1.3.1　估价当事人

估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中,估价人员和估价机构是估价服务的提供者,是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者,是估价服务的直接对象。

1)房地产估价人员

房地产估价人员简称估价人员,是指通过房地产估价人员职业资格考试或者资格认定、资格互认,取得相应资格并注册、从事房地产估价活动的专业人员。

目前,我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。因此,房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员两类。其中,房地产估价师(Real Estate Appraiser,Real Estate Valuator)简称估价师,是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认,取得中华人民共和国房地产估价师执业资格,并按照《注册房地产估价师管理办法》注册,取得中华人民共和国房地产估价师注册证书,从事房地产估价活动的专业人员。

一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对其估价专业能力的要求;具有良好的职业道德,是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验,难以得出符合实际的估价结果;仅有实践经验而缺乏理论知识,会只知其然而不知其所以然,难以对价值做出科学深入的分析和解释,更难以举一反三、触类旁通地解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备,但是如果没有良好的职业道德,也难以做出客观公正的估价。

根据相关规定,房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构,在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务;房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务,应当由所在地房地产估价机构接受委托并统一收费。

2)房地产估价机构

房地产估价机构简称估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的专业服务机构。目前中国规定,房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立;法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作三年以上的专职注册房地产估价师;资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质;依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制;不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分,应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动;房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

3)估价委托人

估价委托人简称委托人,俗称客户,是指直接向估价机构提出估价需求,与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其悉知的估价所必要的情况和资料。例如估价对象的权属证明、财务会计信息,并对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责;有义务协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料及对估价对象进行的实地查看等工作;不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

要注意估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位和个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人,估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用,此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用,例如房地产抵押估价中借款人委托的,估价报告使用者是贷款人(如商业银行);委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用,例如受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人,但也有例外。例如,在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中,人民法院既是委托人也是估价报告使用者,但不是估价利害关系人。

1.3.2　估价对象

估价对象(Subject Property)即估价客体,也称为被估价房地产(Property Being Appraised)、估价标的,当估价对象仅为房地产权益时,例如租赁权时,可称为被估价权益,是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房地产权益。尽管房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称“房地”,具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种,但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。概括起来,房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等等。估价对象的更具体种类,可见第1．1．3节“房地产的分类”。

1.3.3　估价目的

估价目的(Appraisal Purpose)是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途,或者通俗地说,是委托人要拿未来完成的估价报告做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。例如,是为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依据,还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据,或者是为拆迁人与被拆迁人之间确定被拆迁房屋的货币补偿金额、为税务机关核定某种房地产税收的计税依据、为保险公司衡量投保房屋的保险价值、为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土地使用权出让金等费用提供参考依据。

委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价,而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此,任何房地产估价项目都有估价目的,并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。按房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为：土地使用权出让(又可分为招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让),房地产转让(又可分为买卖,互换,赠与,以房地产出资、作价入股、抵债等)、租赁、抵押、征收、征用(又可分为土地征收、土地征用、城市房屋拆迁)、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定,以房地产出资设立企业(包括公司,下同),企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算,房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定等等。在实际估价中,还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或者作进一步的说明。例如,房地产买卖中普通拍卖的保留价(底价)评估;城市房屋拆迁补偿估价还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。

不同的估价目的将影响估价结果,因为估价目的不同,估价对象的范围、估价时点、评估的价值类型、估价依据、估价应考虑的因素可能不同,甚至估价方法也可能不同。例如,许多房地产在买卖、抵押之前已出租,买卖、抵押时带有租赁期未届满的租赁合同(也称为租约),购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款,即所谓“买卖不破租赁”,这叫做有租约限制的房地产或带租约的房地产、已出租的房地产。如果为房地产买卖、抵押目的对这类房地产进行估价,就应考虑租约租金与市场租金差异的影响,特别是对于那些租约租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的房地产;如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价,则不考虑房屋租赁的影响,应视为无租约限制的房地产来估价。在价值构成的各要素,例如成本、费用、利润、税金等的取舍上,也应服从于估价目的。此外,估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此,在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的。

1.3.4　价值类型

价值类型(types of value)有两种含义：一是指房地产价值的种类;二是指一个房地产估价项目中,由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值,即特定价值。总的来说,房地产估价是评估房地产的价值。但针对一个具体的房地产估价项目,由于价值有许多含义,所以不应笼统地说是评估房地产的价值,而必须搞清楚,并在估价报告中说明是评估哪种类型的价值。同一估价对象可能有不同类型的价值,即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值,理论上它是唯一的,并能够使各方当事人或社会普遍信服和接受。例如,同一宗房地产,在买卖的情况下,虽然实际的成交价格有高有低,但是客观上有其正常的买卖价格;在征收、征用的情况下,虽然实际的补偿金可能有多有少,但是客观上也有其合理的补偿金;在抵押的情况下,虽然不同的人对抵押价值高低有不同的见解,但是客观上也有其正常的抵押价值。而正常的买卖价格、合理的补偿金、正常的抵押价值,彼此之间又可能是不完全相同的。

价值类型首先可以分为市场价值和非市场价值(或称为市场价值以外的价值)两大类。市场价值(Market Value,MV),过去称为公开市场价值(Open Market Value,OMV),是多数估价需要评估的价值,其确切的定义是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿的进行交易的——卖者不是被迫的将房地产卖给特定的买者,买者不是被迫的从特定的卖者那里购买房地产;②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自利益最大化;③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的,掌握充分的信息,卖方不是盲目地出售,买方不是盲目地购买;④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售,买方不是急于购买,交易对象在市场上进行了合理时间的展示;⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如,房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣,因为有了这块土地,他就能更充分地进行整体开发。凡不符合上述市场价值形成条件之一的价值,均为非市场价值。因此,非市场价值不是一种价值,而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。本质上的非市场价值主要有以下四种：①不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;②存在在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;③不符合继续使用条件下的清算价值;④从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

1.3.5　估价时点

估价时点(Valuation Date,Appraisal Date,Date of Value)是指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。由于同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值,所以估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值,这个特定时间就是估价时点,一般用公历年、月、日表示。

特别需要强调的是,估价时点不是可以随意确定的,应根据估价目的来确定,并且估价时点确定应当在先,价值估算应当在后,而不是先有了“评估价值”之后,再将它说成是某个时间上的价值。有关估价时点的确定等内容,见本书第3．1．4节“估价时点原则”。

1.3.6　估价依据

估价依据是指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准(如国家标准、行业标准、地方标准,以及指导意见等),委托人提供的有关情况和资料,房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。

为了使估价依据可靠,房地产估价师应要求委托人如实提供其悉知的估价所必要的估价对象的权属证明、界址、面积等情况和资料,并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的,没有隐匿或虚报的情况;房地产估价师还应当对委托人提供的有关情况和材料进行必要的核查。(www.daowen.com)

1.3.7　估价假设

估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要、但不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现以下三种情况：一是滥用估价假设;二是不明确估价假设;三是无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。在防止滥用估价假设方面,严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求,有意编造估价假设。对于确定性因素,一般不得进行假设;对于不确定性因素,估价师应当勤勉尽责,予以必要的专业关注,针对估价项目的具体情况,合理且有依据地做出假定。

1.3.8　估价原则

估价原则(Appraisal Principle)是指在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。房地产估价原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、供求原则和预期原则。估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对于同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。有关房地产估价原则的详细内容见本书第3章。

1.3.9　估价程序

估价程序(Appraisal Process)是指完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：

(1)获取估价业务。

(2)受理估价委托及明确估价基本事项。

(3)拟定估价作业方案。

(4)搜集估价所需资料。

(5)实地查勘估价对象。

(6)选定估价方法进行测算。

(7)确定估价结果。

(8)撰写估价报告。

(9)审核估价报告。

(10)出具估价报告。

(11)估价资料归档。

透过房地产估价程序,可以看到一个房地产估价项目运作的全过程,可以了解到一个房地产估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序,是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第3章。

1.3.10　估价方法

房地产估价应当采用科学的估价方法(Appraisal Approach)进行严谨的测算,不能单纯依靠经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以从以下三个途径来求取：①近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格,即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产(Similar Property),是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围,也称为同一供求圈、同一市场,是指与估价对象之间具有一定的替代关系,价格会相互影响的房地产区域范围。②如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价,即基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值。③如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和,即基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值。由此在房地产估价上产生了三大基本方法,即市场法、成本法、收益法。此外,还有基本估价方法衍生的一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

关于基本估价方法,值得指出的是,美国体系为成本法(Cost Approach)、市场比较法(Market Comparison Approach,Sales Comparison Approach)、收益法(Income Approach)三种;英国体系为比较法(Comparison Method,Comparative Method)、投资法(Investment Method)、剩余法(Residual Method)、利润法(Profits Method)、承包商法(Contractors Method)五种。英国的比较法与美国的市场比较法相同,英国又把投资法和利润法归为收益法(Income Approach,两者的区别主要在于估价对象不同,投资法用于出租的房地产估价,利润法用于营业的房地产估价),剩余法和承包商法归为成本法(Cost Based Approach)。因此,英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的。

本书将在后面的章节中分别介绍市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法及其运用。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条件,有时可以同时运用,以相互验证,有时是相互补充的,但不应相互替代。房地产估价师应当熟知、理解各种估价方法及其综合运用,正确运用估价方法进行估价。在评估一宗房地产的价值时,一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法,并且在理论上可以同时采用多种估价方法进行估价的,应当同时采用多种估价方法进行估价,不得随意排除可以采用的估价方法。如果确实由于客观条件上的原因不能采用的,必须在估价报告中充分说明不采用的理由。

1.3.11　估价结果

估价结果是指房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。由于估价结果对委托人十分重要,委托人通常会对估价结果有特别的期望。但由于估价工作的客观公正性质,估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”;不宜在完成估价之前与委托人或者任何其他与该估价业务有利害关系的人讨论估价结果,因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行;更不能在未估价之前就征求委托人对估价结果的意见,不得以迎合委托人的高估或者低估要求来争取估价业务。

同时也应注意到,尽管要求估价结果是客观合理的,但实际上的估价结果可能带有估价师的主观因素,受估价师业务水平和职业道德的影响,并且所要求的客观合理的估价结果和实际的估价结果又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。因为成交价格可能受到交易者的个别情况的影响,或者由于成交日期与估价时点不同,房地产市场状况或估价对象状况发生了变化。