5.1.1　成本法的概念

成本法(Cost Approach),又称承包商法(Contractors Method)、加合法(Summation Approach)等,是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础,来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。

成本法中所指的成本是经济学中的成本概念,与会计学中的成本概念是不同的,主要表现为：①会计成本是显性的,即是企业会计账目上作为成本项目计入的费用,而成本法中的成本是全部的,不仅包括显性成本(Explicit Cost),而且包括隐性成本(Implicit Cost),即企业自己提供资源所必须支付的费用,如企业投入自有资金的利息、劳务工资、正常利润等;②成本法中的成本是必要且正常的成本,并不是房地产开发企业在开发房地产过程中实际发生的成本,因此,这一成本是客观的,它可以高于、低于或等于房地产开发所发生的实际成本;③成本法中的成本,在时点上是指现在的,即估价时点时的成本,而不是会计账目上记载的建造时所发生的历史成本,因此,成本法中的成本并不是一般理解的成本或费用,而是具有价格的含义,是待估房地产在估价时点价格的一种反映。

从卖方的角度来看,成本法的理论依据是生产费用价值论。房地产的价格是基于其“生产费用”,即卖方愿意接受的最低价格,不能低于其开发建造该房地产已花费的代价,如果低于该代价就要亏本。从买方的角度来看,成本法的理论依据是替代原理,即买方愿意支付的最高价格,不能高于其所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,还不如自己开发建造或者委托另外的人开发建造。由此可见,一个是不低于开发建造已花费的代价,一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价,买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此,可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。

5.1.2　成本法的适用条件

1)成本法的特点

成本法具有以下特点：①成本法一般适用于新开发房地产估价,不适用于建成区已开发土地的估价;②成本法适用于工业房地产估价,对商业及住宅用地则多不适应;③成本法一般仅用于房地产市场狭小,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行估价的土地;④成本法以成本累加为途径,而成本高并不一定表明效用和价值就高,因此,其评估结果只是一种“算术价格”,对房地产的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑,这也正是成本法的局限;⑤成本法虽有缺陷和限制,但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产开发可行性研究等的重要方法,同时也是估算房地产成本价格的一种有效途径。

2)成本法的适用范围

新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产都可以采用成本法估价,但成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。另外,成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。在房地产保险(包括投保和理赔)以及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价。因为,在保险事故发生后或其他损害中,房地产的损毁往往是局部的,需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的,有时也需要用完全重置的办法来解决。

运用成本法估价时需要注意,现实中的房地产价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。也就是说,房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”,是从长期内平均角度来考虑的,并且要具备两个条件：一是可以自由进入市场;二是该种商品本身可以大量重复生产。

但这并不意味着不具备上述两个条件就不可以采用成本法估价,而是要求在运用成本法时注意“逼近”,并且要考虑下列两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时,价格应向下调整;当求大于供时,价格应向上调整。折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑。

成本法估价比较费时费力,估算重新购建价格和折旧也有相当的难度。尤其是那些较老的、旧的房地产,往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察,依靠其主观判断。因此,成本法估价要求估价人员有丰富的经验,特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。

5.1.3　房地产价格的构成

房地产价格的实际构成极其复杂,不同地区、不同时期、不同类型的房地产,其价格构成可能不同。构成项目的划分标准或角度不同,价格构成内容也会不同。在实际运用成本法估价时,不论房地产价格的构成如何,最关键的是要调查、掌握当地从取得土地一直到建筑物建成交付使用的全过程中所涉及的税费种类、支付标准及支付时间,既不可有重复也不可漏项,在此基础上再针对估价对象的实际情况确定其价格构成并估算各构成项目。

典型的房地产开发经营方式表现为“取得房地产开发用地进行房屋建设,然后销售所建成的商品房”,这里以此为例,并从便于测算各构成项目的金额的角度来划分房地产价格构成。在这种情况下,房地产价格通常由六大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用及税费;⑥开发利润。

1)土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下,土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径,可分为通过征用农地、城市中进行房屋拆迁与在市场“购买”取得三种方式。

(1)征用农地的土地取得成本

通过征用农地取得的,土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用的费用,根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定,包括以下几个方面：

①土地补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。征用其他土地的土地补偿费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。

②安置补助费。征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。

按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

③地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费,其标准由省、自治区、直辖市规定。

④新菜地开发建设基金。征用城市郊区菜地的开发建设基金需要根据不同城市规模与人口多少确定。

⑤耕地开垦费。占用耕地的,要计算该项费用。对于占用耕地的,按照《土地管理法》第三十一条规定的“占多少,垦多少”原则计算耕地开垦费。耕地开垦费的计算,一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的,应当依据其规定标准进行确定。

⑥耕地占用税。占用耕地的,要缴纳该项税费。耕地占用税实行定额税率,具体分四个档次：a．以县为单位人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区,每平方米为2～10元;b．人均耕地在1～2亩(含2亩)的地区,每平方米为1.6～8元;c．人均耕地在2～3亩(含3亩)的地区,每平方米为1.3～6.5元;d．人均耕地在3亩以上的地区,每平方米为1～5元。各地适用税额,由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内,根据本地区情况具体核定。为了协调政策,避免毗邻地区征收税额过于悬殊、保证国家税收任务的完成,财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额,如上海市9.0元。同时还规定,各省、自治区、直辖市应有差别地规定各县(市)郊区的适用税额,但各地平均数不得低于规定的平均税额。

⑦征地管理费。是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

⑧政府规定的其他有关税费。

土地使用权出让金,是国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

(2)城市房屋拆迁的土地取得成本

在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。通过在城市中进行房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。

城市房屋拆迁中发生的费用,根据《城市房屋拆迁管理条例》等的规定,包括以下几个方面：①被拆除房屋及附属物的补偿费;②搬迁补助费;③临时安置补助费或周转房费;④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费;⑤拆迁服务费;⑥拆迁管理费;⑦政府规定的其他有关费用。土地使用权出让金的确定与农地征用途径的计算方式相同。

(3)市场购买的土地取得成本

通过购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地等途径在市场上购买取得的土地,其取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

2)开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

(1)前期工程费

前期工程费主要包括：

①项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

②“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。

(2)基础设施建设费

基础设施建设费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。通常采用单位指标估算法来计算。

(3)房屋建筑安装工程费

房屋建筑安装工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

(4)公共配套设施建设费

公共配套设施建设费指在开发小区内发生,可计入房地产开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

(5)开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

(6)不可预见费

不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度,以前述费用之和为基数,按3%～5%计算。

与房屋建造成本相比而言,土地开发成本计算更加复杂。在计算土地开发成本中,首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度,是指土地的基础设施建设和开发的状况,一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等,这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发,比如在开发区的开发建设过程中,政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等,但这种开发程度对开发区来说,是指区内的“通”和“平”,而具体对于开发区内某一块土地来说,各种设施一般只建设到宗地红线外,而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话,一般来说是不通的,但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内,土地开发程度一般来说比较容易分析,而在一般地区,尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。在实践中确定土地开发程度,主要应注意如下两方面问题：(www.daowen.com)

(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度

对于一般地区来说,由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的,因此,许多开发设施并没有真正建设到宗地红线,有的可能距离几十米,有的距离几千米、十几千米,甚至几十千米。在这种情况下,一般企业要进行生产和建设,通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。在这种情况下,一般区分宗地内外的设施状况,由市政投资建设的应属于宗地外,由房地产企业投资建设的应属于宗地内。

(2)宗地红线内外的开发程度不一致

由于在房地产估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外,因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象,尤其是独立工业(矿)区。通常有以下几种情况：

①红线外开发程度比红线内低。这种情况主要是由于有的设施是企业自建,如供水设施为企业自建的水井,而宗地所处区域又没有供水设施。这就形成宗地内有供水,而宗地外无供水。

②红线外开发程度比红线内高。这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施,但该宗地内没有用。如煤矿的矸石山,其红线外可能有通讯、供水设施,但矸石山不用,内部也没建设。

③某种设施红线内有,红线外也有,但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的。如位于某城市市中心区的大酒店,为了满足经营的需要,其供暖设施是企业自建的,而该宗地所处区域也有市政供暖设施,可是红线内外就是不搭界,在这种情况下,按照客观估价的原则,应确定宗地红线内外均有该设施。

确定了土地开发程度后,应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准,合理确定土地开发成本。

3)管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用,包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以,在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

4)投资利息

投资利息,即在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。此处的投资利息与会计上的财务费用不同,包括土地取得成本、开发成本和管理费用等的利息,无论它们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。占用资金时要考虑资金获得其他收益的可能性,显而易见的一种可能是将资金存入银行获取利息。此外,从估价角度来看,开发商自有资金应得的利息也要与开发商应获得的利润分开,不能算作利润。

由于各部分资金的投入时间不同,土地取得费及其税费在土地开发动工之间就要全部付清,经历整个开发期,在开发完成后才能收回;开发费及其税费在开发过程中逐步投入,销售后方可收回,因此,应通过计算利息来考虑各部分投入的时间价值。具体而言,土地取得费及其税费的利息计算期为整个开发期。开发费及其税费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数,计息期为开发期的一半;二是以开发费一半基数,计息期为整个开发期。

土地开发周期一般根据房地产开发的面积大小和开发的难易程度确定,利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。

5)销售费用及其税费

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用,包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按售价乘以一定比率来测算。

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费,又可分为下列两类：①销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,即通常所说的“两税一费”等。②其他销售税费,包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率,所以,在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

6)开发利润

现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中,“售价”是未知的,是需要求取的,开发利润则是需要事先测算的,因此运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

(1)开发利润是所得税前的,即：

开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本

－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费

(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望获得的利润。

(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

①计算基数＝土地取得成本＋开发成本,相应的利润率可称为直接成本利润率,即：

②计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用,相应的利润率可称为投资利润率,即：

③计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：

④计算基数＝开发完成后的房地产价值,相应的利润率可称为销售利润率,即：

所以,在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配,即采用不同的计算基数,应选用相对应的利润率;反过来,选用不同的利润率,应采用相对应的计算基数,不能混淆。从理论上讲,同一个房地产开发项目的开发利润,无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算,所得的结果都是相同的。

5.1.4　成本法的基本公式

1)成本法最基本的公式

成本法最基本的公式为：

积算价格＝重新购建价格－折旧

上述公式可针对下列三类估价对象而具体化：①新开发的土地;②新建的房地产(包括房地、建筑物两种情况);③旧的房地产(包括房地、建筑物两种情况)。新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧,但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如,运用成本法评估某在建工程的价值,即使该在建工程实实在在花了较大的成本,但在房地产市场不景气时要予以减价调整。

2)适用于新开发土地的基本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地,在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下,成本法的基本公式为：

新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

对新开发区土地的分宗估价,成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。

3)适用于新建房地产的基本公式

在新建房地的情况下,成本法的基本公式为：

新建房地产价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用　＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润

在新建建筑物的情况下,上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润,即：新建建筑物价格

＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润

在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况,对上述公式进行具体化。

4)适用于旧房地产的基本公式

在旧房地的情况下,成本法的基本公式为：

旧房地产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本　＋建筑物的重新购建价格－建筑物总的折旧

在上式中,必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧建筑物的情况下,成本法的基本公式为：

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧