雄安新区是《国家新型城镇化规划》推进过程中批准设立的规格最高的国家新区，因此在战略定位上不仅要和新型城镇化战略保持高度一致，还应在解决旧城市化的主要问题及后遗症方面发挥重大引领和示范作用。这就要求在规划编制之前，必须明确划清新型城镇化和旧城市化的界限。具体说来，在模式上看，旧城市化主要表现为两种形态：一是由政府主导的“政治型城市化”，政府管得太多、统得太死，不利于发挥市场在资源配置中的主导性；二是任由市场发挥的“经济型城市化”，既不考虑自然和资源环境的承受力，也不顾及人在城市中的获得感和幸福感。与之相对，新型城镇化提出的生态城市、人文城市，中央城市工作会议要求树立正确的城市观、人民城市为人民以及协调政府“看得见的手”和市场“看不见的手”等，都是针对旧城市化的问题和后遗症而发。这是编制雄安新区规划必须确立的战略问题意识，并需要将此战略理念和意识贯彻于规划编制和建设的整个过程中。

与农村相比，城市意味着更多的人口和更高程度的集中。但这种“集聚”也需要有一定的限度，因为一旦“过度化”就会产生我们随处可见的“城市病”。这是旧城市化的一个主要问题，同时也与我们长期以来秉持的以“集聚”为核心的规划理论和方法相关。要改变旧城市化的规划和发展思路，必须从解构“集中”的“霸权话语”、适度强调“分散”的规划理念和模式开始，确立一种“集中＋分散”的基本规划思路，按照“该集聚时集聚，该分散时分散”⁽¹³⁾的均衡原则合理安排城市空间与人口布局。

对于雄安新区而言，更是如此。和当年的深圳、浦东只有“政策红利”相比，雄安新区从一开始就兼备“政策红利和资源优势”；和一般的新城新区相比，两者在“政策红利和资源优势”上更是无法同日而语。这就决定了雄安新区在防范“过度集聚”方面将承受着巨大的现实压力，因此应把防止城市“过度集聚”作为规划编制的头等大事和基本原则。

城市发展的关键不在事后“用脚投票”，而贵在事前“用脑子思考”。在新区规划的起始阶段，认真研究环境、经济与人口等因素的错综复杂机制，通过制定适当政策和科学编制发展规划，促进经济、产业、人口等有序集聚，引导人口与资源多点、多线、多面布局，以防止“过度集中”为主，以解决“过于分散”为辅，把能想到的问题都解决在萌芽阶段，力避在华北平原上再摊一个新的大饼，是雄安新区亟待下好的一步先手棋。

旧城市化的一个主要特征是“房地产城市化”，与之相对的是全民的炒房热情和行为。关于中国人的炒房问题，我们为什么一直处理不好，主要是没有找到问题的根源。

在笔者看来，当今稍有一点资产的中国人都急于在城市中购置房产，和传统社会中的农民一旦发达就必然要回乡置办田产没有差别，充分体现了一个农业民族的民族性和集体无意识。这是一种千百年来积淀而成的生存本能和自我实现的理想，他们有了钱，最直接的想法和做法就是要抓住像土地这类的自然物，而完全不像经历了工业文明之后的西方人，以一种自由人的方式生活在飘忽的现代世界中。如果过去我们没有办法说服、制止富了的农民回乡购置田产，而不是去从事资本主义的扩大再生产，那么今天同样也不能劝阻和管住表面上已现代化但实际上仍是农民的市民在城市里一心一意地添置房产。不能忽视的是，由于人口规模巨大，一旦大多数人都这样想和这样做，势必造成房地产资源的严重短缺及房地产市场不可思议地持续疯狂生长。不少专家曾一次次预言中国的房地产市场已严重泡沫化并会像中国香港、东京一样破灭，但实际上一次也没有说中，就是因为他们根本不了解中国的社会土壤和文化。同时，这也是我们借鉴了那么多西方调控房地产的理论和做法，不仅基本上不起作用，反而往往是“以水救水，以火救火”的根源。

为避免新区建设陷入房地产化，影响和干扰新区建设国家战略实施，提出建议如下：

首先，确定建设用地供给“紧缩型”大政方针，在“源”和“流”两方面协同治理。

新区建设用地是治理房地产乱象的主要杠杆之一。与一般城市的策略主要是提高土地供给量或在购房数量、面积、信贷上设限不同，由于雄安新区的战略定位及其已客观上形成的巨大市场需求，要想通过投放更多的土地来抑制房地产炒作，可以说基本上是不现实的，因此在新区建设用地上应确立“紧缩型”大政方针，土地供给主要根据国家战略的实际需要，并以尽可能压缩市场自由交易为指针，从“源头”上做好顶层设计，限制并在初期杜绝土地的市场化。同时在“流”的方面或微观市场上，尽可以考虑借助购房政策、户籍与积分制甚至是房地产税等多种手段，把炒房者的利润压到得不偿失的地步，同时减少政府的治理投入。

其次，研究出台《雄安新区土地和房地产管理条例》，为扭转房地产城市化作出示范。

利用雄安新区的高规格及特殊性，在吸收我国城市建设房地产化经验教训的基础上，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，充分发挥国家和政府在土地、财税、投资、交易、立法等方面的综合优势，研究、制定《雄安新区建设期间土地和房地产管理条例》，划定居住、投资、开发、建设的红线，把目前政府封盘举措制度化和长期化，甚至可以出台更为严格的限制买卖的各种条件（如延长时间、提高税收等），严防“开闸”之后的“放水”现象，不给炒房者任何幻想和可乘之机，避免走浦东、深圳房地产化的老路子。同时要及早考虑在周边划出缓冲区或防火墙，防止周边地区房地产化，为新区培育一个健康的生态环境。

(1)　专家称济宁将成为我国文化副都[N]．第一财经日报，2008－3－3.

(2)　北京市委等四套班子2017年底搬通州　带动40万人疏解[EB/OL]．中国新闻网.［访问时间：2016－3－7］(www.daowen.com)

(3)　刘士林．满盘皆活！这是雄安“千年大计”的真正玄机！[EB/OL]．瞭望智库，2017－4－4.

(4)　张高丽就设立雄安新区接受新华社记者采访[N]．新华每日电讯，2017－4－14.

(5)　张高丽就设立雄安新区接受新华社记者采访[N]．新华每日电讯，2017－4－14.

(6)　张高丽就设立雄安新区接受新华社记者采访[N]．新华每日电讯，2017－4－14.

(7)　张高丽就设立雄安新区接受新华社记者采访[N]．新华每日电讯，2017－4－14.

(8)　梅松．京津冀协同发展与文化创意产业[N]．言之有范，2017－4－26.

(9)　河北省长张庆伟：河北将建设白洋淀科技城[N]．凤凰城市，2015－5－17.

(10)　河北省长张庆伟：河北将建设白洋淀科技城[N]．凤凰城市，2015－5－17.

(11)　刘士林．中国的新城新区建设的正确认识和评价[J]．学术界，2014（2）.

(12)　中央城市工作会议举行　习近平李克强作重要讲话[EB/OL]．新华网.［访问时间：2015－12－22］

(13)　刘士林．好的城市规划，应当掌握“聚散”之道——刘士林教授在复旦大学的演讲[N]．解放日报，2016－12－13.