接测算其修复所需的费用作为折旧额。

各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤：①将物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧;②将功能折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧;③将经济折旧分为不同情况,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到经济折旧;④将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额。

①物质折旧的求取

首先,将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分;反之为不可修复部分。对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

然后,对于不可修复的项目,根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命,将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命,采用年限法计算折旧额。长寿命项目是根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新构建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命,采用年限法计算折旧额。

最后,将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加,即为建筑物的物质折旧额。

【例5-4】某建筑物重置价格为200万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为10年,经过年数为5年;设备的重置价格为80万元,平均寿命为20年,经过年数为10年。假设残值率均为零。建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的折旧额＝2(万元)

装修的折旧额＝30×5/10＝15(万元)

设备的折旧额＝80×10/20＝40(万元)(www.daowen.com)

长寿命的折旧额＝(200－2－30－80)×10/50＝17.6(万元)

该建筑物的折旧总额＝2＋15＋40＋17.6＝74.6(万元)

②功能折旧的求取

首先,将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩,并进一步分为可修复的和不可修复的。功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等,如住宅没有卫生间、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。

然后,求取功能缺乏引起的折旧。对于可修复的功能缺乏引起的折旧：估算在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,即增加该功能所超额的费用作为折旧额。对于不可修复的功能缺乏引起的折旧：采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和;估算该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用;将未来每年损失租金的现值之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,作为折旧额。

接着,求取功能落后引起的折旧。对于可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额为该功能落后系统的重新购建价格,减去该功能落后系统已提折旧,加上拆除该功能落后系统所必需的费用,减去该功能落后系统可回收的残值(以上是落后功能的服务期未满而提前报废的损失),加上安装新的功能先进系统所必需的费用,减去该新的功能先进系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。对于不可修复的功能落后引起的折旧,以空调系统为例,其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中,将安装新的功能先进系统所必需的费用,替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后系统导致的未来每年损失租金的现值之和。

再接着,求取功能过剩引起的折旧。功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧包括功能过剩造成的无效成本和超额持有成本。无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除,如果使用重建成本则不能消除。超额持有成本可采用“超额运营费用资本化法”—功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。在使用重置成本下,扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本－超额持有成本;在使用重建成本下,扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重建成本－无效成本－超额持有成本。

最后,求取功能折旧总额。将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加,即为功能折旧额。

③经济折旧的求取

经济折旧在估价时点时通常是不可修复的,首先应分清它是暂时性的还是永久性的,然后可以根据租金损失的期限不同,采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。

(3)成新折扣法

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的成新率,或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率,然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。其计算公式为：

V＝Cq

式中：q——建筑物的成新率(%);

　　　C——建筑物的重新购建价格。

成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合,尤其适用于进行建筑物现值调查,但比较粗略。

在实际估价中,成新率是一个综合指标,其求取可以采用“先定量,后定性,再定量”的方式依下列三个步骤进行：①用年限法计算成新率;②根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初步判断,看是否吻合;③采用实际观察法对上述结果作进一步的调整,并说明上下调整的理由。当建筑物的维修养护属于正常的,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的,实际成新率应大于直线法计算出的成新率;当建筑物的维修养护比正常维修养护差的,实际成新率应小于直线法计算出的成新率。

【例5-5】某15年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为35年,残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。

该建筑物的成新率＝35÷(15＋35)＝70%

(4)市场提取法

市场提取法(Market Extraction Method)是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。这种方法的基本指导思想是：房地产价值的累计折旧是由市场上的买卖双方来确定的。如果在价值上一宗旧的房地产比一宗新的房地产低的话,那么它的售价就会比后者低。

在假设建筑物残值率为零的情况下,该方法求取折旧的步骤为：①收集交易实例。②从交易实例中选取三个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。③对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正。④求取可比实例在其成交日期时的土地价值,将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值。⑤求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧。⑥将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率,把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率;或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率,再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率,或者乘以年折旧率再乘以其经过年数,便可求出估价对象建筑物的折旧。

运用市场提取法评估建筑物的累计折旧额,如表5-4所示。

表5-4　市场提取法求取建筑物的累计折旧额

根据交易实例,待估建筑物的折旧率为33%～36%,将其乘以待估建筑物的重新建造成本即可求得其折旧额。

(5)更新成本法

更新成本法,是通过估算建筑物磨损部分的更新、修理成本来估算建筑物折旧额的方法。估价师观察、总结建筑物折旧的原因,并分门别类。

首先,对于可更新的物理性价值贬损,如玻璃、天花板、墙壁涂层、地板等的破损,将所有这些破损修复到新的程度所需的成本加和,即建筑物可更新的物理性折旧额。

其次,对不可更新的物理性价值贬损,先估算该不可更新部分在估价时点的重新建造成本,再计算该部分已使用年数占耐用年限的比例,然后将两者相乘,就得到不可更新的物理性折旧额。

最后,对功能性价值贬损,通过计算符合现代经济的设备的成本与原设备现值之差,求得功能性折旧额。

(6)折旧方法的综合应用

估价人员有时可以同时采用上述几种折旧方法求取建筑物的折旧,但不同的折旧方法求得的结果不尽相同,为此,可以采用简单算术平均或加权算术平均等方法将求得的结果综合成一个统筹兼顾的结果,这是一种综合运用。在估价实务上,通常先以年限法为基础计算折旧,然后根据实际观察法进行调整,这也是一种综合求取建筑物折旧的方法。需要说明的是：

①无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值,估价人员都应亲自去估价对象现场观察、鉴定建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间、维修养护和使用情况以及地基的稳定性等,最后确定应扣除的折旧额或成新率。

②估价上的折旧实质上是一种经济角度的价值损失,估价对象价值损失的速率与土地使用权年限密切相关,因此,当土地使用权的总年限较短时,实际观察法可能失效。

③年限法与诚信折扣法求取折旧主要是针对物质折旧的,对于功能折旧和经济折旧需要采用其他方法求取。

④各种类型的折旧都体现在“价值损失”上,因此实际估价中,对租赁房地产可用租金损失资本化法求取估价对象的综合折旧额。

3)求取建筑物折旧应注意的问题

(1)估价上的折旧与会计上的折旧的区别

求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,科学地说不是“折旧”,而是“减价调整”;会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。在会计上,C为资产原值,是当初购置时的,不随时间的变化而变化;在估价上,C为重新购建价格,是估价时点时的,估价时点不同,C的值可能不同。在会计上,资产原值与累计折旧额的差称做资产的账面价值,它无须与资产的市场价值一致;在估价上,重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值,它必须与资产的市场价值一致。常常出现这种情况：有些房地产,尽管在会计账目上折旧早已提足或快要提足,但估价结果却显示其仍有较大的现时价值;而有些房地产,尽管在会计账目上折旧尚未提足或远未提足,但估价结果却显示其现时价值已所剩无几。

但在房地产估价中,并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(土地取得费用的摊销)就属于会计上的折旧。

(2)土地使用年限对建筑物经济寿命的影响

求取建筑物折旧应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。在实际估价中,由于土地是有期限的使用权,建筑物的经济寿命与土地使用年限可能不一致,所以,计算建筑物折旧所采用的经济寿命遇到下列情况时的处理为：

①建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计。

②建筑物经济寿命短于土地使用权年限时,应按建筑物经济寿命计算折旧。

③建筑物经济寿命长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧。

④建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其经济寿命早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物经济寿命计算折旧。

⑤建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

5.2.4　房屋完损等级评定与建筑物的耐用年限

1)房屋完损等级评定

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级,即现有房屋的质量等级。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法,对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强,既有目观检测,又有定性定量的分析。目前,我国对房屋质量的评定,是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

(1)房屋完损等级标准

一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

①完好房。指房屋的结构构件完好,装修和设备完好、齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常;或虽个别分项有轻微损坏,但一般经过小修就能修复。

②基本完好房。指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好,油漆缺乏保养,设备、管道现状基本良好,能正常使用,经过一般性维修即可修复。

③一般损坏房。指房屋结构一般性损坏,部分构部件有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部破损,油漆老化,设备、管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修,更换零件。

④严重损坏房。指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、破损,油漆老化见底,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏,需要进行大修或翻修、改建。

⑤危险房。指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。

(2)房屋完损等级的评定方法

一般根据房屋各个组成部分完损程度综合评定。

①房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

②房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准,在装修设备部分中有一、两项完损度下降一个等级,其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

③房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准,在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准,其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准,则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

④房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准,其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度来确定。

(3)房屋完好率及危险率的计算

房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位,评定时则以幢作为评定单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位(包括物业管理企业)的一个重要技术经济指标之一,它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和除以总建筑面积。

(4)房屋完损等级与成新度

房屋的成新度从基础、装修与设备等方面有所区别。

①十成。建筑期最长不超过五年的新建房屋(特殊情况除外)。

②九成。结构部分：地基基础有足够承载能力,无不均匀沉降;砖墙、屋架等承重构件完好牢固;非承重墙体完好;屋面无渗漏,排水畅通;楼地面整体完好平整。装修部分：门窗完好无损、开关灵活;内外粉刷完整无损;顶棚牢固不变形。设备部分：上、下水管道畅通无阻,卫生器具完好,零件齐全;线路、照明装置完好无缺,绝缘良好;特种设备现状良好,使用正常。

③八成。部分符合上述九成新条件。

④七成。结构部分：地基基础有承载能力,有少量不均匀沉降;墙、柱、梁等承重构件基本完好,屋架各部件、节点基本完好。非承重墙有轻微裂缝,面层破损;屋面局部渗漏,排水基本畅通;楼地面整体面层基本完好。装修部分：门窗少量开关不灵,玻璃五金少量残缺,油漆尚好;内外粉刷稍有空鼓、裂缝、风化;顶棚少量面层破裂、缺损,少量压条脱钉。设备部分：上、下水管道基本畅通,卫生器具基本完好,个别零件缺损;线路和各种照明装置完好;特种设备现状基本良好,使用正常。

⑤六成。部分符合上述七成新条件。

⑥五成。稍好于下述四成新条件。

⑦四成。结构部分：地基基础有一定强度,局部有较大不均匀沉降,对上部结构已产生一定影响;墙、柱等承重构件产生下沉开裂,屋架有局部变形、腐朽、锈蚀;非承重墙部分裂缝,间隔墙面层局部损坏,失修严重;屋面局部漏雨,平屋面、隔热层、防水层破损较严重,热电厂水设施破坏严重;楼地面整体面层部分空鼓、脱落。装修部分：门窗部分开关不灵、局部破缺,油漆老化、剥落;内外粉刷部分空鼓、裂缝、剥落,勒脚严重侵蚀,顶棚面层损坏较大,有明显下垂变形。设备部分：上水管道锈蚀,下水不够畅通,卫生器具完好,个别滴漏损坏严重;线路老化,照明装置残缺;特种设备不能正常使用。

⑧三成。稍好于二成新条件。

⑨二成：结构部分：地基基础强度不足,有较大不均匀沉降,且仍继续发展,严重影响住房安全;承重墙、柱严重损坏,有明显倾斜变形,屋梁端节点腐朽,锈蚀严重,有下翘变形;非承重墙严重开裂、倾斜,墙面松动、断折,面层破损;屋面严重漏雨,平屋面、防水隔热层严重破损,排水设施严重锈烂;楼地面整体面层严重剥落,木露地面已经腐烂破损。装修部分：门窗开关普遍不灵,缺损严重;内外粉刷严重风化剥落;顶棚基层破乱,面层破损。设备部分：下水管道严重堵塞,卫生器具严重残缺;电线破损、普遍老化,照明装置陈旧,不符合绝缘要求;特种设备严重损坏。

房屋完损等级与建筑物成新度密切相关,两者的关系具体表现为：完好房,成新度在八成新以上;基本完好房,成新度为七、六成;一般损坏房,成新度为五、四成;严重损坏房与危险房,成新度在三成以下。对于一些平面布置不合适、设备落后、式样过时的建筑物,在根据其结构、装修、设备三个组成部分的完损程度确定了成新度以后,还要依据市场情况和估价经验,对该成新度作适当减价修正,最后以修正的成新度来计算建筑物的现值。

2)建筑物的耐用年限

耐用年限是指建筑物能够正常使用的年限。它必须是在建造建筑物时按设计要求合理地采用原材料和符合质量要求,并在竣工后使用及合理保养下,平均达到的使用年限,不包括意外灾害的因素。建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限,它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前,一般将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限,没有考虑物价上涨、人为损耗等因素。

建筑物的耐用年限与建筑物的结构密切相关,因此必须对不同的建筑结构有所把握与了解。

(1)各种结构类型建筑物的等级标准

①钢结构。轻质高强、质地均匀,生产、安装工业化程度高,密闭性能好,抗震及抗动力荷载性能好,具有一定的耐热性。但钢结构抗腐蚀性较差。

②钢筋混凝土结构。全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。一般装修良好,设备比较齐全。

③砖混结构一等。部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷,并设有阳台,内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

④砖混结构二等。部分钢筋混凝土,主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙,没有阳台,内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

⑤砖木结构一等。材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。一般是外部有装修处理,内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

⑥砖木结构二等。结构正规,材料较好。一般外部没有装修处理,室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

⑦砖木结构三等。结构简单,材料较差,室内没有专用上、下水等设备,是较低级的砖木结构房屋。

⑧简易结构。如简易房、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。

(2)各种结构类型建筑物的经济耐用年限

①钢结构。生产用房70年,受腐蚀的生产用房50年,非生产用房80年。

②钢筋混凝土结构。生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年。残值率为0。

③砖混结构一等。生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年。残值率为2%。

④砖混结构二等。生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年。残值率为2%。

⑤砖木结构一等。生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。残值率为6%。

⑥砖木结构二等。生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。残值率为4%。

⑦砖木结构三等。生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。残值率为3%。

⑧简易结构。10年。残值率为0。

5.2.5　积算价格的求取

通过以上分析,就可以应用成本法公式求取房地产的积算价格。

房地产积算价格＝土地的重新购建价格＋建筑的重新购置价格－建筑物的折旧

其中,土地的重新购置价格可采用市场法求取,也可采用成本法、基准地价修正法求取;建筑物的重新购置价格分为重置价格和重建价格,它们视建筑物的重要性而选定,求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等;建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧,求取方法有年限法、实际观察法、成新折扣法等。