影响房地产价格的因素多而复杂,既有全局性的宏观因素,也有个别性的微观因素,还有介于宏观与微观之间的中观因素。按照《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的要求,按照因素与房地产的关系及影响范围,可以将影响房地产价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

2.5.1　一般因素

一般因素是指影响房地产价格的一般、普遍、共同的因素,这些因素对较大范围内的所有房地产价格产生全局性的影响,是对房地产的总体价格水平产生影响,是决定房地产价格的基础。

一般因素主要包括供需因素、行政因素、经济因素、社会因素、人口因素和国际因素等。

1)供需因素

供给与需求是影响房地产价格的直接因素,也是形成房地产价格的两个最终因素。供给一定,需求增加,则价格上涨,需求减少则价格下跌;需求一定,供给增加,则价格下跌,供给减少,则价格上涨。

按照地域范围和房屋的用途,房地产的供求状况可分为四种类型：①房地产总的供求状况,如全国各种用途房地产总的供求状况;②某地区房地产的供求状况,如上海市、南京市各用途房地产状况的供求状况;③某类房地产的供求状况,如住宅用途、商业写字楼用途房地产的供求状况;④某地区某类房地产的供求状况,如南京市住宅房地产供求状况。由于房地产的不可移动性以及用途变更的困难性,决定了某一房地产的价格高低主要是该地区该类房地产的供求状况。

2)行政因素

行政是行政主体对国家事务和社会事务以决策、组织、管理和调控等特定手段发生作用的活动,是指国务院及其所属各部门对法律所作的解释。行政因素主要是指国家影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策和行政隶属变更等。

(1)土地制度

土地制度包括土地所有制和土地使用制等,它直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌,直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策,可以制约土地利用者或投资者的积极性,带动土地价格适度涨落。由于我国目前实行垄断的土地交易制度,为土地价格的持续走高提供了条件。

(2)住房制度

1998年前我国实行的是福利分房制度,没有房地产市场,住宅不是商品,也没有价格。1998年后,福利分房制度被市场经济模式的商品房所取代,国家规定单位不再买房分配给职工,个人成为购房主体,由此才产生了商品房,产生了商品房价格。

(3)城市发展战略

不同城市、不同地区的规划目标均有所不同。然而,城市发展战略、城市总体规划、土地利用总体规划不但决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定了城市用地结构、土地利用类型、土地利用强度等,从而影响房地产的价格。城市规划在很大程度上左右着土地的利用类型和利用强度,这些对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度等指标。

(4)房地产价格政策

从总体上看,房地产价格政策可分为两类：一类是高价格政策,即房地产价格通过市场形成,政府不干预,如别墅、商铺等;另一类是低价格政策,如经济适用房、廉租房等具有社会保障性质的房地产。具体操作上,政府可通过控制土地供应量、提高土地出让价格以及房地产开发经营的税费、调整产业政策等措施,促使房地产价格提高;也可通过制定最高限价、增加经济适用房的供给、建立并完善房地产交易管理制度(如房地产销售价格备案制度,并规定已备案商品房在一定时间内不得涨价)等措施来抑制房地产价格。

(5)税收政策

有关房地产的不同税种、税率及其征收环节,对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的税收。

增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发建设成本,从而会推动房地产价格上升;反之,则会使房地产价格下降。

在房地产交易环节,增加买方的税收,如提高契税税率,会抑制房地产需求,从而会使房地产价格下降;而增加卖方的税收,如收取土地增值税、所得税、营业税,会使房地产价格上升。

对保有房地产课税,增加了房地产的保有成本,从而会导致房地产价格下降;反之,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

考察税收政策对房地产价格的影响,必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去,那么它对房地产价格的影响就很小,甚至不起作用。

(6)行政隶属变更

行政隶属变更通常可分为以下两类：一类是级别升格;另一类是级别降低。

如果将某个非建制镇升格为建制镇,将某个建制镇升格为市,或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市,无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样,将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖,也会促进这一地区的房地产价格上涨。

反之,如果行政级别降低,则会使该地区房地产价格下降。例如,在某县的乡镇合并过程中,原来平级的两个乡镇,其中一个被另外一个合并,级别由独立的一个镇变为另外一个镇其中的一个社区,则被合并的乡镇因政府机关的迁移、人口的减少以及商业氛围的减弱,房地产价格会大幅下降。

由于行政是由国家行政机关通过行政权力对相关事务进行管理,所以与经济和社会因素不同,行政因素对房地产价格影响作用的速度比较直接。如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,那么行政和政治因素的作用可以说是突变式的。例如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使房地产需求减少,房地产价格会在较短的时间内下跌。

3)经济因素

经济因素主要包括经济发展状况、居民收入和消费水平、物价变动、利率水平。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、财政收入越多,房地产市场需求就越大,房地产价格总体水平也越高;反之,房地产价格总体水平越低。

(1)经济发展

房地产业的发展在很大程度上受整体经济环境的影响。经济增长,意味着国民收入的提高。当收入增加时,投资的欲望受到刺激,社会置业能力得到增强,使得社会对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等房地产的需求增加,从而引起房地产价格上涨。

(2)居民收入

居民收入的增加显示人们的生活水平将随之提高,从而促使对房地产的需求增多,导致房地产价格上涨。

按居民收入可以将居民分为三个层次：高收入群体、中等收入群体和低收入群体。这三个群体收入的增加对房地产价格的影响是不一样的,同样是收入增加,中等收入群体的收入增加对房地产价格的影响最大。

高收入群体因其日常生活及住房需求早已解决,故高收入者的收入增加对房地产价格的影响不大。不过,如果他们利用剩余的收入从事房地产投资或投机(例如购买房地产用于出租或将持有房地产当作保值增值的手段),则会引起房地产价格上涨。

低收入群体,因其收入的增加首先会用于衣食等基本生活的改善,故对房地产价格的影响也不大。

居民收入中真正对房地产价格影响较大的是中等收入群体收入的增加,因其衣食等基本生活已有了较好的基础,所增加的收入会用于提高居住水平,会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住房地产价格上涨。

(3)物价

反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指数(PPI)。

房地产价格与一般物价的互动关系比较复杂。一方面,物价的整体波动表明货币购买力的变动,即币值发生变动,此时物价变动,房地产价格也随之变动。从物价对资产价格的影响来看,物价上涨对资产价格上涨有一定的推动作用,因为物价上涨会导致社会主体为了避免持有的货币购买力下降,将资金更多地配置到资产市场上,从而进一步推动资产价格的上涨,尤其是在房地产市场。另一方面,房价主要是由土地成本、建筑成本与劳动成本所构成,不论一般物价总体水平是否变动,其中某些原材料物价的变动也可能会引起房地产价格的变动,特别是诸如建筑材料价格(尤其是水泥、钢材、木材的价格)、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等房地产价格主要构成要素的价格上涨,会增加房地产开发建设成本,从而可能推动房地产价格上涨。

(4)利率

利率升降对房地产价格有很大的影响,可以从供应和需求两个方面来分析。

从房地产供应的角度来看,由于房地产业投资较大,开发商往往需要向银行贷款来进行开发,利率升降会增加或降低房地产开发的投资利息,从而使房地产价格上升或下降。

从房地产需求的角度来看,由于购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款,所以利率升降会减少或增加房地产需求,从而使房地产价格下降或上升。综合来看,房地产价格与利率负相关：利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升。

4)社会因素

影响房地产价格的社会因素有社会安定状况、房地产投机和城市化进程三个主要方面。

(1)社会安定状况

这里所指的安定不仅包括政治安定、社会安定、人心安定,还包括财产安全、经济安全、国家安全。只有具备了这些安定因素,社会具有良好的秩序,人民群众才能安居乐业,社会才能达到和谐。只有政治安定、社会和谐,人们置业投资才有政治保障,才会推动房地产价格上升。如果社会动荡,治安差,经常发生刑事犯罪案件,意味着人们的生命财产缺乏保障,将会造成该地区房地产价格下降。

(2)房地产投机

房地产的投资与投机没有明显的界限。一般认为,投机是以获取高额利润为目的,因市场异动而异动,是一种缺乏理性的、短期的资本狩猎行为;而投资行为则是人们合理支配自有资金,为实现个人资本保值增值而进行的一项长期理财活动。例如,某人希望获取租金收益而投资于房地产,当房价上涨到一定程度时,也可通过转让该房地产来获取增值收益。

由于房地产投机不是为了使用,而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,频繁购进卖出,以期从价差中获利,因此,房地产投机会加剧房地产市场波动。

(3)城市化

城市化也称为城镇化、都市化,是由以农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程,包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化,具体表现为农村人口逐渐转化为城镇人口、农村生活方式逐渐转化为城市生活方式、农村经济逐渐转化为城市化大生产方式。随着城市化,人口向城市地区集中,造成城市房地产需求不断增加,因此将带动城市房地产价格上涨。

5)人口因素

作为房地产的最终消费者,人口的数量、分布、年龄和家庭结构及其增长情况都会直接或间接地影响着房地产的供需和价格。人口因素一般包括人口数量、人口素质、家庭规模等因素。

(1)人口数量

人是房地产的最终享用者,所以人口增加或集中时,对房地产的需求增大,相应地房地产价格就会上涨。反之,人口减少时,房地产需求就降低,房地产价格也随之下跌。反映人口数量的相对指标是人口密度,人口密度对房地产价格的影响是一分为二的：一方面,人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展,提高房地产价格;另一方面,人口密度过高造成生活环境恶化,有可能降低房地产价格。

(2)人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,对该地区房地产的需求就会降低,该地区的房地产价格势必会下降。

(3)家庭规模

家庭规模的大小直接影响居住的单位数与面积数。随着家庭小型化,家庭平均人口数下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,进而导致房地产价格上涨。

6)国际因素

国际因素主要指国际经济状况、军事冲突、政治对立、国际竞争等。随着我国加入WTO、世界经济一体化的发展,国际因素对我国房地产整体价格的影响也逐渐明显。例如,以投资增值为目的的大量的短期国际资本流入房地产市场,短期内带来商品房需求量的急剧增加,带来投机活动的高涨,促使房地产泡沫的产生。

2.5.2　区域因素

关于区域的概念,不同的学科有不同的定义,如“一个区域是指一个连续的地段,其内部具有一定程度的共性,却又缺少明确的界线”,“区域是地球表面的一个部分,它以一种或多种标志区别于邻近部分”,“区域是一个空间概念,是指地球表面某一特定范围”。我们认为,区域是一个空间概念,其根本特征是区域内部各房地产具有一致性和相似性,并以这种一致性或相似性区别于其他区域,也称为均质区域,如南京新街口商圈、某住宅小区、某工业园区,都可以称为区域。

区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件,这些条件相互结合所产生的地区特性,对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。

区域因素主要包括区域位置、区域繁华程度、区域交通条件、区域基础设施、区域公共设施、区域规划限制等。

1)区域位置

区域位置是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,一般是用它与城市某些重要场所(如市中心、城市地标)的距离以及可及性和便捷性来表示,最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通距离和交通时间。由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视交通时间而不是空间直线距离。

2)区域繁华程度

主要有距离商业中心距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量和质量等。商业服务业的规模等级越高,土地利用的集聚效益就越高。

3)区域交通条件

主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。

4)区域基础设施条件

基础设施条件是指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施的完备程度。

5)区域公共设施

区域公共设施是指与居住人口规模相对应、为服务居民配建的各类设施,如幼儿园、学校、公园、医院、居委会、派出所等。区域公共设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等因素会对房地产价格产生影响。

6)区域环境质量

区域环境质量指与人类生存有关的各种物质环境,包括化学、物理、生物等因素,如大气环境、声觉环境、水文环境等。环境因素对人群健康的影响有正反两方面。如果环境幽雅、空气清新、水源洁净,就会使人轻松愉快,得到舒适和满足,这对人的心理和生理的健康无疑是有益的。当环境中存在着有害因素时,就可能对人体健康造成危害。由于环境污染的长期性、广泛性、多样性,对健康的损害较大,所以它对房地产,尤其是住宅房地产价格的影响较大。

7)区域城市规划限制

主要有城市分区规划、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件等。例如,某城市在城市规划修编过程中,决定将原开发区从单一的工业生产区转变为以发展高新技术产业、外向型经济为主体、生活设施配套齐全的多功能综合性现代化新城区,成为城市的有机组成部分。在城市分区规划中,规划定位是将该地区建设成综合功能协调、基本设施配套、商业服务兴旺、文化氛围浓郁、人居环境优美、地域特色鲜明的现代化生态型新城区。毫无疑问,该规划方案的通过和公布,会大大促进该地区房地产价格的上扬。

需要注意的是,不同用途的房地产其影响因素是不同的,如工业房地产的主要影响因素是交通条件、地质条件等,而商业房地产的主要影响因素是区域繁华程度、人流量以及临街宽度等,住宅房地产的主要影响因素是区域环境和区域公共设施。另外,同一因素对不同用途的房地产其影响的方向和程度也是不一样的,如同样是繁华程度,对商业房地产来说是正面影响,且影响程度很大,而对于住宅房地产来说,其影响程度就不是很大,且不一定都是正面影响。

2.5.3　个别因素

个别因素是指房地产本身的条件和特征。个别因素是决定同一均质地域内房地产差异性的重要因素,是同一区域内房地产价格差异的重要原因。

个别因素主要包括实物和权益两方面内容。

1)实物

房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。

(1)对土地而言,实物因素包括：名称、坐落、宗地临街状况、四至、面积、土地平整程度、形状、地势、地质状况、基础设施完备程度、利用现状、权属状况等。

(2)对建筑物而言,实物因素包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、设施设备、装修、朝向、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、地基的稳定性、权属状况等。

2)权益

房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分,是指受法律保护的权力和利益。房地产的权益是以房地产权利为基础的,房地产权利中最重要的是土地的权利。因此,本书重点对土地的权利进行介绍。

(1)房地产权利

房地产产权包括房地产所有权和房地产他物权。其中,房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依照法律规定,享有占有、使用、收益和处分的权利。

按权利主体的不同,房地产所有权可以分为独有、共有和建筑物区分所有权。

独有,是由一个自然人或者法人所有,如某套住宅登记在张三一人名下,那么该套住宅属张三独有。

共有,是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权,包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有,常见的是公民之间的共有。如某套住宅登记在夫妻两人名下,或者一人办有房屋所有权证,另一人办有共有权证,那该套住宅属夫妻两人共有。共有可分为按份共有和共同共有：按份共有是指各共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有,例如股份有限公司;共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有,例如家庭共同共有、夫妻共同共有。

随着现代社会大量高层或多层楼房的出现,在同一栋建筑物上同时存在共有权和多个所有权的情形,这种独有加共有的模式,就形成了建筑物区分所有权。所谓建筑物区分所有权,是指根据使用功能,将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分,每一个所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。《物权法》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;二是对建筑区划内的共有部分享有共有权,即每个业主对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权所包含的三个方面的内容是一个不可分离的整体,在这三个方面的权利中,专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。如果业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。

(2)土地权利

①土地权利基本理论

土地产权,简称地权,也称土地的权利,是土地法律制度的核心内容,属不动产物权范畴。土地产权是以土地的所有权为基础、以合法占有权为标志、以登记造册为要件的一项独立的财产权,它不以实际占有为准,而是以是否合法登记为准。土地的产权体现于权利人按照法律的规定可以直接支配土地的权利。所谓支配,就是直接对土地实施取得利益的各种行为。权利人对土地的直接支配,体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。权能是指权利人行使权利的各种可能性。

占有指对土地事实上的管领,也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。如房地产开发企业在开发过程中对土地的实际占用等。(www.daowen.com)

使用指按照土地的性能和用途利用土地,从而实现利益的权能。如房地产开发企业在依法取得的土地上开发建设商品房。

收益指获取土地利用带来的经济收入。可以通过以下两种方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益,如在耕地上种植农作物直接收获粮食;二是依一定法律关系的存在而获得收益,如把土地出租而收取租金等。

处分指权利人依法对土地进行处置,从而决定土地命运的权能。包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为,如对土地进行平整等。法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为,如房地产开发企业将开发建设完成的商品房出售给购房者,导致土地使用权的转让等。处分权能在这里更多的是指法律上的处分。

②我国土地的权利体系

土地权属是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属,具体来讲,就是指土地所有权、使用权和他项权利。在我国,根据相关法律,我们可以拥有房屋所有权,而对国有土地,我们只享有土地使用权,而不可拥有土地所有权。因此,相对于房屋而言,土地的权利类型更丰富,更多样化。

A．所有权体系

《土地管理法》第2条第1款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。”根据这一规定,我国的土地所有制有两种基本形式;一种是全民所有制土地,即国家所有土地;另一种是劳动群众集体所有制土地,即农民集体所有土地。

a．国家土地所有权。

国家土地所有权是指国家作为土地所有权的权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权是我国土地所有权制度的重要内容,是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础。

国家土地所有权的取得方式上带有国家的强制性。国有土地都是国家作为主体国家,以其对外的独立自主权和对内的最高权,用强制的方式取得的,这些方式包括国有化、没收、征用等。在土地所有权的确认方面,国家土地所有权直接以法律的形式确认,不进行国有土地所有权登记。我国境内的一切未被确认为集体所有的土地均属于国家所有。

国家土地所有权的权利主体是唯一的,即国家。国家是人民利益的代表,国家所有即为全民所有,国家作为土地所有权的唯一权利主体。国家土地所有权由国务院代表国家行使。国务院可通过制定行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权,但须依法经有审批权的人民政府审批,也就是说,我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度。

国家土地所有权客体广泛。根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定,下列土地属于全民所有土地,即国家所有土地：

城市市区的土地;

依法属于国家所有的荒地、山岭、滩涂、林地和森林、草原、水域所覆盖的土地;

依法属于国家所有的名胜古迹、自然保护区的土地;

国家依法没收、征用的土地;

国有公路、铁路、学校或其他公用事业占用的土地;

其他一切不属于集体所有的土地。

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;

因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门作为国有土地所有者代表实施;国家直接以国有土地使用权对企业进行投资的,由国务院或者地方人民政府土地管理部门委托的国有企业或者政府机构代表国家土地所有者行使投资者权益。

b．集体土地所有权

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织,且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理。在一个村范围内不存在两个以上农村集体经济组织的,经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,可以设立以村民小组为单位的集体经济组织,将村农民集体所有的土地划分确定为各该集体经济组织或者相应的村民小组所有,由各该集体经济组织或村民小组作为所有者经营、管理;村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表不同意的,该土地仍归本村农民集体所有。农民集体所有的土地,已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织或者乡(镇)人民政府作为所有者代表经营、管理。

我国宪法和《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”正确理解法律的这一规定应注意,如果土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于农民集体所有的,依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条,除有证据证明归集体所有的土地以外,其他土地一律推定为国家所有。

B．土地使用权体系

使用是指对财产按照其性能和用途加以利用,以满足人们的需要的活动。使用权是权利主体对财产按其性能和用途加以利用的权利。土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。

目前我国土地使用权法律体系由两个方面构成,即国有土地使用权体系和集体土地使用权体系。国有土地使用权因取得的方式不同分为出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、租赁土地使用权;集体土地使用权分为农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权。限于篇幅,本书只介绍国有土地使用权体系中的出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权和租赁土地使用权。

a．出让国有土地使用权

出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

根据《城市房地产管理法》第七条,出让国有土地使用权具有四个特征：第一,国有土地使用权以出让方式取得;第二,出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;第三,出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限,即以支付出让金为取得土地使用权的对价,土地使用权的行使有一定的期限限制;第四,出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。

出让国有土地使用权主体为一般主体,境内外法人、非法人组织和自然人都可以依法取得出让国有土地使用权。

b．划拨国有土地使用权

划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准,无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

根据《土地管理法》的有关规定,国家建设用地的建设单位可以持国务院主管部门或者县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设定任务书或其他文件,向县级以上人民政府申请划拨土地使用权。主要包括：国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。

划拨的特点是：

第一,仅限于取得国有土地使用权,集体所有的土地不能通过这种方式取得。

第二,取得土地使用权不必交纳土地使用费,是无偿取得的。但如果用地者申请取得划拨国有土地使用权需征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的,申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费或拆迁补偿安置费。申请用地者取得划拨国有土地使用权的土地为国有荒山、荒地的,经依法批准后,可无偿取得。

第三,土地使用权没有期限规定,但并不是可以无限期使用,国家可以依法收回。

第四,未经批准,划拨土地使用权一般不能转让,只有在土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,且补交了土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的,才可以转让土地使用权。

c．租赁土地使用权

租赁土地使用权是土地使用者以按期向国有土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。

需要注意的是,租赁土地使用权与土地使用权出租(或租赁)是两个不同的概念。前者是以国家所有者为出租人,属于土地使用权的原始取得,而后者是以出让国有土地使用权人为出租人,属于土地使用权部分权能的转移取得。从交易实务的角度讲,租赁土地使用权发生在一级土地市场,土地使用权租赁发生在二级土地市场。在土地登记实务中,租赁土地使用权应作为土地使用权登记,土地使用权租赁应作为土地他项权利登记。

租赁土地使用权作为国有土地使用权的一种,其主体为一般主体。

土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外依法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利。它有如下特征：

·是在他人土地上享有的权利;

·可以满足他人对土地利用的需求;

·他项权利的主体是土地所有人、使用人以外的人;

·它的存在对土地所有人或土地使用人有一些限制,如应满足别人的通行权;

·它是生产、生活中客观存在的一种权利。

《土地登记规则》第2条第2款规定,土地他项权利包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。这里所说的“其他土地权利”,从我国目前的情况看,主要有地役权、空中权和地下权、土地借用权、耕作权等。

地役权,是指为自己使用土地的需要,而使用他人土地的权利。我国现行法律没有地役权的概念,但是《民法通则》规定的相邻权中,实际存在着地役权,如通行权、排水权等。

地上权,是指在他人的土地上建筑、种植的权利。如建造厂房、住宅,种树、种竹。

空中权,是指在他人土地上空建造设施的权利,如架桥、高架线等。

地下权,是指在他人土地下埋设管线、电缆、建设地下设施的权利,如地铁、隧道、人防工程等。

土地承租权,是指出租人将土地提供给承租人使用,土地承租人按合同支付租金并对土地占有、使用的权利。

土地借用权,是指无偿占有、使用他人土地的权利,如历史形成的土地借用权。

耕作权,是指在他人土地上进行种植并获取收获的权利。如单位征而不用的土地,应当退给农民继续耕种。农民耕种期间,不得在该土地上兴建永久性建筑物或者种植多年生作物,在国家建设需要时无偿退还。退还时土地上有青苗的,建设单位要付给青苗补偿费。

土地抵押权,所谓抵押就是指土地使用人依照法律规定,不转移抵押土地的占有,向债权人提供一定的土地作为清偿债务的担保所产生的担保。当债务人不履行债务时,债权人有权依法将土地折价或者以变卖方式从所得的价款中优先受偿。接收抵押的人是抵押权人,提供土地抵押的人,是抵押人。抵押双方当事人签订土地使用权抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的有关规定。土地使用权抵押双方凭抵押合同、公证书、认证等文件向土地管理部门办理抵押登记。抵押合同终止后,抵押权人应在规定的时间内向土地管理部门办理抵押登记的注销手续。

我国土地所有权属于国家,土地本身不能成为抵押权的标的。但设立土地使用权抵押,有利于土地开发。土地使用权抵押的目的是通过抵押获得贷款,并利用贷款开发土地。土地使用权抵押制度可以使金融业渗透到房地产业之中,保障了房地产业发展过程中的资金需求,同时也促进了金融业的发展。

土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点：

第一,用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

第二,土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,即土地使用权抵押后,土地使用者可继续对土地进行占有、收益,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权,此时土地使用权才发生转移。

第三,土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押。也就是说,土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

第四,土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

第五,土地使用权人将土地抵押后,并不丧失转让权,但在转让土地使用权时,应告知抵押权人。

在土地的权益因素中,除土地的权利类型外,最主要的是该地块的城市规划以及土地的剩余使用年限。作为个别因素考虑的城市规划,主要是指控制性详细规划。控制性详细规划通过给定一些指标,限制了该宗土地的利用方式和利用强度,如宗地的用途、容积率、建筑物限高、建筑密度等。

【例2-5】张某看中一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该地产的建筑物为三层,总建筑面积为700m2,张某拟购入后将一楼用于开设商铺,二、三楼用于居住。原业主开出的售价总价为140万元,张某为摸清该售价的合理性,找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?

【答】估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：

(1)土地权属状况。

(2)房屋产权状况。

(3)该房地产是否符合规划要求。

(4)土地使用基本状况。

(5)建筑物基本状况。

【例2-6】某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是　(　)

A.道路扩宽后,交通发生变化　B.绿地率发生变化

C.公共配套设施发生变化　D.土地形状发生变化

2.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是　(　)

A.噪声和污染程度发生变化　B.土地形状发生变化

C.人口密度发生变化　D.出行便捷程度发生变化

3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是　(　)

A.由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度

B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度

C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度

D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担额度

答案：1．B　2．D　3．C

复习思考题

1.房地产估价是评估房地产的价格还是价值?为什么?

2.房地产价格的形成有哪些条件?

3.地价与一般物品价格有什么不同?

4.房地产价格具有哪些特征?

5.分三个层次,阐述影响房地产价格的因素主要有哪些?

6.某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房,以上各层为住宅),在该道路上建一高架路。

(1)以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为　(　)

A.市场价格上升　B.市场价格下降

C.市场价格不变　D.市场价格变化不确定

(2)以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为　(　)

A.市场价格上升　B.市场价格下降

C.市场价格不变　D.市场价格变化不确定

7.现假设你准备在某地购二手房,有一位朋友介绍位于某小区内的一套128.65m2的住房,房主报价为83.97万元。你认为影响房地产价格的因素主要有哪些?如果你有意购买,还必须进一步了解那套住房的哪些资料?