前已述及,房地产包括了土地、建筑物和其他土地定着物,因此房地产价格中必然包括了土地的价格和建筑物的价格。房地产的价格与一般物品价格相比,既有相同点,也有不同点。由于在房地产价格构成中,造成不同区位之间房地产价格差异最主要的因素不是建筑物的价格,而是土地价格。因此,本节先介绍房地产价格与一般物品价格的相同点,然后介绍地价与一般物品价格的不同点,在此基础上介绍房地产价格的特征。

1)房地产价格与一般物品价格的相同点

房地产同其他商品一样,具有价值和使用价值。房地产价格与一般物品的价格的共同之处表现为：

(1)都是价格,通常用货币来表示。

(2)都有波动。房地产价格是由供应和需求两个方面决定的,受供求等因素的影响,这一点前已述及。

(3)都是按质论价,优质高价,劣质低价。随着房地产市场的发展,房地产的品质越来越高。以住宅为例,不管是建筑布局、施工质量、户型设计、外立面设计,还是社区规划、园林景观建造与分布、社区配套和物业管理等,都得到了显著提升。品质的不断提高势必导致生产成本增高,根据价值规律,房地产价格也势必会相应上升。例如,A住宅小区定位于高档小区,与一般住宅小区相比,采用高品质绿色环保建材,增设有超大型下沉式景观泳池、音乐喷泉广场,并设有地源热泵系统实现小区集中供热制冷、自平衡式新风系统保持室内空气新鲜、太阳能集中供热系统实现24小时供应热水、太阳能光伏发电系统提供小区公共照明等,那么成本的因素就会使得该小区的价格比其他普通住宅小区的价格更高。

2)地价与一般物品价格的不同点

(1)市场结构不同

一般商品具有较强的可替代性,有比较完善的市场,因此形成的价格比较客观;而土地具有不可移动性,因此土地市场是不完全的市场,形成的土地价格受主观因素影响较大。

(2)地价具有明显的地区性和个别性

由于土地位置的固定性,在不同的地区之间,地价很难形成统一的市场价格,具有明显的地区性特征,例如中心城市与小城市之间的地价差异就很大。另外,在同一地区内,土地的位置差别决定了土地难以标准化,个别性明显,因此相同地区的不同地块价格差别也很大,例如城市郊区的地价与城市中央商务区的地价差别很大。

(3)价格基础不同

一般物品都是人类劳动产品,价格中含有生产成本因素,价格来源于其价值;而土地不同于一般的劳动产品,它是自然界的产物,不是人类劳动的产物,因此土地是没有价值的。土地价格不是其价值的货币表现,其价格也不由生产成本决定。事实上,土地价格来源于垄断,是地租的资本化。

(4)表示方式不同

一般商品以价格(售价)表示;而土地除以价格表示外,还可以用租金表示,即地产有租赁市场存在。土地价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系,只要确定了报酬率(类似于利率),两者就能相互推导出来。

(5)价格形成时间不同

一般物品由于可以标准化,存在比较完整的市场,易于比较,且价值量不是很大,因此价格形成的时间通常较短且比较容易;土地由于具有独一无二性,个别差异性大,缺乏完整的市场,不易于比较,而且价值量大,其交易一般需要经过长期考虑后才能达成,因此地价形成的时间通常较长且相对比较困难。

(6)折旧现象不同

随着使用年限的增加,一般商品的使用价值会逐渐减损,因此一般商品有折旧现象,其价值随使用年限的增加而降低;而土地由于具有永续利用性,是非消耗性资源,只要在使用过程中维持了土地的功能,它就不会随着人们的使用而消失,同时,土地的稀缺性使得供需矛盾日益突出,因此土地不仅没有折旧现象,而且还有增值现象。

需要注意的是,在我国,国有土地的出让是有期限的,土地的剩余使用年限会随着时间的流逝而越来越短,最终会被国家无偿收回(住宅用地到期之后自动续期)。因此,土地使用权人必须在土地使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回。在这种情况下,对土地使用者而言,实际已使用年限越长,应摊销的初始土地使用权价格就越多,可继续使用和获取收益的年限(即剩余使用年限)就越短,预期土地收益就会减少。因此,地价会随已使用年限的增加而降低。不过,这类价值减损通常不称为折旧,而是称为“摊销”。

(7)供求变化不同

地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响,但因土地的数量难以增减且不可移动,所以土地的自然供给是完全无弹性的,不会随着地价的变化而增减。土地的经济供给虽然有弹性,但弹性系数很小。因此,地价多受需求的影响,土地市场上的竞争主要是发生在需求者之间,需求者之间的竞争使得土地价格不断提高。

(8)地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度

由于土地具有稀缺性,其自然供给没有弹性,经济供给的弹性也很小,同时,由于社会经济的发展和人口的不断增加,对土地的需求总是持续增加的,因而地价呈不断上涨之势。

3)房地产价格的特征(www.daowen.com)

在分析了房地产价格与一般物品价格的相同点以及地价与一般物品价格的不同点之后,我们发现房地产与其他商品相比有其特殊性,其价值与价格的构成有不同于其他商品的特点,表现出房地产价格的独特之处。

(1)房地产价格受区位的影响很大

由于房地产具有不可移动性,它在哪里施工建设就得在哪里消费使用,所以房地产价格受其区位的影响很大。“房地产第一是区位,第二是区位,第三还是区位”,虽然现实中影响房地产价格的因素并不只是区位,但是这句话说明了区位对房地产而言是极其重要的。需要注意的是,这里所指的“区位”不仅仅是指某房地产所处的具体坐落和自然地理位置,而且是指包括了商服繁华程度、交通条件、基础设施、自然环境、人文环境等在内的综合环境,即经济地理位置。

(2)房地产价格中包含土地价格

在城市房地产如商品住宅、商铺等的交易价格中,均隐含着土地价格。也正因为如此,在办理产权证时不仅要办理房屋所有权证,还要办理国有土地使用权证。在同一个城市内,建筑结构、建筑标准、建筑形式、建筑年代、建筑材料、装修设备、使用性质等完全相同的房屋,仅仅由于地理位置的不同,其价格往往差别很大。例如,地处市区繁华地段的房地产价格要比郊区不繁华地段的房地产价格高出许多,这种价格差异就是由于土地价格的差异造成的。

(3)房地产价格构成的复杂性

从房地产开发来看,其价格是由开发成本加利润组成的,由近十个大项、几十个小项构成,非常复杂。一般而言,目前的开发成本包括土地开发成本和房屋建设成本,包括土地征收费用、拆迁补偿安置费用、勘察设计费、建筑安装费、公共配套费、基础设施配套费、销售费用、税金等。由此可见,房地产价格的构成比其他商品价格的构成项目多而且复杂。

(4)房地产价格实质上是房地产权益的价格

房地产产权属于财产权中的物权,是指产权人依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利,包括房地产所有权、使用权和他项权利。房地产产权是一个“权利束”,是一个复数概念,是由诸如所有权、使用权、租赁权、抵押权等“枝条”共同组成的一束权利,每一种权利都对应不同的权利范围。其中,房地产所有权是最完全、最充分的物权。

房地产价格实质上是房地产权益的价格,主要包括以下两个方面的含义：

一方面,由于房地产效用的多样性,对于同一宗房地产,不同的人所需要的使用价值并不一定相同,相应所需要的权利也就不一定相同,因而他们可以分享同一房地产的不同权利,这就使得同一宗房地产可以有多种不同产权类型的价格同时并存。例如,A通过向银行贷款以按揭的方式购买了一套住宅,再将这套住宅出租给了B。在这种情况下,A享有这套住宅的所有权;银行是抵押权人,享有这套住宅的抵押权,在债务人A不履行到期债务时,可以以该套住宅折价或者以拍卖、变卖该套住宅所得的价款优先受偿;B作为承租方,享有这套住宅的承租权和实际使用权。

另一方面,房地产是实物、权益、区位三者的综合体。房地产由于不可移动,在交易中实际发生转移的不是其实物,而是其权益。实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,权益状况的不同会直接影响到房地产价格。如某建筑物为钢混结构,质量好,成新度高,但属于违章建筑;另一建筑物,实物状况稍差,但产权合法、清晰、完整,因此它的价格可能比前者要高。

所以从这两层意义上讲,房地产价格是房地产权益的价格。

(5)房地产价格表现形式的多样性

一般商品的交易方式主要是买卖,价格形式比较单一,主要体现为售价。而房地产由于价值量大,交易方式多种多样,房地产的价格既可表现为交换代价的售价,也可表现为使用和收益代价的租金,有些类型的房地产如商铺、写字楼等,租赁甚至占主要地位,所以房地产同时存在着买卖和租赁两种交易方式,存在买卖和租赁两个市场。除买卖和租赁外,房地产市场中还存在抵押、典当、保险、课税、作价出资和入股等其他交易方式,在这些不同的交易方式中,房地产价格也有不同的表现方式,如抵押价、典当价、保险价、课税价等。

(6)房地产价值的个别性

房地产价值的个别性主要是由房地产物质实体的个别性以及房地产的不可移动性两方面因素所造成的。

房地产具有的独一无二特性使得房地产不像工厂制造出的产品那样整齐划一,每宗房地产都有自己的独特之处,房地产实际的价值和使用价值是各不相同的,没有两宗完全相同的房地产。例如,即使在一个按同一建筑设计方案所建筑的住宅小区,其中每一幢楼都有不同的具体位置,因而在出入方便程度、景观条件、受噪音影响程度等方面都互不相同,房价也必然有所差别;再如,同一幢楼中还有不同楼层、不同朝向、位置的区别,房价也会有差别。正是由于每一套住宅都有自身独特的内在价值,因而表现出不同的市场价格。正因为如此,在商品房销售过程中实行的是“一房一价”。

另一方面,由于房地产的不可移动性,使得房地产市场具有很强的地域性,房地产之间不能实现完全替代和竞争,容易受交易者个别行为的影响,使得房地产实际成交价格呈现出千差万别,因而房地产价格也具有个别性。

(7)房地产价格总水平具有上升趋势

一般商品的价格随供求关系的变动而上下浮动,总趋势是随着劳动生产率的提高以及使用过程中的消耗磨损,其价值(或价格)逐渐减少。而一个城市或地区的房地产价格总水平虽然受供求关系影响也会出现周期性上下起伏,但从一个较长时期看却呈现出上升趋势,也就是说房地产具有保值性与增值性。

房地产的保值增值主要是因为：

①随着社会与经济的发展、人口的增长,对房地产的需求日益增加;而土地的稀缺性和供应量的有限性,导致了房地产的供应不能同步上升,因此需求拉动房地产价格的上升。

②随着人类投入土地中资本的不断积累和生产力水平的不断提高,土地的经济效用日益增大,附着在土地上的劳动积累使得土地不断增值,地价的上涨必然引起房地产不断升值。