很多开店的新人在看好一个商铺之后与出租方（房东）沟通时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。要避免这种状态，就需要在商谈前将自己的问题罗列清楚，将所有的软硬件条件一一与房东确认，才能避免踩坑。

我会用下面这个表列出需要沟通的事项。

1.环境条件

周边小区：周边小区建成时间、入住情况、房屋均价。辐射人群：周边的企业、学校、写字楼等。

门前环境：门店前遮挡物、门面效果、门头展示面（预期效果）、周边的车流（汽车、电动车）。

竞争对手：同行有多少？定价多少？经营情况如何？

业态互补：附近有多少诸如KTV、餐饮、电影院、网吧、宵夜烧烤、电玩吧、足疗、桑拿、茶室等其他业态，它们的经营情况如何？

2.硬性条件

（1）面积大小

面积是考察商铺时要注意的首要条件。面积大小是否符合自己的要求，相应面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，都是我们要考虑的。

需要注意的是，考察时要分清建筑面积和套内面积。特别是选择入驻商场店铺的，因为商场都会有公摊，招商的时候商场一般说的是建筑面积，但是你一定要知道套内面积是多少，提前做好规划。

（2）房屋格局

格局就是商铺的平面布局。一般按照如下顺序依次挑选：“展示面大，进深比较小的方形铺子”最为理想，“进深深，展示面小，总面积规整的铺子”次之，“形状不规则，利用率不高的铺子”再次之，“倒梯形，入口小进深大的铺子”最差。

（3）基建条件

基建方面需要考虑以下因素：上下水的管径是多少？水压是多少？水压月供给量能达到多少？如果是用燃气，有没有排烟设备和通道？如果是用电炊，那么线路能承载的最大功率是多少，电压够不够？

对于任何公共经营场所，消防安全都是重中之重，要检查火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播、应急照明、安全疏散设施等是否齐备，灭火器、灭火工具等是否能够正常使用。

（4）楼高和层高

一般来说，店面的层高在3米左右比较合适，太高过于空旷，太低则有压迫感。当然这个标准不适用于刻意选择高低差来营造空间氛围的商铺。

3.软性条件

（1）租金

要了解店面租金的计算方式，租金价格是否和地段、面积大小相匹配，租金是否在自己的承受能力范围内，这样的租金价格之下自己是否还能盈利，还有租金是否递增，按什么比例递增等。

（2）交租方式

如何交租金？交哪些？是纯租金、纯扣点，还是租金+扣点？纯租金支付是按年付还是半年付还是季度付费？一次性多付是否有优惠？

扣点方式多见于商场或商业地产内的商铺，虽然扣点不用交固定的租金，但按销售业绩来算达到一定量后，扣点方式的租金通常是高于直接交租金的。

（3）押金(www.daowen.com)

押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避最终因没有事先约定或约定不清而相互扯皮。

（4）免租期

有无免租期？多长时间？免租期一般就是装修期，在很多地方房东会留给租客装修的时间，在这个时间里是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；房东个人商铺通常情况下不会有装修期。

（5）合约期

合同一次能签几年？在合同期内租金等是否不变？关注这些主要是为了保障自己的权益，防止中途房东收回店面或者是恶意涨房租，造成损失。

（6）物业、水电费用

物业费、水费、电费分别是多少？怎么交？交给谁？

（7）转让费用

是否有转让费用？有的话，是多少。

4.风险控制

（1）商铺产权是否明晰

租商铺要明确房屋的产权。你要弄清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是“二房东”的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的授权。

（2）商铺是否符合经营性场所的相关法律法规、政策要求

从是否符合相关法律法规的角度，我们要关注比如房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照等，有些商铺是住宅的第一层改成的，属于住宅用房。在这样的地方开店，随时都有停业的风险。

（3）区域规划风险

租房前对该区域未来几年的规划要心中有数，要关注到该区域会不会面临拆迁等重大变动。如果有可能拆迁，则在商谈时需与房东约定谁来承担损失。

5.关系管理

（1）与房东的关系

我们在与房东打交道的过程中，要观察和了解房东，看看房东是否讲理、是否好相处。因为一旦你租下店面你可能就要和他经常打交道，所以必须对对方的情况有所了解。

此外，还需要打探房东本人及其亲属有没有做同类型业态的，防止自己成了帮别人养店的“炮灰”。这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦“养”起来的店，最终被房东截胡。考察店铺时，可以留意房东及其亲属有没有做餐饮或者酒吧的；如果存在这样的隐患，而自己又不想放弃这个店面，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

（2）与周边居民的关系

周边居民不仅是你的邻居，还是你的潜在顾客，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

以上即是我们为大家总结的在为你的酒吧选址时需要注意的一些问题，限于篇幅，无法事无巨细地一一展开，只能抓几个重点，引导大家避“坑”。总之，店铺选址是门学问，要多看多听多思考，以免陷入不必要的陷阱中。