房地产价格种类比较多,表现形式多样,可以根据不同分类标准划分成不同的类型系列。不同的房地产价值和价格,所起的作用不尽相同,评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。在房地产估价中,估价反映的是某一特定时点的价值,代表的是房地产相对于买卖双方的货币价值,采用何种定义需要根据估价对象和期望用途(估价目的)来确定。

2.4.1　使用价值、交换价值

在经济学里,广义的价值有使用价值和交换价值之分。

(1)使用价值

使用价值的概念建立在商品生产力的基础上,是某一特定房地产相对于某一特殊用途的价值,即房地产的效用(有用性)。

(2)交换价值

交换价值指的是当一种产品在进行交换时,能换取到其他产品的价值,是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例或关系。

商品的使用价值与交换价值的区别如下：

(1)使用价值是商品的自然属性,反映的是人与自然的关系;交换价值是商品的社会属性,反映的是商品生产者之间的社会关系。

(2)使用价值是永恒的范畴;交换价值是商品经济的范畴。

(3)使用价值的存在不以价值的存在为前提。

(4)商品生产者生产商品是为了获取交换价值,不是为了获得使用价值;商品消费者是为了获取使用价值。

就使用价值与交换价值而言,房地产估价所评估的一般是房地产的交换价值。但当由于企业兼并、债务担保等事宜需要对包括房地产在内的资产进行评估时,常常需要评估房地产的使用价值。有时需要评估由某个企业正在使用的工业房地产的价值,这时也是评估使用价值。在评估使用价值时,应关注房地产对其所从属的企业的作用和贡献,而不是考虑该房地产的最高最佳使用或其销售后所能实现的价值,例如,钢结构标准厂房的高度一般为7～9m,一个高度为14m的钢结构车间,对于A公司来说具有相当大的使用价值,但对于B公司来说可能仅具有一个名义上的市场价值。另外,使用价值也会依据房地产的管理水平和外部条件的改变而改变,如改造前、改造后的厂房具有不同的使用价值。

2.4.2　市场价值、非市场价值(投资价值、在用价值、谨慎价值、快速变现价值、清算价值)

价值类型是指人们对房地产估价结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出房地产估价结果的不同价值属性,同一房地产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的,而且在数量上往往也存在着较大差异。评估标准选择是否得当,直接关系到评估的成败。因此,价值类型必须与估价目的和估价对象相匹配。

房地产的价值类型按其价值内涵可以分为两大类,即市场价值和非市场价值。其中,非市场价值不是个体概念,而是一个集合概念,是指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合,主要包括投资价值、在用价值、谨慎价值、快速变现价值和清算价值。

1)市场价值

市场价值是指一宗房地产在经过适当的市场营销推广后,在估价时点由一个自愿的卖方出售给一个自愿的买方的正常公平交易中所形成的金额。在交易过程中,买卖双方掌握充分的信息,各自精明、谨慎行事,不受任何胁迫。

市场价值又称公开市场价值,即在公开市场上最可能形成的价格。这里所谓的公开市场,是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。

同一房地产具有使用价值和市场价值。当评估有限市场的特殊房地产,如学校、博物馆、公共建筑时,因这类房地产不常进行交易或租赁,市场相对较小,相关市场数据的可获得性较差,所以常常很难确定是评估市场价值合适还是评估使用价值合适。

2)投资价值

投资价值是指从某个特定的投资者的角度来衡量的某一房地产的价值,代表了某个特定的投资者基于个人特定的投资目标、期望和要求,对该房地产所评估出的价值。

投资价值是一个投资者按照其需要或愿意为一项投资支付的价格,而市场价值是指该房地产对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点)的价值。因此投资价值与市场价值的区别主要在于：市场价值是客观的、群体的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。

在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值因投资者的不同而不同。例如,在土地拍卖过程中,对于同一地块,竞买人的叫价不一样,不同的叫价就是相应竞买人的投资价值。

3)在用价值

在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等,它可能是最高最佳使用,也可能不是最高最佳使用。《国际评估准则》对在用价值的定义是：“在用价值是指某一特定资产对其所属企业的价值。此价值类型并不考虑资产的最佳最有效使用和资产出售时可能实现的货币价值。在用价值是某一项资产对于特定使用者特定用途的一种价值,因而也是与市场无关的一种价值。”

在用价值一般低于市场价值,但如果现状使用是最高最佳使用的,则在用价值等于市场价值。

4)谨慎价值

在评估房地产抵押价值时,应当遵循谨慎原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值,不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法,提出了遵循谨慎原则的下列要求：

(1)在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的实地查看。

(2)在运用收益法估价时,不应高估收入或者低估运营费用,选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

(3)在运用成本法估价时,不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润,不应低估折旧。

(4)在运用假设开发法估价时,不应高估未来开发完成后的价值,不应低估后续开发建设的必要支出及应得利润。

因此,谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价格。实际估价中,存在不确定性因素时,谨慎价值通常低于市场价值。

5)快速变现价值

快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格,快速变现价值通常低于市场价值。

6)清算价值

清算价值是指企业停止经营或破产后,要求在一定期限内以变现的方式处理其资产,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值,也就是在非正常市场条件下资产处置的价格。企业停业的原因多种多样,可能是破产或是歇业,也可能是合作期满,但无论是什么原因停业,其核心问题都是清偿债务,而且通常情况下要以现金形式偿还,这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于这种清算既有来自法律和合同的强制约束力,又有快速变现的时间压力,同时还受到买主人数的限制,因而清算价格一般大大低于现行市价。

【例2-1】某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

【答】若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,造成两者差异的主要原因是：

(1)本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。

(2)投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值;投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。

(3)同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值,是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用成本方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。

2.4.3　实际成交价格、评估价格、市场价格

根据价格产生方式的不同,房地产价格可以分为实际成交价格、评估价格和市场价格。

1)实际成交价格

实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格,反映的是一个交易事实。

实际成交价格是真实发生的价格,但可能是正常的,也可能是不正常的。因此,成交价格可以分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格,是合理的;反之,则为非正常成交价格,可能偏高,也可能偏低。

2)评估价格

评估价格是估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。评估价格是一个主观价格,它不是事实,它没有真实发生交易,而且它受估价人员的知识、经验、职业道德等情况影响,但正常情况下它应该能比较客观地反映房地产市场。从理论上讲,一个良好的评估价格应该与市场价格及正常成交价格差别不大。

评估价格可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼,如通常将采用市场法求得的结果称为比准价格,将成本法求得的结果称为积算价格,将收益法求得的结果称为收益价格,将假设开发法求得的结果称为剩余价格。

3)市场价格

市场价格也称为正常市场价格,是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

一般来说,实际成交价格围绕着市场价格上下波动。

2.4.4　土地价格、建筑物价格和房地产价格

房地产价格所对应的物质实体可以有三种形态：土地、单独的建筑物、“连房带地”的房地产整体。所以,按物质实体类型的不同,房地产价格可分为土地价格、建筑物价格和房地合一的房地产价格。

1)土地价格

土地价格简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中土地部分的价格(不含地上建筑物)。土地价格是房地产价格中一个最重要的构成部分,而且越是发达的城市,越是繁华地段,土地价格在房地产价格中占的比例也越高。

根据土地的开发程度,土地可分为生地、毛地、熟地三类,土地价格相应地又有生地价格、毛地价格、熟地价格。

生地是指不具有城市基础设施的土地,如荒地、农地。

毛地是指具有一定城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地,如市区已列入拆迁范围但尚未开始拆迁的地块。

熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地,如市区已经完成拆迁并达到土地平整的空地。

净地的概念与熟地相类似,但不完全等同。净地和熟地都是指已经完成拆除平整、不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。但熟地着重从开发程度来看,强调的是该地块已经完成拆迁并达到平整;而净地更强调的是从产权和法律关系上看,强调地块的产权干净清楚,无产权纠纷,法律关系简单。

2)建筑物价格

建筑物的价格是指单纯地上建筑物(不含相应土地)的建造价格,可以按照工程造价估算的方法来求取。

3)房地产价格

房地产价格是指建筑物连同其占用的土地的价格,即通常意义上的房地合一的价格。如某住宅小区的销售价格为10 000元/m2,这个价格指的就是连房带地的房地产价格,价格中既包含了建筑物价格,也包含了土地价格。

2.4.5　总价、单价和楼面地价

1)房地产总价

房地产总价是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。因为面积大小不等,所以房地产总价不能表明房地产的价格水平。

2)房地产单位价格

房地产单位价格是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格,一般可以反映房地产价格水平的高低。

3)楼面地价

楼面地价是一种特殊的土地单价,是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格,等于土地总价与总建筑面积之比,它是衡量土地成本的重要指标。(www.daowen.com)

楼面地价与地面地价相比,能真实地反映房地产销售单价中所包含的土地成本价格,具有直观、理解容易、操作简便、易于应用等特点。

因容积率等于总建筑面积除以土地总面积,所以建筑物楼面地价也等于地面单价与容积率的比值。

【例2-2】某企业花费200万元以出让方式购得一宗地,土地面积为1 000m2,根据规划,拟在宗地内建设两幢建筑物,一幢为2层,一幢为4层,两幢建筑物的每层建筑面积相等,均为250m2,则该宗地的规划容积率宗地内所有建筑物的平均楼面地价分别为多少?

【例2-3】某地块建筑密度为50%,地块内有一房地产,共5层,各层建筑面积均相等,其楼面地价为1 000元/m2,则该地块的土地单价为多少?

【解】建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比,即建筑密度＝基底面积÷土地面积。已知该房地产共5层,且各层建筑面积均相等,地块的建筑密度为50%,故该地块的容积率为5×50%＝2.5,所以

土地单价＝楼面地价×容积率＝1 000×2.5＝2 500(元/m2)

2.4.6　市场调节价、政府指导价和政府定价

市场调节价、政府指导价和政府定价,是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

1)市场调节价

市场调节价是经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。市场调节价的定价主体是经营者,形成途径是通过市场竞争。

2)政府指导价

政府指导价是由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围,规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。这是一种具有双重定价主体的价格形式：政府通过制定基准价和浮动幅度达到控制价格水平的目的;经营者可以在政府规定的基准价和浮动幅度内灵活地制定、调整价格。政府指导价既体现了国家行政定价强制性的一面,又体现了经营者定价相对灵活性的一面。

按现行价格管理办法,政府指导价大体分为以下几种类型：

(1)由国家规定基准价和上下浮动幅度。

(2)实行最高限价。由国家规定商品买卖的最高价格,允许企业向下浮动。

(3)实行最低保护价。由国家规定商品买卖的最低价格,允许企业或购销双方向上浮动。

(4)按差价率管理的价格。由国家规定经营差率(进销差率、批零差率),允许企业在进价的基础上按规定的差率制定和调整具体价格。通常适用于商品流通环节某些商品的价格管理。

(5)按利润率管理的价格。由国家规定企业生产、经营某产品的最高利润率水平,允许企业在规定的利润水平以内自主制定和调整具体价格。如经济适用房的利润率规定为不超过开发成本的3%。

3)政府定价

政府定价是由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。政府定价具有强制性,属于行政定价性质。凡实行政府定价的商品价格和服务价格,不经价格主管部门批准,任何单位和个人都无权变动。

就住房而言,按照国家发改委、建设部《关于城镇廉租住房租金管理办法》规定,对廉租住房租金实行政府定价,其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成,并与城镇低保收入家庭的经济承受能力相适应。保障性住房(包括限价商品房、定向安置房和经济适用房)适用政府指导价,利润率要严格控制在3%以内。高档住宅、商铺、写字楼等适用市场调节价。

2.4.7　基准地价、标定地价、房屋重置价

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”该法第33条规定：“房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”由此可见,基准地价、标定地价和房屋重置价格都是评估价值。

1)基准地价

基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估确定的某一估价基准日下法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。

基准地价由政府组织评估或委托专业机构评估,评估结果经政府认可后向社会公布。

2)标定地价

标定地价是指具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。反映具体宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。

基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的,对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用,因而是我国地价体系的核心。基准地价属于区域(区片)平均地价的一种,而标定地价是对于具体宗地而言,故属于宗地地价类型。

3)房屋重置价

这里所说的房屋重置价是指建筑物的重置价格,不含土地价格。

房屋重置价是指以估价时点的建筑材料、建筑技术与工艺等,重新建造与旧有房屋具有同等效用的新房屋的成本价格,一般是由房屋勘察设计费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用等构成。房屋的重置价一般由当地的物价部门和房产管理部门定期公布。

2.4.8　买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值

按经济行为类型,可以将房地产价值分为买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值。

1)买卖价格

买卖价格也称售价,是房地产权利人通过买卖方式将房地产转移给他人时所形成的交易价格。

2)租赁价格

租赁价格通常称为租金,是房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付的货币额。单纯的土地出租所形成的租金称为地租,连房带地一起出租所形成的租金称为房租。

3)抵押价值

抵押价值是指为确定房地产抵押贷款额度而评估的抵押物(即房地产)的价值。根据《房地产抵押估价指导意见》,抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。

抵押贷款中还有一个抵押率的概念。抵押率是抵押权人的权益价格(即抵押贷款本金利息之和)与抵押物市场价值之比。

抵押率的高低反映银行对抵押贷款风险所持的态度。抵押率低,说明银行对抵押贷款采取比较审慎的态度,反之则说明银行对此采取了较为宽松的态度。

银行在确定抵押率时,一般会考虑以下因素：

(1)贷款风险。贷款人对贷款风险的估计与抵押率成反比：风险越大,抵押率通常越低;风险越小,抵押率越高。

(2)借款人信誉。一般情况下,对那些资产实力匮乏、结构不当、信誉较差的借款人,抵押率会比较低;反之,抵押率则可高些。

(3)抵押物的品种。由于抵押物品种不同,它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则,抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物,抵押率应当低一些;反之,则可定得高一些。

(4)贷款期限。贷款期限越长,抵押期也越长,在抵押期内承受的风险也越大,因此,抵押率应当低一些;而抵押期较短,风险较小,抵押率可高些。

4)保险价值

保险价值是将房地产投保时,为确定其保险金额而评估的价值。评估保险价值时,估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如投保火灾险时,因土地不会因火灾损毁,故估价对象中不应包含土地,仅需包括地上建筑物。

5)课税价值

课税价值是为课税的需要,由估价人员评估的作为计税依据的价值。例如,二手房买卖时,买受人需要缴纳契税,正常情况下,计税依据是买卖双方申报的成交价格。根据《中华人民共和国契税暂行条例》,当申报的成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定,此时就需要评估该房地产的正常市场价格,并以此为基数进行征税。

6)征收价值

征收价值是政府强制取得房地产时(如城市房屋拆迁、农村土地征收等)应给予的补偿金额。

【例2-4】某经营者花费100万元购置一块建筑场地,然后再花费500万元修建一幢办公楼。

(1)该经营者以全部房地产作为抵押物向银行进行抵押贷款,银行委托估价公司对抵押物进行估价,评估值为700万元,银行综合考虑借款人资信状况和经营业绩后,实际放贷490万元。此处,抵押价值是700万元,抵押率为70%。

(2)该经营者对其房产进行火灾险投保,保险公司为确定保险金额,评估该房产为450万元,并以此作为保费的收取依据。此处,450万元为保险价值。

(3)该经营者以每年48万元的租金标准,租给另一公司使用。此处,48万元为租赁价格。

(4)办理产权证时,税务机关估价650万元,以此为基数乘以税率缴纳契税。此处,650万元为课税价值。

(5)该经营者将该房地产以800万元价格转让。此处,800万元为买卖价格。

(6)政府根据城市规划对该地块进行拆迁改造,经评估补偿该经营者530万元。此处,530万元为征收价值。

2.4.9　期房价格、现房价格

1)期房及期房价格

一般把在建、尚未竣工、不能交付使用的房屋称为期房。期房对应的价格为期房价格。开发商出售期房称为预售。

2)现房及现房价格

现房是指已完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常使用功能,通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收,具备交付条件的商品房。现房对应的价格为现房价格。开发商出售现房称为现售。

相对于期房,现房已经完工,可以最大限度地减少商品房建设过程中的不确定因素,可以对楼盘的形态、小区配套建设、周边环境、房屋的户型设计、面积、装修、质量等进行细致的了解和真实感受,而期房由于尚未竣工,存在一定的风险,如房屋的品质与合同约定的不符、周边环境或配套与宣传不一致等,所以在价格方面期房一般要比现房更便宜。

2.4.10　起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

起价也叫起售价,是指某楼盘中销售价格中的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房不存在,仅是为了起广告作用,以较低的起价来引起消费者的注意,如房产广告中常出现的×××元/m2起售。显然,起价不能反映所销售商品房的真实价格水平。

标价又称报价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格,即卖方的要价。根据商品房价格管理相关规定,开发商必须在销售现场采用一房一价的方法公开标示价格,将可售房源按室号逐一明码标价,标明包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等。

成交价是商品房买卖双方的最终实际交易价格,也是商品房买卖合同中载明的价格。成交价一般是在报价的基础上通过买卖双方协商而成。

均价,顾名思义是指平均价格,具体有标价的平均价格和实际成交价的平均价格。其中,实际成交价均价是指所销售商品房的平均价格,是将实现的总销售额除以总的销售面积,得出每平方米的均价。

对于某一个具体楼盘而言,因为实行的是一房一价,所以,楼盘的均价更能反映该楼盘的品质和竞争力。而对于一个城市而言,由于受到供应结构和统计范围的影响,偶然性比较强,均价的范围越大,参考意义就越小。