1.2.1　房地产估价的含义

房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值,是任何人都可以做的,不论他(她)估计得对与错,也不论其结果是否令人信服。通常把这种意义上的房地产估价,称为非专业房地产估价。例如,你看上了某处房子或某块土地,想知道它值多少钱,或者判断卖者的要价是否合理,或者自己出价多少合适,你可以自己估计,也可以问问亲朋好友的意见。但是,要想获得科学、准确、有说服力的估价结果,就有赖于专业房地产估价。

专业房地产估价活动的核心内容,是根据特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正,不仅要求从事房地产估价活动的个人和单位应当是具有房地产估价资格的房地产估价师和具有房地产估价资质的房地产估价机构,而且要求房地产估价师和房地产估价机构遵守公认的原则,按照严谨的程序,运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值。在房地产估价行业内,通常还把这里所讲的特定目的称为估价目的,特定房地产称为估价对象,特定时间称为估价时点,公认的原则称为估价原则,严谨的程序称为估价程序,科学的方法称为估价方法。因此,专业房地产估价的完整定义是：房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托,根据估价目的,遵守公认的估价原则,按照严谨的估价程序,依据有关法律法规和标准,在合理的假设下,运用科学的估价方法,对特定的估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。如无特殊说明,本教材的房地产估价指的是专业房地产估价。

1.2.2　房地产估价的本质

为了更好地理解和把握房地产估价的含义,做好房地产估价工作,还应对房地产估价的本质有所认识。归纳起来,房地产估价的本质有下列5个方面。

1)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

中国在20世纪80年代恢复房地产估价活动时,为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要的争论或者误解,特别是当时人们对于土地这种非人类劳动的产物,否认它有价值或者对它是否有价值存在着很大的争议,从而采用了“价格评估”的称谓,而未采用“价值评估”的称谓。现在,为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理论、理念相一致,便于对外交流与沟通,则强调房地产估价是评估房地产的价值(value)而不是价格(price)。

在估价理论上,价值为物的真实所值、价格的波动“中心”,是相对稳定的;价格是价值的外在表现,是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实,因人而异,时高时低。现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

需要指出的是,价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区别,但由于习惯等方面的原因,有时并不对它们作严格意义上的区分,是交换使用的。

2)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价,即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中,由于房地产具有不可移动、独一无二、价值高大等特性,不仅不存在大量相同的房地产交易,而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少,在许多情况下甚至只有一两个买者,从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。但从本质上讲,房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的,是由市场力量决定的,即是由众多的市场参与者的价值判断,而非个别人的价值判断所形成的。因此,房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价,而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为,在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查了解房地产市场行情的基础上,通过科学的分析、测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说,房地产估价是基于房地产价值本来就存在,房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它,而不是去“发明”或“创造”,更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。

房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见,为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为,即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要,可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如,政府拥有的一宗土地,正常市场价格为800元/m2,但是根据国家产业政策(需要政府扶持或者调控的产业),为了扶持或鼓励某些产业的发展,可以600元/m2的优惠价供给;或者为了限制某些产业的发展,可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。

需要特别指出的是,估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断,而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的,即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。

3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点,即估价结果是一种专业意见,而不应被视为房地产估价师或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价格的保证。

虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证,但并不意味着估价师和估价机构可以不负任何责任。估价专业意见的作用按其性质可以分为两类：一类是咨询性或参考性的;另一类是鉴证性或证据性的。为委托人自用而提供的估价(估价报告是供委托人自己使用),通常属于咨询、参考性的;为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价(估价报告是给委托人以外的特定第三方、特别是给众多的不特定的第三方使用),通常属于鉴证、证据性的。在这两类起着不同作用的估价中,估价师和估价机构都要承担一定的法律责任。其中,起鉴证、证据性作用的估价承担的法律责任,一般要大于起咨询、参考性作用的估价承担的法律责任。

目前,已有一些法律、法规规定了估价的法律责任,例如,《中华人民共和国刑法》(2006年6月29日修正文本)第198条、第229条;《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布)第208条;《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布)第173条。

4)房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

房地产估价是建立在房地产估价师对估价对象及其所在的房地产市场运行规律的认识,以及相关制度政策、经济、社会等因素对估价对象价值影响的判断基础上的。从理论上讲,合格的(或者说具有专业胜任能力的)房地产估价师会对估价对象及其所在的房地产市场运行规律有全面、正确的认识,并可以准确判断相关制度、政策、经济、社会等因素对估价对象价值的影响。因此从理论上讲,不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值应相同,而且对于为交易提供价值参考依据的估价,评估价值的正确与否可以由事后的实际成交价格来验证。但在实际中,常常会出现不同的房地产估价师对同一估价对象,在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同,也与实际成交价格有差异。这就产生了估价准确性的问题。

实际上,估价总是处于信息不完全和不确定性下做出的,并且不同的房地产估价师拥有的估价对象价值的信息一般也不可能完全相同。因此,即使都是合格的房地产估价师也难以得出完全相同的估价结果,只会得出近似的估价结果,而且评估价值都会有一定的误差,即

评估价值＝真实价值＋误差(www.daowen.com)

在英国和其他英联邦国家,估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在专家证人(公认的具有较高专业能力的估价师)的引导下,法官使用了“误差范围”(Margin of Error)的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值”(True Value)偏差的可接受范围。如果评估价值超出了误差范围,即可认为估价师有“专业疏忽”(Professional Negligence)。很多时候,法官使用的误差范围是10%,有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务,误差范围放宽到20%。目前,英国估价行业对判断估价准确性的意见,是考察估价师的估价过程而不是估价结果。例如,估价师是否遵守了行业标准,是否明确地告知委托人估价过程和估价结果的性质和有限性。我们知道,估价结果受限于估价师现有的知识水平和范围,以及数据的完整性和估价业务的时间要求。合格的估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人。事实上,不同的估价师采用不同的假设,是造成很多情况下对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同的重要原因。

需要指出的是,一般之所以不直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性,还因为估价结果是假定在正常交易情况下所形成的价格,而实际成交时的交易情况并不一定正常,实际成交价格不一定是正常市场价格。

为了防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值出现较大偏差,促使评估价值更加客观合理,相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价行业组织或者政府部门,制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南等。例如,国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee,简称IVSC)制定并努力推广《国际估价标准》(International Valuation Standards,IVS);欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers'Associations,简称TEGo-VA)制定了《欧洲估价标准》(European Valuation Standards,EVS);美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《专业估价操作统一标准》(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice,USPAP);英国的皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors,简称RICS)制定了《评估和估价标准》(RICS Appraisal and Valuation Standards);日本制定了《不动产鉴定评价基准》;中国台湾地区“内政部”制定了《不动产估价技术规则》;中国香港测量师学会制定了《物业估值准则》(The HKIS Valuation Standards on Properties);中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》,并发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。

5)房地产估价既是一门科学又是一门艺术

正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法,但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法,还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场,各地的市场行情和价格影响因素可能各不相同,而且影响房地产价格的因素众多,其中许多因素对房地产价格的影响不易准确把握和量化,所以房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来的,数学公式或数学模型中的一些参数、系数有时也需要依靠房地产估价师的经验判断。此外,不同的估价方法是从某一个角度或某一个方面建立起来的,或多或少有一些局限性,在估价实务中要求房地产估价师采用两种以上估价方法进行估价,就是出于对不同估价方法局限性的调整及综合平衡的考虑。针对不同的估价对象,如何选用合适的估价方法,以及如何对不同估价方法计算出的结果进行取舍、调整,最终得出估价结果,这个过程是房地产估价师对行业规律的把握、对估价理论的掌握及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理,也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此,可以说房地产估价不仅是一门科学,也是一门艺术。

虽然房地产估价也是一门艺术,但我们仍应努力把握房地产价格影响因素,科学地量化它们对房地产价格的影响,从而不断地增加房地产估价的科学成分,减少其“艺术”成分,提高估价的客观性。

1.2.3　房地产估价的必要性

1)专业估价存在的基本前提

一种职业乃至一个行业的生存与发展,必须建立在社会对其有内在需求的基础上,仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此,如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由,以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步所带来的贡献,那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去,更不用说随着社会发展而不断发展了。

虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格,但并不一定都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产,通常就不需要专业估价。例如,2004年11月25日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第4条规定：“对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。”可见,一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性,才真正需要专业估价。其原因在于：①一种资产如果不具有独一无二的特性,相同的很多,价格普遍存在、人人皆知,或者常人依照通常方法(例如通过简单比较)便可得知,就不需要专业估价。例如,旧市场上的旧彩电、冰箱等物品。②一种资产虽然具有独一无二的特性,但如果价值量不够大,聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,聘请专业人员估价显得不经济,则也不需要专业估价。

2)房地产需要专业估价

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说,由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性,房地产市场是不完全市场。在经济学上,“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品,买者不在乎从谁的手里购买;②买者和卖者的人数众多;③买者和卖者都有进出市场的自由;④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息,并能预测未来的价格;⑤就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的;⑥买者和卖者无串通共谋行为;⑦消费者要求总效用最大化,销售者要求总利润最大化;⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条,就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场。房地产作为商品,其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外,尽管房地产的所有权或使用权可以转让,但房地产实物无法移动,不符合第⑧条。因此,房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

由于房地产市场是不完全市场,并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格,有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,在其判断中要求有专门知识和经验,所以需要房地产估价师提供市场信息,进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。

值得指出的是,在需要专业估价的不同类型的资产中,由于各自的特性不同,把握影响其价值的质量因素、功能因素、产权状况、占有使用情况、市场状况等所需的专业知识和经验差异很大,它们的价值评估一般不是同一个估价人员甚至同一家估价机构所能胜任的。

3)房地产估价是估价行业的主流

房地产估价不仅必要,而且是估价行业的主流。这是由下列三个方面决定的：

(1)需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性。房地产显然同时具有这两个特性,许多其他资产不同时具有这两个特性,因此许多资产并不需要专业估价。

(2)房地产“量大面广”,其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大,社会保有量和每年新增量都比较大。在一个国家或地区的全部财富中,房地产的比重最大,一般占50%～70%,即其他各类财富之和也不及房地产一项。

(3)房地产需要估价的情形较多,其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是在买卖的情况下需要估价,而房地产除了发生买卖交易行为外,还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此,不仅房地产买卖需要提供估价服务,而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也需要估价提供相关服务。

此外,由于房地产估价师不仅要懂得房地产价值及其评估,而且要具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验,了解房地产市场状况。所以,房地产估价师还是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”,人们通常还会要求房地产估价师承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。