4.1.1　市场比较法的概念

市场比较法(Market Comparison Approach,Sales Comparison Approach)又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、交易案例比较法、现行市价法,是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产(Similar Property)。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求圈(Comparable Search Area)是指与估价对象具有替代关系,价格互相影响的适当范围,包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区,它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型,且该类型在该地区内的空间分布是连续的,如商业区、住宅区、工业区;类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况,但在空间上不连续的区域,如同为城市一级地的商业用地。

4.1.2　市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中,经济主体的行为普遍追求效用最大化即以最小的费用(代价)取得最大的利润(或效用)。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时,购买者将会选择价格较低的商品;而当价格相同,效用不等时,购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果,是在效用均等的物品之间产生相同的价格。

替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引,趋于一致,即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格,任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格。因此,我们在评估某一房地产的价格时,可以用类似房地产的已知交易价格,比较求得估价对象房地产的未知价格。当然,由于房地产市场的不完全性,房地产商品的个别性,交易实例房地产与待估房地产(Subject Property)之间总是存在一定的差异,这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。另外,由于交易双方个人爱好、知识水平、交易时情况的不同,对市场上广泛认同的价格效用比也不一定把握准确,个别的交易也会偏离市场的正常交易。因此,采用比较法进行房地产估价时,必须将待估房地产与比较案例进行认真分析,比较两者的差异性,并定量估测由此而产生的价格差异,进而求得待估房地产的市场价格。

市场比较法以替代原理为主要理论依据,其基本原理如图4-1所示。

图4-1　市场比较法原理示意图

市场比较法以替代原则为理论基础,因此具有现实性和富有说服力。同时,只要有类似的房地产买卖实例可以适用,不仅可以评估房地产价格,还可以利用相应的租赁实例测算土地的租金,这就是租赁实例比较法。当然,市场比较法要求土地市场发育较好,可以获得足够的比较实例,因此,它更适宜于市场发育较好地区经常性交易的房地产价格的评估。

4.1.3　市场比较法的适用对象与条件

1)市场比较法的特点

(1)市场比较法具有现实性,有较强的说服力。市场比较法利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易案例作为比较标准,修正推算待估房地产具有替代性的价格,能够反映近期市场的行情,也使测算的价格具有较强的现实性,容易被接受。

(2)市场比较法以替代关系为途径。市场比较法是通过已发生的交易案例的价格,利用其与待估房地产之间的替代关系,比较求取待估房地产的价格,所以也称为比准价格。

(3)市场比较法以价格求价格。采用市场比较法评估房地产价格,是以市场交易案例为基础,通过对交易案例价格的修正求取评估对象价格,虽然反映市场规律,但如果在不正常的市场条件下,如市场低迷或市场过度炒作、出现泡沫经济等,会使得估价结果偏离房地产的本身特征,无法与收益价格相协调。(www.daowen.com)

(4)市场比较法需要估价人员具有较高素质。应用比较法需要进行市场情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修正,这就要求房地产估价人员具备多方面的知识与丰富的经验,否则难以得到客观准确的结果。

(5)市场比较法需要正确选择比较实例。市场比较法是以替代原则为基础,正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此,评估人员要全面准确地调查市场资料,合理选择比较实例,并将比较实例与评估对象进行全面细致的比较,确定适当的修正系数,以保证评估结果的准确性。

2)市场比较法的适用对象

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。不适用情形有两种：一是对那些很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等,难以采用市场比较法估价。二是在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,难以采用市场比较法估价。

3)市场比较法的适用条件

市场比较法适用的条件主要有以下几个方面：

(1)充分的交易实例资料。在充分掌握房地产的市场交易实例作为分析、比较依据的前提下,比较才能得以进行。一般认为,估价人员至少要掌握十个以上作为比较实例的相关的市场交易资料,其中三个是最基本的比较实例。收集实例资料越充裕,应用市场比较法所得到的结果就越理想,因为这样才能构成比较理想的房地产价格作为分析、比较的依据,否则就不易得出公平合理的评估价格。需要指出的是,评估人员选用的比较实例必须是市场上已经发生的交易实例,并能反映市场正常的真实情况的实例资料,而不能用尚无实际结果的、推断的、臆想的或者虚报价格的“实例”作为比较的依据。

(2)资料具有相关性。估价中所选用的可比实例必须与估价对象房地产有较大的相关性。相关性是指比较实例中的房地产与估价对象房地产之间各种价格因素是相似的,相关程度愈大,比较及评估效果就愈理想。在房地产价格诸因素中,至关重要的是地域因素、规划容积率因素、建筑结构因素以及使用功能因素等。例如,估价对象房地产为都市住宅区,而比较实例为工业区或农业用地,那么两者之间就不具有相关性,不相关的实例资料不能用来作为比较的依据。估价对象房地产与可比实例房地产之间的相关程度究竟如何,估价人员要用可靠的资料加以证明。相关性愈大,替代性也愈大。

(3)市场供求关系基本一致。供求情况相差过大的两者不宜进行比较,比较实例与估价对象房地产在当地市场供求关系上应保持基本一致。如果实例房地产在当地、当时的市场情况下是滞销的,而估价对象房地产是紧俏的,那么用此实例来作为评估时的依据,其所得评估价格结果就会严重失实。所以买卖或租赁实例房地产与估价对象房地产在供求关系上的基本一致性,即需求具有相同的态势和供给具有同等的竞争力是市场比较法运用的必要条件。

(4)明确显示具备的条件。在运用市场比较法估价时,估价人员必须将估价对象房地产与比较实例房地产的价格因素一一列出,逐项分析比较,衡量其相关程度,并找出它们之间的差异。如果比较实例没有载明该项房地产所具备的各项基本条件,那么它将失去作为比较实例的意义。所以,比较实例与待估房地产均应能明确显示各自具备的条件。

(5)资料必须详实可靠。比较实例资料及其来源必须详实可靠,若资料失实必将影响估价结果的合理性。估价师要力求了解每一笔交易背后的动机,因为买卖双方在交易时的动机有可能导致交易结果偏离正常的市场轨迹。尤其对有利害关系人之间的交易案例必须加以确认并小心处理。估价师必须验证信息,以确保资料的正确性,坚决排除那些不合理的市场交易资料,以确保房地产价格评估的正确性。

4.1.4　市场比较法的实质与难点

1)市场比较法的实质

市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法。其实质也就是房地产估价过程的实质,即通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价,即估价对象的公开市场价值。

2)市场比较法的难点

如果市场上能够找到与估价对象个别因素和区域因素完全一样、交易日期和估价时点也一样、交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例,那么比较法不存在任何难度。但是由于上述几个“一样”实际上是不可能达到的,所以要求进行交易修正,比较法的难点也正在于交易修正。