房地产估价程序是指开展房地产估价的基本步骤和环节,是完成房地产估价的作业流程。房地产估价是一项比较复杂的工作,工作过程存在一定的主观性,且估价结果涉及各方的切身利益。因此,要做好房地产估价工作,除了要求估价人员具有坚实的业务基础,熟悉房地产估价的理论、方法及有关法规政策,并切实遵守“公正、公开、公平”的估价原则与职业道德规范外,还需遵循规范化的房地产估价程序,以确保估价工作的效率和估价结果的客观性。

一般而言,评估一宗房地产主要包括如下11个基本步骤：①获取估价业务;②受理估价委托及明确估价基本事项;③拟定估价作业方案;④收集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥选定估价方法进行测算;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告;⑨审核估价报告;⑩出具估价报告及收取评估费用;○1估价资料归档。

3.2.1　获取估价业务

从事房地产估价,首先要有房地产估价业务。如果不能正确获取房地产估价业务,即使有良好的估价专业人员和估价机构,也无从谈及房地产估价。归纳起来,房地产估价业务来源主要有下列三类：

1)被动接受

即坐等估价需求者找上门来获取估价服务。委托估价方可以是企事业单位、政府有关部门,也可以是个人。委托估价方可以是待估房地产的所有者或使用者,也可以不是。

2)主动争取

即估价人员走出门去力争为他人提供估价服务。在估价业务市场化后,这是估价业务的最主要来源。随着经济的发展和房地产业的成长,房地产估价的业务范围将会更广。当房地产中介服务机构发展到一定规模时,房地产估价的竞争将会更激烈。如何在激烈的市场竞争中占据尽可能多的份额,这是摆在众多估价机构面前的一个新课题,主动出门争取任务是一条很好的途径。但需要注意的是,估价人员不能为了争取业务而迎合客户的不合理要求。

3)自有自估

即对自己拥有或拟取得的房地产,自己提出估价要求,并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的,但这种估价不属于专业估价行为,其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力,仅供自己掌握,以做到心中有数。

3.2.2　受理估价委托及明确估价基本事项

1)明确估价基本事项

在实际进行房地产评估过程中,会涉及许多方面的问题,需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程,对估价额也有较大的影响,这些事项被称为估价的基本事项,必须预先明确。一般来说,估价的基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点及估价前提等几个方面。

(1)明确估价目的

明确估价目的有助于更好地明确估价对象,因为依据有关法律法规,某些房地产不能用于某些估价目的,或者某些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如,《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》规定了不得抵押的房地产。因此,属于规定不得抵押的房地产,就不能作为以抵押为估价目的的估价对象。

房地产估价按估价目的进行分类,主要类别包括土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估、房地产保险估价、房地产课税估价、征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割与合并估价、房地产纠纷估价、房地产拍卖底价评估、企业各种经济活动中涉及的房地产估价以及其他目的的房地产估价。

(2)明确估价对象

明确估价对象包括明确估价对象的实物、权益和区位状况。

①要弄清楚委托人要求估价的房地产具体是什么,范围多大。例如,它是土地,还是建筑物,还是土地与建筑物的合成体,还是其中的某一部分,如果是正在经营中的宾馆,是否还包含其中配备的家具设备等房地产以外的财产等。

②估价人员应掌握依据的有关法律、行政法规。有些房地产不能用于某些估价目的,或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此,估价对象及其范围和内容,既不能简单地根据委托人的要求确定,也不能根据估价人员的主观愿望确定,而应根据估价目的,依据法律、行政法规并征求委托人意见后综合确定。

③估价人员应要求委托人提供其能提供的反映该估价对象基本状况的资料,如坐落、面积、四至、用途、产权状况(拥有的是所有权还是使用权,如果是使用权,使用年限多长,已使用了多少年,还剩余多少年)等。

(3)明确估价时点

明确估价时点是明确所要评估的价值是在哪个具体日期的价值。如果这一点不明确,将难以估价,因为同一宗房地产在不同的时点价值会有所不同。但在这个方面,委托人往往也不懂得要提出估价时点,这就需要估价人员提出问题,让委托人回答认可。

多数估价是对当前的价值进行评估,一般以实地查勘之日为估价时点,但在某些情况下也需要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在,还是过去或未来,是由估价目的决定的。所以,估价时点也不是委托人或估价人员可以随意假定的,而应根据估价目的来确定。另外,估价时点应采用公历表示,一般要精确到日。从理论上讲,估价时点的详细程度与估价的难易程度有关,估价时点越具体,要求的估价精度越高,估价也就越困难。

(4)明确估价前提

由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件,主要包括以下四种：

①独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合二为一的房地产上,根据某种需要或特定条件,有时单独就该房地产的土地部分进行评估,并且不考虑建筑物的存在,这种情形称为独立估价。简单地说,就是将土地当成空地,视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下,往往进行建筑物拆迁的独立估价。

②部分估价。部分估价是指估价对象的房地产是由土地及建筑物构成的综合体,在该土地与建筑物为一整体的既定条件下,仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是,独立估价不考虑地上建筑物的存在对地价的影响,而部分估价则考虑地上建筑物的存在对地价的实际影响,或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定,土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

③合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的估价,称为合并或分割估价。例如,以购买邻地并与自有土地合并使用为前提,对邻地进行买卖价格评估即为合并估价;又如,为使土地的一部分分割出售成为可能,而评估其剩余部分的价格,即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价,其估价结果都将与正常评估存在一定差异,其评估出的价格称为“限定价格”,即在市场受限定的条件下所形成的价格,该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。

④变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估,也可称为变更利用状态估价,它主要包括三种情形：第一,以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价,如将学生宿舍改造为宾馆,将政府机关办公楼改造成供出租的写字楼等;第二,以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价;第三,以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。

2)签订书面估价委托合同

房地产估价委托合同的内容一般包括：①委托人、估价机构(包括名称或者姓名和住所);②估价目的;③估价对象;④估价时点;⑤委托人的协助义务(如委托人应向估价机构如实提供估价所必需的资料及对所提供资料的真实性、合法性的承诺,协助估价机构进行实地查勘等);⑥估价服务费用及其支付方式;⑦出具估价报告的日期;⑧违约责任;⑨解决争议的方法;⑩估价机构和委托人认为需要约定的其他事项。房地产估价合同内容如下：

房地产估价合同

3.2.3　拟定估价作业方案

拟定估价作业方案是为了使估价工作有条不紊、按时、高效地完成,方案一经确定,一般要按方案逐段进行估价工作。特别是在规模较大的房地产估价项目中,制订方案对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。一般来说,拟定估价作业方案应包括以下几方面：

1)确定拟采用的估价技术路线,初步选择适用于估价对象的估价方法

估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径,是指导整个估价过程的技术思路。不同的估价方法所需资料不完全相同,初步选择估价方法的目的,是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢,避免不必要的无效劳动。初选估价方法对有估价经验的估价员来说一般是比较容易的,因为每一种方法都有其适用对象,哪种类型的房地产适宜采用的估价方法大致也是清楚的。

2)确定估价投入人员

根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期便可预知估价项目的大小、难易和缓急,从而可以确定投入多少人力参加估价。由于某些人擅长于某类房地产的估价,或擅长于采用某种方法估价,或擅长于评估某种价格,在初选出了拟采用的估价方法的条件下,还可确定由哪些人员参加估价更合适。所以,确定投入人员的原则是要充分发挥估价人员的各自专长和优势。

3)确定数据收集范围

根据估价目的和初选的估价方法,要列出该项估价所需要的数据资料,并确定收集数据的范围,使数据收集工作有具体的要求和方向。

4)估价作业步骤和时间进度安排

主要是对往后要做的各项工作做出具体安排,包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排,以便控制进度及协调合作。通常最好附以流程图、进度表等,特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

3.2.4　收集估价所需资料

1)房地产价格的一般影响因素资料

房地产价格的一般影响因素,基本上属于宏观的社会因素,它们并不直接决定某宗房地产的价格,但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定性意义,对某类房地产的价格变化有时能产生特别大的影响,所有这些,最终也都会体现在个别房地产上。因此,必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。

从总体来看,一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的,分析它们对估价对象价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说,没有固定的数学公式可套用,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时,对于这些因素的分析更要依赖于经验,有时甚至体现为估价师的眼力。但是,当房地产市场走势比较稳定,价格变动比较平稳时,这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的,房地产价格将出现平稳的变动趋势,这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析,即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。

在分析过程中,应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素,从而既可简化分析的难度,又可提高分析的精确性。

2)区域市场资料

由于房地产市场的区域性,区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现,包括该地区的经济、社会、城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化,也包括该地区的市场特征及交易情况等。

3)实例资料

主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产营运收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。在评估过程中,无论是否直接运用这些资料,都应尽量收集,以供参考。对于搜集到的实例资料,应整理成表格形式,以便于利用。

4)估价对象的情况

该资料的收集是在实地勘察时完成的,一般是按固定的表格填写。

5)各类资料的来源渠道

各类资料的来源渠道主要是：①委托人提供;②实地查勘获得;③询问有关知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;⑤到政府有关部门查阅;⑥查阅有关报刊或登陆有关网站等。

3.2.5　实地查勘估价对象

实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场,对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况,以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料进行调查核实,同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查看估价对象的外观、内部状况(如建筑结构、设备、装修、维修养护等),拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料,并收集补充估价所需的其他资料,了解当地房地产市场行情和市场特性等。

在实地查勘时,一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同,估价人员要认真听取陪同人员的介绍,详细询问在估价中所需弄清楚的问题,并将有关情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主,应在“实地查勘记录”上签字认可,并注明实地查勘日期。

实地勘察的主要内容有：

1)对土地的查勘

评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使用类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况,地块与周边地块的搭界情况等。

2)对房屋的查勘

对房屋查勘的主要内容有：

(1)鉴定委估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的前提,必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋和同一地点内有多幢房屋的情况,要认真核实房屋的评估范围。正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分,以免出现误估而发生产权纠纷。(www.daowen.com)

(2)确认房屋的结构、装修、设备和面积。房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载,但在实际中由于种种情况,如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等,都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此,实地勘察时,应对房屋的结构和面积等情况进一步核查,防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容,它的主要项目是墙体、屋顶、天花板、地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。

(3)确定房屋的建造年份。确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分,是评定房屋折旧情况的主要依据,必须予以查明。

(4)评定房屋成新。房屋成新是影响房屋价格的重要因素。估价人员根据房屋的新旧程度评定标准,采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定成新。一听,是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映;二看,是根据听到的反映,结合所要评定的结构、装修、设备部分,查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降,以及梁、柱变形等情况,做出直观上的判断;三查,是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查,看其是否有潜在的危险;四问,是就查出的问题询问使用者,了解其有关情况;五测,是在条件具备时,用仪器测量房屋的结构变化情况,主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度,对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题具有重要意义。

3)勘丈绘图

勘丈绘图是指在房屋全面查勘丈量的基础上,将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等,按照一定比例如实反映到房屋平面图上,同时估价人员应认真地逐项填写“房地产勘察评定表”,作为估价的依据。

4)拍照、录像

现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征,尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时,通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的估价很有必要。

5)对环境条件的确认

环境条件也是影响房地产价格的重要因素,而环境条件往往不是契书等文字材料标明的,另外环境条件的变动性很大,所以估价人员要亲临现场,逐步确认对委估房地产价格有影响的各因素的状态,通过实地调查,取得对委估房地产周边环境的客观认识。环境条件包括商业服务、市政设施、文化教育、交通通讯、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。

3.2.6　选定估价方法进行测算

估价方法的采用,取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所收集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法,在此再根据收集到的资料情况正式确定所采用的估价方法。关于所收集资料的数量和质量,值得指出的是,有的是真正缺乏所需要的资料,有的可能是估价人员没有尽力去收集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。估价方法选定后就要进行具体的测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值,后面各章会具体介绍。

3.2.7　确定估价结果

用不同估价方法测算出的结果可能有所不同,这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时,应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因,可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误;②基础数据是否准确;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑥是否符合估价原则。特别需要强调的是,估价中的每一个数字都应有来源依据。

在采用算术平均法、加权平均法、中位数法以及众数法等数学方法求出一个综合结果的基础上,估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素(由于影响房地产价格的因素众多,估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果,还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握评估价值),同时可听取有关人士的意见,对该结果进行适当的调整,或取整,或认定该结果,作为最终的估价结果。当有调整时,应在估价报告中明确而充分地阐述调整的理由。

3.2.8　撰写估价报告

1)估价报告的概念

估价人员在确定了最终的估价结果之后,应当撰写估价报告。估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”,它是在完成估价后给委托人的正式答复,是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告,也是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件。

估价报告质量的高低,除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数选取的合理性,还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者可以说是估价报告的内在质量,后者可以说是估价报告的外在质量,两者不可偏废。

2)估价报告的形式

估价报告的形式分为书面报告和口头报告(如专家证词)。书面报告按照其格式,又可分为叙述式报告和表格式报告。对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时,估价报告可以采用表格的形式,如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告,也可以采用表格的形式。

叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论,使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以,叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。

无论是书面报告和口头报告,还是叙述式报告和表格式报告,都只是表现形式的不同,对它们的基本要求是相同的。下面主要以叙述式报告来说明估价报告的有关要求和内容。

3)对估价报告的总要求

估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点：

(1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,使估价报告使用者能够合理理解估价结果。

(2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,做出的结论应有充分的依据。

(3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。

(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

(5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量,尽量做到图文并茂。

4)估价报告的组成和内容

一份完整的估价报告通常由八个部分组成：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

(1)封面。封面的内容一般包括下列几项：①标题。这是指估价报告的名称,如“房地产估价报告”。②估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。③委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中,委托人为单位的,为单位全称;委托人为个人的,为其姓名。④估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。⑤估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日,即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。⑥估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号,以便于归档和今后的统计、查找等。

(2)目录。目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码,以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易找到其感兴趣的内容。

(3)致委托人函。致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件,在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：①致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。②致函正文。说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期(是指使用估价报告不得超过的时间界限,从估价报告出具日期起计算。估价报告应用有效期最长不宜超过一年,可以是半年或三个月。估价报告应用有效期的表达形式为：自本估价报告出具之日起多长时间内有效,或者自本估价报告出具之日起至未来某个年、月、日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用,则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了其有效期还未得到使用,则估价责任期就是估价报告有效期)。另外,通常说明随此函附交一份或多份估价报告。③致函落款。为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。④致函日期。这是指致函时的年、月、日,也即正式出具估价报告的日期——估价报告出具日期。

(4)估价师声明。在估价报告中应包含一份由所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托人和估价报告使用者,估价师是以客观公正的方式进行估价的,同时它对签字的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容：

我保证,在我的知识和能力的最佳范围内：①估价报告中对事实的陈述,是真实、完整和准确的。②估价报告中的分析、意见和结论,是我公正的专业分析、意见和结论,但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。③我与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见,也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。④我是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。⑤我已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告,应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。⑥我在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外,应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。⑦其他需要声明的事项。

(5)估价的假设和限制条件。估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响,估价报告使用的限制条件等。例如,说明没有进行面积测量,或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件,一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员,另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。

(6)估价结果报告。估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：①委托人(包括名称或者姓名、地址、电话等);②估价机构(包括名称或者姓名、地址、电话等);③估价人员(列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等,以及在该估价项目中的角色,并由本人签名、盖章);④估价目的;⑤估价时点;⑥估价对象;⑦评估价值定义(说明估价所采用的价值标准或价值内涵,如公开市场价值);⑧估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范,委托人提供的有关资料,估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料);⑨估价原则;⑩估价方法;○1估价结果;○12估价作业期;○13估价报告应用有效期;○14其他说明。

(7)估价技术报告。估价技术报告一般包括下列内容：①详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况;②详细分析影响估价对象价值的各种因素;③详细说明估价的思路和采用的方法及其理由;④详细说明估价的测算过程、参数选取等;⑤详细说明估价结果及其确定的理由。

(8)附件。把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常包括估价对象的位置图,四至和周围环境、景观的图片,土地形状图,建筑平面图,建筑物外观和内部状况的图片,估价对象的权属证明,估价中引用的其他专用文件资料,估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。

5)估价报告文本的外形尺寸

估价报告文本的外形尺寸应当统一,如统一采用国际标准A4型(长×宽为297mm×210mm)。

3.2.9　审核估价报告

为保证估价报告的质量,估价机构应当建立估价报告内部审核制度,由资深估价人员按照合格估价报告的要求,对撰写出的估价报告进行全面审核,并确认估价结果的合理性。

对估价报告进行审核,类似于对生产出的产品在出厂前进行的质量检验,是防范估价风险的最后一道防线。对于经审核认为不合格的估价报告,要进行修改或者重新撰写。只有经审核合格的估价报告,才能够出具给委托人。

在估价报告审核中,要做好审核记录。完成审核后,审核人员应在审核记录上签名,并注明审核日期。

3.2.10　出具估价报告及收取评估费用

估价报告经审核合格后,由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章,以估价机构的名义出具,并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人。估价人员在交付估价报告时,可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释,至此完成了对委托人的估价服务。估价结构应将估价报告副本存档备查,并可向委托方收取估价服务费。

根据有关规定,房地产价格评估费,按照房地产价格总额差额定率累进收取,累进计费率为5‰。100万元以上,累进计费率5‰;101万元以上至1 000万元,累进计费率2.5‰;1 001万元以上至2 000万元,累进计费率1.5‰;2 001万元以上至5 000万元,累进计费率0.8‰;5 001万元以上至8 000万元,累进计费率0.4‰;8 001万元以上至1亿元,累进计费率0.2‰;1亿元以上,累进计费率0.1‰。

3.2.11　估价资料归档

估价报告向委托人出具后,估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理,并将它们分类保存起来,即归档。

估价资料归档的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平,也有助于解决日后可能发生的估价纠纷,还有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核。

应归档的估价资料包括：①估价机构与委托人签订的估价委托合同;②估价机构向委托人出具的估价报告(包括附件);③实地查勘记录;④估价项目来源和接洽情况记录;⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录;⑥估价报告审核记录;⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

估价人员不应将上述估价资料据为己有或者拒不归档。估价机构应建立估价资料管理制度,保证估价资料妥善保管、有序存放、方便查阅,严防毁损、散失和泄密。估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算,一般应在15年以上。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料,应当保管到估价服务的行为了结为止。例如,15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料,如果该笔房地产抵押贷款期限为20年,则估价资料应当保管20年以上。

复习思考题

1.什么是合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和公平原则?

2.遵循合法原则应包括哪几个方面?

3.什么是房地产估价程序?

4.一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤是什么?

5.估价业务来源主要有哪几类?

6.明确估价基本事项包括哪些内容?

7.估价作业方案的内容有哪些?

8.收集估价所需资料应包括哪些内容?