使用市场比较法,首先要找到与评估对象相类似的案例,而且要符合一定的要求,如用途相同、建筑结构相同、地区相邻或相近、价格类型相同、估价日期接近、交易情况正常或可修正为正常等,把它们按照一定的要求列表,逐项填写,这是使用市场比较法的基础。

其次,要进行可比交易实例修正。需要修正的情况主要有交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素的修正。这些修正要有客观依据并结合估价人员积累的经验进行。要求估价人员以严谨、科学、认真的态度来完成。

第三,在确认估价结果时,还可采用其他估价方法对比较法的评估结果进行必要的校正。如用其他方法得出的结果与比较法的结果比较接近,就说明采用的比较法是符合客观实际的,如果差距太大,就要查找原因。

最后,要注意细节问题,如计量单位的统一、评估依据的寻找等。

下面结合一些具体的实例,对市场比较法的评估过程进行进一步的熟悉。

1)应用实例1

估价对象是一块空地,总面积为300m2。估该宗土地于2006年10月1日的买卖价格。估价过程如下：

(1)选择估价方法

在估价对象所在地区和近邻地区,该类型土地存在较多的交易实例,所以采用市场比较法进行估价。

(2)收集有关资料

①收集估价对象资料(略)。

②收集买卖实例资料

共调查收集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例,均可作为可比实例。实例A的面积为266m2,成交单价1 200元/m2,交易日期2006年4月1日;实例B的面积为354m2,成交单价1 020元/m2,交易日期2006年3月1日;实例C的面积为300m2,成交单价910元/m2,交易日期2005年6月1日;实例D的面积为257m2,成交单价950元/m2,交易日期2005年7月1日;实例E的面积为276m2,成交单价1 250元/m2,交易日期2006年3月1日。

(3)确定修正系数

①确定交易情况修正系数

实例A、E为正常买卖,无需进行交易情况修正;实例B、C、D均比正常买卖价格偏低,其中,实例B估计偏低3%,实例C估计偏低4%,实例D估计偏低5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：

②确定交易日期修正系数

据调查,2005年4月1日至2006年10月1日之间,该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：

③确定区域因素修正系数

实例A与估价对象土地处于同一地区,无需作区域因素修正;实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果,如表4-6所示。

表4-6　

各宗可比实例的区域因素修正系数如下：

④确定个别因素修正系数

估价对象土地的面积较大,有利于利用,另外其环境条件较好,其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：

(4)进行因素综合修正(表4-7)

表4-7　

(5)计算估价结果

上述五个案例测算的结果差异不大,用五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果,则有：

估价对象土地的单价＝(1 298＋1 320＋1 122＋1 173＋1 264)/5＝1 235(元/m2)

估价对象土地的总价＝1 235×300＝370 500(元)

2)应用实例2

为了评估某商品住宅在2006年9月1日的正常市场价格,在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例,有关资料见表4-8所示。

表4-8　

在上表中,交易情况比较中的正(负)值表示可比实例的成交价格高(低)于其正常价格的幅度;在区域因素、个别因素比较时,以估价对象的区域因素和个别因素为基准,正(负)值表示可比实例的区域因素和个别因素优(劣)于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外,假设2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为1∶8.1,2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为1∶8.0;该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在2005年6月1日至2006年2月28日之间平均每月比上月上涨1%,在2006年3月1日至2006年9月1日之间平均每月比上月下降1.2%。试利用上述资料评估该商品住宅在2006年9月1日的正常市场价格。

估算该商品住宅于2006年9月1日的正常市场价格如下：

(1)计算公式

采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下：

(2)求出各可比实例的比准价格(人民币)

(3)计算评估结果

若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果,则有：

3)应用实例3

以下是一份完整的应用市场比较法估价土地的报告书。

评估对象为××有限公司位于××市××开发区××路××号工业用途房地产(土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房屋与土地分开采用不同的评估方法估价,然后加总对房地产价值进行评估。

一、基本情况

(一)估价对象概况

此次委托评估的是位于××市××开发区内的工业用房地产。

1.估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：

权利人：××有限公司

坐落：××路××号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：(略)

土地使用期限：1996－01－01至2042－12－31止

土地总面积：29 032m2

建筑面积：6 791m2

房屋类型：工厂

建筑结构：钢筋混凝土

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。

2.估价对象四至情况

估价对象位于××市××开发区××路××号,土地等级属××市基准地价十级地段。距××大桥30km,距××机场52km,距××火车站45km,距××国际机场30km。估价对象四至：东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司。

3.估价对象土地利用状况

估价对象土地上已建设总建筑面积为6 791m2的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。

(二)影响因素说明

1.个别因素分析

(1)建筑物状况

根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于××市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况见表4-9所示。

表4-9　建筑物状况

(2)厂区内状况

估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。

(3)交通条件

估价对象距××大桥30km,距××机场52km,距××火车站45km,距××国际机场30km,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路。

(4)基础设施状况

估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。

2.区域因素

估价对象所在的××区位于××的南翼,××湾北岸,东西长41km,南北宽22km,总面积687km2。××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长31.6km,江岸线长13.6km,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是××市的南大门。

近年来,××区抓住机遇,以吸收××大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全。

××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。

3.市场背景分析

2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展。据统计,国民经济的增长速度已达到8%。

××市是我国的特大型城市,根据国际国内形势的发展和国家的要求,××市长远发展的总体目标是：到2010年,把××市建设成为国际经济、金融、贸易中心之一。在后十年××市需要继续保持两位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。

由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的××市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升。

二、评估价值定义

本次评估所揭示的是××有限公司位于××市××开发区××路××号的房地产(建筑总面积6 791m2,土地总面积29 032m2)在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值。

三、评估方法的选择

1.估价技术路线和估价方法

根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料,采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法,即对土地采用市场比较法估价,对建筑物采用成本法估价,土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。

2.市场比较法

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态(红线外“六通一平”)在估价期日的市场价格。

3.成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。

四、评估技术说明

(一)土地使用权价值估算(市场比较法)

1.计算公式

估价对象比准价格＝比较实例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

2.比较实例选择

选择比较实例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

3.估价对象房地产价格测算

本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易实例作为比较实例。

(1)估价对象和交易实例土地因素条件描述见表4-10所示。

表4-10　土地比较因素条件说明表

续表4-10(www.daowen.com)

(2)编制比较因素条件指数表

以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表4-11所示。

表4-11　土地比较因素条件指数表

(3)交易实例修正后的土地价格(比准价格)

经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表4-12所示。

表4-12　土地比较因素修正系数表

(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)

对上述三个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝(212＋190＋186)/3＝196(元/m2),合13.07万元/亩。

(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价

估价对象土地为1996年1月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年1月1日至2045年12月31日止,尚可使用年限为43.11年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为：

式中：Ry——年期修正系数;

　　　r——土地折现率,取r＝6%;

　　　n——土地剩余有效使用年限(42.86年);

　　　N——土地法定最高使用年限(工业用地50年)。

经计算,Ry＝0.97,则：

估价对象土地评估单价＝196×0.97＝190(元/m2)

估价对象土地总价＝29 032m2×190＝5 516 080(元),取整为551.61万元

(二)建筑物及构筑物估价(成本法)

估价过程略。

经测算,建筑物价值合计为11 172 531元,取整为1 117.25万元。

(三)估价对象房地产价值确定

估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格

＝551.61＋1 117.25＝1 668.86(万元)

五、估价结论

本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于××市××开发区××路××号的房地产(建筑面积6 791m2以及相应土地面积29 032m2,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”)在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1 668.86万元,大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整(其中：土地面积29 032m2,评估价值为人民币551.61万元;建筑面积6 791m2,评估价值为人民币1 117.25万元)。

复习思考题

一、单项选择题

1.在估价中选取四个可比实例,甲成交价格4 800/m2,建筑面积100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5 000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4 700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4 760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这四个可比实例实际单价的高低排序为(　)。

A．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲

2.在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

A．0.5～2.0　B．1.5～2.0　C．0.5～1.5　D．1.0～1.5

3.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2 500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方(　)元/m2。

A．2 020.80　B．2 214.29　C．2 336.45　D．2 447.37

4.评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3 000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,－1.5%,－2.5%,－1.0%,1.5%,－1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为(　)元/m2。

A．2 938　B．2 982　C．3 329　D．3 379

5.某宗地的面积为1 000m2,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2 130元/m2、2 190元/m2和2 220元/m2,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权自述平均法得到的比准价格为(　)元/m2。

A．2 160　B．2 175　C．2 181　D．2 205

6.某房地产在2006年3月的价格为2 009元/m2,现在调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为(　)元/m2。

A．2 700.8　B．2 800.1　C．2 800.8　D．2 817.7

7.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/m2。

A．2 593　B．2 619　C．2 727　D．2 862

8.某宗房地产交易,买卖双方约定：买方付给卖方2 385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/m2。

A．2 139　B．2 146　C．2 651　D．2 659

9.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分。则房地产状况修正系数为(　)。

A．0.95　B．0.99　C．1.01　D．1.05

10.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4 000元/m2,约定建筑面积为95m2,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为100m2。自2007年1月1日起至2007年9月1日止,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/m2。

A．3 868.92　B．4 000.00　C．4 072.54　D．4 286.89

11.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120m2,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　)元/m2。

A．2 427.18　B．2 500.00　C．2 575.00　D．2 659.57

12.一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔(　)以上的不宜采用。

A．1年　B．半年　C．2年　D．3年

13.市场比较法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

A．收益递增递减原理　B．适合原理

C．均衡原理　D．替代原理

二、多项选择题

1.选取可比实例时,应符合的要求包括(　)等。

A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B．可比实例的交易类型与估价目的吻合

C．可比实例的规模与估价对象的规模相当

D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同

2.评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括(　)等。

A．环境景观　B．距市中心距离　C．朝向

D．城市规划限制条件　E．地势

3.运用市场法时,估价人员根据基本要求选取可比实例后,需要建立价格可比基础,主要包括(　)等。

A．统一采用总价　B．统一采用单价　C．统一币种和货币单位

D．统一面积内涵和大小　　E．统一付款方式

4.影响房地产价格的区位因素有(　)等。

A．建筑规模　B．临路状况　C．楼层　D．建筑容积率　E．繁华程度

5.市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。

A．环境　B．地形地势　C．外部配套设施

D．内部基础设施完备程度　E．装饰装修

6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于(　)。

A．卖方实际得到的价格/(1－应由卖方缴纳的税费比率)

B．卖方实际得到的价格－应由卖方负担的税费

C．买方实际付出的价格－应由买方负担的税费

D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E．买方实际付出的价格/(1－应由买方缴纳的税费比率)

7.工业房地产的区位影响因素主要考虑(　)。

A．临街状况　B．动力是否易于取得　C．废料处理是否方便

D．接近大自然　E．产品原料的获取方便程度

8.某估价对象为一宗熟地,当进行可比实例权益状况调整时,应包括的内容有(　)。

A．后退道路红线距离　B．土地使用期限　C．基础设施完备程度

D．容积率　E．合并的可能性

9.(　)会造成成交价格偏离正常市场价格。

A．一方不了解市场行情　B．买方抛售

C．卖方交纳了土地增值税　D．通货膨胀

三、简答题

1.什么是比较法?

2.比较法的理论依据及适用的条件是什么?

3.简述市场估价法的操作步骤。

4.收集交易实例的途径主要有哪些?

5.如何进行交易情况修正?

6.如何进行交易日期修正?

7.如何进行房地产状况修正?

8.如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格?

四、计算题

1.为评估某楼盘的价格,在该楼盘附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如表所示：

上表交易情况中,正(负)值表示可比实例价格高(低)于其正常价格的幅度;区域因素和个别因素中,正(负)值表示可比实例的相应因素优(劣)于估价对象的幅度。从2008年1月1日到2008年3月31日该类楼盘的市场价格基本不变,以后月均递减1%。试利用上述资料估算该楼盘2008年12月31日的正常单价(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。

2.为评估某楼盘2008年12月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似楼盘的交易实例作为可比实例,有关资料如下：

(1)可比实例的成交价格与成交日期

(2)交易情况分析判断

交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。

(3)调查获知该类楼盘的价格,2008年1月1日到2008年8月1日平均每月比上月上涨0.8%,2008年8月1日至2008年12月1日平均每月比上月下降0.5%。

(4)房地产状况分析判断

房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍,房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。

试利用上述资料估算该楼盘2008年12月1日的正常市场价格(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。