2.1.1　价值与价格的概念

房地产估价中,价格和价值是两个最基本的概念,对价格和价值含义的准确把握是进行房地产估价的基础。

1)价值(Value)

按照马克思政治经济学的观点,“价值”就是凝结在商品中无差别的人类劳动,是由生产该商品的社会必要劳动时间所决定的。商品交换是以价值量为基础,遵守“等量社会必要劳动相交换”的原则。

价值分为使用价值(给予商品购买者的价值)和交换价值(给予商品提供者的价值)。使用价值是指商品的自然属性,所谓自然属性就是指物品的有用性或效用,即物品能够满足人们某种需要的属性,使用价值具有不可比较性;交换价值是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例或关系。

价值通常通过货币来衡量,称为价格。价格随供求关系变化而围绕价值上下波动。

2)价格(Price)

价格是一种从属于价值并由价值决定的货币价值形式,它表示在一定的交易条件下,某一特定的买者同意支付,同时某一特定的卖者同意接受的金额,是特定的买者或卖者在特定的条件下,对于商品或服务的相应价值的一种表示。价格代表该商品在交换中能够交换得到其他商品的多少。

3)价值和价格之间的关系及区别

价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素,是价格形成的基础。价值是物的真实所值,是内在的,是相对客观和相对稳定的,是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现,围绕着价值上下波动,是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实,它因人而异,时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和信息不对称等原因,时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

由于商品的价格既是由商品本身的价值决定的,也是由货币本身的价值决定的,因而商品价格的变动不一定反映商品价值的变动。例如,在商品价值不变时,货币价值的变动就会引起商品价格的变动;同样,商品价值的变动也并不一定就会引起商品价格的变动。例如,在商品价值和货币价值按同一方向发生相同比例变动时,商品价值的变动并不引起商品价格的变动。因此,商品的价格虽然是表现价值的,但是,仍然存在着商品价格和商品价值不一致的情况。

2.1.2　房地产价格的概念

房地产价格是一个复杂的经济范畴。根据劳动价值理论和价格理论,房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格,是房地产价值的货币表现。由此可见,房地产价格中既包括建筑物(构筑物)价格,同时也包含相应的土地价格,房与地是不可分割的统一体,房地产价格是这个统一体的价格。(www.daowen.com)

(1)建筑物价格

房屋建筑物是人类劳动的产品,具有价值,这与一般商品价值的形成是相同的。

(2)土地价格

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家,是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的实现形式。它是一定期限的使用权价格,而不是无限年期的所有权价格,与土地所有权价格相比,不仅量不同,而且有质的差别。

土地是一种特殊商品,其价格具有双源性：

一方面,土地不同于一般的劳动产品,土地是自然界的产物,不是人类劳动的产物,因此根据“劳动价值理论”,土地是没有价值的。但土地有价格,那价格来源于什么呢?土地价格是人们要利用土地的使用价值而付出的购买价格,是土地供给与需求作用的结果,是由于土地所有权和市场经济制度的存在使得土地作为一种稀缺资源被商品化继而成为可以买卖的对象,继而形成土地价格,也就是说“土地价格来源于垄断”,是地租的资本化。所谓地租,就是土地使用者为使用土地而向土地所有权人支付的费用,反映了土地的自然资源价值。从这个角度看,土地的价格并不是劳动价值的货币表现。

另一方面,为了使土地符合人类经济性的利用,人们在开发利用土地过程中,对自然土地进行了改造,投入了大量的物化劳动和活劳动,这些投入的劳动凝结而成的价值与一般商品一样也具有同等性质的劳动价值(可将这部分价值称为土地资本价值),它的价值量是由投入的劳动量来衡量的,因此土地资本价值在地价构成中的比重随投入劳动的增加而增加。从这个角度看,土地价格又是劳动价值的货币表现。

所以,房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值、土地资本价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一,房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。

房地产价格通常用货币来表示,有时也可以用实物、无形资产或者其他经济利益来表示。

2.1.3　房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

在经济领域,价值与价格的概念不同,有其特定的含义。从价格和价值的含义中我们可以看到,虽然价格与价值均与市场的供求状况有关,但价格是表示在一定的交易条件下某一特定的买者同意支付,同时某一特定的卖者同意接受的金额,是一个已完成的交易事实,而且与交易的特定条件如购买方的财力、购买动机或买卖双方的特殊利益有关。而房地产评估是在房地产未真正进入市场之前,由估价人员模拟市场、分析判断待评估房地产的正常市场价格。根据《房地产估价规范》的规定,估价的结果应该是正常市场情况下的客观合理价格,不考虑交易时存在的特殊情况。另外,估价人员提供的是一种供交易双方参考的咨询意见,这个意见对双方并没有强制执行力,最终结果还取决于双方谈判或博弈。因此,房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。

需要说明的是,价值和价格的内涵虽然有所区别和不同,但由于习惯方面的原因,人们并不对它们作严格意义上的区分,一般情况下也是交换使用的。