人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律,在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则,以此作为估价时的指南。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正,这应作为房地产估价的最高原则。同时,在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有七项：①合法原则;②最高最佳使用原则;③替代原则;④估价时点原则;⑤公平原则;⑥供求原则;⑦预期原则。

3.1.1　合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产估价之所以要遵循合法原则,是因为两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大的不同。但是在估价过程中,估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,具体来说应当做到以下几点：

1)合法产权

应以房地产权属证书和有关证件为依据。当前,我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。因此,现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种,房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当作国家所有的土地来估价,行政划拨的土地不能当作有偿出让的土地来估价,临时用地不能当作长久用地来估价,违法占地不能当作合法占地来估价,临时建筑不能当作永久建筑来估价,违法建筑不能当作合法建筑来估价,产权有争议的房地产不能当作产权无争议的房地产来估价,手续不完备的房地产不能当作手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当作完全产权的房地产来估价,共有的房地产不能当作独有的房地产来估价,等等。

2)合法使用

应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如,如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。通常所说的“规划即地价”,在一定程度上反映了这一要求。

3)合法处分

应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产,就不能作为以抵押为估价目的的估价对象,或者说这类房地产没有抵押价值。②《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”因此,在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,不应包含土地使用权出让金。③《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”所以,再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

4)其他方面

相关政策方面的考虑,如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如,评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价。如房改房出售的价格,要符合政府有关该价格测算的要求;新建的经济适用住房的价格,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定;农地征用和城市房屋拆迁补偿估价,要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

3.1.2　最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价在合法的前提下,应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,最高最佳使用必须符合四个标准：①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。

房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则,这是因为在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力,采用最高最佳的使用方式,以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以,在估价中不仅要遵循合法原则,而且要遵循最高最佳使用原则。最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途;②最佳规模;③最佳集约度。

1)最高最佳使用的筛选过程

寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列四个方面依序筛选：

(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的,应被淘汰。

(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的,应被淘汰。

(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式,还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式,首先估计其未来的收入和支出流量,然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。

(4)价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是最高最佳的使用方式。

2)最高最佳使用的经济学原理

有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用,即收益递增递减原理、均衡原理与适合原理。

(1)收益递增递减原理

收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称为边际收益递减原理),可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的,其他的投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小,即会出现递减现象。收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后,收益开始下降。

收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称为规模报酬规律),可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),则产出量的变化有三种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例,这种情况称为规模的收益不变;二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例,这种情况称为规模的收益递增;三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况称为规模的收益递减。在扩大规模时,一般是先经过一个规模的收益递增阶段,然后经过一个规模的收益不变阶段,再经过一个规模的收益递减阶段。

(2)均衡原理

均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲,建筑物与土地比较,如果过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值。例如,某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状容积率低,则会对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要作减价修正。这种情况在现实中经常遇到,如在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧,此时对于购买者来说,空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后,还需花代价拆除建筑物,从而该建筑物的存在,不仅增加不了土地的价值,还降低了土地的价值。另一种相反的情况是,建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好,但坐落的土地位置较差,不能使该建筑物的效用得到充分发挥,虽然该类建筑物的重置价格较高,但该建筑物的价值却低于此重置价格。

(3)适合原理

适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理,即当房地产与外部环境为最协调,同时内部构成要素为最适当的组合时,便为最高最佳使用。

3)最高最佳使用的注意事项

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,也可用作居住用途,如果用作商业用途能够取得最大收益,则估价应以商业用途为前提;反之,应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明：(www.daowen.com)

(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。

3.1.3　替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系,价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

根据经济学原理,在同一市场上,相同的商品,具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律,只是由于房地产的独一无二性,使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格应是相近的。在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交,最终是与类似房地产的价格相互牵制,相互接近。

替代原则对于具体的房地产估价,要注意以下两点：

(1)如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下,由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据,因此估价过程中,实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行的,然后根据各种条件的差别对价格作适当的调整修正。

(2)不能孤立地思考估价对象的价格,要考虑相近效用的房地产的价格牵制。特别是作为同一个估价机构,在同一个城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差,尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

3.1.4　估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产市场是不断变化的,房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格(实际上,房地产本身也是随着时间而变化的,如建筑物变得陈旧过时)。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间,价格也就失去了意义。但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既不必要,也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格,而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这个特定时间就是估价时点。

确立估价时点原则的意义在于估价时点是评估房地产价格的时间点。例如,运用比较法评估房地产的价格时,如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情况),就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上,如此,可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

在实际估价中,通常将“估价作业期”(估价的起止年、月、日,即正式接受估价委托的年、月、日至完成估价报告的年、月、日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点,但估价时点并非总是在此期间,也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此,在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况之间的内在联系。

(1)估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如,原产权人对被强制拍卖的房地产拍卖底价评估结果有异议,此时衡量该估价结果是否合理,要回到原估价时点,相应地,估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等,也都要以原估价时点状况为准。否则的话,就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的,事实上可能并没有错误,只是过去的估价结果不适合现在的情况,因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。

(2)估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现于房地产损害赔偿案件中。例如,建筑物被火灾烧毁后,确定其损失程度和损失价值,要根据其过去的状况(现在已不存在)和损毁后的状况的对比来评估。

(3)估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形,是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价。

(4)估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形,如评估房地产的预售或预购价格。

(5)估价时点为未来,估价对象为未来状况下的情形,多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中,特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中,预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

3.1.5　公平原则

公平原则要求房地产估价应站在中立第三者的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。如果评估出的价格不够公平合理,则必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性。例如,为房地产买卖目的进行的估价,如果评估价格比客观合理的价格高,则出卖人得利,购买人受损;为房地产抵押目的进行的估价,如果评估价格比客观合理的价格高,则抵押人得利,抵押权人受损;为房地产课税目的进行的估价,如果评估价格比客观合理的价格低,则政府受损,这对其他纳税人来说也有失公平。

为求出一个公平合理的价格,估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的,即买者不肯多花一分钱购买,卖者不肯少得一分钱出售。其次,估价人员应以各方当事人的位置或心态,又称“换位思考”,来考量价格：在交易中,各方当事人的心态是不同的,例如买者的心态是出价不能高于预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格;卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本出售。然后,估价人员再以专家的身份精细地权衡价格：首先想象评估价格的高低不是与自己无关,即如果将自己分别设想为各方当事人的位置,评估价格的高低会对自己有何影响,例如作为买者会怎样,作为卖者又会怎样,在此基础上自然就权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价格。此外,估价人员还必须公正清廉,决不能受任何私心杂念的影响：如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属,应当回避;必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的因素,同时还要不断地提高估价技能、丰富估价经验和遵循严谨的估价程序。

3.1.6　供求原则

供求原则是指进行房地产估价,必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况和可能导致供求关系变化的诸多因素而推断其价格。

房地产商品价格的形成,与其他一般商品价格的形成一样,取决于市场公平的供求竞争关系。当供给小于需求,则市场呈现供不应求的局面,价格将上升;当供给大于需求,市场呈现供过于求的局面,价格将下降。但是,房地产商品的价格形成又与其他一般商品有所不同,由于房地产商品具有特殊性,无法形成完全竞争的自由市场,也无法遵循一般商品的供求均衡法则。房地产商品价格的形成遵循其特有的供求原则,其特殊性主要体现在下面几点：

(1)房地产商品的市场供给与需求都局限于某地区,且我国实行由政府垄断土地一级市场,市场竞争不容易在供给方展开,而主要是在需求方展开,即房地产无法实现完全竞争的统一市场,而只能是价格垄断性较强的地区性市场。

(2)作为市场交易客体的房地产具有较大的差异性,这主要体现在地理位置、建筑风格、装修水平等方面。由于商品不同质,使其相互替代性较差,从而不容易形成同类产品无差别的完全竞争市场。

(3)一个完全竞争的市场,要求有完备的市场信息,要求生产者和消费者均对市场现状和可能出现的变化有足够的知识,并且可以自由、迅速地进出某一行业,以免遭受欺骗和损失。而房地产市场却由于商品的固定性,无法形成大规模的集市交易,而使市场供求双方不容易具有完备的市场信息。

一般情况下,市场供求竞争对于替代性较小的房地产的价格影响较大,对替代性较强的房地产的价格则可能因需求转移而产生较小的影响。前者如繁华地段的商业店铺,后者如一般居民住宅。房地产估价人员无论是进行市场分析,还是进行价格预测,都必须充分认识到房地产市场的这一特点,关注当地同类房地产市场的供给与需求状况。

3.1.7　预期原则

预期原则是房地产现时价值由该房地产在未来能给所有人带来的预期效用和收益所决定的,也就是说,预期收益的多少是房地产价格的决定因素,对于价格的评估,重要的并不是过去,而是未来。过去收益的多少只为推测未来的收益变化趋向提供依据,而不是决定因素。对房地产估价要以对将来收益的预测为基础,受预期收益形成因素的变动所左右。因此,房地产估价者必须能熟练地分析影响房地产未来收益或效用的国家、地区、当地和邻近区域的变化趋势。同时,也需要把握市场主体对某类房地产或某宗土地的预期,它们的预期是影响供求变化、价格波动的重要因素。这就要求估价者既要了解过去的收益情况,又要对房地产市场供求现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对市场的影响进行细致分析和预测,才可能准确推算房地产价格。当然,应排除脱离现实的使用或因投机及违法行为所获取收益的预测。

对于房地产估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定,预期原则显得极为重要。假设开发法和收益还原法中土地收益的确定,都是预期原则的具体运用。