2.2.1　房地产价格形成的基本原理

在市场经济条件下,商品的价格都是由市场形成的。所谓市场形成价格,就是由市场经济客观存在的规律产生并调节价格。这里所说的客观规律主要包括价值规律、供求规律和竞争规律。其中,商品的价值是价格的基础,价格则是价值的货币表现,而供求关系的变动和竞争的展开又影响价格围绕价值上下波动。商品的市场价格正是由这三大规律交互作用所形成的。

1)价值规律

价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律,其内容主要包括：

(1)商品的价值量是由生产这种商品的社会必要劳动时间决定的。

(2)商品交换要以价值量为基础,实行等价交换。

要遵循等价交换的原因主要包括以下两点：

①在商品交换中,商品的生产者总想提高价格,而消费者又想降低价格,所以在长期的市场交换中,必然形成等价交换的趋势。

②在商品交换中,如果一方总占便宜,另一方总吃亏,那么这样的商品交换是不能持续下去的。

同一般商品类似,房地产的内在价值仍然是房地产价格形成的基础。例如,房地产开发企业在制定商品房销售价格时,首先考虑的是实际发生的各种生产成本,同时考虑必须获取的一定利润,开发商愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,如果低于该代价他就要亏本。因此,商品房的价值构成(即生产成本加开发利润)就成为房地产价格形成的基础,这就是“生产费用价值论”——商品的价格是依据其生产所必需的费用决定的。生产费用价值论也是房地产估价方法之一的“成本法”的理论依据。

2)供求规律

一般情况下,影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系,商品的价格受供求关系影响围绕价值而上下波动：当市场价格高于价值时,市场的供应会增加,市场形成供大于求,供求机制会抑制商品价格,使之下降;当市场价格低于价值时,市场的供应会减少,市场形成供不应求,供求机制会提升商品价格,使其上升;当市场供给和需求趋向平衡时,则形成均衡价格。这就是商品市场的供求原理。

房地产市场上也同样存在着供求原理,房地产价格与其需求正相关,与其供给负相关,商品房价格随供求关系变化而上下波动：供给一定,需求增加则价格上升,需求减少则价格下降;需求一定,供给增加则价格下降,供给减少则价格上升。所不同的是,由于房地产特有的不可移动性、个别性和相对稀缺性,使得房地产供给的弹性很小,因此,房地产的均衡价格主要是由需求方面影响和决定的。

3)竞争规律

竞争规律是指商品经济中各个不同的利益主体,为了获得最佳的经济效益,互相争取有利的投资场所和销售条件的客观必然性。它和价值规律一样,都是商品经济固有的规律。一般情况下,在供给方之间和需求方之间都存在着竞争：供给方之间的竞争会使商品价格下降,需求方之间的竞争会使价格上升,最终供给方与需求方之间的竞争,在供求平衡的情况下会趋向均衡价格。

房地产是不动产,由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性,使得供给方之间的竞争不充分,带有某种垄断性竞争的特点。这种不充分的竞争,常常使某个区域、某个时段的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整,也使地区之间商品房价格造成较大的差异。房地产市场上的竞争主要是发生在需求者之间。需求者之间的竞争使房地产价格不断提高,尤其是对替代性较小的稀缺性房地产,需求者之间的竞争更为激烈,价格提高得更为明显。(www.daowen.com)

此外,预期原理对房地产价格的形成也具有非常重要的作用。决定一宗房地产价格的,不仅是当前该房地产的现状和所处房地产市场的现状,也取决于人们对该房地产在其经济寿命期内效用、供求关系的预期,这就是房地产价格形成的预期原理。例如,当政府有关部门宣布将在某地兴建大型基础设施或公共设施如地铁、公园等,因为人们对这些大型基础设施或公共设施周围的房地产的预期效用看好,增值潜力巨大,使得这些房地产的市场需求量增加,从而引起价格迅速上升,这就是预期原理的作用。

2.2.2　房地产价格的形成条件

房地产价格是由房地产的效用、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归结起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。因此,房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备三个条件：效用、稀缺性和有效需求。

(1)效用

效用也称为“有用性”,经济学上称为“使用价值”,是指产品能满足人们的某种需要或要求的能力。所有的房地产都必须为所有权人或使用人带来效用,例如住宅房地产满足人们居住需要,商业房地产满足人们经营需要,工业房地产满足人们生产需要。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的要求或欲望,更谈不上花钱去购买或租赁房地产,从而房地产也就不会有价格。

房地产价格是房地产产权价值的货币表现,房地产产权是由一束权利共同组成的,俗称“权利束”。对房地产权利的限制或扩张会减少或增加收益,影响房地产的效用,从而影响房地产价值,使之下降或上升,如规划限制、交通管制和其他一些对权利的限制都会影响房地产的价值。同时,效用对房地产价值的影响也依赖于房地产的某些物理特征,如房地产的结构、建筑设计、建筑质量、内部装潢等都会对房地产的价值产生显著影响。

(2)稀缺性

稀缺性是某物品相对于需求的当前或预期的供给。一般情况下,如果需求一定,商品的稀缺性会使其价格提升,这就是俗称的“物以稀为贵”。

一种物品仅具备效用还不能使其有价格。有些物品像空气、阳光,无论它多么有用、多么重要,因为没有它们人类就无法生存,但只要是相对富余的,就不会有价格。因此,只有稀缺性与效用相结合,包括房地产在内的物品才具有价格。

(3)有效需求

有效需求包括两个方面：需要和有效购买力。需要是买者对用以满足人们需要的物品的一种渴望。有效购买力是指个人或群体参与市场,以现金或现金等价物获得商品或服务的一种能力,也称支付能力。因此,有效需求是指对物品有支付能力支持的需要——不但愿意购买,而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没钱),或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买),都不会使购买行为发生,从而不能使价格成为现实。

分清需要与有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是有效需求。例如,一套150万元的住房,甲家庭需要,可是买不起;乙家庭买得起,但是不需要;丙家庭既需要,也买得起。在这种情况下,只有丙家庭对这套住房是有效需求。

房地产价格的形成是其效用、稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。

一方面,房地产的需求是因效用而产生,并受稀缺性的影响。需求受需要以及激发这种需要的力量的影响。一般情况下,人们的需要是没有止境的,但会受到购买力的制约。因此,如果没有支付能力,也就无法形成有效的房地产需求。

另一方面,房地产的供给也受其效用的影响,并受稀缺性的限制。人们对房地产的需要程度直接影响房地产的紧缺程度,如果人们对于某一种房地产的需要量很高,由于房地产的供给存在滞后效应,因此这类房地产的供给就会短缺,出现供不应求。通常情况下,购买力不足会缓解供给紧张,如果购买力旺盛,房地产的供给就会出现不足,并产生一种市场驱动使其供给增加。