运用市场比较法对某宗房地产进行估价时,一般分为以下七个步骤进行：①广泛收集交易实例的资料;②从收集到的资料中选取适当的可比实例作为待估价房地产的参照物;③建立价格可比基础,即将可比实例的成交价格调整为具有比较基础的价格;④进行交易情况的修正;⑤进行交易日期的修正;⑥进行房地产状况的修正;⑦求取比准价格,即该宗房地产的最终估价额。

4.2.1　交易实例的收集

1)收集大量交易实例的必要性

运用市场比较法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。收集大量的房地产市场交易实例资料,是运用市场比较法评估房地产价格的基础和前提条件,只有拥有了大量真实、可靠的交易实例,才能把握正常的市场价格行情,才能评估出客观合理的价格。作为一个专业估价人员,收集交易实例不应等到采用市场比较法估价时才进行,而应注意在平时收集和积累,这样才能保证在采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。

2)收集交易实例的途径

收集交易实例的途径主要有：

(1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料,如房地产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期政府出让土地使用权的地价资料,政府确定公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。

(3)与房地产出售者,如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈,获得其房地产的要价资料。

(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

(5)参加房地产交易展示会,了解房地产价格行情,收集有关信息,索取有关资料。

(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所收集的交易实例及经手的估价案例资料。

对于通过以上渠道收集来的资料,价格的种类是多种多样的,如地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额,法院公证登记估价额,标售拍卖价格,房地产销售说明书的价格,广告刊登的价格等,都不是正常价格,即不是实际交易价格,价格中含有特殊因素。如果利用这些资料进行参考,须慎重分析其内容及其与市场价格相差的比率,判断它们与正常价格的区别。

3)收集内容的完整性和真实性

收集内容完整、真实的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。在收集交易实例时应尽可能收集较多的内容,一般应包括：

(1)交易双方的基本情况和交易目的。交易双方的基本情况包括交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双方有无利害关系等,以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的包括转让、抵押、入股等。

(2)交易实例房地产的状况。房地产状况包括权益状况、实物状况、环境状况等,如坐落位置、面积、用途、交通、土地容积率、建筑物剩余使用年限、周围环境、景观等。

(3)成交日期。以确定交易实例的可比性进行日期修正。

(4)成交价格。房地产价格有房地产总价格、房屋总价格、土地总价格及相应单价,同时还应注意价格类型,如土地拍卖价格、招标价格、协议价格;货种及货币单位等情况,如美元、港币、日元等。

(5)付款方式。付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款的方式及比例等。

(6)交易情况。如交易税费负担方式,有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

为避免在收集交易实例时遗漏重要的内容并保证所收集内容的统一性和规范化,最好事先将房地产分为不同的类型,如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等,针对这些不同类型的房地产,将所要收集的内容制作成统一的表格。此表格可命名为“交易实例调查表”,如表4-1所示。

表4-1　交易实例调查表

交易实例及其内容的真实性、可靠性是提高估价结果精确度的一个基本保证。对于收集到的每一个交易实例、每项内容都应该进行查证、核实,以做到准确无误。

4)建立交易实例库

房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库,将一手的、基础的市场资料及时、准确地收集和积累。建立交易实例库不仅是运用市场比较法估价的需要,还是从事房地产估价的一项基础性工作,也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一。建立交易实例库,有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用,提高估价工作的效率。交易实例库的建立,可通过制作交易实例卡片分门别类存放,或将收集到的交易实例分门别类地存入计算机数据库中,这样有利于保存和在需要时查找、利用。

4.2.2　可比实例的选取

从交易实例库中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例,这些用于参照比较的交易实例,称为可比实例(Comparable Property)。可比实例选取得恰当与否,直接影响到市场比较法评估出的价格的准确性,因此应特别慎重。在实际选取可比实例时,具体从以下几个方面进行：

1)可比实例应与估价对象处在同一地区或同一供求范围内的类似地区

拿南京市来说,如果估价对象是坐落在新街口地区的一个商场,则选取的可比实例最好也在新街口地区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多,则应选择像湖南路、鼓楼这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易实例。如果估价对象是在南京市内某个住宅小区的普通商品住宅,则选取的可比实例最好是在同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取,则应选取位于南京市内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。

2)可比实例的用途应与估价对象的用途相同

这里的用途主要指大类用途,如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：居住、商业、办公、旅旅馆、工业、农业等。

3)可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同

这里的建筑结构主要是指大类建筑结构,一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好,如砖木结构进一步分为砖木一等、二等,等等。

4)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同

当两者不相同时,一般不能作为可比实例。例如：国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同;出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同;商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此,如果估价对象是出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产,则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例,而不应选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。

5)可比实例的规模应与估价对象的规模相当

例如估价对象为一宗土地,则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积差不多大小,既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内,即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。

6)可比实例的档次应与估价对象的档次相当

这主要是指在装饰装修、设备(如电梯,空调,智能化)、环境等方面的齐全、好坏程度应相当。

7)可比实例的成交日期应与估价时点接近

这里的“接近”是相对而言的：如果房地产市场比较平稳,则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值,也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快,则此期限应缩短,可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用,因为难以对其进行交易日期修正。有时即使进行交易日期修正,也可能会出现较大的偏差。

8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合

交易类型主要有一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等。如果为一般买卖、拍卖、租赁、土地使用权协议出让等目的估价,则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。另外,为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价,应选取一般买卖的交易实例为可比实例。

9)可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格

上述选取可比实例时,一般是指估价对象为土地的,应选取类似土地的交易实例;估价对象为建筑物的,应选取类似建筑物的交易实例;估价对象为房地的,应选取类似房地的交易实例。

选取可比实例还有所谓的“分配法”,其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,但缺少相应的交易实例,而有土地与建筑物合成体的交易实例时,则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解,提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格,再以此为可比实例。例如,估价对象为土地,但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中没有类似土地的单独交易实例,而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时,则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格,剩余部分为土地价格,此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整,即可以求得估价对象土地的价格。例如,需要评估某宗土地的价格,在附近有一幢房屋买卖,其成交总价为200万元,其中属于建筑物的价格为120万元(用其他方法求得),则其土地价格为80万元,再以此80万元的地价为基础,修正、调整出估价对象土地的价格。

选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但是,如果要求选取的数量过多,一来可能由于交易实例缺乏而难以做到,二来后续进行修正、调整的工作量大,所以,一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。

现举例说明如何选取合适的比较实例。

【例4-1】有一幢砖混结构的住宅,建筑层数为七层,地区级别为7级,现空置。要求用市场比较法评估其出售价格,请从表4-2所给资料中选取合适的比较实例。

表4-2　交易实例表

【解】分析交易实例,确定可比实例。

实例A,不适合作比较实例。因其为钢混结构综合大楼,房屋结构和使用性质与待估房地产不同。

实例B,不适合作比较实例。因为其出售时间是在三年前,距今时间相差太长,并且其地区级为1级,与待估房地产的地区级相差太大。

实例C,不适合作比较实例。因为其交易目的是出租而不是出售,在房地产的价格类型上与待估房地产不同。

实例D,不适合作比较实例。因为其评估的目的是为了抵押而不是出售,抵押价值不能作为买卖价格来作评估的比较依据。

实例E,适合作比较实例,其各种条件和房地产使用性质、结构类型、地区等级、估价时间、价格类型等均与待估房地产的条件基本相符,是较为理想的评估实例。

结论：通过分析比较各实例情况,最后选取实例E作为待估房地产的可比实例之一。

4.2.3　价格可比基础的建立

在对比较实例进行修正前,应先把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间,比较实例与待估房地产之间具有可比基础的价格。所谓具有可比基础是指单价的含义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间,可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致,无法进行直接的比较修正,因此,需要对它们进行统一换算处理,使其表述口径一致,以便进行比较修正,为后面进行交易情况、交易日期和房地产状况修正打下基础。

建立价格可比基础包括：①统一付款方式;②统一采用单价;③统一和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。

1)统一付款方式

由于房地产的价值量大,房地产的成交价格往往采用分期付款的方式支付,因而出现了名义价格和实际价格的不同。而且付款期限的长短不同,付款数额在付款期限内的分布不同,实际价格也会有所不同。估价中为便于比较,价格通常以一次付清所需支付的金额为基准,所以,就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。

【例4-2】一套建筑面积90m2,每平方米建筑面积3 000元的住房,成交价为27万元。双方约定,从成交日期时起分期付清,首付7万元,余款一年内分两期付清,每隔半年支付10万元。假设年利率为10%,则在其成交日期时一次付清的价格为：

在进行价格换算时,应注意利率要和对应的周期相一致。

2)统一采用单价

在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格。例如,建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用面积上的价格;土地除了单位土地面积上的价格外,还可为楼面地价。在这些情况下,单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况,还可以有其他的比较单位,如仓库以单位体积为比较单位,停车场以每个车位为比较单位,旅馆以每个房间或床位为比较单位,电影院以每个座位为比较单位,医院以每个床位为比较单位,保龄球馆以每个球道为比较单位。

3)统一货币种类和货币单位

在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正,则对进行了交易日期修正后的价格,应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。在统一货币单位方面,按照使用习惯,人民币、美元、港币等,通常都采用“元”。

4)统一面积内涵

在现实房地产交易中,有按建筑面积计价,有按套内建筑面积计价,也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积　　

建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

5)统一面积单位

在面积单位方面,中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩),中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺,中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：

平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67　　

平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000

平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764

平方米下的价格＝坪下的价格×0.303

【例4-3】收集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积为100m2,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积为1 500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：

(1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,则：

(2)统一采用单价

(3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝7.0元人民币,则：

甲单价＝7 642.2(元人民币/m2·建筑面积)

乙单价＝100×7.0＝700(元人民币/平方英尺·使用面积)

(4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1m2建筑面积＝0.75m2使用面积。则：

甲单价＝7 642.2(元人民币/m2·建筑面积)

乙单价＝700×0.75＝525(元人民币/平方英尺·建筑面积)

(5)统一面积单位。如果以平方米为基准,由于1m2＝10.764平方英尺,则：

甲单价＝7 642.2(元人民币/m2·建筑面积)

乙单价＝525×10.764＝5 651.1(元人民币/m2·建筑面积)

4.2.4　交易情况修正

1)交易情况修正的含义

可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其调整为正常的,如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易情况修正。因此,经过交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

2)造成成交价格偏差的因素

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有下列几个方面：

(1)有利害关系人之间的交易。例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易,成交价格通常低于其正常的市场价格。

(2)急于出售或急于购买的交易。例如欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,此种情况下的成交价格往往偏低;相反,在急于购买情况下的成交价格往往偏高。

(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情,盲目购买,成交价格往往偏高;相反,如果卖方不了解市场行情,盲目出售,成交价格往往偏低。

(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如,买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情,特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值,从而卖方惜售,或买方执意要购买,此种情况下的成交价格往往偏高。

(5)特殊交易方式的交易,如拍卖、招标、哄抬或抛售等。房地产正常成交价格的形成方式,应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外,拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情,协议方式形成的价格往往偏低。其原因是管理体制尚不完善,出让方是政府(实际运作是政府的某个部门及某些个人),受让方是与自身利益较密切的个人、企业等,从而以协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”,就难以出现这种情况。

(6)交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费,如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照政府(税法及中央和地方政府)的有关规定,有的税费应由卖方缴纳,如营业税、土地增值税;有的税费应由买方缴纳,如契税、补交土地使用权出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分,如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中,往往出现本应由卖方缴纳的税费,买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方缴纳。例如,土地增值税本应由卖方负担,却转嫁给了买方;契税、补交土地使用权出让金本应由买方负担,却转嫁给了卖方;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分,却转嫁给了其中的某一方。在某些地区,房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

(7)相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产,价格通常较低。但这种房地产如果与相邻房地产合并后,效用通常会增加。因此,当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时,该房地产的拥有者通常会索要高价,而相邻房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以,相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

(8)受债权债务关系影响的交易。例如,附带着抵押、典当或拖欠工程款等的交易。《中华人民共和国合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。(www.daowen.com)

(9)特殊政策造成房地产价格的偏差。新加坡和我国香港施行“居者有其屋”的政策,对低收入者购置居室都实施优惠价格,而对高收入者则限定他们只能购买价格较高的高级住宅;我国城镇的经济适用房与限价房,国家限定了利润率和提供了种种优惠条件,也低于房地产市场上的正常价格。

3)交易情况修正的方法

有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例,但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时,则应对其进行交易情况修正。交易情况修正需估价的人员有丰富的经验,对市场行情充分了解,具体程序为：

(1)剔除非正常的交易案例。

(2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度。测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算,确定修正系数。由于缺乏客观、统一的尺度,这种测算有时非常困难,因此在哪种情况下应当修正多少,只能由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就应收集征集交易实例,并加以分析,在积累了丰富经验的基础上,努力把握适当的修正系数。

(3)交易情况修正。

交易情况修正的方法,主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数＝正常价格

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格

在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准,是因为只有这样,比较的基准才会只有一个,而不会出现多个。因为在市场比较法中要求选取多个可比实例来进行比较,如果以每个可比实例的实际成交价格为基准,就会出现多个比较基准。例如,以正常价格为基准,说可比实例成交价格比其正常价格高10%,即：

正常价格×(1＋10%)＝可比实例成交价格

如果正常价格＝1 500元/m2,则：

可比实例成交价格＝1 500×(1＋10%)＝1 650(元/m2)

如果以可比实例成交价格为基准,说正常价格比可比实例成交价格低10%,即：

可比实例成交价格×(1－10%)＝正常价格

假定可比实例成交价格＝1 650元/m2,则：

正常价格＝1 650×(1－10%)＝1 485(元/m2)

可见：1 485元/m2≠1 500元/m2。所以,“说可比实例成交价格比其正常价格高10%”与“说正常价格比可比实例成交价格低10%”是不等同的。为此,在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。

交易情况修正需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度,但由于缺乏客观、统一的尺度,所以这种测定有时非常困难。因此,在哪种情况下应当修正多少,主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。不过,估价人员平常就应收集整理交易实例,并加以分析,在积累了丰富经验的基础上,把握适当的修正系数也是不难的。

其中,对于交易税费非正常负担的修正,只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况,然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定,无规定的依照当地习惯,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列两点：①正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格。②正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格。

【例4-4】甲卖给乙一套住宅,50m2,10万元成交,所有交易税费均由乙负担,其中契税交纳2 000元,交易手续费共500元(按规定双方各交纳一半),办证费100元(按规定由乙负担),评估费500元(乙委托,由乙负担)。问：甲乙双方正常成交价格是多少?乙实际支付价格是多少?

【解】正常成交价格＝卖方实际得到价格＋应由卖方负担的税费。在题中,卖方实际得到价格为10万元,应由卖方负担的税费为250元(500元的一半),因此,正常成交价格＝100 250元。乙方实际支付价格＝正常成交价格＋应由买方负担的税费。应由买方负担的税费＝2 000＋250＋100＋500＝2 850(元)。因此乙方实际支付价格＝100 250＋2 850＝103 100(元)。

4.2.5　交易日期修正

1)交易日期修正的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格,是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估价时点),房地产市场状况可能发生了变化,如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等,从而房地产价格就有可能不同。因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期修正。

交易日期修正实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

2)交易日期修正的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有三种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期修正。而当房地产价格上涨或下跌时,则必须进行交易日期修正。

实际估价中常采用百分率法进行交易日期修正,一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格特别需要强调的是,交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基础来确定。假设从成交日期到估价时点时,可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点时,当可比实例价格上涨时为＋T%,下跌时为－T%),则：

可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)＝在估价时点时的价格

交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格,找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律,据此再对可比实例成交价格进行交易日期修正。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势做出判断,给予调整,一般有：利用房地产价格指数进行修正;利用房地产价格变动率进行修正;估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正。

(1)价格指数

有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数;如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。编制原理如表4-3所示。

表4-3　价格指数的编制原理

采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：

采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格

(2)房地产价格变动率

有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种,采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：

可比实例在成交日期时的价格×(1＋价格变动×期数)＝在估价时点时的价格

在实际交易日期修正中,价格指数或变动率的选择非常关键,因为不是任何类型的房地产价格指数都可采用,适用的价格指数必须满足：①是可信赖的,至少经过评估人员解释后,能使评估各方的当事人感到该指数确实是比较合适的。②是与待估房地产相类似的房地产的价格指数,如待估房地产为普通住宅时,就应选用普通住宅的物价指数,而不能选用其他特殊类型房地产的价格指数。③是买卖实例房地产所在地区,或与该地区有相似的价格变动过程的类似地区的房地产的价格指数。原则上应使用买卖实例房地产所在地区的价格指数,只是在这些地区中不能求得这一指数时,才可采用与该地区有相似的价格变动过程的地区(如周围地区)的价格变动指数。

在实际的交易日期修正中,有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：①一般物价指数或变动率;②建筑造价指数或变动率;③建筑材料价格指数或变动率;④建筑人工费指数或变动率;⑤房地产价格指数或变动率。房地产价格指数或变动率又可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正,要看具体的估价对象和有关情况。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素,则可以选用一般物价指数或变动率;如果是建筑造价、建筑材料或建筑人工费方面的因素,则可以选用相应的价格指数或变动率。从理论上讲,由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素,因此,宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说,又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用的,所以最适用的房地产价格指数或变动率,是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

【例4-5】某宗房地产2007年3月的价格为5 000元/m2,现需将其调整到2007年8月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2007年1月至8月的价格指数分别为99.5,96.3,101.2,103.5,108.4,112.5,115.5,110.5(均以上个月为100),则该宗房地产2007年8月的价格为：

5 000×103.5/100×108.4/100×112.5/100×115.5/100×110.5/100＝8 054.5(元/m2)

【例4-6】评估某宗房地产2002年9月末的价格,选取了下列可比实例：成交价格3 000元/m2,成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5%,2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正,修正到2002年9月末的价格为：

3 000×(1＋1.5%)4×(1＋2%)7＝3 658(元/m2)

【例4-7】某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1 000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动,平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币,2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正,修正到2002年10月1日的价格为：

1 000×8.26×(1＋0.2%)8＝8 393(元/m2)

4.2.6　房地产状况修正

1)房地产状况修正的含义

如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异,则还应对可比实例成交价格进行房地产状况修正,因为房地产价格还反映房地产本身的状况。进行房地产状况修正,是将可比实例在其房地产状况下的价格,修正为在估价对象房地产状况下的价格。因此,经过房地产状况修正后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

2)房地产状况修正的内容

由于房地产状况可以分为区位、权益和实物三大方面,从而房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三大方面的修正中,还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正,是市场比较法的一个难点和关键。

(1)区位状况修正的内容。区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正,是将可比实例房地产在其区位状况下的价格,修正为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比较、修正的内容主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共服务设施完备程度(属于可比实例、估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。其中,环境包括自然环境、人工环境、社会环境等。对于住宅,公共服务设施主要指教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等公共设施的完备程度。对于商业用房,楼层是极其重要的区位因素。

(2)权益状况修正的内容。权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正,是将可比实例房地产在其权益状况下的价格,修正为在估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况比较、修正的内容主要包括土地使用年限、城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限修正,其修正的具体方法参见本书“收益法”的有关内容。

(3)实物状况修正的内容。实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正,是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,修正为在估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、修正的内容很多,对于土地来说,主要包括面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素。对于建筑物来说,主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

3)房地产状况修正的思路和方法

房地产状况修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例价格进行修正。总的来说,如果可比实例房地产优于估价对象房地产,则应对可比实例价格做减价修正;反之,则应做增价修正。

房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：

可比实例的价格×房地产状况修正系数＝在估价对象房地产状况下的价格

特别需要强调的是,房地产状况修正系数应是以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时为＋R%,低时为－R%),则：

采用差额法进行房地产状况修正的一般公式为：

可比实例的价格±房地产状况修正数额＝在估价对象房地产状况下的价格

在百分率法中,房地产状况修正系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。具体进行房地产状况修正的方法,有直接比较修正和间接比较修正两种。

(1)直接比较修正。一般是采用评分的办法,以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差,则打的分数就低于100;相反,打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为修正价格的比率,参见表4-4。采用直接比较进行房地产状况修正的表达式为：

可比实例在其房地产状况下的价格×)＝在估价对象房地产状况下的价格

上式中括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

表4-4　房地产状况直接比较表

(2)间接比较修正。间接比较修正与直接比较修正相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差,则打的分数就低于100;相反,打的分数就高于100。再将所得的分数转化为修正价格的比率,参见表4-5。采用间接比较进行房地产状况修正的表达式为：

上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分,第二个括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

表4-5　房地产状况间接比较表

4)房地产状况修正应注意的问题

(1)可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是成交价格所对应或反映的房地产状况,而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候,可比实例房地产状况可能发生了变化,从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外,可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

(2)由于不同使用性质的房地产,影响其价格的区位和实物因素不同,即使某些因素相同,但其对价格的影响程度也不一定相同。因此,在进行区位状况和实物状况的比较、修正时,具体比较、修正的内容及权重应有所不同。例如,居住房地产讲求宁静、安全、舒适;商业房地产看重繁华程度、交通条件;工业房地产强调对外交通运输;农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。

4.2.7　综合修正计算

综合修正计算,即根据前面的各项修正,求取比准价格。

1)求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

由前述内容可知,市场比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格;经过了交易日期修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过了房地产状况修正后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样,经过了这三大方面的修正、调整后,就把可比实例房地产的实际成交价格,变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来,计算公式如下：

(1)修正、调整系数连乘形式

可比实例的比准价格

＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

(2)修正、调整系数累加形式

可比实例的比准价格

＝可比实例成交价格×(1＋交易情况修正系数＋交易日期修正系数＋房地产状况修正系数)

下面以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场比较法的综合修正与调整计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正,因此,较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式。

①直接比较修正与调整公式

上式中,交易情况修正的分子为100,表示以正常价格为基准;交易日期修正的分母为100,表示以成交日期时的价格为基准;房地产状况修正的分子为100,表示以估价对象的房地产状况为基准。

②间接比较修正与调整公式

上式中,标准化修正分子为100,表示以标准房地产的状况为基准,分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数;房地产状况修正的分母为100,表示以标准房地产的状况为基准,分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。

2)将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法

每个可比实例的成交价格经过上述各项修正、调整之后,都会相应地得到一个比准价格。例如有五个可比实例,经过各项修正、调整之后会得到五个比准价格。但这些比准价格可能是不相同的,最后需要将它们综合成一个比准价格,以此作为市场比较法的测算结果。从理论上讲,综合的方法主要有三种：①平均数;②中位数;③众数。

(1)平均数。有简单算术平均数和加权算术平均数。其中,简单算术平均数是把修正、调整出的各个价格直接相加,再除以这些价格的个数,所得的数即为综合出的一个价格。例如：可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1 080元/m2、1 078元/m2和1 110元/m2,如果认为这三个价格具有同等重要性,则可求得一个综合结果,即：综合结果＝(1 080＋1 078＋1 110)/3＝1 089(元/m2)。加权算术平均数是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先赋予每个价格不同的权数,然后综合出一个价格。通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正、调整出的价格,赋予最大的权数;反之,赋予最小的权数。例如,上例中,若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近,A次之,B最差,则相应赋予权数为45%、35%、20%,则可求得一个综合结果,即：综合结果＝(1 080×35%＋1 078×20%＋1 110×45%)/100%＝1 093(元/m2)。

(2)中位数。是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列,当项数为奇数时,位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;当项数为偶数时,位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如,2 600,2 650,2 800,2 860,3 950的中位数为2 800;2 200,2 400,2 600,2 900的中位数为(2 400＋2 600)÷2＝2 500。

(3)众数。众数法与中位数一样,是一种位置平均数,是指将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列,如果其中有某一标志值出现的次数最多,即为众数值。在房地产估价中,则需要选择10个以上的可比实例,才可能用这个方法确定综合结果,目前采用较少。例如：2 200,2 600,2 300,2 600,2 300,2 600这组数值的众数是2 600。

此外,还可以采用其他方法将修正、调整出的多个价格综合成一个价格。例如,去掉一个最高价格和一个最低价格,将余下的进行简单算术平均。在实际估价中,最常用的是平均数,其次是中位数,很少采用众数。当数值较多时,可以采用中位数和众数。如果一组数值中含有异常的或极端的数值,采用平均数有可能得到非典型的甚至是误导的结果,这时采用中位数比较合适。