赵巷商业商务集聚区(以下简称“赵巷”)是上海市首批启动的9个现代服务业集聚区之一,也是最早发展成型,以商贸商务业为重点,休闲旅游业和生态居住业为核心的现代服务业集聚区。

一、探索商业发展新业态

(一) 精准商业定位

青浦赵巷商业商务区位于青浦区东部赵巷镇,毗邻虹桥综合交通枢纽,是虹桥商务区的重要拓展区域,也是上海连接江浙两省的重要门户区域。2012年1月,市政府批准其为上海现代服务业综合改革试点区域之一,这一重大决定为青浦赵巷商业商务区带来了二次创业、加速发展的大好机遇。

青浦赵巷商业商务区紧紧围绕上海建设“五个中心”的目标以及“创新驱动、转型发展”的战略要求,紧紧抓住上海市现代服务业综合改革试点区域的大好机遇,注重城市化和产业化高度融合,旨在打造商业商务为主的服务业发展平台,把发展商务商业作为新一轮建设的重点内容,逐步建设成为上海郊区率先发展服务经济的重要承载区。

赵巷的区域规划除以发展现代服务业为核心外,商业、商务、旅游相联动,集中集聚建设高品质、现代化的购物中心、商务楼宇、星级酒店和大型综合商贸设施,形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新型、生态环境协调、充分体现以人为本、具有较强服务产业集群功能的区域。

其功能结构布局,主要规划形成“两轴两园五区”的结构。

“两轴”是指沿嘉松公路的发展主轴和沿新通波塘的滨水生态景观轴。

“两园”是指位于规划区北部的生态休闲公园和中部的商业休闲公园。

“五区”是指规划依据不同的功能划分的五个功能片区,分别为居住区、商业商务核心区、专业商贸区、商住区和商业休闲会展区(图6.3.1)。

图6.3.1 赵巷商业商务区规划

(二) 展现特色优势

1. 交通网络优势

赵巷市郊现代服务业集聚区具有独特的交通优势,集聚区紧邻A9沪青平高速公路的赵巷出口,距市中心人民广场约25千米,距虹桥枢纽仅10千米。同时嘉松公路等主要公路也贯穿整个规划区,高速公路和高等级公路具有“三纵九横”的特点;在整个规划区内通过崧泽大道、盈港路、沪青平公路和沪青平高速,人们便能够便捷地到达虹桥枢纽以及虹桥商务区;轨道交通17号线由盈港路中间通过,并在盈港路附近设有方家窑站。规划区的南侧为赵巷特色居住区,西侧为赵巷镇镇区和金葫芦中心村,可以说是十分便利。

除此之外,上海虹桥综合交通枢纽、轨道交通10号线由虹桥向西延伸进入青浦徐泾,并设置两个站点。便捷通达的立体交通网络体系也为赵巷发展现代服务业集聚区提供了交通基础支撑。

2. 产业依托优势

赵巷镇城市化发展较早,是上海新兴的城市化地区,镇内拥有上海市郊最大的民营经济区,即上海新城经济开发区。同时镇域经济发达、产业集聚度高,制造业和商贸业的发展都有较好的基础,为发展新兴现代商贸服务圈,吸引上海市区和江浙地区众多消费群提供重要的产业依托。

3. 生态环境优势

赵巷地处西郊三带核心地带,分别是特色居住带、休闲旅游带、交通枢纽带。同时拥有交通枢纽商业中心和特色旅游商业中心双重优势,使得消费基础和流量经济优势十分突出。

(三) 发展商业业态

赵巷定位于发展成为集商业零售业、批发业、展示交易业、文化休闲娱乐业、宾馆业、商业办公楼等多种业态于一体的集群化现代商业组织模式的集聚区。经过多年来的开发建设,经济效益和社会效应逐步得到显现,带动赵巷镇域经济快速增长,产业结构不断优化,发展质量稳步提高。

赵巷的商业业态发展主要体现在其规划了规模不等的各种商业综合体,其中以淀山湖大道站东渡悦来城和青浦万达茂、汇金路站青浦宝龙城市广场、青浦站绿地中心、徐泾万科广场、徐盈路站UNICITY万科天空之城最被看好。在商业业态发展过程中,让人十分高兴的事情便是赵巷H1-02的商业地块内引入了正大会员制超市,并于2017年3月15日开工,2018年底便可正式开业。正大会员店的加入属于正大集团仓储式超市的一大创新,这样的形式不仅改变了赵巷的商业格局,而且弥补了赵巷商业的空缺点。同时该项目的引入也预示了赵巷商圈的转型方向——从原来的定位吸引全上海消费者转至吸引周边消费者,从主推销售选购品(例如家具、服装、旧汽车和大型器械等)的业态到增加销售便利品(消费者要经常购买、反复购买、即时购买、就近购买、惯性购买的商品)的业态。这样的转变为赵巷的快速发展奠定了更多基础,赵巷未来的规划会越来越高大上。

赵巷的文化休闲娱乐业主要发展区域位于珠江创展国际商贸中心西区的米格天地,这里是一座集购物娱乐、餐饮休闲、旅游观光于一体的超级折扣主题时尚生活中心(图6.3.2)。

图6.3.2 米格天地

最后不得不提及的便是赵巷国际别墅区的发展,可以说是空前的,从无人问津的荒地,到数十家一线房企竞相入驻,从曾经2万元/平方米卖不动到如今成为高端楼市置业的香饽饽,国际别墅区的发展实在令人惊叹。随着恒联名人世家、古北佘山国际别墅、中海翡翠湖岸三大楼盘相继开盘,使得沉寂多时的赵巷板块火了一把;随着合生创展、龙湖、凯迪欣九联和中海等品牌开发商别墅项目的陆续上市,加之先前的古北、恒联和绿地等品牌,赵巷出现了别墅供应的高峰期。现如今,赵巷别墅区已经发展成为一个十分成熟的高档社区。

二、擦亮青浦靓丽的名片

赵巷商业商务集聚区吸引着本市和长三角各类消费人群,成为青浦一张靓丽的名片。

(一) 强强联手,三大项目齐发展

1. 奥特引领商务市场先驱

上海奥特莱斯品牌直销广场是一座国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场。奥特莱斯坐落于沪青平高速公路赵巷出口处,南靠佘山国家旅游度假区,西临淀山湖、朱家角、周庄等著名江南水乡风景区,具有优越的交通位置。经过不断的经营实践,奥特莱斯现打造了“真品、真价、真情”的经营理念,市场人气不断攀升,目前已成为长三角地区很多顾客“休闲、旅游、购物”的绝佳去处。

广场的整体建筑设计呈现时尚的欧美风情,与优美自然的生态景观相结合,打造轻松愉悦的购物环境,营造了清新俊雅的休闲氛围(图6.3.3)。

图6.3.3 上海奥特莱斯品牌直销广场效果(www.daowen.com)

2. 吉盛伟邦率领家居龙头企业

吉盛伟邦国际家具村是吉盛伟邦集团凭借二十多年从事中高端家居行业经验的积累,并结合中国家具行业的优势,利用上海强大的国内外辐射能力而打造的以“家”为主题,涵盖家具、家饰、灯饰等“全程体验一站式”全球家居采购直销中心。家具村首创旗舰店+主题馆的销售模式,是世界家居品牌的市场总部基地和体验中心;集展览展示、采购直销、信息交流于一体,是中国家居走向世界的平台,也是世界著名家居品牌进入中国的窗口。其紧邻上海虹桥交通枢纽的核心商圈,园区内配套设施齐全,是目前上海乃至全国首屈一指的家居行业中心(图6.3.4)。

图6.3.4 上海吉盛伟邦国际家具村

3. 珠江创展造就国际商贸中心

上海珠江国际商贸中心位于青浦赵巷市郊商业区东南端,分西区、中区、东区三期开发建设。西区定位为辐射长三角的奥特莱斯购物广场,中区定位为酒店及办公区,东区定位为商贸会展区。

上海珠江创展国际商贸中心一期项目,便是米格天地,已引入几百家国内外一、二线品牌零售店和主力店,并配套青浦最大的8屏电影院线,辅以餐饮店铺的休闲购物综合体打造成集娱乐、餐饮、消遣、旅游于一体的超级商业中心。二期项目是虹桥财富公馆,主要发展为商务办公。三期项目主要是凯悦五星级宾馆以及一些专业服装、纺织总部大厦等(图6.3.5)。

(二) 商圈运营,共同实现元祖梦

赵巷商业商务区发展已经经历了十几个年头,目前商圈运营总量约75万平方米,共有商铺1300余家,提供就业岗位近5000个。除此以外,在整个商圈中还有三个在建项目,也将逐渐建成开业,分别为元祖梦世界、熊猫豪车汇、珠江中区项目。

其中元祖梦世界是中国定位于纯儿童的商业项目,该项目于2018年面市开业。项目位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6088号,总面积约15万平方米。该项目的设计灵感主要来源于长久以来元祖品牌对儿童育乐领域的研究和经验积累,并秉承元祖近乎苛求、精益求精的品牌精神,一切以儿童为中心,所有规划从儿童视角出发,独创“Life-Edutainment育乐一体”的模式,致力于为儿童提供在玩中学、在学中成长的“儿童育乐生活第三空间”。总的来说,元祖梦世界可以说是以大师级的匠心从各角度、各层面精雕细琢而成的集大成之作(图6.3.6)。

图6.3.5 珠江创展国际商贸中心效果

图6.3.6 元祖梦世界

元祖梦世界,其整体建筑的规划设计出自世界级建筑大师安藤忠雄,这是他在中国的又一巅峰巨作,也是他在中国体量最大的一个项目。这一极大荣誉给予了元祖梦世界极大的魅力,使之具有一定的影响力。

(三) 发挥实力,成就科创大中心

虹桥商务区三期赵巷商业商务区以奥特莱斯闻名,但事实上,奥特莱斯、吉盛伟邦、米格天地这三个巨无霸只占整个商业区的1/3而已,还有超过130万平方米的商场、写字楼、酒店等要开发,全部建成后整体规模相当于一个徐家汇。

除此之外,漕河泾开发区总公司拿下了17号线嘉松中路站站前的办公、商业地块,总建筑面积达到了25万平方米。赵巷已经与漕河泾开发总公司正式签订了《漕河泾开发区赵巷园区意向合作框架协议》,漕河泾将“以科创为核心、战略性新兴产业为主导,导入具有行业号召能力、产业领导能力的世界五百强企业;切实入驻国家级科技企业孵化器、中小企业服务机构,为赵巷落实上海建设具有全球影响力的科创中心的战略迈出更坚实的一步”。

总的来看,赵巷其实不仅仅是虹桥商务区三期,更是漕河泾直接投资一百亿的虹桥科创中心,发展潜力十分巨大。

三、开辟现代商业新路径

(一) 顺势而动,服务企业创新转型

我国现代实体商业经过几十年的发展,经历了规模由小到大,企业实力由弱到强的发展阶段。但是,近几年随着社会的快速发展,实体商业目前也面临着非常大的压力。其主要原因有两个方面,一方面是实体经济的经营成本不断上涨,造成了一定的经济压力;另一方面是当前消费结构的转型升级,电商企业的蓬勃发展,对实体商业造成非常大的影响。所以实体商业的转型升级可以说到了一个非常关键的时期,这也是实体商业发展过程中的必经之路。

对此,为推动实体商业的创新转型,国务院办公厅印发了《关于推动实体零售创新转型的意见》。商务部也将挖掘一批行业创新转型带头兵,全面提升行业的服务质量与水平。该文件强调指出,要充分发挥行业协会作用,为企业创新转型提供技术、管理、咨询、信息等一体化支撑服务。而“上海赵巷现代商业商务产业园”项目便是中商联为商业企业创新转型提供实实在在服务的一个最好例证。

(二) 抢占高地,凸显项目区位优势

“上海赵巷现代商业商务产业园”项目位于赵巷商业商务区内,旨在打造一个国内、国际各类商业企业的总部平台。随着长三角一体化发展的深化、上海城市功能布局的调整、重大产业平台和交通枢纽设施的建设,青浦的区位优势和生态优势日益显现,在全市乃至长三角发展大局中的战略地位更加突出。

借助青浦优越的地理和交通区位优势,青浦举全区之力“决战西虹桥”,全面建设引领创新发展、提升城市功能的中央商务区。今后几年,青浦地区要发挥西虹桥地区的辐射效应,吸引企业总部,完善会展、商务、金融、研发、贸易等核心功能。未来,赵巷商业商务园区将努力建设成为产城融合发展的新亮点、对接虹桥商务区的新典范和上海国际贸易中心建设的重要功能承载区(图6.3.7)。

图6.3.7 赵巷现代商业商务产业园区位优势

(三) 相得益彰,引入各方优质资源

在互联网迅猛发展的今天,任何创新都围绕互联网这个工具而展开。“上海赵巷现代商业商务产业园”项目也将迎合当前趋势,打算引入隆基泰和电商产业资源,针对项目本身以及周边企业的发展,打造国际化的专业电商服务平台。电商服务平台主要职能有平台搭建与运营、电商经营、客户服务、物流配送等。与此同时,还将推动线上线下的深度融合,届时还将引入中商联的相关商业产业资源,以特色商业、特色餐饮、国际区三部分共同打造中西合璧的知名品牌特色商业区。

中商联、上海市青浦区政府以及隆基泰之所以能够不谋而合,其原因在于他们有着相同的发展思路,都是以现代服务业为主导,以企业总部为抓手来展开。中商联的会员主要由全国从事商品流通、商品生产、住宿、餐饮和其他生活服务业的企业等构成,拥有直接会员3400多家、间接会员8万多家。而隆基泰和作为中商联的重要一员,集地产开发、商贸物流、清洁能源于一体,不仅是我国专业市场及物流基地的开发运营商,更是我国新型城镇化建设的重要商业力量。

中商联的不少会员企业是国内外知名商业企业,例如大商集团、国美电器、王府井百货、物美、全聚德、IBM等,这些企业都对“上海赵巷现代商业商务产业园”项目的创新模式表示认同,并表达了积极参与的意向,对赵巷的发展起到了积极的推动作用。相信在这些优质资源的帮助推动下,赵巷将完成更加华丽的转变。

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